房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展探究

文/何英昌

我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)經(jīng)過30年的發(fā)展，已經(jīng)成為國民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，占國民生產(chǎn)總值的比重也越來越大。房地產(chǎn)具有金融資產(chǎn)的屬性，被認(rèn)為是個人或者家庭的重要財產(chǎn)，房地產(chǎn)還與建材、交通運輸?shù)认嚓P(guān)行業(yè)密切相關(guān)，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)大起大落勢必會影響到相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，也會影響到廣大普通民眾的財產(chǎn)狀況，從而影響到整個國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展水平。因此，有必要對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的規(guī)律進(jìn)行研究，分析影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的因素，歸納總結(jié)當(dāng)前房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中存在的問題，從而提出有針對性的措施以維持房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)健康可持續(xù)發(fā)展，為國民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展貢獻(xiàn)力量。

一、影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的因素

（一）土地政策

根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》的有關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)項目用地必須是國有土地，且需以有償方式取得。而當(dāng)前最常見的有償取得方式是土地出讓，即政府將一定年限的土地使用權(quán)讓予土地使用者，由土地使用者支付土地出讓金。也就是說，房地產(chǎn)項目的開發(fā)用地主要是從政府手中取得，那么政府制定的土地出讓政策就會直接影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。土地出讓金因?qū)儆诘胤秸斦A(yù)算外收入，可視為政府的第二財政，故被學(xué)者稱為“土地財政”。土地出讓市場是由政府壟斷的一級市場，政府為了獲得更多的土地出讓金，勢必會想辦法提高土地出讓底價，而土地價格的上漲，又會造成房地產(chǎn)開發(fā)成本的增加，從而引起房價的上漲，這種現(xiàn)象被學(xué)者比喻為“因面粉價格上漲而造成面包價格上漲”。由此可見，土地政策是影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要因素之一。

（二）城市規(guī)劃

城市規(guī)劃可以影響一個城市的產(chǎn)業(yè)布局、城市基礎(chǔ)設(shè)施配備以及道路交通系統(tǒng)的安排等，而房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與城市人口、產(chǎn)業(yè)布局、基礎(chǔ)設(shè)施、交通系統(tǒng)等方面密切相關(guān)。比如一個城市規(guī)劃成為經(jīng)濟(jì)、文化、金融服務(wù)中心，配套有大型的商業(yè)設(shè)施、優(yōu)厚的教育資源、現(xiàn)代化的金融服務(wù)中心，那么該區(qū)域的房地產(chǎn)需求量就會增加，房地產(chǎn)的價格也會隨之上漲。相反，若一個區(qū)域的商業(yè)、教育、基礎(chǔ)設(shè)施配套不齊全，道路交通系統(tǒng)也不發(fā)達(dá)，那么該區(qū)域的房地產(chǎn)就難以獲得購房人的青睞，房地產(chǎn)需求疲軟，房價自然就不高。城市規(guī)劃可以影響區(qū)域的功能及配套，而這些因素則可以直接左右房地產(chǎn)的價格。此外，城市規(guī)劃還可以影響城市土地的開發(fā)強度，控制土地的供應(yīng)量，從而影響到房地產(chǎn)的供給量，并最終影響房地產(chǎn)的供求關(guān)系。綜上所述，城市規(guī)劃也是影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要因素。

（三）房地產(chǎn)市場

房地產(chǎn)市場屬于商品市場，商品市場受供求關(guān)系的影響：供大于求時，商品過剩，價格會下降，而當(dāng)商品供不應(yīng)求時，價格就會上漲。當(dāng)房地產(chǎn)市場供大于求時，開發(fā)商會減少對房地產(chǎn)項目的建設(shè)投資，此時房地產(chǎn)市場供給量和需求量都變小，市場進(jìn)入蕭條期。但是隨著時間的推移，凈需求量的增長會改變供大于求的狀況，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)就開始復(fù)蘇，需求量的增加又導(dǎo)致交易量的增加，房地產(chǎn)的價格以及租金也會隨之增加。市場的擴(kuò)大導(dǎo)致供給量和需求量均發(fā)生變化，供求關(guān)系也因需求量的增加而發(fā)生改變。需求量增加，致使房地產(chǎn)的價格以及租金上漲，這時就會有開發(fā)商抓住價格上漲的時機大力開發(fā)新項目，使得房地產(chǎn)市場的規(guī)模再次擴(kuò)大，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入繁榮期?？梢姡康禺a(chǎn)市場也是影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的因素。

（四）金融政策

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)屬于資金密集型經(jīng)濟(jì)，房地產(chǎn)項目的開發(fā)離不開金融資本的支持，一般房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在取得土地使用權(quán)后，會將土地使用權(quán)抵押給銀行，以獲取貸款進(jìn)行房地產(chǎn)項目的開發(fā)建設(shè)。而房地產(chǎn)的銷售環(huán)節(jié)，同樣也離不開金融資本的支持。房地產(chǎn)的價值大，一般購房者難以靠自己的能力一次性支付全部購房款，因此，大多數(shù)購房者需要向銀行申請按揭貸款。由此可見，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在開發(fā)及銷售環(huán)節(jié)都離不開金融資本的支持，金融政策寬松，房地產(chǎn)的供求量就會增長，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)就繁榮。相反，若金融政策收緊，則房地產(chǎn)的供求量會下降，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展也會下滑。因此，金融政策也直接影響著房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

二、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中存在的問題

（一）土地財政政策造成房地產(chǎn)價格居高不下

如前所述，土地財政已成為地方政府的第二財政，許多地方政府過度依賴第二財政，通過賣地支持政府的開銷。有統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，有些地方政府通過出讓土地獲得的收入在政府預(yù)算外收入中所占比重高達(dá)60%以上，而土地直接稅收及城市擴(kuò)張帶來的間接稅收占地方預(yù)算內(nèi)收入的40%。如此高的土地財政收入，造成有些地方政府熱衷于通過出讓土地來增加財政收入，而土地出讓市場屬于政府壟斷的市場，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只能從政府手中購買土地，土地價格不斷上漲，造成房地產(chǎn)價格節(jié)節(jié)攀升。房價上漲的速度已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過居民收入增長的速度，造成很多家庭傾盡幾代人所有來買房，年輕人甚至把未來押上以貸款買房，貧富差距被進(jìn)一步拉大，對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)長遠(yuǎn)健康發(fā)展造成極其不利的影響。

（二）投機性購房現(xiàn)象嚴(yán)重，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫進(jìn)一步加劇

在我國實施商品房制度改革后，房地產(chǎn)被賦予資產(chǎn)的屬性，被認(rèn)為是個人重要財產(chǎn)，甚至是家庭財富或社會地位的象征，再加上近10年來房地產(chǎn)價格快速上漲，房地產(chǎn)投資回報率高，不少個人或者家庭不惜借巨款購買房地產(chǎn)用于投資，認(rèn)為房地產(chǎn)是最好的投資理財產(chǎn)品，可以實現(xiàn)保值增值。由于資本都是逐利的，一些原來從事生產(chǎn)經(jīng)營的企業(yè)看到別人把資金投入房地產(chǎn)業(yè)后可以獲得高回報，也不惜荒廢原來從事的產(chǎn)業(yè)，投入投機性購房行列，造成工業(yè)、制造業(yè)等其他行業(yè)被房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)所沖擊，形成房地產(chǎn)業(yè)一家獨大局面。但是隨著城鎮(zhèn)化率的逐步提高，整個房地產(chǎn)業(yè)的體量已經(jīng)非常龐大，房地產(chǎn)的數(shù)量已經(jīng)超過了整個社會的住房需求量。因房地產(chǎn)的主要用途是居住，功能相對單一，其價格經(jīng)過多年快速上漲后，已經(jīng)嚴(yán)重偏離了其價值，由于價格與價值不相匹配，房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象進(jìn)一步顯現(xiàn)。若不對房地產(chǎn)價格加以控制，房地產(chǎn)泡沫破滅后，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)一定會遭受重創(chuàng)，從而造成社會經(jīng)濟(jì)的倒退。

（三）房地產(chǎn)領(lǐng)域資源浪費現(xiàn)象嚴(yán)重

當(dāng)前，我國房地產(chǎn)行業(yè)采取粗放經(jīng)營的模式，房地產(chǎn)企業(yè)為了實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)目標(biāo)，不加節(jié)制地對土地資源及其他能源進(jìn)行過度利用。雖然國家在2005年已明確，各級政府不得將城市土地出讓給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)用于別墅、高爾夫球場等建設(shè)，但是近年來仍有開發(fā)商為了謀取更大的經(jīng)濟(jì)利益而將土地用于別墅等低層住宅的開發(fā)建設(shè)。城市土地資源本來就稀缺，土地被用于建設(shè)別墅后，土地的容積率下降，土地開發(fā)利用強度低，從而造成土地資源的浪費。此外，在房地產(chǎn)項目開發(fā)建設(shè)過程中，水資源等其他資源的浪費現(xiàn)象也非常嚴(yán)重。在基坑開挖、樓房建設(shè)過程中都需使用大量的淡水資源，不少建筑公司為了節(jié)約成本，將建設(shè)過程中產(chǎn)生的大量污水不經(jīng)處理就直接排入江河湖海，造成環(huán)境污染。房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)過程中對資源的浪費，不利于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，甚至?xí)绊懻麄€國民經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。

（四）房地產(chǎn)金融體系不健全

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展主要依靠金融資本的支持，但是由于當(dāng)前我國房地產(chǎn)金融體系發(fā)展還不健全，無論是房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)，還是房地產(chǎn)銷售，參與其中的金融機構(gòu)都主要是國有銀行，因此國有銀行的金融政策直接影響到房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，具體表現(xiàn)在：銀行存款準(zhǔn)備金率提高，會使得流入房地產(chǎn)業(yè)的資金變少，房地產(chǎn)企業(yè)融資變得困難，不利于行業(yè)的發(fā)展；銀行利率調(diào)整，會使房地產(chǎn)行業(yè)的融資成本發(fā)生變化，特別是利率上調(diào)會直接造成房地產(chǎn)企業(yè)融資成本增加，從而引起房地產(chǎn)價格上漲。單一的房地產(chǎn)金融體系，造成房地產(chǎn)市場的金融風(fēng)險過于集中，不利于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的健康可持續(xù)發(fā)展。

三、實現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的策略

（一）調(diào)整土地政策，弱化資產(chǎn)性土地財政的作用

如上文所述，當(dāng)前很多地方政府過度依賴土地財政，短時間內(nèi)取消土地財政政策會嚴(yán)重影響地方政府各項工作的開展，不利于政府履行社會管理的職能。土地財政分為資產(chǎn)性和稅收性兩種，資產(chǎn)性土地財政是指政府通過出讓土地而獲得一次性的土地出讓金收入，這種收入是不可持續(xù)的，若想獲得大量的收入，只能靠提高土地出讓價格，從而造成土地價格過高，直接引起房地產(chǎn)價格的上漲，顯然不利于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。因此，地方政府要弱化資產(chǎn)性土地財政的作用，使資產(chǎn)性土地財政政策向稅收性土地財政政策轉(zhuǎn)變，即通過征收財產(chǎn)稅、房產(chǎn)稅、空置稅等將一次性的土地出讓金收入轉(zhuǎn)化為房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的多次稅收收入。各級地方政府要嚴(yán)格控制土地出讓價格，采取“限地價、限房價”的雙限政策，防止“地王”頻出，從源頭上降低房地產(chǎn)開發(fā)成本，從而遏制房價過快上漲的勢頭，實現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展。

（二）加強房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控

房地產(chǎn)市場屬于商品市場，理應(yīng)遵循市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律，政府應(yīng)減少行政干預(yù)，但是房地產(chǎn)事關(guān)民生利益，直接影響到人們的居住生活，如果放任其自由發(fā)展，一旦“市場失靈”造成房價居高不下，嚴(yán)重超出人們的承受能力，則會造成人民利益受損，不利于我國國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。因此，政府要加強房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控，把房價控制在合理區(qū)間，在合理區(qū)間范圍內(nèi)可讓市場自行調(diào)節(jié)，若超出合理區(qū)間范圍，則要進(jìn)行行政干預(yù)，使其回歸合理區(qū)間。此外，地方政府還要落實中央提出的“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，讓房地產(chǎn)回歸居住屬性，運用稅收等手段調(diào)節(jié)房地產(chǎn)的投資回報率，引導(dǎo)房地產(chǎn)合理消費，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展。

（三）對房地產(chǎn)市場進(jìn)行科學(xué)合理規(guī)劃

房地產(chǎn)的產(chǎn)品類型直接影響著房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。有調(diào)查表明，經(jīng)濟(jì)適用住房、一般住房與商品房的比例為1：3時，房地產(chǎn)的產(chǎn)品配比是合理的，有利于促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。當(dāng)前房地產(chǎn)市場中，開發(fā)商為了追求利益最大化，主要開發(fā)商品房等高端住房產(chǎn)品，價格較高，而現(xiàn)階段我國仍是中低收入群體居多，其購買力有限，只適合購買經(jīng)濟(jì)適用住房，因此，房地產(chǎn)市場上大量的商品房就變成了 “存貨”，無法銷售，而居民真正需要的經(jīng)濟(jì)適用住房又無處購買，使得房地產(chǎn)的供給與需求產(chǎn)生矛盾，房地產(chǎn)市場產(chǎn)生動蕩。政府有關(guān)部門應(yīng)對房地產(chǎn)市場進(jìn)行科學(xué)合理規(guī)劃，在土地出讓合同中約定各類住房的開發(fā)建設(shè)比例，引導(dǎo)開發(fā)企業(yè)建設(shè)滿足市場需求的房地產(chǎn)產(chǎn)品，促進(jìn)供需平衡。此外，可以引入住宅標(biāo)準(zhǔn)化理念，出臺相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，指導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在產(chǎn)品開發(fā)、設(shè)計、施工等環(huán)節(jié)按照標(biāo)準(zhǔn)住宅的要求，提供高質(zhì)量的住宅產(chǎn)品，從而增強市場競爭力。為了提升房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，可考慮在采購模式與成本控制上制訂統(tǒng)一的模式，將戰(zhàn)略供應(yīng)商概念與采購模式相融合，有效降低成本，為房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展創(chuàng)造有利條件。

（四）完善房地產(chǎn)金融市場體系

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展離不開金融市場的支持，但是目前我國房地產(chǎn)金融體系單一，貸款政策不完善，導(dǎo)致房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫越吹越大，一旦破滅，將使房地產(chǎn)價格產(chǎn)生劇烈動蕩，不利于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。因此，有必要完善房地產(chǎn)金融體系，建立多元化的融資渠道。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展除了依靠國有銀行的信貸資金支持外，還需要更多元的融資渠道，可引入房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)以及民間資本支持房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。在建立多元化融資渠道過程中，需要逐步健全房地產(chǎn)融資體系，按照房地產(chǎn)融資情況，建立具有不同功能的市場金融機構(gòu)體系，使資產(chǎn)證券化成為常態(tài)，提升房地產(chǎn)金融資產(chǎn)的流動性，為房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)健康平穩(wěn)發(fā)展提供有利條件。

四、結(jié)語

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)作為國民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)，其穩(wěn)定與否直接關(guān)系到國民經(jīng)濟(jì)能否健康平穩(wěn)發(fā)展。我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)起步較晚，當(dāng)前的相關(guān)政策措施還不夠完善，發(fā)展過程中難免存在一些問題，但是只要各級政府重視房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，出臺有利于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的長效機制，引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)科學(xué)發(fā)展，引導(dǎo)人們合理消費，完善房地產(chǎn)金融體系，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)一定可以實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展，為國民經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展貢獻(xiàn)更大的力量。