耕地：平衡投資組合的新興資產(chǎn)

莎拉·麥克斯

圖/視覺中國(guó)

馬克·吐溫（Mark Twain）曾說(shuō)過(guò)這樣一句話：“買土地吧，因?yàn)樗鼈儫o(wú)法再生（Buy land， theyre not making anymore of it）?！比缃瘢@一睿智的建議可以用在購(gòu)買耕地上。

世界資源研究所（World Resources Institute）的數(shù)據(jù)顯示，世界人口正在膨脹，到了2050年，全球糧食產(chǎn)量需要增加50%才能滿足需求。耕地正變得越來(lái)越稀缺，氣候變化和極端天氣使其成為一種更加珍貴的商品。

飲食風(fēng)尚和大宗商品的波動(dòng)會(huì)影響農(nóng)作物價(jià)格，但即使是在經(jīng)濟(jì)困難時(shí)期，農(nóng)業(yè)用地也往往能夠保值?！案剡@樣的投資有著天然的護(hù)城河?！奔~約Goldcrest Farm Trust Advisors聯(lián)合創(chuàng)始人愛德華·哈格羅夫斯（Edward Hargroves）說(shuō)。這家公司管理著一個(gè)私人持有的耕地房地產(chǎn)投資信托，其中包括兩只規(guī)模超過(guò)6億美元的基金。不管發(fā)生了什么，“人們?nèi)匀恍枰詵|西”。

投資者當(dāng)下非常關(guān)注糧食問題，這不是因?yàn)槊绹?guó)消費(fèi)者一直在囤積糧食，而是因?yàn)樾鹿诜窝滓咔閿_亂了供應(yīng)鏈，一些國(guó)家政府限制或禁止了食品出口。聯(lián)合國(guó)預(yù)計(jì)，全世界面臨嚴(yán)重糧食短缺的人數(shù)可能會(huì)因疫情而增加一倍，達(dá)到2.65億人。當(dāng)然，即使對(duì)于財(cái)力雄厚的投資者來(lái)說(shuō)，擁有和經(jīng)營(yíng)耕地也是一項(xiàng)艱巨的任務(wù)。雖然這種資產(chǎn)整體上頗具吸引力，但個(gè)別作物和種植區(qū)域有其自身的復(fù)雜性，此外還存在種植多樣化的問題。

哈格羅夫斯說(shuō)：“我們的辦法是，投資者不必去做經(jīng)營(yíng)耕地的那個(gè)人，可以做地主?！惫窳_夫斯曾在知名對(duì)沖基金經(jīng)理史蒂文·科恩（Steven Cohen）旗下的SAC Capital Advisors和士丹利·德魯肯米勒（Stanley Druckenmiller）旗下的Duquesne Capital Management擔(dān)任高級(jí)分析師。投資者一般是從擁有耕地所有權(quán)中獲利的，其中包括定期的租金收入和隨時(shí)間推移的資產(chǎn)增值，不必親自種地。

哈格羅夫斯和他的合伙人非?？春觅?gòu)買耕地并將其出租給農(nóng)戶或其他經(jīng)營(yíng)者的潛力。Goldcrest Farm Trust Advisors旗下的基金成立于2015年，目前已經(jīng)在美國(guó)六個(gè)州投資了超過(guò)8萬(wàn)英畝的耕地，種植了超過(guò)20種不同的農(nóng)作物。基金經(jīng)理關(guān)注作物和地理的多樣性，但也尋找那些能夠讓農(nóng)戶選擇種植替代作物的土地。

投資耕地的機(jī)會(huì)很多

美國(guó)農(nóng)業(yè)部的數(shù)據(jù)顯示，預(yù)計(jì)2020年美國(guó)耕地的價(jià)值將達(dá)到2.6萬(wàn)億美元，2000年時(shí)這一數(shù)字還不到1.4萬(wàn)億美元。但哈格羅夫斯稱，作為一種資產(chǎn)類別，耕地投資還是一個(gè)新生事物，全球范圍內(nèi)管理的相關(guān)資產(chǎn)的規(guī)模約為350億美元。

隨著農(nóng)民的平均年齡正在上升，他們中一些人通過(guò)投資機(jī)構(gòu)實(shí)現(xiàn)了兌現(xiàn)和退休，因此對(duì)于這些投資機(jī)構(gòu)來(lái)說(shuō)，積累更多土地的機(jī)會(huì)在繼續(xù)增多。哈格羅夫斯說(shuō)：“投資者仍有很多機(jī)會(huì)買入這一資產(chǎn)類別。”雖然大多數(shù)投資耕地的基金是私人的，但投資者可以選擇公開交易的房地產(chǎn)投資信托（REITs），例如Farmland Partners Inc.（FPI）和Gladstone Land Corporation（LAND）。這種投資方法可以為投資者帶來(lái)多樣化和流動(dòng)性，但隨著而來(lái)的代價(jià)是較大的波動(dòng)性——大宗商品價(jià)格的波動(dòng)、匯率波動(dòng)和貿(mào)易爭(zhēng)端等。2018年Farmland Partners Inc.的股價(jià)下跌了43%，過(guò)去五年平均跌幅為6.6%。Gladstone Land Corporation的表現(xiàn)要好一些，過(guò)去五年的年均回報(bào)率為6%，但期間波動(dòng)非常大。

投資耕地能讓投資組合更平衡

和其他房地產(chǎn)一樣，不同地區(qū)的耕地價(jià)格不盡相同。但總體而言，在計(jì)入土地價(jià)值和現(xiàn)金地租收益之后，過(guò)去50年美國(guó)的耕地投資只有5年回報(bào)為負(fù)，其他時(shí)間里回報(bào)均為正。

耕地也往往和其他資產(chǎn)類別沒有太大相關(guān)性，而且和黃金也不一樣，耕地相對(duì)而言不受長(zhǎng)期趨勢(shì)和經(jīng)濟(jì)沖擊的影響。Nuveen的研究發(fā)現(xiàn)，自1999年以來(lái)，美國(guó)耕地投資只有一個(gè)季度出現(xiàn)了負(fù)回報(bào)率（2002年一季度為-0.01%）。此外，在股市下跌期間，耕地價(jià)值都是上升的。

投資耕地還是一種對(duì)沖通脹的手段。雖然經(jīng)濟(jì)衰退通常不會(huì)導(dǎo)致通貨膨脹，但當(dāng)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇時(shí)，為了應(yīng)對(duì)疫情而采取的大規(guī)模政策刺激可能會(huì)導(dǎo)致通貨膨脹飆升。

（《巴倫周刊》英文版2020年5月5日）