綠色建筑運(yùn)營評(píng)估體系現(xiàn)狀分析及案例實(shí)踐

張 穎（上海市建筑科學(xué)研究院有限公司， 上海 201108）

1 研究背景

2015 年巴黎氣候大會(huì)上，中國向全世界做出了“到2030 年左右使 CO2排放達(dá)到峰值”的重要承諾，低碳發(fā)展成為國民經(jīng)濟(jì)的主旋律。隨后，黨的十九大明確了生態(tài)文明建設(shè)嶄新的戰(zhàn)略定位，綠色發(fā)展也成為貫穿我國未來中長期發(fā)展的優(yōu)先主題，這其中，建筑業(yè)將擔(dān)負(fù)重要使命。據(jù)統(tǒng)計(jì)，截止到 2016 年底，我國存量公共建筑總面積已達(dá) 117億 m2，其中辦公建筑超過 40 億 m2[1]。在過去的十多年中，這個(gè)數(shù)字已增長了近三倍，成為我國建筑面積增長最快的分項(xiàng)。建筑運(yùn)行的總商品能耗也已接近 2637 億 GJ，占到全國能源消費(fèi)總量的 20%，其中公共建筑用能更是占到建筑能耗的 1/4 左右。據(jù)預(yù)測(cè)，未來 15 a 內(nèi)，我國公共建筑規(guī)模還將翻一番?？偯娣e的擴(kuò)大以及用能需求的增長，給我國建筑總用能帶來了巨大挑戰(zhàn)，采取有效措施實(shí)現(xiàn)運(yùn)行節(jié)能已勢(shì)在必行。另一方面，大量公共建筑還存在著室內(nèi)環(huán)境品質(zhì)差、建筑運(yùn)維管理隱患大等問題，逐漸成為影響使用性能的重要因素。面對(duì)公共建筑，尤其是其中占比最大的辦公建筑，通過走綠色運(yùn)營之路，盤活存量建筑活力、提升建筑性能，已成為迫切趨勢(shì)。

與此同時(shí)，隨著 21 世紀(jì)初國內(nèi)綠色建筑行業(yè)從萌芽到興盛，業(yè)界對(duì)于綠色建筑的認(rèn)知正在不斷深入，內(nèi)涵和包絡(luò)面也隨著時(shí)代發(fā)展不斷更新，從早期的理念先行、技術(shù)先導(dǎo)，到中期的設(shè)計(jì)優(yōu)先、權(quán)重引導(dǎo)，直至近來的重視使用者感知、以實(shí)際效能為中心，學(xué)術(shù)界已經(jīng)開始將目光聚焦到建筑全生命期中最重要的運(yùn)行期評(píng)價(jià)。放眼國際，以 LEED和 BREEAM 為代表的發(fā)達(dá)國家主流綠色建筑評(píng)估系統(tǒng)，相繼推出了針對(duì)存量建筑物的評(píng)估方法，從能源效率、水資源利用效率、室內(nèi)環(huán)境質(zhì)量、運(yùn)營維護(hù)等角度為存量建筑提供了一個(gè)可借鑒、可執(zhí)行、可改進(jìn)的框架指引和工具方法。在上海、北京、深圳等主要城市已經(jīng)受到了相當(dāng)數(shù)量的商業(yè)地產(chǎn)持有者的重視。諸如上海金茂大廈、北京國際貿(mào)易中心、香港國際金融中心二期等地標(biāo)建筑，紛紛在所在城市率先垂范，為行業(yè)樹立了綠色運(yùn)營的標(biāo)桿示范，也為我國探索建立符合國情的綠色建筑性能評(píng)價(jià)方法提供了啟示。

2 國外綠色建筑運(yùn)營評(píng)估體系的啟示

目前，國際上應(yīng)用最為廣泛的綠色建筑評(píng)估系統(tǒng)均已推出了針對(duì)建筑運(yùn)營期的評(píng)級(jí)體系，例如美國 LEED 的O+M 體系、英國 BREEAM 的 In-Use 體系、日本 CASBEE的 Existing Building 體系，以及針對(duì)物業(yè)資產(chǎn)評(píng)估的加拿大 BOMA BEST 等。上述綠色建筑評(píng)價(jià)體系的特點(diǎn)對(duì)比見表1。其中，BOMA BEST 評(píng)價(jià)體系偏向于商業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)的運(yùn)營實(shí)踐，相較于其他的評(píng)價(jià)體系較為特殊。

表1 國外主流綠色建筑評(píng)價(jià)體系特征對(duì)比

比對(duì) LEED O+M、BREEAM In-Use 以及 CASBEE Existing Building 的具體評(píng)價(jià)內(nèi)容，不難發(fā)現(xiàn)其指標(biāo)體系基本圍繞著能源、水資源、材料、土地資源、室內(nèi)外環(huán)境質(zhì)量等一級(jí)指標(biāo)展開，但 BREEAM 除了建筑性能之外，還額外關(guān)注業(yè)主管理的表現(xiàn)。在評(píng)價(jià)方法方面，除了 CASBEE 采用了建筑物的環(huán)境品質(zhì)與性能和建筑物的環(huán)境負(fù)荷的比值算法，LEED 和 BREEAM 均采用了滿足控制項(xiàng)前提下的總分評(píng)級(jí)法。

以下僅以在我國已有實(shí)踐案例的 LEED O+M、BREEAM In-Use 體系為例，進(jìn)行展開分析。

2.1 LEED O+M 體系特征

LEED O+M 評(píng)估體系是美國綠色建筑委員會(huì)（USGBC）針對(duì)既有建筑物開發(fā)的一個(gè)評(píng)估體系，旨在促進(jìn)既有建筑物實(shí)現(xiàn)高性能、健康、持久和對(duì)環(huán)境無害的目標(biāo)實(shí)現(xiàn)，并驗(yàn)證建筑在運(yùn)營過程中所進(jìn)行的更新、改善和維護(hù)保養(yǎng)等措施的實(shí)際效果。其理念是將建筑的運(yùn)營效率最大化的同時(shí)，減少建筑對(duì)環(huán)境的影響。LEED O+M 自 2002 年建立以來，一共經(jīng)歷了 5 個(gè)版本，包括 LEED-EB 2002（試行）、LEED-EB 2004、LEED-EB O+M 2008、LEED-EB O+M 2009 以及LEEDEB O+M V 4。目前最新版本是 LEED-EB O+M V 4.1 評(píng)價(jià)體系，滿分為 110 分，包括選址與交通（LT）、可持續(xù)選址（SS）、用水效率（WE）、能源與大氣（EA）、材料與資源（MR）和室內(nèi)環(huán)境品質(zhì)（IEQ）這 6 個(gè)領(lǐng)域，另外在創(chuàng)新（IN）方面可獲得額外得分。根據(jù)最終總得分，評(píng)價(jià)結(jié)果分4 個(gè)等級(jí)，40～49 分為認(rèn)證級(jí)、50～59 分為銀級(jí)、60～79分為金級(jí)、80 分及以上為鉑金級(jí)。

值得一提的是，為引導(dǎo)建筑物保持持續(xù)優(yōu)良性能，USGBC 針對(duì) O+M 體系推出了基于 ARC 數(shù)據(jù)平臺(tái)的動(dòng)態(tài)獎(jiǎng)牌制度。ARC 數(shù)據(jù)平臺(tái)是以 LEED 項(xiàng)目為數(shù)據(jù)庫的建筑性能實(shí)時(shí)監(jiān)測(cè)及評(píng)分工具。項(xiàng)目方只需要提供數(shù)據(jù)模型、能耗水耗連續(xù)賬單、使用者問卷和空氣檢測(cè)樣本，就可在線獲得可視化的分?jǐn)?shù)，并與全球獲得 LEED 認(rèn)證的項(xiàng)目進(jìn)行對(duì)標(biāo)比較。ARC 也是實(shí)現(xiàn) LEED 認(rèn)證的一種方式，可實(shí)時(shí)展現(xiàn)建筑在能源、水、廢棄物、交通及使用者體驗(yàn) 5 個(gè)類別的表現(xiàn)，將不可見的建筑性能轉(zhuǎn)化成為可視化的分?jǐn)?shù)，并在多個(gè)維度提供了和建筑進(jìn)行交互的方法。

最近 5 a 來，LEED O+M 認(rèn)證在國內(nèi)取得了積極的市場響應(yīng)，注冊(cè)項(xiàng)目數(shù)量取得了快速發(fā)展。截止 2019 年底，全國 LEED O+M 注冊(cè)項(xiàng)目已達(dá) 328 個(gè)，主要集中在上海、北京、成都、香港和臺(tái)北等寫字樓經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的一線城市。其中，僅僅 2019 年就新增了 95 個(gè)注冊(cè)項(xiàng)目，在 LEED 總注冊(cè)項(xiàng)目數(shù)量中的占比達(dá)到了近 12%。作為對(duì)比，2018 年之前這個(gè)比例僅有 6% 左右，體現(xiàn)了其在國內(nèi)發(fā)展的蓬勃態(tài)勢(shì)。國內(nèi) LEED O+M 注冊(cè)項(xiàng)目的總建筑面積增長趨勢(shì)如圖1 所示。

圖1 國內(nèi) LEED O+M 注冊(cè)項(xiàng)目的總建筑面積增長趨勢(shì)

2.2 BREEAM In-Use 體系特征

BREEAM In-Use 體系是英國建筑研究院（BRE）于2009 年發(fā)布的針對(duì)既有建筑物的性能評(píng)估方法和認(rèn)證方案，可用于評(píng)估除住宅外的所有建筑類型。其主要目的是為建筑物所有者、設(shè)施管理人員、投資管理者和建筑物占有者提供一致和可靠的方法，確定建筑物的影響和性能并明確改進(jìn)的領(lǐng)域，從而幫助建筑的業(yè)主降低運(yùn)行成本、提高環(huán)保性能，最終實(shí)現(xiàn)建筑資產(chǎn)價(jià)值的提升。

BREEAM In-Use 體系的評(píng)估相較于 LEED O+M 更為靈活，分為 3 個(gè)組成部分：Part 1—建筑性能、Part 2—建筑管理、Part 3—使用者管理。這 3 個(gè)部分可分別獨(dú)立認(rèn)證，也可選擇其中幾個(gè)部分組合認(rèn)證。表2 即為上述 3 個(gè)部分評(píng)估的適用建筑類型說明。

表2 BREEAM In-Use 各部分評(píng)估的建筑類型

需要指出的是，為了確保評(píng)估體系的嚴(yán)謹(jǐn)性和公允性，3 個(gè)部分的評(píng)估指標(biāo)均涵蓋九大板塊，包括：Management（管理）、Health and Wellbeing（健康）、Energy（能源）、Transport（交通）、Water（水資源）、Materials（材料與安全）、Waste（廢物處理）、Land use and Ecology（土地與生態(tài)）、Pollution（污染）。其中，Energy（能源）的得分判定需在提交能源費(fèi)用賬單和建筑基本信息后，由 BREEAM 評(píng)審機(jī)構(gòu)設(shè)置的能源模型進(jìn)行計(jì)算得分，其余板塊均可根據(jù)條文自行評(píng)估得分。根據(jù)最終得分，采用 6 星的評(píng)級(jí)方法：10～25 分為 Acceptable、25～40 分為 Pass、40～55 分為 Good、55～70 分為Very Good、70～85 分為 Excellent、85 分及以上為Outstanding。

針對(duì) Part 2 建筑管理，主要是物業(yè)管理單位牽頭組織實(shí)施相關(guān)認(rèn)證準(zhǔn)備工作，涉及以下幾個(gè)重點(diǎn)方向。

（1）基本管理。物業(yè)資質(zhì)、用戶使用指南、物業(yè)操作手冊(cè)、運(yùn)營維護(hù)計(jì)劃、綠色租約、持續(xù)改進(jìn)、綠色教育、風(fēng)管和空氣處理機(jī)組的漏風(fēng)檢測(cè)、BMS 系統(tǒng)的維護(hù)、未來的建筑功能適應(yīng)性管理政策。

（2）健康管理。溫度、新風(fēng)量、VOC 含量、聲學(xué)性能、用戶滿意度、環(huán)境監(jiān)測(cè)、軍團(tuán)桿菌控制等。

（3）能源及水資源管理。市政能源消耗、空調(diào)冷熱量消耗、能耗分項(xiàng)計(jì)量監(jiān)測(cè)、水耗分項(xiàng)計(jì)量和監(jiān)測(cè)，以及租戶用電管理和年度節(jié)能節(jié)水分析報(bào)告等。

（4）材料與安全管理。涉及可持續(xù)采購政策以及周期性的消防風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估等。

（5）污染物管理。包括危險(xiǎn)化學(xué)藥品儲(chǔ)存、環(huán)保使用制冷劑、泄漏應(yīng)急預(yù)案以及針對(duì)污染物的投訴管理機(jī)制等。

3 典型項(xiàng)目綠色運(yùn)營實(shí)踐

本部分將以金茂大廈為例，從綠色節(jié)能運(yùn)行管理的視角，對(duì)其開展的主要工作和成果做一個(gè)簡要介紹，希冀可給同類型建筑以借鑒啟發(fā)。作為矗立于黃浦江畔的首座超高層綜合體建筑，金茂大廈在落成之日起，便確立了其在上海這座國際大都市的地標(biāo)建筑地位。項(xiàng)目總建筑面積 28.7萬 m2，包括辦公區(qū) 13 萬 m2，酒店區(qū)域 7 萬 m2，裙房、購物、餐飲、娛樂區(qū)域 3 萬 m2，以及地下車庫 6 萬 m2。項(xiàng)目于 1999 年投入使用以來，物業(yè)管理團(tuán)隊(duì)充分吸收行業(yè)先進(jìn)的管理理念，建立符合國際化的工程設(shè)施管理標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)設(shè)施設(shè)備進(jìn)行全面管理，統(tǒng)一工程設(shè)施管理模式，達(dá)到規(guī)范化、制度化、標(biāo)準(zhǔn)化，以實(shí)現(xiàn)控制和降低設(shè)施管理成本、延長設(shè)施設(shè)備的使用壽命、提高客戶滿意度的目標(biāo)。

2012 年，項(xiàng)目通過能源管理體系認(rèn)證，成為國內(nèi)第一個(gè)獲得能源管理體系認(rèn)證的公共建筑。2013 年，項(xiàng)目榮獲 LEED-EB 金級(jí)認(rèn)證，成為國內(nèi)獲得此項(xiàng)殊榮運(yùn)行時(shí)間最長且高度最高的既有建筑。2019 年，大廈運(yùn)營 20 周年之際，金茂大廈在實(shí)現(xiàn)整體 LEED O+M 鉑金級(jí)認(rèn)證的同時(shí)，其辦公樓部分又獲得了 BREEAM In-Use Outstanding 認(rèn)證，成了中國第一個(gè)獲得 BREEAM 運(yùn)營認(rèn)證的項(xiàng)目，并取得了BREEAM In-Use Part 2 認(rèn)證的最高水平。

值得一提的是，大廈對(duì)于設(shè)備設(shè)施的管理不局限于基本設(shè)備設(shè)施的維護(hù)，亦關(guān)注軟性設(shè)施的提升和管理。尤其對(duì)于人員的安全、健康及舒適，物業(yè)管理團(tuán)隊(duì)建立了一整套強(qiáng)大的可執(zhí)行的管理章程予以落實(shí)各個(gè)環(huán)節(jié)的管控。例如，為了防止地毯長期積累的粉塵和細(xì)菌增加慢性呼吸道人員發(fā)病的風(fēng)險(xiǎn)，大廈定期對(duì)其地毯進(jìn)行深度清潔。為了降低水源所攜帶的軍團(tuán)菌可能帶來的呼吸道感染發(fā)熱甚至是呼吸衰竭的風(fēng)險(xiǎn)，其對(duì)于室內(nèi)與人體接觸的用水點(diǎn)均設(shè)置控制軍團(tuán)菌的設(shè)備系統(tǒng)，通過定期檢測(cè)水質(zhì)來控制風(fēng)險(xiǎn)。為了保證使用人員的安全，管理團(tuán)隊(duì)定期對(duì)防火設(shè)施進(jìn)行巡查并記錄。這些日常的工作和記錄已經(jīng)成為管理團(tuán)隊(duì)的日常性工作，最大程度保證了大樓使用人員的健康和安全。

項(xiàng)目在實(shí)施 LEED 及 BREEAM 運(yùn)營認(rèn)證的過程中的亮點(diǎn)還包括以下內(nèi)容。① 高水準(zhǔn)的聲學(xué)環(huán)境，所有的空間建筑均通過聲學(xué)專家評(píng)估滿足高水平標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)會(huì)議室的混響時(shí)間也達(dá)到了民用建筑隔聲設(shè)計(jì)規(guī)范的要求。② 能源分項(xiàng)計(jì)量和節(jié)能管理，覆蓋包括電力、天然氣、自來水、蒸汽，基本實(shí)現(xiàn)了能源使用單元的能源分配計(jì)量率 100%。通過對(duì)能耗的監(jiān)控和數(shù)據(jù)分析規(guī)劃下一年的能耗，同時(shí)項(xiàng)目的碳排放也在全球同類運(yùn)營的建筑中處于相對(duì)較低的水平。③ 室內(nèi)空氣質(zhì)量管理，根據(jù)國際通用的空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)訂立一套系統(tǒng)而規(guī)范的室內(nèi)空氣品質(zhì)管理體系，大廈室內(nèi)每日空氣質(zhì)量均達(dá)到優(yōu)、良等級(jí)。④ 建立了完善的投訴流程管理系統(tǒng)，提高用戶滿意度，如有噪聲、氣味、光線等不適，可向物業(yè)投訴，并得到及時(shí)的反饋。

作為上海的城市名片，金茂大廈一直將綠色理念融入運(yùn)營管理的基因之中，通過引入 BREEAM In-Use 和 LEED O+M 體系認(rèn)證來不斷優(yōu)化完善管理體系，為租戶提供更優(yōu)質(zhì)的辦公環(huán)境。作為中國第一個(gè)同步獲得 BREEAM 和 LEED兩大國際綠色運(yùn)營認(rèn)證最高等級(jí)的項(xiàng)目，大廈無疑已成為國內(nèi)綠色運(yùn)營領(lǐng)域的領(lǐng)跑者。作為超高層建筑，在物業(yè)管理中累積了大量的實(shí)踐知識(shí)和標(biāo)準(zhǔn)做法，亦可為同類建筑提供寶貴的經(jīng)驗(yàn)。

4 結(jié) 語

存量建筑的綠色認(rèn)證與新建建筑有著截然不同的特征，作為完全由市場自發(fā)響應(yīng)的行為，性能數(shù)據(jù)驅(qū)動(dòng)和商業(yè)價(jià)值驅(qū)動(dòng)是最核心的內(nèi)在動(dòng)力。分析國內(nèi) 17 個(gè)主要城市的優(yōu)質(zhì)寫字樓市場可知，其中樓齡 10 a 以上的寫字樓面積已經(jīng)超過 3000 萬 m2，且未來若干年還將保持每年 10% 以上的速度增長。如前所述，許多老舊建筑由于設(shè)計(jì)落后或者運(yùn)營不善，已經(jīng)無法滿足租戶對(duì)品質(zhì)空間的需求。通過引入綠色運(yùn)營體系，為樓宇管理者提供一個(gè)有建設(shè)性的改進(jìn)框架和實(shí)施指南，切實(shí)提升建筑物的性能表現(xiàn)、提高管理績效水平，有助于這些老舊項(xiàng)目在市場上重獲競爭力，提升物業(yè)資產(chǎn)價(jià)值。

站在全球視角，中國在存量建筑綠色運(yùn)營這個(gè)領(lǐng)域，只能說剛剛起步。全球統(tǒng)計(jì)的既有建筑認(rèn)證占總各類綠色建筑認(rèn)證面積的比重為 35%，而中國擁有超過百億平方米的存量公共建筑，且這一數(shù)字在城市化的進(jìn)程中將繼續(xù)快速增長，既有建筑的綠色運(yùn)營需求潛力巨大。對(duì)于目前市場競爭激烈的寫字樓市場而言，通過引入國際領(lǐng)先的綠色認(rèn)證體系，對(duì)于提升項(xiàng)目租賃表現(xiàn)、降低能耗、改善租戶體驗(yàn)等方面將具有預(yù)期可見的明顯效果。他山之石，可以攻玉，通過項(xiàng)目的實(shí)踐和經(jīng)驗(yàn)的積累，充分借鑒吸取國外先進(jìn)做法，積極探索建立符合我國國情的綠色建筑運(yùn)營期性能評(píng)價(jià)方法和相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，是未來綠色建筑實(shí)效發(fā)展的努力方向。