土地儲備運行機制中的土地供應(yīng)問題研究

杜艷鋒

摘要：土地供應(yīng)，即為結(jié)合城市規(guī)劃建設(shè)用地實際需求，各級政府部門經(jīng)一段時間的儲備完成前期所開發(fā)用地，逐步分期分批推向市場的一種活動。但是，因國內(nèi)缺少完善化土地的供應(yīng)機制，部分地區(qū)無長期性供給對策，供應(yīng)方面缺少連續(xù)性和前瞻性，導(dǎo)致土地供給處于不足狀態(tài)，對于市場經(jīng)濟穩(wěn)健發(fā)展十分不利，這就決定了深入了解土地儲備的運行機制當(dāng)中土地供應(yīng)問題十分必要且重要。鑒于此，本文主要圍繞著土地儲備的運行機制當(dāng)中土地供應(yīng)問題開展深入的研究和探討，期望能夠為相關(guān)部門今后高效化處理土地儲備的運行機制當(dāng)中土地供應(yīng)方面問題提供有價值的指導(dǎo)或者參考。

關(guān)鍵詞：土地儲備;運行機制;土地供應(yīng);問題

現(xiàn)階段，土地儲備的運行機制當(dāng)中土地供應(yīng)問題更為突出，對于土地供應(yīng)各項工作實施進度和效果有著十分不利的影響。故而，深入了解土地儲備的運行機制當(dāng)中土地供應(yīng)現(xiàn)實問題，積極構(gòu)思出相應(yīng)的土地供應(yīng)實施對策，對土地儲備的運行機制當(dāng)中土地供應(yīng)各項工作的有效落實來說，現(xiàn)實意義較為突出。

1 土地儲備的運行機制當(dāng)中土地供應(yīng)現(xiàn)實問題

國有土地，屬于國有資產(chǎn)，所有權(quán)在國家手中，國家拿出部分土地資源，實現(xiàn)有期限、有償使用后，促使土地市場逐漸形成。在這一情況之下，土地的所有權(quán)仍然歸屬國家，國家以出租、出讓土地的使用權(quán)形成土地一級市場，用地主體從國家獲取相應(yīng)合法的使用權(quán)利后，在市場上流通土地，如轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租等等，逐漸形成了可實現(xiàn)市場自由支配二級的土地市場。建立土地的儲備制度，屬于土地使用制度改革最終結(jié)果。伴隨國內(nèi)政治制度深化改革持續(xù)推進，各級地方單位均相繼確立土地儲備專項制度，運行流程即為：以土地的儲備計劃為基礎(chǔ)，收回或者收購?fù)恋氐氖褂脵?quán)，再把已收回土地全部納入至土地的儲備體系內(nèi)，由當(dāng)?shù)赝恋貎錂C構(gòu)負責(zé)前期的開發(fā)及管理，結(jié)合實際情況，把所儲備土地分批次流向于市場，實現(xiàn)土地重新流通[1]。然則，因現(xiàn)階段國內(nèi)土地供給層面建設(shè)處于不夠完善狀態(tài)，土地供應(yīng)嚴(yán)重不足，無法滿足所指定供給計劃，部分城市當(dāng)中土地儲備也處于不足狀態(tài)，可推向于市場土地較少，對于土地市場今后發(fā)展十分不利。

2 土地儲備的運行機制當(dāng)中土地供應(yīng)實施對策

2.1 制定與長期規(guī)劃相吻合土地供應(yīng)專項制度

若想妥善處理好土地儲備的運行機制當(dāng)中土地供應(yīng)問題，要求有關(guān)部門或者單位務(wù)必要將總體規(guī)劃部署工作落實好，制定一整套能夠與長期規(guī)劃相吻合土地供應(yīng)專項制度，期間需考慮到層次性問題，城市規(guī)劃建設(shè)短期運行期間，務(wù)必要將長遠目標(biāo)設(shè)定好，并將土地供應(yīng)中長期合理且科學(xué)的計劃制定出來，制定出一年期限為基礎(chǔ)的短期供應(yīng)計劃，制定為期3-5年中長期的供應(yīng)計劃，以保證土地的供給規(guī)劃有著連續(xù)性與統(tǒng)一性，便于更加有效的開發(fā)及利用土地資源;此外，要以公開原則為基礎(chǔ)，要求土地的儲備機構(gòu)面向全社會公開土地信息，特別是土地短期的供應(yīng)計劃務(wù)必要公開，以便為廣大投資者提供可靠性投資依據(jù)或者參考。

2.2 注重土地實際供應(yīng)價格的合理引導(dǎo)和房產(chǎn)市場的有效預(yù)測

在土地實際供應(yīng)價格的合理引導(dǎo)層面：土地供應(yīng)的價格構(gòu)成即為收購價、土地的增值收益及儲備成本等。土地供應(yīng)的價格，對于土地市場的持續(xù)發(fā)展有著潛移默化的影響，是調(diào)控房地產(chǎn)市場的一種關(guān)鍵手段或者方式。那么，為做好土地實際供應(yīng)價格的合理引導(dǎo)工作，則需從如下方面著手：一是，土地儲備期間，注重市場競爭專項機制的科學(xué)引入，以招標(biāo)方式，逐漸引入更多土地整理專業(yè)企業(yè)，給予土地整理專業(yè)企業(yè)已達授權(quán)，便于企業(yè)整理土地，提高土地的整理質(zhì)量，把控好土地整理時間及成本;二是，嚴(yán)格監(jiān)管經(jīng)營性質(zhì)用地，借助競爭機制或者招標(biāo)手段等，將引導(dǎo)和監(jiān)督工作妥善落實好;在房產(chǎn)市場的有效預(yù)測層面：要求有關(guān)部門或者單位能夠?qū)Ψ慨a(chǎn)的市場動態(tài)情況開展實時化監(jiān)測，對市場發(fā)展的動態(tài)情況做好實時分析，將土地儲備市場調(diào)控職能作用有效發(fā)揮出來，做好土地的供應(yīng)關(guān)系平衡工作，把控好一些企業(yè)壟斷土地的使用權(quán)方面問題。堅持實事求是基本原則，合理科學(xué)地判斷及預(yù)測商品房的市場需求，通過有效分析商品房實際空置率情況，實現(xiàn)對市場動態(tài)的全面了解及掌握，有效調(diào)控市場變化[2]。

2.3 注重土地儲備實際運作范圍的合理調(diào)整

做好儲備土地來源分析，新區(qū)土地資源的儲備豐富、土地增值開發(fā)較為完善，借助經(jīng)營性質(zhì)土地開發(fā)儲備運行模式，便于短期內(nèi)更好地收容及積累資金，帶動新區(qū)發(fā)展。新區(qū)需全面落實轉(zhuǎn)型升級工作，自增值土地的開發(fā)過渡到存量土地挖掘，對存儲土地基本類型做好分析工作，除部分城市規(guī)劃建設(shè)用地儲備，對土地的儲備系統(tǒng)內(nèi)集體建設(shè)方面用地也需納入范疇內(nèi)，實現(xiàn)政府部門的統(tǒng)一規(guī)劃，有序管理市場集體的用地建設(shè)。

2.4 重視土地供應(yīng)全新模式的積極探索

新區(qū)屬于改革開放核心區(qū)域，應(yīng)當(dāng)重視土地供應(yīng)全新模式的積極探索工作，逐步完善招拍掛的土地出讓運行模式，將政府部門市場調(diào)控職能有效發(fā)揮出來，注重土地申請和使用制度的創(chuàng)新，結(jié)合用地實際需求來申請審批，針對已經(jīng)審批項目實施掛牌出讓;積極探索及逐步完善化土地閑置專項機制，針對已出讓土地，若未依據(jù)規(guī)定時間將建設(shè)手續(xù)辦好，亦或者是并未依照著審批要求來落實開發(fā)活動，則有權(quán)將土地交易行為終止[3];積極探索及逐步完善化土地的供應(yīng)模式，結(jié)合土地開發(fā)難度系數(shù)及使用性質(zhì)等，合理設(shè)定土地有償?shù)氖褂媚晗藓烷_發(fā)用途等。

2.5 土地儲備的籌融資渠道需持續(xù)拓寬

政府部門應(yīng)當(dāng)注重土地儲備的籌融資渠道持續(xù)拓寬，借助土地的儲備債券發(fā)行形式，吸納更多社會上的閑散資金，對土地儲備的資金起到緩解作用;還可以土地開發(fā)的信托計劃，來吸引更多信托公司資金。

2.6 逐步完善化土地儲備的信息化管理系統(tǒng)

通過土地儲備的信息化管理系統(tǒng)有效完善，可促使土地儲備整體效率得以提升，可以說，在新形勢之下，土地儲備的信息化管理系統(tǒng)完善化建設(shè)期間，務(wù)必要做好多方位及系統(tǒng)化分析，需包括計劃編制、土地儲備的規(guī)劃、交易數(shù)據(jù)、項目跟進各方面信息內(nèi)容，定性和定量分析存儲土地空間配置實際情況，結(jié)合分析結(jié)果，合理布局好土地的建設(shè)用地，以便于有效增加土地效益。

3 結(jié)語

綜上所述，通過以上分析論述之后我們對于土地儲備的運行機制當(dāng)中土地供應(yīng)現(xiàn)實問題，均能夠有了更加深入地認識及了解。從總體上來說，為妥善處理好土地儲備的運行機制當(dāng)中土地供應(yīng)現(xiàn)實問題，高效落實土地儲備的運行機制當(dāng)中土地供應(yīng)各方面工作，不僅要求有關(guān)部門或者單位積極采取制定與長期規(guī)劃相吻合土地供應(yīng)專項制度、注重土地實際供應(yīng)價格的合理引導(dǎo)和房產(chǎn)市場的有效預(yù)測、注重土地儲備實際運作范圍的合理調(diào)整、重視土地供應(yīng)全新模式的積極探索、土地儲備的籌融資渠道有效拓寬、逐步完善土地儲備的信息化管理系統(tǒng)等各項措施，還應(yīng)當(dāng)實行土地利用的動態(tài)化監(jiān)測和土地差異化供應(yīng)方式，逐步完善土地供應(yīng)整體規(guī)劃，在妥善處理土地儲備的運行機制當(dāng)中土地供應(yīng)各方面問題的同時，確保土地供應(yīng)各項工作得以高效進展。

參考文獻：

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[3]夏正亞. 新時期土地儲備運行機制與土地供應(yīng)問題的研究[J]. 世界家苑， 2017， 28（012）：192-193.