住宅工程各階段成本控制的重要性淺析

摘要：住宅工程各階段成本控制對整個項目工程成本控制至關(guān)重要，結(jié)合多年工作經(jīng)驗(yàn)，先將成本控制總結(jié)如下。

關(guān)鍵詞：住宅工程; 成本控制; 階段

一、注重決策階段成本控制

據(jù)統(tǒng)計，技術(shù)經(jīng)濟(jì)合理的設(shè)計，可以降低工程造價5 %～10%，甚至可以達(dá)10%～20%。在市場經(jīng)濟(jì)下，開發(fā)商要獲得一個技術(shù)先進(jìn)，經(jīng)濟(jì)合理的優(yōu)秀設(shè)計方案，除了積極配合設(shè)計單位工作以外，還必須要做好招標(biāo)投標(biāo)擇優(yōu)選擇設(shè)計方案、嚴(yán)格設(shè)計合同條款、制定圖紙會審制度。而開發(fā)項目成本的控制卻是貫穿于項目建設(shè)全過程。但是，決策階段的決策是否正確尤為重要，如果決策失誤，成本控制已經(jīng)失去作用。因此，要達(dá)到工程造價的合理性，就要以保證項目決策的正確性為前提。針對以上問題，應(yīng)做好以下三個方面的工作。

（一）市場研究，主要是解決上馬房開發(fā)項目的必要性問題。房作為特殊，其開發(fā)的大額性、固定性及建設(shè)周期長等特點(diǎn)，決定生產(chǎn)該產(chǎn)品有一定風(fēng)險性。所以做好市場調(diào)研就顯得尤為重要。市場研究包括市場調(diào)查和預(yù)測分析兩個方面。市場調(diào)查包括開發(fā)區(qū)域內(nèi)住宅建設(shè)分布、人均收入、住宅 建設(shè)現(xiàn)狀。預(yù)測分析包括住宅建設(shè)未來發(fā)展趨勢預(yù)測、房屋銷售預(yù)測及價格分析，同時判斷開發(fā)產(chǎn)品市場竟?fàn)幠芰鞍l(fā)展前景。

（二）技術(shù)研究，主要解決開發(fā)項目在技術(shù)上的可行性問題。技術(shù)研究包括開發(fā)條件、地址選擇、規(guī)劃及設(shè)計方案優(yōu)選 、企業(yè)組織、 開發(fā)計劃及進(jìn)度要求等。在技術(shù)研究上應(yīng)突出房開發(fā)的特點(diǎn)，既要滿足居民生活、工作和生產(chǎn)基本要求，又要創(chuàng)造方便、舒適、優(yōu)美的居住環(huán)境，同時體現(xiàn)小區(qū)獨(dú)特面貌。

（三）效益研究，主要是解決開發(fā)項目在經(jīng)濟(jì)上的合理性問題。效益研究包括投資估算，資金籌措和經(jīng)濟(jì)指標(biāo)評價等。投資估算含主體工程、輔助配套工程、拆遷補(bǔ)償及前期工程費(fèi)用估算等。通過項目費(fèi)用、資金籌措等相關(guān)指標(biāo)的計算，進(jìn)行項目盈利能力、償還能力等分析，得出經(jīng)濟(jì)評價結(jié)論。

二、加強(qiáng)以設(shè)計階段為重點(diǎn)的人成本控制

據(jù)資料顯示，設(shè)計費(fèi)雖然只占工程總費(fèi)用不到1%，但在決策正確條件下，他對工程造價的影響程度75%以上。顯然，設(shè)計是有效控制工程成本的管件。

（一）住宅建設(shè)小區(qū)規(guī)劃設(shè)計。小區(qū)規(guī)劃設(shè)計應(yīng)根據(jù)小區(qū)的基本功能要求確定小區(qū)構(gòu)成部分的合理層次關(guān)系，據(jù)此安排住宅建設(shè)建筑、公共建筑、管網(wǎng)、道路及綠地布局，確定合理的人口與建筑密度、房屋間距與建筑層數(shù)，合理布置公共設(shè)施項目的規(guī)模服務(wù)半徑。

（二）住宅建設(shè)建筑的平面布置。在多層次建筑中，墻體所占比重較大，是影響造價高低的主要原因。因此，在住宅建設(shè)建筑中往往才用墻體面積系數(shù)控制住宅建造成本，精良建設(shè)墻體面積系數(shù)。

（三）住宅建設(shè)的層高。住宅建設(shè)的層高直接影響工程造價，因?yàn)閷痈咴黾樱瑝w面積增大，柱體積增加，并帶來基礎(chǔ)、管線、采暖等因素增加，使成本增加。

（四）房住宅建設(shè)單元組成以每棟住宅建設(shè)單元數(shù)3-4單元較為經(jīng)濟(jì)，弧形要達(dá)到就是、客廳、廚房及衛(wèi)生間的合理布置，單元組成及戶型設(shè)計做到結(jié)構(gòu)面積系數(shù)越小越好。

三、強(qiáng)化施工階段成本控制

在施工階段，工程造價人員必須加強(qiáng)對建設(shè)項目的工程造價管理，認(rèn)真審核合同價的工程量清單、單價及有關(guān)文件，指導(dǎo)建設(shè)者合理優(yōu)化施工組織設(shè)計，選擇技術(shù)上可行、經(jīng)濟(jì)上合理且能夠促進(jìn)工作效率的施工方案。在具體施工工程中，還要經(jīng)常深入現(xiàn)場，調(diào)查了解定額工程量與實(shí)際工程量之間的差異，獲得第一手資料，為以后妥善處理經(jīng)濟(jì)糾紛仲裁、編制審查工程結(jié)算和竣工決算提供可靠的依據(jù)。

（一）建設(shè)工程要嚴(yán)格實(shí)行招標(biāo)投標(biāo)制度。所有房住宅建設(shè)施工項目都要大力推行招標(biāo)投標(biāo)制度，這是施工階段降低開發(fā)成本的一種有效的手段。通過工程招標(biāo)投標(biāo)把施工企業(yè)推向市場，促使施工企業(yè)加強(qiáng)生產(chǎn)管理，提高技術(shù)水平，施工企業(yè)為了在社會上贏得信譽(yù)，必然增強(qiáng)質(zhì)量意識，嚴(yán)格履行合同，減短建設(shè)工期，從而加強(qiáng)資金周轉(zhuǎn)，減少期間費(fèi)用及其他開支，較好的發(fā)揮投資效益。

（二）科學(xué)管理。在施工過程中，影響工程造價指標(biāo)的因素有很多，如設(shè)計變更，材料代換、生產(chǎn)要素價格波動、政策性價格調(diào)整及其他不可預(yù)見因素等都可能引起工程造價的提高，從而加大成本。因此要采取科學(xué)的施工方法。一是要利用網(wǎng)絡(luò)計劃組織施工，編制施工網(wǎng)絡(luò)計劃要建立以工程技術(shù)負(fù)責(zé)人為主要領(lǐng)導(dǎo)小組，制定多種施工組織方案，對每種施工方案從技術(shù)上、經(jīng)濟(jì)上進(jìn)行對比分析確定最佳方案。二是要認(rèn)真編制資金使用計劃，通過資金使用計劃的嚴(yán)格執(zhí)行，可以有效地控制工程造價的上升，最大限度地節(jié)約投資，提高投資效益。三是要實(shí)行工程監(jiān)理，賦予監(jiān)理工程師應(yīng)有的權(quán)利。增加質(zhì)量出效益，管理出效益的觀念，真正做到保證質(zhì)量、保證進(jìn)度、避免索賠，有效地控制造價。四是要認(rèn)真對待簽證工作，不但要建立簽證制度，而且要謹(jǐn)慎選擇簽證人員，要求簽證人員既有良好的思想素質(zhì)，又要有較高的技術(shù)水平。

（三）材料控制。工程施工中的材料費(fèi)是工程項目費(fèi)用的一個重要的組成部分，因此應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格控制工程中的材料費(fèi)用。這就要求施工中相關(guān)單位嚴(yán)格按照合同中的材料用量進(jìn)行費(fèi)用控制，對工程造價進(jìn)行科學(xué)的管理和控制。密切注意市場行情，掌握材料用費(fèi)的相關(guān)市場信息，可以做到竣工后結(jié)算階段的有理有據(jù)。

四、認(rèn)真把好竣工決算

竣工階段是造價控制工作的最后階段，也是真正體現(xiàn)工程實(shí)際造價的收尾階段，開展工程結(jié)算審核不僅要嚴(yán)格，而且要準(zhǔn)確，只有在準(zhǔn)確意義上的嚴(yán)格才是合理、真實(shí)、可行的。首先，要編制好的施工組織設(shè)計，施工組織設(shè)計要于工程預(yù)算項目、工作內(nèi)容和方法相符合。如果實(shí)際施工中需要改變、調(diào)整、優(yōu)化施工組織設(shè)計，必須有相應(yīng)的注明性文件，否則會影響結(jié)算工作的進(jìn)程。其次，結(jié)算前要搜集簽證齊全、有效的經(jīng)濟(jì)文件，為結(jié)算提供準(zhǔn)確依據(jù)。辦理竣工結(jié)算的經(jīng)濟(jì)文件應(yīng)包括：施工圖紙、圖紙會審記錄、設(shè)計變更、施工組織設(shè)計、隱蔽工程驗(yàn)收記錄、竣工圖紙等。在工程施工過程中，工程變更應(yīng)通過設(shè)計單位同意并加蓋設(shè)計單位印章后下發(fā)才能有效。否則是不能納入結(jié)算的。第三，施工計算時要仔細(xì)斟酌施工合同的條款及用詞，認(rèn)真按合同辦事。一旦施工方于建設(shè)方產(chǎn)生矛盾，應(yīng)有理有據(jù)協(xié)商解決。

綜上所述，由于住宅工程的建設(shè)工期較長，受到各種外部因素的影響于制約，項目的初始階段難以確定一個正確的造價，隨著工程的開展與深入，對工程的了解也更加全面，從而造價的估算也愈加合理。作為工程造價實(shí)施和管理人員在完善項目開發(fā)的基礎(chǔ)上要加強(qiáng)成本意識，以實(shí)現(xiàn)住宅項目開發(fā)對社會效益和經(jīng)濟(jì)效益的最大化。

作者簡介：

陸勃，營口市蓮花房地產(chǎn)測繪有限公司。