重大產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)二次招商中的地方政府角色定位

蔣文生

【摘? 要】論文分析了我國(guó)重大產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)二次招商過(guò)程中存在的問(wèn)題及地方政府參與其二次招商的必要性，并通過(guò)案例分析明確提出，地方政府在重大產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)二次招商中應(yīng)扮演戰(zhàn)略協(xié)同主導(dǎo)者、投資環(huán)境構(gòu)筑者、招商引資促進(jìn)者和地方招商體系培育者的角色，以期為我國(guó)的重大產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)二次招商提供一定的參考。

【Abstract】This paper analyzes the problems existing in the process of secondary investment attraction of major industrial real estate in China and the necessity of local government to participate in the secondary investment attraction， and through the case analysis clearly put forward， local governments should play the roles of strategic coordination leader， investment environment builder， investment attraction promoter and local investment promotion system breeder in the secondary investment attraction of major industrial real estate， so as to provide some references for the secondary investment attraction of major industrial real estate in China.

【關(guān)鍵詞】重大產(chǎn)業(yè)地產(chǎn);二次招商;地方政府;角色定位

【Keywords】major industrial real estate; secondary investment attraction; local government; role orientation

【中圖分類號(hào)】F299.24? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?【文獻(xiàn)標(biāo)志碼】A? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?【文章編號(hào)】1673-1069（2020）08-0133-02

1 產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)

綜合目前得到廣泛認(rèn)可的三種定義，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)即是“以產(chǎn)業(yè)為依托，以土地為載體，通過(guò)整合自然資源、社會(huì)資源、經(jīng)濟(jì)資源等，進(jìn)行土地的整體開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)，打造產(chǎn)、學(xué)、研產(chǎn)業(yè)集群，構(gòu)建產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈一體化平臺(tái)，從而實(shí)現(xiàn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)、提升區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)力，幫助企業(yè)提升企業(yè)形象、提高企業(yè)發(fā)展力雙重目的的新型產(chǎn)業(yè)形式”。它既是地方政府的核心項(xiàng)目，也是區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的動(dòng)力引擎。

企業(yè)集團(tuán)的資金使用額度大，資金管控的統(tǒng)籌安排和預(yù)算管理有利于規(guī)范資金使用，使之合規(guī)合法。通過(guò)對(duì)現(xiàn)金存量和流動(dòng)性的管理，對(duì)現(xiàn)金準(zhǔn)確預(yù)測(cè)，將預(yù)期投入要求和實(shí)際情況相結(jié)合，才能優(yōu)化資金配置，加強(qiáng)控制和降低風(fēng)險(xiǎn)。

2 產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)二次招商

一般而言，無(wú)論是“園中園”還是“產(chǎn)業(yè)新城”，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)商也是后續(xù)運(yùn)營(yíng)商，由于項(xiàng)目占地面積和開(kāi)發(fā)面積都比較大，開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的目的不是自用，而是通過(guò)產(chǎn)業(yè)集群來(lái)實(shí)現(xiàn)多贏。因此，地方政府把項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商招進(jìn)來(lái)后，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商還要進(jìn)行項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)期間入駐企業(yè)的招商，此即為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)二次招商。

集團(tuán)資金管控模式的實(shí)施雖然有助于提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，但是由于其在具體的實(shí)施中還存在諸多問(wèn)題，制約集團(tuán)資金管控效益的提升。

3 地方政府在重大產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)二次招商中存在的問(wèn)題

3.1 政府支持與服務(wù)的缺位

隨著國(guó)內(nèi)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，地方政府都認(rèn)可了“市場(chǎng)在資源配置中起決定作用”這一觀點(diǎn)，過(guò)度解讀甚至曲解了其含義，認(rèn)為政府職能僅僅是提供一些基礎(chǔ)服務(wù)，對(duì)于重大產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)招商影響深遠(yuǎn)的產(chǎn)業(yè)區(qū)位選擇、戰(zhàn)略協(xié)同、資源整合，以及財(cái)務(wù)、稅收、信貸、人力資源、衛(wèi)生服務(wù)、公共教育和城市公用事業(yè)服務(wù)等方面，依然缺乏前瞻性、整體性和創(chuàng)新性，政府的服務(wù)意識(shí)流于表象，服務(wù)水平低，官僚作風(fēng)嚴(yán)重，難以滿足重大產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)招商需求，成為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)二次招商中的旁觀者，而不是戰(zhàn)略協(xié)同者和推進(jìn)者。

3.2 政府管理的越位

本應(yīng)該遠(yuǎn)離重大產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的日常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，由于地方利益、政府政績(jī)等原因，地方政府又常常直接介入企業(yè)的投資和經(jīng)營(yíng)等微觀決策，甚至禁止區(qū)內(nèi)企業(yè)把重大產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目一些重要關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)投資到周邊區(qū)域，這不僅影響了企業(yè)的資源優(yōu)化配置，而且嚴(yán)重影響了重大產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的整體招商策略和招商進(jìn)程。

3.3 政府監(jiān)管的錯(cuò)位

政府監(jiān)管錯(cuò)位在重大產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)二次招商過(guò)程中更是屢見(jiàn)不鮮，上下級(jí)政府間、平行部門間職權(quán)劃分不清，政出多門現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，配套服務(wù)嚴(yán)重滯后，有責(zé)任相互逃避，有問(wèn)題相互推諉，解決問(wèn)題相互踢皮球，一件事情轉(zhuǎn)遍各職能部門卻找不到實(shí)際責(zé)任部門，一個(gè)問(wèn)題開(kāi)了多次部際協(xié)調(diào)會(huì)卻久拖不決，行政效率低下嚴(yán)重阻礙了項(xiàng)目的有序推進(jìn)。

4 地方政府參與重大產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)二次招商的必要性

首先，重大產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)政策主導(dǎo)性強(qiáng)，戰(zhàn)略協(xié)同要求高。即產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)有別于住宅商業(yè)地產(chǎn)，它與所在地區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)政策密切相關(guān)，它既是區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)政策催生的結(jié)果，也是落實(shí)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)政策的動(dòng)力和載體。其次，重大產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的綜合性特性也決定了政府必須參與其二次招商。與其他地產(chǎn)項(xiàng)目不同，重大產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)綜合性突出，涉及面廣。

5 國(guó)內(nèi)成功案例分析

昆明螺螄灣國(guó)際商貿(mào)城規(guī)劃總建筑面積為1900萬(wàn)m2，其中商貿(mào)城占地面積5705畝，主體市場(chǎng)550萬(wàn)m2;小商品生產(chǎn)加工區(qū)9600畝，生產(chǎn)加工區(qū)900萬(wàn)m2;物流倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)1000畝，120萬(wàn)m2[1-3]。其中，一期市場(chǎng)總用地860.1畝，建筑面積150萬(wàn)m2，共有23000個(gè)商鋪，于2009年12月16日正式開(kāi)業(yè)，匯集了服裝、鞋、皮具箱包、針織、工藝品、日用百貨等26個(gè)業(yè)態(tài)、數(shù)萬(wàn)種商品，日均人流量達(dá)15～20萬(wàn)人次，日營(yíng)業(yè)額超過(guò)1.5億元;二期200萬(wàn)m2主體市場(chǎng)于2010年12月28日開(kāi)業(yè)，形成了國(guó)際數(shù)碼文化城、旅游購(gòu)物中心、酒店用品城、國(guó)際風(fēng)尚中心、海外國(guó)家館五大特色主題購(gòu)物中心，以及綜合商貿(mào)館、廠家直銷中心、名品商店街等多元商業(yè)形態(tài)，匯集家用電器、手機(jī)通訊、鐘表眼鏡、珠寶玉器、民俗文化、云南特產(chǎn)、茶葉、花卉、酒店用品、品牌服飾、海外進(jìn)口商品等逾20個(gè)大類，近2000個(gè)品種的數(shù)百萬(wàn)種商品集中展示、交流、貿(mào)易，并配套建設(shè)了約90萬(wàn)m2配套商業(yè)設(shè)施;三期于2013年11月8日正式開(kāi)業(yè)，三期C4市場(chǎng)又名螺螄灣·昆明市菊花園中藥材專業(yè)市場(chǎng)，實(shí)際經(jīng)營(yíng)面積達(dá)8萬(wàn)m2，共計(jì)700余戶商家入駐經(jīng)營(yíng)，經(jīng)營(yíng)的中藥材品類達(dá)3000多種，是經(jīng)國(guó)家批準(zhǔn)的全國(guó)17家中藥材專業(yè)市場(chǎng)之一，也是云南省最大的中藥材專業(yè)市場(chǎng);三期C6市場(chǎng)又名螺螄灣國(guó)際建材家居博覽城，總建筑面積約70萬(wàn)m2。

昆明螺螄灣國(guó)際商貿(mào)城二次招商的成功經(jīng)驗(yàn)在于：一是政府強(qiáng)力推進(jìn)。為推動(dòng)老螺螄灣及云紡市場(chǎng)等經(jīng)營(yíng)戶入駐商貿(mào)城，政府對(duì)老舊市場(chǎng)進(jìn)行了拆遷，并通過(guò)差別化招商政策予以積極引導(dǎo)，老舊市場(chǎng)搬遷的優(yōu)先級(jí)商戶租金比普通商戶每平方米每月優(yōu)惠21元;2009年底，螺螄灣16800家商戶中，老螺螄灣搬遷過(guò)來(lái)的商戶有9800余戶。二是劃行規(guī)市，分類推進(jìn)。項(xiàng)目采取政府主導(dǎo)、部門參與、市場(chǎng)調(diào)研方式，對(duì)項(xiàng)目業(yè)態(tài)進(jìn)行劃行規(guī)市，并按照商戶基礎(chǔ)和成熟度，分期開(kāi)發(fā)、分類招商，有效縮短了招商期限。三是政策扶持。為促進(jìn)項(xiàng)目招商和運(yùn)營(yíng)，省、市、區(qū)政府出臺(tái)了稅務(wù)、工商、金融、海關(guān)、市場(chǎng)管理等相關(guān)專項(xiàng)扶持政策。四是完善配套服務(wù)。項(xiàng)目同時(shí)配套了3000畝的物流倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)、3000畝的小商品生產(chǎn)加工區(qū);為集聚人氣，昆明市開(kāi)通了23路公共汽車線路和昆明軌道交通1號(hào)線（南部汽車站）、昆明軌道交通4號(hào)線（螺螄灣站、螺螄灣北站）[4]。

6 結(jié)論和啟示

6.1 戰(zhàn)略協(xié)同主導(dǎo)者

重大產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)作為落實(shí)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)政策的動(dòng)力和載體，不僅需要高超的產(chǎn)業(yè)政策把握能力，合理選擇產(chǎn)業(yè)區(qū)位，更需要超強(qiáng)的戰(zhàn)略協(xié)同和資源整合能力。

6.2 投資環(huán)境構(gòu)筑者

地方政府要實(shí)現(xiàn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)，除了完善物質(zhì)形態(tài)的自然資源和公共基礎(chǔ)設(shè)施等硬環(huán)境，還必須營(yíng)造良好的政策環(huán)境、法治環(huán)境、行政環(huán)境和社會(huì)環(huán)境，大力提升服務(wù)水平，著力提高行政服務(wù)效能，努力創(chuàng)建誠(chéng)信和諧、公平合理、廉潔高效、規(guī)范嚴(yán)明、健康向上的制度體系，全力為重大產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)二次招商構(gòu)筑一個(gè)“親商、安商、穩(wěn)商、富商”的良好投資環(huán)境，降低外來(lái)投資者的風(fēng)險(xiǎn)，共同把重大產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目打造成一方投資發(fā)展的寶地、財(cái)富集聚的洼地和創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新的高地。

6.3 招商引資推進(jìn)者

由于國(guó)內(nèi)目前產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)群體特點(diǎn)、區(qū)域發(fā)展不均衡現(xiàn)狀以及重大產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的“外溢效應(yīng)”等因素，二次招商中市場(chǎng)失靈成為常態(tài)，因此，在重大產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)二次招商中，政府、企業(yè)不能各自為政，更不能企業(yè)唱戲、政府看戲。

【參考文獻(xiàn)】

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【3】道格拉斯·C·諾思.經(jīng)濟(jì)史中的結(jié)構(gòu)與變遷[M].上海：上海三聯(lián)書(shū)店，1991.

【4】約瑟夫·E.斯蒂格利茨，等.政府為什么干預(yù)經(jīng)濟(jì)[M].北京：中國(guó)物資出版社，1998.