住房租賃市場(chǎng)的痛點(diǎn)與發(fā)展措施

王琰琰

編者按：黨的十九大報(bào)告指出：“堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，讓全體人民住有所居?！苯鼉赡?，隨著我國(guó)租賃住房市場(chǎng)規(guī)模不斷擴(kuò)容、參與主體陸續(xù)增多，住房租賃市場(chǎng)整體缺乏標(biāo)準(zhǔn)化規(guī)范體系的問(wèn)題也逐漸顯露。促進(jìn)住房租賃市場(chǎng)的規(guī)范化發(fā)展，不僅是貫徹國(guó)家“房住不炒”的指導(dǎo)方針，更是推動(dòng)我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)、減緩住房供需矛盾、完善住房供應(yīng)體系、建立房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制的重要環(huán)節(jié)。

我國(guó)住房租賃市場(chǎng)現(xiàn)狀

長(zhǎng)期以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)常見(jiàn)的經(jīng)營(yíng)模式是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)后直接出售獲取利潤(rùn)，但隨著近年一二線城市增量項(xiàng)目逐步收縮，房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始向“存量時(shí)代”轉(zhuǎn)變。而住房租賃作為房地產(chǎn)行業(yè)中相對(duì)于出售來(lái)講更為靈活的一種流通方式，有助于存量房地產(chǎn)資源的高效利用，也為房地產(chǎn)市場(chǎng)的參與者提供了轉(zhuǎn)型升級(jí)的新思路。

住房租賃市場(chǎng)的興起——城鎮(zhèn)化進(jìn)程推進(jìn)

城市化發(fā)展是社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然結(jié)果。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局披露：截至2018年末，我國(guó)常住人口城鎮(zhèn)化率達(dá)到59.58%，較1949年末增長(zhǎng)47.94%，年均增長(zhǎng)0.69%。自新中國(guó)成立以來(lái)，我國(guó)可謂實(shí)現(xiàn)了世界歷史上規(guī)模最大、速度最快的城鎮(zhèn)化進(jìn)程。特別是，我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)在過(guò)去的二十年間獲得了飛速的增長(zhǎng)，有效滿足了人民的住房需求。

住房問(wèn)題自古以來(lái)就是重大民生問(wèn)題，關(guān)系千家萬(wàn)戶的基本生活保障。但是，隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快，越來(lái)越多的流動(dòng)人口涌入到京津冀、長(zhǎng)三角、珠三角等具有資源優(yōu)勢(shì)的地區(qū)。城市人口的不斷膨脹和密度加劇為城市的管理與發(fā)展帶來(lái)了嚴(yán)峻挑戰(zhàn)，亦為部分投機(jī)客提供了投機(jī)炒房、哄抬房?jī)r(jià)的可乘之機(jī)，導(dǎo)致房?jī)r(jià)不斷上漲，引發(fā)了百姓特別是剛需民眾的恐慌。

在此背景下，黨中央明確提出“房住不炒”的指導(dǎo)思想，敦促各地加快建設(shè)多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，發(fā)展住房租賃市場(chǎng)。對(duì)具有住房“剛需”的年輕群體而言，資源優(yōu)勢(shì)城市的房?jī)r(jià)不菲，且伴有不同規(guī)則的限購(gòu)政策門檻，在購(gòu)房資金和城市限購(gòu)的雙重門檻下，租房成為新晉市民的首選，且租房周期有延長(zhǎng)趨勢(shì)。

我國(guó)住房租賃市場(chǎng)的政策驅(qū)動(dòng)

為了抑制房?jī)r(jià)的不理性膨脹，敦促房地產(chǎn)市場(chǎng)回歸理性，自2015年起，黨中央、國(guó)務(wù)院及住建部等政策層加大相關(guān)指導(dǎo)與監(jiān)管力度，陸續(xù)出臺(tái)有關(guān)租賃住房的政策，推動(dòng)住房租賃市場(chǎng)持續(xù)發(fā)展。

2017年5月，我國(guó)首個(gè)專門針對(duì)住房租賃與銷售的法規(guī)——《住房租賃和銷售管理?xiàng)l例》（征求意見(jiàn)稿）發(fā)布，條例征求意見(jiàn)稿包括住房租賃、住房銷售、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)、監(jiān)督管理、法律責(zé)任等內(nèi)容，進(jìn)一步規(guī)范房屋租賃和銷售市場(chǎng)。2017年7月，住建部會(huì)同八部委，聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的通知》，并選取廣州、深圳等12個(gè)城市開(kāi)展首批“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”試點(diǎn)，真正實(shí)現(xiàn)了“買房租房都一樣”，賦予了租賃住房新的內(nèi)涵。“租售同權(quán)”作為我國(guó)新型城鎮(zhèn)化建設(shè)中，繼戶籍、土地、財(cái)政、就業(yè)、醫(yī)保和住房等多領(lǐng)域配套改革后的又一舉措，將成為我國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程進(jìn)階為“提質(zhì)發(fā)展階段”最重要的體現(xiàn)之一。

監(jiān)管層大力發(fā)展與規(guī)范租賃市場(chǎng)的態(tài)度十分明確，而我國(guó)住房租賃行業(yè)的規(guī)范化與相關(guān)配套設(shè)施建設(shè)也需要進(jìn)一步完善和提升。

我國(guó)住房租賃市場(chǎng)的主要產(chǎn)品服務(wù)類型

目前，我國(guó)的租賃住房產(chǎn)品主要面向個(gè)人住房群體。伴隨著“租售并舉”與“租售同權(quán)”的政策驅(qū)動(dòng)，我國(guó)的住房租賃市場(chǎng)迎來(lái)了一輪加速推進(jìn)期，房屋供給端的多元化、差異化愈加明顯，在一定程度上保障了不同群體的住房需求。

從我國(guó)租賃房源供給主體來(lái)看，由一般業(yè)主直接出租的分散式房源占絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，而開(kāi)發(fā)商自持物業(yè)或具有合法包租權(quán)的機(jī)構(gòu)房東提供的房源占比相對(duì)較低，且機(jī)構(gòu)房東占比遠(yuǎn)低于美國(guó)等發(fā)達(dá)國(guó)家成熟住房租賃市場(chǎng)的平均水平。從市場(chǎng)分布來(lái)看，整體房屋租賃市場(chǎng)房源供給呈現(xiàn)大而分散的格局，即使是頭部規(guī)模的品牌公寓市場(chǎng)占有率也不足5%，剩余供給端呈長(zhǎng)尾分布。由業(yè)主直接出租的分散式房源由于數(shù)量更多、戶型位置可選范圍更廣， 能夠滿足多數(shù)租客不同層次的需求，但這部分市場(chǎng)長(zhǎng)期以來(lái)存在合同不報(bào)備、租客維權(quán)難、群租管理不規(guī)范等現(xiàn)象。有鑒于此， 相比個(gè)人住房出租，由專業(yè)化住房租賃企業(yè)運(yùn)營(yíng)以及由房地產(chǎn)企業(yè)自持運(yùn)營(yíng)的機(jī)構(gòu)房東正在快速崛起。

相對(duì)于個(gè)人房東提供的住房，機(jī)構(gòu)房東運(yùn)營(yíng)的租賃住房具有租約穩(wěn)定性強(qiáng)、服務(wù)管理專業(yè)、居住條件和品質(zhì)更有保障、爭(zhēng)議處理機(jī)制透明等優(yōu)勢(shì)。目前已投入運(yùn)營(yíng)且模式比較成熟的機(jī)構(gòu)房東中，既包括房地產(chǎn)企業(yè)自有的租賃品牌，如萬(wàn)科泊寓、龍湖冠寓、旭輝領(lǐng)寓等;也包括房屋中介機(jī)構(gòu)下屬的品牌如鏈家自如、我愛(ài)我家相寓、世聯(lián)紅璞;還包括部分獨(dú)立的第三方品牌，如蛋殼公寓、魔方公寓等。

從運(yùn)營(yíng)模式上看，我國(guó)的住房租賃行業(yè)主要分為集中式和分散式兩種運(yùn)營(yíng)模式。集中式公寓因?yàn)檠b修設(shè)計(jì)前衛(wèi)、社區(qū)化服務(wù)豐富和管理半徑適當(dāng)，往往會(huì)吸引年輕群體居住，但由于房源獲取難等問(wèn)題，集中式公寓通常位置偏遠(yuǎn)，房屋空置率較大，導(dǎo)致運(yùn)營(yíng)商經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)較高，前期投入較大，目前多適用于一線城市; 分散式公寓空間自由度大，但由于房源分散、戶型不一、管理半徑大，為保證用戶體驗(yàn)，需要運(yùn)營(yíng)商投入較大的管理成本，但分散式公寓的靈活性使其市場(chǎng)拓展速度更快。

伴隨著我國(guó)租賃住房運(yùn)營(yíng)主體自身的品牌化、標(biāo)準(zhǔn)化、產(chǎn)業(yè)化逐步形成、完善，相關(guān)周邊配套服務(wù)逐步優(yōu)化，以及政府對(duì)運(yùn)營(yíng)主體相關(guān)扶持政策的逐步落地，可以預(yù)見(jiàn)，我國(guó)的住房租賃市場(chǎng)將邁入新的發(fā)展階段。

租賃住房市場(chǎng)的痛點(diǎn)

自2015年以來(lái)，我國(guó)住房租賃市場(chǎng)加速推進(jìn)，但我國(guó)房地產(chǎn)領(lǐng)域在租房規(guī)模占比、房屋租賃比例、租金回報(bào)率以及租賃住房服務(wù)體系的成熟化等多個(gè)維度仍不及美國(guó)等發(fā)達(dá)國(guó)家。過(guò)去，我國(guó)的房屋租賃市場(chǎng)發(fā)展更多依賴于市場(chǎng)自發(fā)運(yùn)行的狀態(tài)，缺乏系統(tǒng)性的制度規(guī)范及體系化管理。隨著我國(guó)的住房租賃市場(chǎng)逐步成熟、參與主體進(jìn)一步多元化，行業(yè)規(guī)范及市場(chǎng)調(diào)控的價(jià)值也愈發(fā)突顯出來(lái)。

供給端缺乏標(biāo)準(zhǔn)化的管理體系

隨著資源密集型城市房?jī)r(jià)高企，部分新房供應(yīng)呈現(xiàn)高端化態(tài)勢(shì)，難以滿足剛需年輕群體的居住需求。租賃住房本應(yīng)是解決年輕人群居住問(wèn)題的有效途徑，但受限于目前租賃住房行業(yè)在供給端缺乏標(biāo)準(zhǔn)化的管理體系和房屋規(guī)格，使得租賃住房在供給端的標(biāo)準(zhǔn)化程度低，增加了房源與租客的匹配難度;甚至由于房屋管理規(guī)范性不足、信息不對(duì)稱，導(dǎo)致了哄抬房租、強(qiáng)迫交易等“黑中介”問(wèn)題的發(fā)生。

中介端服務(wù)模式陳舊，缺乏相關(guān)配套服務(wù)

隨著租賃住房供給端擴(kuò)容，租房人群年齡結(jié)構(gòu)分布亦向著年輕化發(fā)展。目前，住房租賃市場(chǎng)上主要的租房人群為30歲以下群體，這部分群體在選擇居住環(huán)境時(shí)，考慮的不僅僅是租金或者是通勤距離，他們同時(shí)也希望能夠找到一個(gè)滿足自身休閑、社交等需求的生活社區(qū)，用戶需求更加豐富和細(xì)化。

目前，部分模式陳舊的中介服務(wù)機(jī)構(gòu)或分散式的租賃住房并不具備提供相關(guān)配套服務(wù)的能力。為解決客戶需求多元化的問(wèn)題，已有部分集中式公寓提出向具有不同需求的人群提供定制化的配套服務(wù)，最大限度地滿足租賃客群對(duì)于生活質(zhì)量的需求。

用戶端體驗(yàn)普遍較差，缺乏反饋通道

傳統(tǒng)租賃行業(yè)最大的痛點(diǎn)之一就是租房服務(wù)長(zhǎng)期缺失，租戶處于被動(dòng)地位，租房體驗(yàn)較差。特別是在市場(chǎng)發(fā)育初期，以出售房源信息為核心的中介收費(fèi)模式使得租賃行業(yè)缺乏提供租賃住房服務(wù)價(jià)值的動(dòng)力，用戶體驗(yàn)長(zhǎng)期得不到重視，乃至用戶遭遇“黑中介”都缺乏反饋、維權(quán)通道。

隨著政策環(huán)境的進(jìn)一步優(yōu)化，租賃住房市場(chǎng)也將迎來(lái)激烈競(jìng)爭(zhēng)，租賃市場(chǎng)管理需向服務(wù)型收費(fèi)模式轉(zhuǎn)變。租賃住房產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)突破，需要建立強(qiáng)大的運(yùn)營(yíng)管理系統(tǒng)，設(shè)立專門的IT技術(shù)團(tuán)隊(duì)，圍繞運(yùn)營(yíng)的變化和市場(chǎng)需求進(jìn)行更新及維護(hù)。租賃住房運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)的發(fā)展不僅需要自身提升改進(jìn)，還需要借助外部力量進(jìn)行賦能。

以區(qū)塊鏈技術(shù)構(gòu)建住房租賃信息平臺(tái)

隨著互聯(lián)網(wǎng)信息技術(shù)與住房租賃行業(yè)相結(jié)合，“平臺(tái)化”所帶來(lái)的天然聚合效應(yīng)與客戶黏性也逐步讓住房租賃產(chǎn)業(yè)最核心的資源由“房源”慢慢向“平臺(tái)”遷移。

2018年曾發(fā)生的租賃住房甲醛超標(biāo)、違規(guī)隔斷事件就是由于租賃住房運(yùn)營(yíng)商對(duì)其供應(yīng)商管理不善所致。此外，還存在“二房東模式”運(yùn)營(yíng)商一次性按年收取租客房租后，卻按季、按月轉(zhuǎn)付給房東，利用其中的付款時(shí)間差額，通過(guò)“加杠桿”持續(xù)擴(kuò)張引致資金鏈斷裂，最終導(dǎo)致房東收不到租金、租客無(wú)房可住的“長(zhǎng)租公寓爆倉(cāng)”等亂象。

面對(duì)市場(chǎng)亂象，地方政府要加快租賃市場(chǎng)服務(wù)監(jiān)管平臺(tái)建設(shè)，監(jiān)管平臺(tái)功能涵蓋土地規(guī)劃、一級(jí)開(kāi)發(fā)、建筑施工（材料采購(gòu)、工程決算、農(nóng)民工代發(fā)工資等）、稅費(fèi)代繳（物業(yè)費(fèi)、物維費(fèi)）、房屋交易資金監(jiān)管、房屋工裝（裝修公司、建材、家電）、物管服務(wù)等各方面，進(jìn)一步完善市場(chǎng)規(guī)范管理。同時(shí)，傳統(tǒng)租賃行業(yè)要充分利用區(qū)塊鏈技術(shù)，打造房地產(chǎn)上下游與供應(yīng)服務(wù)商服務(wù)圈鏈，將政府租賃住房、長(zhǎng)租公寓、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自持租賃房屋、個(gè)人出租房源等信息發(fā)布到指定的網(wǎng)站及手機(jī)軟件，實(shí)現(xiàn)信息發(fā)布、交易、登記、服務(wù)和監(jiān)管一體化，優(yōu)化公共服務(wù)。

政府可與商業(yè)銀行合作，充分利用商業(yè)銀行在電子商務(wù)領(lǐng)域、客戶資源多元化、信用信息渠道充足等方面的優(yōu)勢(shì)，將區(qū)塊鏈技術(shù)引入到住房租賃體系的平臺(tái)建設(shè)中，打造住房租賃的信用體系，為行業(yè)參與主體提供住房租賃相關(guān)的信用信息，便利各方主體投融資，降低整體交易成本。

商業(yè)銀行亦可以利用自身業(yè)務(wù)覆蓋區(qū)域更廣、分支機(jī)構(gòu)眾多的優(yōu)勢(shì)，提供增值服務(wù)，與各地政府相關(guān)部門數(shù)據(jù)共享、信息互通合作，擴(kuò)展建立覆蓋區(qū)域更廣、信息來(lái)源更加豐富的租賃住房一體化平臺(tái);各地區(qū)政府亦可彌補(bǔ)自身基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)過(guò)程中公共服務(wù)提供不足的劣勢(shì)，真正實(shí)現(xiàn)人員管理與金融服務(wù)的規(guī)模效應(yīng)。

以某商業(yè)銀行金融服務(wù)為例。租賃企業(yè)將征集來(lái)的房屋發(fā)布到租賃平臺(tái)，商業(yè)銀行對(duì)其租賃成交信息進(jìn)行整合，對(duì)房產(chǎn)未來(lái)N年的租金收益進(jìn)行測(cè)算分析，由租賃企業(yè)向房主一次性或分期交付未來(lái)租金，商業(yè)銀行對(duì)其提供融資服務(wù)，提高租賃運(yùn)營(yíng)效率;同時(shí)，通過(guò)租金折現(xiàn)，租賃企業(yè)在進(jìn)行租賃定價(jià)時(shí)會(huì)更加清晰，有利于租賃價(jià)格的穩(wěn)定。商業(yè)銀行在風(fēng)險(xiǎn)可控的前提下， 既滿足了租客的住房需求又實(shí)現(xiàn)了收益。同時(shí)，商業(yè)銀行可以在此過(guò)程中實(shí)現(xiàn)租金監(jiān)管，抑制企業(yè)濫用預(yù)收租金，降低騙租的風(fēng)險(xiǎn)，保障租賃企業(yè)和租戶的資金安全。

未來(lái)，要在住房租賃行業(yè)充分利用信息精準(zhǔn)匹配、構(gòu)建用戶畫(huà)像、交易信用分析、標(biāo)準(zhǔn)化管理房源、支付結(jié)算管控、智能家居服務(wù)等各個(gè)層級(jí)前沿技術(shù)，降低交易成本、提升服務(wù)效率，并陸續(xù)引入智慧建筑乃至5G物聯(lián)網(wǎng)等相關(guān)業(yè)務(wù)模塊，使住房租賃上下游形成一條龍式的服務(wù)閉環(huán)，在提升用戶和房源精準(zhǔn)匹配能力的同時(shí)，更加高效地滿足用戶的個(gè)性化需求。

借力金融產(chǎn)品助推住房租賃市場(chǎng)發(fā)展

設(shè)立REITs公司吸收社會(huì)資本參與住房租賃市場(chǎng)

我國(guó)的租賃住房行業(yè)參與機(jī)構(gòu)眾多，雖然近年來(lái)政策傾向明顯，但目前尚沒(méi)有占市場(chǎng)主導(dǎo)地位的巨擘出現(xiàn)，其主要原因之一就在于房源的獲取難度較高，無(wú)論集中式亦或是分散式租賃住房，都需要經(jīng)過(guò)拿房及裝修改造等步驟，相比傳統(tǒng)租賃形式投入更大。特別是我國(guó)集中式租賃住房目前以重資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式為主， 所需資金占用較大，而目前有效的前期融資渠道相對(duì)稀少。為促進(jìn)國(guó)內(nèi)租賃住房市場(chǎng)多渠道供給，通過(guò)設(shè)立REITs（房地產(chǎn)信托投資基金）公司有效籌集社會(huì)資金，可以有效擴(kuò)大資產(chǎn)供給，以小資本撬動(dòng)項(xiàng)目發(fā)展，實(shí)現(xiàn)對(duì)物業(yè)資產(chǎn)的有效控制。此外，租賃住房行業(yè)通過(guò)項(xiàng)目收益覆蓋相關(guān)成本，可以后期擇機(jī)通過(guò)發(fā)行金融產(chǎn)品或與地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)合作等方式擇機(jī)退出，享受租賃住房項(xiàng)目增值收益，實(shí)現(xiàn)租賃業(yè)務(wù)資產(chǎn)與資金的募投管退模式。

以特色租賃住房項(xiàng)目為切入點(diǎn)，搞活住房租賃市場(chǎng)

隨著租賃住房市場(chǎng)的不斷發(fā)展，面向具有特定需求人群或區(qū)域的租賃住房產(chǎn)品也陸續(xù)在我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)面世，如主打養(yǎng)老需求、孕婦產(chǎn)婦及扶貧紓困等類型的租賃住房等。但這類租賃住房面臨了需求旺盛但供給不足、缺乏規(guī)范化的管理和專業(yè)的運(yùn)作團(tuán)隊(duì)等諸多發(fā)展問(wèn)題。

設(shè)立專業(yè)REITs公司，發(fā)揮REITs融資功能，可以有效解決特色租賃住房項(xiàng)目發(fā)展遇到的瓶頸問(wèn)題，并可為社會(huì)輸出地產(chǎn)改造的專業(yè)經(jīng)驗(yàn)。比如：在醫(yī)養(yǎng)領(lǐng)域，助力修建康復(fù)中心、護(hù)理中心及安寧療護(hù)中心;在康養(yǎng)領(lǐng)域，支持集中式與分散式養(yǎng)老項(xiàng)目，并可銜接養(yǎng)老金等金融資源;在民宿領(lǐng)域，建立特色美麗鄉(xiāng)村項(xiàng)目，助力精準(zhǔn)扶貧;也可將住房租賃與社會(huì)公益事業(yè)相結(jié)合，發(fā)揮專業(yè)運(yùn)營(yíng)公司在建設(shè)、配租、物管、服務(wù)等領(lǐng)域的優(yōu)勢(shì)，打造低成本公益住房項(xiàng)目。

利用金融手段深化住房租賃服務(wù)

在國(guó)家政策的大力支持下，我國(guó)租賃住房市場(chǎng)正迎來(lái)深化發(fā)展的黃金時(shí)期。面對(duì)普通租戶的租金壓力、機(jī)構(gòu)房東的資金需求、重資產(chǎn)模式下資金來(lái)源、運(yùn)營(yíng)公司營(yíng)運(yùn)資金緊張等問(wèn)題，我國(guó)租賃住房市場(chǎng)需要更全方位的金融服務(wù)支持。針對(duì)上述問(wèn)題， 要進(jìn)一步深化租賃住房金融服務(wù)，在傳統(tǒng)的租賃住房開(kāi)發(fā)貸款服務(wù)基礎(chǔ)上，要整合REITs、CMBS、ABS等金融產(chǎn)品，因地制宜解決不同主體資金融通問(wèn)題。同時(shí)，為解決目前租賃市場(chǎng)中主流的“二房東模式”里稅收與資管模式服務(wù)問(wèn)題，我國(guó)租賃住房市場(chǎng)可以探索“保險(xiǎn)+運(yùn)營(yíng)”模式，通過(guò)引入運(yùn)營(yíng)公司與保險(xiǎn)公司進(jìn)行租金收益擔(dān)保，承諾租金收入，并可通過(guò)保理、信托等機(jī)構(gòu)的介入，為房東提供未來(lái)租金融通服務(wù)。

（作者單位：中國(guó)建設(shè)銀行住房金融與個(gè)人信貸部）