陽光城：穩(wěn)經(jīng)營控杠桿規(guī)模品質(zhì)雙增

房住不炒與因城施策的房地產(chǎn)市場，政策及信貸環(huán)境愈加復(fù)雜。就是在這樣復(fù)雜的背景下，陽光城（000671.SZ）秉承“規(guī)模上臺階，品質(zhì)樹標(biāo)桿”的戰(zhàn)略指導(dǎo)，公司經(jīng)營能力和產(chǎn)品品質(zhì)明顯提升，多項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)持續(xù)改善。

2020年4月23日晚，陽光城發(fā)布了2019年度業(yè)績報(bào)告。公司實(shí)現(xiàn)銷售金額2110億元，同比增長30個(gè)百分點(diǎn);實(shí)現(xiàn)營收610.5億元，歸母凈利潤40.2億元，同比增長33個(gè)百分點(diǎn)。同時(shí)，公司償債指標(biāo)持續(xù)優(yōu)化，近兩年有息負(fù)債均保持規(guī)模相當(dāng)，2019年末凈負(fù)債率較2018年末下降44.0pct至138.3%。

行業(yè)下半場，陽光城有信心通過組建專業(yè)團(tuán)隊(duì)，培育行業(yè)內(nèi)領(lǐng)先的運(yùn)營能力，獲得更好的發(fā)展。2020年一季報(bào)顯示，公司實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入67.14億元，同比增長11.76%;歸屬于上市公司股東的凈利潤4.33億元，同比增長40.74%。

繼2018年邁過千億門檻，實(shí)現(xiàn)1628億元銷售額之后，陽光城在2019年依舊保持著穩(wěn)健增長的態(tài)勢，銷售金額首跨雙千億大關(guān)，在克而瑞發(fā)布的2019年中國房地產(chǎn)銷售TOP200排行榜上，陽光城位列第13位。2016-2019年，陽光城復(fù)合增速高達(dá)63.0%，成長速度極快，在中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)聯(lián)合上海易居房地產(chǎn)研究院中國房地產(chǎn)測評中心共同發(fā)布的2019中國房地產(chǎn)500強(qiáng)榜單中位列“成長速度10強(qiáng)”第一名。

2019年，陽光城通過提前部署、及時(shí)行動(dòng)，“春節(jié)不打烊”、“五一行動(dòng)”、“一七再來”三大戰(zhàn)役實(shí)現(xiàn)公司規(guī)模再上臺階，同時(shí)福州區(qū)域、上海區(qū)域、浙江區(qū)域等銷售金額均突破200億元，多個(gè)項(xiàng)目獲得區(qū)域銷冠。

報(bào)告期內(nèi)，陽光城實(shí)現(xiàn)銷售面積1713萬平方米，銷售金額2110億元，較2018年同期增長約30個(gè)百分點(diǎn);實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入610.5億元，合并歸屬于上市公司股東凈利潤40.2億元，同比增長33個(gè)百分點(diǎn)，歸母凈利潤率上升1.35個(gè)百分點(diǎn)至6.59%。

對于陽光城歸母凈利潤增速遠(yuǎn)超營業(yè)收入增速的主要原因，天風(fēng)證券認(rèn)為主要有兩點(diǎn)。一是盈利能力穩(wěn)步提升，2019年公司毛利率、凈利率分別提升0.5、0.2個(gè)pct至26.6%、7.1%，加權(quán)平均凈資產(chǎn)收益率提升2.54個(gè)百分點(diǎn)至18.92%，表明公司盈利能力穩(wěn)步改善。

二是公司歸母凈利潤占凈利潤的比例明顯提升，由2018年的77.3%提升至93%。公司可結(jié)算資源充足，截止到2019年底，公司賬面預(yù)收賬款801.1億元，同比增長29%，預(yù)收款/營業(yè)收入1.31倍，同比明顯提升，充足的可結(jié)算資源為公司未來業(yè)績增長奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

同時(shí)，由于陽光城近年銷售增速較快（2017-2019年分別增長87.9%、77.9%和29.6%），公司預(yù)收賬款近年維持快速增長，2019年達(dá)801.1億元（2018年為621.2億元），未結(jié)算資源豐富，對后續(xù)結(jié)算構(gòu)成了有力的保障。

近年來，陽光城致力于調(diào)結(jié)構(gòu)和去杠桿，多項(xiàng)債務(wù)指標(biāo)實(shí)現(xiàn)優(yōu)化。

2019年，陽光城有效降低資產(chǎn)負(fù)債率至83.5%，同比2018年底下降0.9個(gè)百分點(diǎn)，降低有息資產(chǎn)負(fù)債率至36.5%，同比2018年底下降6.3個(gè)百分點(diǎn)，降低凈負(fù)債率至138%，同比2018年底下降44個(gè)百分點(diǎn)。

報(bào)告期內(nèi)，陽光城有息負(fù)債總額1123億元，在不增加有息負(fù)債總額的約束下實(shí)現(xiàn)了規(guī)模的快速增長;有息負(fù)債短長比優(yōu)化至3：7，現(xiàn)金短債比1.25;同時(shí)，提升銀行融資比例，非銀占比降至25%。

天風(fēng)證券測算，2019年陽光城平均融資成本為7.71%，同比下降23bp。天風(fēng)證券同時(shí)表示，2020年一季度，房地產(chǎn)行業(yè)到位資金累計(jì)3.4萬億元，同比增速邊際提升3.7pct，預(yù)計(jì)2020年行業(yè)融資環(huán)境進(jìn)一步改善，資金成本有望下滑，陽光城有望大幅受益。

得益于良好的經(jīng)營業(yè)績和控杠桿成效，公司在過去一年中獲得多家境內(nèi)外評級機(jī)構(gòu)上調(diào)評級。如，陽光城優(yōu)化的財(cái)務(wù)表現(xiàn)使得公司首次獲大公國際提升主體評級至AAA，公司融資成本有望進(jìn)一步下行。

另外，近期公司繼續(xù)積極開展資本運(yùn)作，4月發(fā)布公告稱擬在境內(nèi)外開展規(guī)模不超過人民幣260億元的融資，或?qū)⒅具M(jìn)一步優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)穩(wěn)健的可持續(xù)發(fā)展。

在降低負(fù)債的同時(shí)，陽光城持續(xù)加強(qiáng)現(xiàn)金流管控。通過堅(jiān)定執(zhí)行“三收三支”現(xiàn)金政策，報(bào)告期內(nèi)全口徑回款1692億元，回款額增長29.8%，回款率80.20%，連續(xù)兩年保持回款率80%以上;賬面留存現(xiàn)金充足，2019年末賬面現(xiàn)金419.8億元，相較2018年末上升10.9%;融資渠道通暢，與多家銀行建立良好合作，授信額度充足，截至2019年末，公司已獲得的多家銀行的授信總額1078.2億元，其中未使用授信余額474.6億元。

得益于經(jīng)營穩(wěn)定、每股收益穩(wěn)步提升，2019年，陽光城近年來首次將分紅比例提高至20%以上，實(shí)現(xiàn)每10股派發(fā)現(xiàn)金紅利2元（含稅）。

在降杠桿的同時(shí)，陽光城將其與拿地力度之間進(jìn)行平衡，近兩年以來公司拿地較為謹(jǐn)慎。

陽光城由福建起步，通過多渠道的強(qiáng)力拿地，近年迅速擴(kuò)張，已實(shí)現(xiàn)全國布局。2019年，陽光城通過收并購、招拍掛、加大舊改等方式新增土儲(chǔ)1269萬平方米，同比下降4.8%，拿地總價(jià)655.6億元，同比提升17%，拿地面積減少但總價(jià)提升，拿地均價(jià)由4204元/平提升至5168元/平，地售比0.42。

陽光城在繼續(xù)發(fā)揮原有的收并購?fù)顿Y能力以外，建立并拓展了舊改項(xiàng)目獲取能力，于2019年成功在廣州、深圳、昆明、貴陽等地確權(quán)多宗舊改項(xiàng)目，確權(quán)項(xiàng)目均可實(shí)現(xiàn)快速供貨。值得一提的是，公司針對過往土地沉淀多、市場調(diào)控限價(jià)銷售、土地儲(chǔ)備過多可能帶來額外財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)的現(xiàn)實(shí)情況，改變了傳統(tǒng)的“土地排名決定公司未來三年排名”的土儲(chǔ)觀念，2017年末開始調(diào)整土地投資方向，銷多少、補(bǔ)多少，三年來投資實(shí)現(xiàn)了控負(fù)債與謀發(fā)展之間的平衡。

截至2019年底，陽光城土地儲(chǔ)備總計(jì)4523萬平方米，儲(chǔ)備貨值6324億元。2019年公司新增土儲(chǔ)平均權(quán)益為70%，與2018年同比增加15個(gè)百分點(diǎn)。

從貨值分布來看，一二線城市占比72.6%。從區(qū)域布局來看，公司堅(jiān)定推進(jìn)3+X+1戰(zhàn)略，長三角、珠三角、京津冀三大都市圈貨值占比達(dá)到43%、大福建貨值占比14%，與2019年銷售金額占比接近（三大都市圈占比45%、大福建占18%），在三大都市圈可售貨值珠三角、長三角占比分別為18%、20%，而銷售額占比分別為9%、34%。

近年來，陽光城充分結(jié)合營運(yùn)系統(tǒng)描摹的客戶需求，輔以靈活定價(jià)，多方面提升項(xiàng)目的強(qiáng)適銷性，打造“檀系”、“悅瀾系”、“翡麗系”等產(chǎn)品系列，提升品牌力。2018年，公司推出住宅產(chǎn)品戰(zhàn)略“綠色智慧家”，建立全新健康建筑標(biāo)準(zhǔn)，以前沿科技打造智慧社區(qū)及智慧家庭，為客戶提供更有品質(zhì)、更富體驗(yàn)的產(chǎn)品。

2019年，陽光城不斷深化“綠色智慧家”產(chǎn)品主張，以“綠色健康、便捷安全、家文化”為核心理念，打造全生命周期產(chǎn)品。截至2019年底，陽光城全國落地授牌的“綠色智慧家”項(xiàng)目44個(gè)，總建筑面積530萬平方米，總共服務(wù)15萬陽光城業(yè)主。

“綠色智慧家”產(chǎn)品內(nèi)涵不斷夯實(shí)，規(guī)劃方案、戶型結(jié)構(gòu)及裝修標(biāo)準(zhǔn)全面升級，尤其是在室內(nèi)空氣質(zhì)量控制方面取得突破。疫情當(dāng)下，以健康安全為核心打造的產(chǎn)品體系，廣受市場好評。

2019年，陽光城品質(zhì)革命初見成效，通過制定全行業(yè)首個(gè)涵蓋項(xiàng)目品質(zhì)全周期的品質(zhì)評價(jià)模型，成功打造了多個(gè)標(biāo)桿項(xiàng)目。其中，佛山綠島湖溢價(jià)顯著，在競品降價(jià)成風(fēng)的嚴(yán)峻環(huán)境下，以高于競品近1萬元/平方米的價(jià)格實(shí)現(xiàn)熱銷，創(chuàng)造板塊價(jià)格標(biāo)桿。

2019年底，陽光城已啟動(dòng)組織變革，對集團(tuán)-區(qū)域-基層三層架構(gòu)進(jìn)行全面升級，防止集團(tuán)“衰變”，促進(jìn)區(qū)域“聚變”，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目“裂變”，保持公司的靈活性，并釋放發(fā)展新動(dòng)能。

在完成組織變革后，管理層在2020年年初工作會(huì)議上明確工作的一個(gè)堅(jiān)持、兩個(gè)方向和六大目標(biāo)。

“一個(gè)堅(jiān)持”即堅(jiān)定不移地圍繞“規(guī)模上臺階、品質(zhì)樹標(biāo)桿”戰(zhàn)略開展一切經(jīng)營工作?！皟蓚€(gè)方向”是指要在資本運(yùn)作和生產(chǎn)經(jīng)營兩個(gè)方向上齊頭并進(jìn)?！傲竽繕?biāo)”將圍繞引入戰(zhàn)略投資人、提升股債資本市場認(rèn)可度、銷售目標(biāo)、新增土儲(chǔ)、品質(zhì)工程及10萬+交付等方面展開。

應(yīng)對突如其來的新冠疫情，公司在維持年初既定六大工作目標(biāo)的同時(shí)，也提出了三大應(yīng)對思路，即“保回款、提去化”、“往前行、不掉隊(duì)”、“靈活高效，隨‘機(jī)’而動(dòng)”。公司正憑借自身靈活精準(zhǔn)高效的管理優(yōu)勢，主動(dòng)防范危機(jī)、馳而不息。

2020年，陽光城管理團(tuán)隊(duì)也表示了對于未來的信心：“回望過去，我們圍繞‘規(guī)模上臺階，品質(zhì)樹標(biāo)桿’戰(zhàn)略，給與市場的承諾一一兌現(xiàn)，我們將再用兩三年的時(shí)間，不懈奮斗，踏石留印、抓鐵留痕，逐步實(shí)現(xiàn)‘又大又強(qiáng)’，成長為一家團(tuán)隊(duì)優(yōu)秀、管理先進(jìn)、品質(zhì)領(lǐng)先、經(jīng)營高效的現(xiàn)代型企業(yè)?！?/p>