資產(chǎn)收購中地?zé)峁豳Y產(chǎn)法律盡職調(diào)查要點

戴涵靜

【摘要】資產(chǎn)收購作為地?zé)崞髽I(yè)擴(kuò)大市場規(guī)模的一種手段，為擴(kuò)張中的企業(yè)所青睞，資產(chǎn)收購的法律實質(zhì)是物權(quán)及債權(quán)在不同主體之間的轉(zhuǎn)移，供熱設(shè)施、礦業(yè)權(quán)、取水權(quán)及供熱合同作為主要的供熱資產(chǎn)，在收購前需通過法律盡職調(diào)查確定其權(quán)屬，并查明是否存在影響轉(zhuǎn)移及后續(xù)使用的障礙。

【關(guān)鍵詞】地?zé)? 供熱設(shè)施? 資產(chǎn)收購? 權(quán)屬

一、問題的提出

（一）地?zé)崞髽I(yè)的收購需求

地?zé)嶙鳛榉稚⑿凸嵝问剑鄬犭娐?lián)產(chǎn)等傳統(tǒng)供熱形式規(guī)模望快速進(jìn)入地?zé)峁┡袌霾⒀杆僬碱I(lǐng)市場，往往會通過收購的方式實現(xiàn)這一目的。

（二）收購標(biāo)的

根據(jù)收購標(biāo)的不同，可將收購分為股權(quán)收購和資產(chǎn)收購。股權(quán)收購指收購方通過獲得被收購企業(yè)的股權(quán)，成為被收購企業(yè)的股東的行為。資產(chǎn)收購指收購方通過受讓被收購方轉(zhuǎn)讓的資產(chǎn)而獲得目標(biāo)資產(chǎn)的所有權(quán)的行為。資產(chǎn)收購中，收購方看中的主要是被收購企業(yè)中能為自己帶來經(jīng)濟(jì)利益的資源。從會計角度看，由企業(yè)過去的交易或事項形成的，由企業(yè)擁有或者控制的、預(yù)期會給企業(yè)帶來經(jīng)濟(jì)利益的資源就是資產(chǎn)。因此在供熱企業(yè)中，能為企業(yè)帶來經(jīng)濟(jì)利益的資產(chǎn)主要就是與供熱業(yè)務(wù)相關(guān)的資產(chǎn)。

供熱企業(yè)中與地?zé)峁峤?jīng)營相關(guān)的資產(chǎn)根據(jù)會計范疇的資產(chǎn)形態(tài)分，主要有固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和合同資產(chǎn)。固定資產(chǎn)一般是供熱設(shè)施，無形資產(chǎn)主要包括探礦權(quán)、采礦權(quán)、取水權(quán)，合同資產(chǎn)為供熱相關(guān)合同。但是會計上的資產(chǎn)未必是法律上被收購方有權(quán)處分的財產(chǎn)，僅憑企業(yè)可對某項資產(chǎn)進(jìn)行“控制”無法直接判斷其是否享有該資產(chǎn)的處分權(quán)，權(quán)利的轉(zhuǎn)讓必須符合法定要件才有效。否則收購方可能因無法獲得供熱資產(chǎn)合法權(quán)利，最終導(dǎo)致收購目的無法實現(xiàn)。

因此，對于供熱資產(chǎn)的法律盡職調(diào)查主要圍應(yīng)繞權(quán)屬狀況及是否存在影響轉(zhuǎn)移及后續(xù)使用的障礙展開。

二、固定資產(chǎn)

目前，供熱設(shè)施的建設(shè)方式主要分為兩類，一類是新建建筑物，由開發(fā)商委托供熱企業(yè)建設(shè)，供熱設(shè)施與小區(qū)建設(shè)同步進(jìn)行（一般不含換熱站站房土建），開發(fā)商繳納城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費（其中包含供熱配套部分），后續(xù)地方政府將供熱配套費用下?lián)芙o供熱企業(yè)用于供熱設(shè)施的建設(shè)。這筆費用將納入房價，最終由業(yè)主承擔(dān)。另一類是已建成的建筑物后續(xù)補(bǔ)建供熱設(shè)施，由業(yè)主自行委托供熱企業(yè)進(jìn)行施工，費用由供熱企業(yè)直接收取。

參照《天津市供熱用熱條例》對供熱設(shè)施的定義，供熱設(shè)施可分為共用供熱設(shè)施和戶內(nèi)供熱設(shè)施。共用供熱設(shè)施包括供熱熱源生產(chǎn)設(shè)施、管網(wǎng)輸配設(shè)施、換熱站設(shè)施及其附屬設(shè)施，供熱計量儀表和戶內(nèi)共用管道等。戶內(nèi)供熱設(shè)施包括終端散熱設(shè)備、支線管道、管件、閥門。根據(jù)各地的規(guī)定，一般供熱設(shè)施在建成之后均由供熱企業(yè)統(tǒng)一經(jīng)營、管理，定期檢查、維修、更新改造，并按照有關(guān)規(guī)定提取供熱設(shè)施折舊費。供熱企業(yè)很容易認(rèn)為地?zé)峋?、管網(wǎng)、換熱站設(shè)施等由其建設(shè)并且管理的資產(chǎn)均歸其所有。

因此，供熱設(shè)施作為供熱企業(yè)的主要會計資產(chǎn)，作為收購標(biāo)的時，必須審查其權(quán)利歸屬。鑒于法律上不動產(chǎn)及動產(chǎn)變動規(guī)則的不同，將供熱設(shè)施分為不動產(chǎn)和動產(chǎn)分類考察。根據(jù)物權(quán)公示公信原則，不動產(chǎn)權(quán)屬證書作為判斷不動產(chǎn)權(quán)屬的主要依據(jù)，但實踐操作中，鮮有對供熱設(shè)施進(jìn)行不動產(chǎn)登記，基于此需要從物權(quán)的原始取得出發(fā)對供熱設(shè)施權(quán)屬進(jìn)行分析。

（一）供熱設(shè)施中的不動產(chǎn)物權(quán)權(quán)屬

不動產(chǎn)，指土地及其定著物;定著物，指附著于土地、具有連續(xù)性、不能移動，且社會觀念（尤其是社會交易觀念）上也將它視為具有獨立的經(jīng)濟(jì)價值的物。所謂“附著”，即“定著”之意，指固定的附著于土地而不能變更其位置。因此，供熱設(shè)施中的地?zé)峋肮峁芫W(wǎng)作為定著物應(yīng)屬于不動產(chǎn)。

（1）地?zé)峋肮峁芫W(wǎng)的權(quán)屬。不同于傳統(tǒng)的集中供熱，地?zé)峁┡墓嵩O(shè)施一般均位于建筑區(qū)劃紅線內(nèi)，不動產(chǎn)物權(quán)的取得與土地權(quán)屬聯(lián)系密切，因此根據(jù)供熱設(shè)施所依附的土地權(quán)屬，將其分為建筑區(qū)劃紅線以內(nèi)及以外的供熱設(shè)施分別討論。

建筑區(qū)劃紅線以內(nèi)的地?zé)峋肮峁芫W(wǎng)的權(quán)屬。根據(jù)《物權(quán)法》第142條的規(guī)定，建設(shè)用地使用權(quán)人建造的建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施的所有權(quán)屬于建設(shè)用地使用權(quán)人，但有相反證據(jù)證明的除外。同時，根據(jù)《物權(quán)法》第30條“因合法建造、拆除房屋等事實行為設(shè)立或者消滅物權(quán)的，自事實行為成就時發(fā)生效力”。合法建造作為物權(quán)原始取得的一種方式，所有權(quán)在建造完成時由建造主體取得。

供熱企業(yè)作為承包人依據(jù)與開發(fā)商或業(yè)主的建設(shè)工程合同進(jìn)行建設(shè)施工，其所從事的是為了獲取合同對價的法律行為，因此供熱企業(yè)無法通過其承攬行為成為合法建造主體，進(jìn)而通過原始取得獲得承建的供熱設(shè)施所有權(quán)。

開發(fā)商將房屋出售給購房人之前，開發(fā)商擁有建設(shè)用地使用權(quán)，在建設(shè)手續(xù)齊全的情況下，建筑紅線內(nèi)的供熱設(shè)施依法屬于開發(fā)商。后開發(fā)商因售房行為將建設(shè)用地使用權(quán)及房屋所有權(quán)分割后轉(zhuǎn)讓給了業(yè)主。根據(jù)《物權(quán)法》第73條的規(guī)定，“建筑區(qū)劃內(nèi)公用設(shè)施屬于業(yè)主共有”，全體業(yè)主因購房而取得了小區(qū)內(nèi)共用供熱設(shè)施以及各自戶內(nèi)供熱設(shè)施的所有權(quán)。同理，在業(yè)主委托施工的情況下，業(yè)主作為建造主體直接獲得小區(qū)內(nèi)供熱設(shè)施的所有權(quán)。因此，建設(shè)紅線內(nèi)的供熱設(shè)施應(yīng)由全體業(yè)主共有，開發(fā)商無權(quán)擅自將地?zé)峋?、管網(wǎng)轉(zhuǎn)讓給供熱企業(yè)。

建筑區(qū)劃紅線以外的供熱設(shè)施所有權(quán)。按照前述分析，判斷供熱設(shè)施所有權(quán)的原始取得主要應(yīng)依據(jù)建設(shè)用地使用權(quán)的權(quán)屬。地?zé)峋⒁淮喂芫W(wǎng)如建在建筑區(qū)劃紅線以外，除非獲得了所占用土地的建設(shè)用地使用權(quán)，否則建造人無法通過合法建造行為取得相應(yīng)供熱設(shè)施的所有權(quán)。而建設(shè)用地使用權(quán)人也因不存在建造行為而無法通過原始取得獲得所有權(quán)。如欠缺合法的建造手續(xù)，這部分供熱設(shè)施存在被認(rèn)定為違章建筑的可能性。

（2）供熱設(shè)施的繼受取得。收購過程中常有供熱企業(yè)拿出與開發(fā)商簽訂的供熱資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同，以此證明自己擁有供熱設(shè)施的所有權(quán)。這種通過買賣行為取得物權(quán)的方式即為繼受取得，繼受取得是指在基于他人的權(quán)利而取得物權(quán)的情形，作為一種法律行為，區(qū)別于原始取得這種事實行為。據(jù)上述分析可知，小區(qū)建筑區(qū)劃紅線內(nèi)的供熱資產(chǎn)應(yīng)歸全體業(yè)主共有，開發(fā)商無權(quán)轉(zhuǎn)讓。退一步說，即使開發(fā)商有權(quán)轉(zhuǎn)讓，根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，不動產(chǎn)物權(quán)因法律行為引發(fā)的物權(quán)變動以登記為生效要件。雖然地?zé)峋⒐芫W(wǎng)等不動產(chǎn)的原始取得不以登記為生效要件，但如需通過買賣、贈與等法律行為改變權(quán)屬時，原所有人應(yīng)先進(jìn)行登記。受讓人人也只有完成了權(quán)屬變更登記才能成為新的所有權(quán)人。因此，應(yīng)審查供熱企業(yè)的權(quán)屬證書以確定其擁有相應(yīng)不動產(chǎn)所有權(quán)，如未能辦理產(chǎn)權(quán)登記，則不動產(chǎn)物權(quán)依然未發(fā)生變動。

實踐中地?zé)峋?、管網(wǎng)能否進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記存在很大的不確定性，由此導(dǎo)致通過買賣或贈與等方式繼受取得不動產(chǎn)物權(quán)可能會因為操作障礙而無法實現(xiàn)，但在盡職調(diào)查過程中仍應(yīng)到相關(guān)登記部門對不動產(chǎn)登記情況進(jìn)行查詢，以明確相關(guān)資產(chǎn)經(jīng)法定公示的權(quán)利主體，并確定其上不存在抵押等他物權(quán)，不至阻礙權(quán)屬轉(zhuǎn)移。

（二）供熱設(shè)施中的動產(chǎn)權(quán)屬

針對機(jī)器設(shè)備等動產(chǎn)，一般不存在原始取得的問題，主要由出資人基于買賣合同取得機(jī)器設(shè)備所有權(quán)。如供熱企業(yè)作為供熱配套設(shè)施的建設(shè)方，基于開發(fā)商或業(yè)主的委托進(jìn)行機(jī)器設(shè)備采購，相應(yīng)動產(chǎn)的權(quán)屬也應(yīng)屬于全體業(yè)主。由于動產(chǎn)以交付為物權(quán)變動的生效要件，因此，需審查基礎(chǔ)交易合同并實地查看設(shè)備的占有使用狀態(tài)。

（三）供熱設(shè)施建設(shè)的合規(guī)性

供熱設(shè)施的建設(shè)應(yīng)遵循工程建設(shè)以及當(dāng)?shù)仃P(guān)于開鑿地?zé)峋慕ㄔO(shè)管理要求。即使收購方最終沒有成為供熱設(shè)施的所有權(quán)人，但可能因工程建設(shè)的不合規(guī)導(dǎo)致對后續(xù)供熱設(shè)施的利用產(chǎn)生阻礙。因此，應(yīng)審查供熱設(shè)施建設(shè)的過程性文件，主要應(yīng)包括項目備案過程中的環(huán)評、水資源論證報告、取水申請批準(zhǔn)文件，用地、規(guī)劃、施工許可、工程竣工驗收等審批文件，具體還應(yīng)結(jié)合當(dāng)?shù)仃P(guān)于地?zé)峋こ痰墓芾硪?guī)范進(jìn)行審查。

三、無形資產(chǎn)

地?zé)峁犴椖恐信c供熱相關(guān)的主要資產(chǎn)為探礦權(quán)、采礦權(quán)和取水權(quán)。由于地?zé)峒壬婕皩儆诘V產(chǎn)資源，又屬于水資源，因此需要既要遵守礦產(chǎn)資源相關(guān)的法律法規(guī)，又要遵守水資源相關(guān)的法律法規(guī)。根據(jù)1998年下發(fā)的《中央機(jī)構(gòu)編制委員會辦公室關(guān)于礦泉水、地?zé)崴芾砺氊?zé)分工問題的通知》（中編辦發(fā)14號）規(guī)定開采地?zé)崴糜谏虡I(yè)經(jīng)營的，憑取水許可證向地質(zhì)礦產(chǎn)行政主管部門登記，辦理相應(yīng)的采礦許可證。因此應(yīng)審查被收購方是否具有探礦權(quán)/采礦權(quán)證以及取水證。各地管理要求存在差異，目前有的地方針對地?zé)峋畠H需辦理取水證。因此，需要了解當(dāng)?shù)貙τ诘責(zé)豳Y源開發(fā)的具體政策及管理規(guī)定，并應(yīng)審查權(quán)利是否仍有效存續(xù)，同時，基于《探礦權(quán)采礦權(quán)轉(zhuǎn)讓管理辦法》對于轉(zhuǎn)讓探礦權(quán)、采礦權(quán)分別有2年及1年的時限要求，應(yīng)審查礦業(yè)權(quán)的取得時間，否則可能因條件不滿足而不能在收購方預(yù)期的時間內(nèi)完成轉(zhuǎn)讓。

四、合同資產(chǎn)

應(yīng)審查被收購方是否與用戶簽訂了供熱合同，供熱合同是收購方有權(quán)利用業(yè)主共有的供熱設(shè)施進(jìn)行供熱經(jīng)營管理活動，并有權(quán)向用戶收取采暖費的依據(jù)及證據(jù)。雖然用戶事實用熱時也應(yīng)當(dāng)繳納熱費，但如未簽訂供熱合同，將導(dǎo)致未來收益的不確定性。同時應(yīng)關(guān)注供熱合同的期限，期限越長對后續(xù)的供熱經(jīng)營收益越有保障。