重慶房地產(chǎn)調(diào)控政策研究分析

劉與秋 姜慧 李愛玲

摘 要：我國房地產(chǎn)業(yè)自20世紀末年興起以來，作為我國的支柱產(chǎn)業(yè)在國家經(jīng)濟快速發(fā)展的十幾年間做出了巨大的貢獻，但與此同時也產(chǎn)生了不同程度的經(jīng)濟泡沫，炒房團和投機取巧者使得房價一度飆升，為使房地產(chǎn)業(yè)能健康穩(wěn)定的發(fā)展，國家會在各個時期出臺相應(yīng)政策對房地產(chǎn)經(jīng)濟進行宏觀調(diào)控。由于我國幅員遼闊，各地區(qū)經(jīng)濟文化有所差異，故千城千策，不同城市對應(yīng)有不同的房地產(chǎn)調(diào)控政策。文章主要分析重慶市現(xiàn)階段房地產(chǎn)業(yè)政策環(huán)境，以及政策的調(diào)控對當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)的影響，最后在政策方面提出了相關(guān)建議。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);政策調(diào)控;政策建議;政策影響

我國房地產(chǎn)市場在短短二十幾年間迅速發(fā)展，成為我國經(jīng)濟主要支柱，但是在帶動經(jīng)濟的同時，也有泡沫的產(chǎn)生，給房地產(chǎn)經(jīng)濟體制注入了很多不穩(wěn)定的因素，損壞了市場秩序。未來房地產(chǎn)市場存在著很多誘惑和危機，房價短時期的提高，會達到提振經(jīng)濟的目的，但長期來看，這會誘發(fā)過早的經(jīng)濟衰退。隨著時代的發(fā)展，住房在國民心里有著越來越重的地位，這個時候適度的調(diào)控政策出臺調(diào)控整個房地產(chǎn)市場從而引導(dǎo)其健康發(fā)展顯得尤為重要。

一、現(xiàn)階段房產(chǎn)行業(yè)政策環(huán)境分析

（一）政策出臺背景

由于重慶市的房地產(chǎn)發(fā)展起步較晚，重慶樓市的調(diào)控政策與全國大環(huán)境相比之下是比較溫和放松的，它作為全國房產(chǎn)稅政策的兩個試點之一，雖然與大部分城市一樣有限價限售限貸政策，但是卻沒有限購政策，且購房面積也是按套內(nèi)面積計算，對于購房者來說是非常有利的，近年來重慶樓市基本上保持了平穩(wěn)健康的發(fā)展。從2014年重慶市一直保持著土地的天量供應(yīng)，加上寬松的調(diào)控政策，房地產(chǎn)市場越來越火熱，政府為使房地產(chǎn)市場趨于理性、健康發(fā)展，從2017年開始，房地產(chǎn)調(diào)控政策不斷加碼，從寬松的去庫存政策逐漸回歸到調(diào)控和抑制房價哄抬的階段。

（二）政策調(diào)控主要內(nèi)容

重慶市房地產(chǎn)市場在經(jīng)歷了幾年的快速成長后，重慶樓市調(diào)控政策從2017年開始不斷加碼，2017、2018年重慶市密集出臺樓市調(diào)控政策使房地產(chǎn)市場趨于理性，到了2019年，政府政策更加收緊，政府對市場的變動察覺變得更加敏銳，市場調(diào)控也更為準確，這個階段的調(diào)控政策主要體現(xiàn)在以下幾點。

（1）放寬落戶政策，引進人才

房地產(chǎn)業(yè)短期看政策，中期看金融，長期看人口，為使城市得到長期發(fā)展，19年5月，重慶市進一步降低了人才落戶的門檻：所有的人才落戶，都不會受到繳納社保年限和年齡的限制，其家庭成員也可以申請將戶口遷到重慶來，同時城市中的落戶點也不受限制自由選擇。對于引入的高質(zhì)量人才，重慶市實行人才服務(wù)證書制度，為獲得許可的人才開辟“綠色通道”。

（2）嚴格學(xué)區(qū)房銷售，規(guī)范市場

2019年，重慶市政府為了保障當(dāng)?shù)亓x務(wù)教育招生入學(xué)的機會公平，出臺政策禁止學(xué)校周邊的新建樓盤住宅與民辦學(xué)校簽訂招生協(xié)約以此促進樓盤的銷售，此舉防止了學(xué)校周邊房價的暴漲。

（3）調(diào)整住房結(jié)構(gòu)比例以剛需為主

受中央政策指示，重慶市增加剛需房及其用地供應(yīng)。明確規(guī)定普通商品住房用地在新增住宅用地供應(yīng)中的比重不低于70%。新建商品房在中低價位公寓供應(yīng)中的比重要提高。同時，銀行在個別商業(yè)按揭貸款的金額和利率方面，優(yōu)先考慮第一批剛性房屋的需要。

（4）合理調(diào)整土地供應(yīng)節(jié)奏，平衡樓市

重慶土地前幾年一直都是天量供給，土地供給量大于住宅銷售成交量，但每年的住房成交量持續(xù)穩(wěn)定增長，大大促進了房地產(chǎn)市場的發(fā)展，現(xiàn)在政府堅持房地產(chǎn)市場的供應(yīng)側(cè)改革，由于市場需求量一直小于了土地供給量，為維護市場的穩(wěn)定收緊了土地供應(yīng)，平衡了樓市。

二、政策調(diào)控對房地產(chǎn)業(yè)的影響

重慶市房地產(chǎn)市場在經(jīng)歷了幾年的快速成長后，調(diào)控政策從2017年開始不斷加碼，收緊的調(diào)控政策對樓市產(chǎn)生一定影響。

（一）住宅市場有所降溫

（1）新房價格穩(wěn)定，二手房價格陰跌

截止到19年10月末，重慶市新房房價一直處于穩(wěn)定微漲趨勢，而二手房價格持續(xù)陰跌。其中新房成交價環(huán)比上月上漲1.06%，而二手房市場價格環(huán)比上月下跌0.42%，比去年同期下跌11.95%。在房價趨勢變化上，新房房價維持穩(wěn)定二手房房價陰跌，調(diào)控效應(yīng)明顯。

（2）住宅成交量有所下滑

19年上半年，重慶市主城區(qū)累計成交住宅面積同比下跌了14.9%，從19年月度數(shù)據(jù)來看，商品住宅成交量1、2月份相對最少，2月之后，重慶多家地方銀行紛紛下調(diào)了不斷上漲的利率，降低了購房者的成本和壓力，成交量在三月份之后迎來了“小春陽”，第二季度成交量逐漸回升，基本重回2018年成交熱度，但與同期相比仍然有所下降。

（二）土地市場逐漸冷卻回歸理性

重慶市近三年的土地供給量是逐年減少的，而由于重慶市近年來樓市火爆，常現(xiàn)“日光盤”，而土地供應(yīng)面積的逐年減少，使得土地成交量低價漲，土地競拍溢價率越來越高，今年的第一季度流拍地頻現(xiàn)，出現(xiàn)企業(yè)聯(lián)合拿地的情況，土地市場逐漸冷卻，回歸理性。

（三）有效抑制投機炒房

由于限價、信貸政策的收緊，以及住房不炒的政策基調(diào)，在滿足了真正需要解決剛需住房問題的人群之外同時避免了投機者對住房進行投資炒房，保證了房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。

三、政策建議

（一）考慮家庭人均面積指標，合理調(diào)整公積金貸款政策

一方面國家為調(diào)整、改善人口結(jié)構(gòu)，全面開放了二孩政策;另一方面政府又提高了二套房首付和貸款利率及其上浮比例，禁止主城二套房使用公積金貸款。全面放開二孩政策，政府本應(yīng)加強住房、教育、醫(yī)療等方面的資源優(yōu)化，為百姓提供多的便利與福利，但實際上很多百姓并未享受到相關(guān)福利，隨著16年底以來樓市兇猛的發(fā)展態(tài)勢，改善住房壓力愈加增大，在未考慮二孩的情況下，首套住房一般家庭都為剛需，面積小且未使用公積金，而當(dāng)他們面臨二孩及父母養(yǎng)老問題時，想要使用公積金貸款改善住房卻受到了政策的限制，建議調(diào)控政策勿一刀切，可考慮家庭人均面積指標。

（二）支持剛需健全住房制度

國家房地產(chǎn)調(diào)控政策也強調(diào)要調(diào)整住房結(jié)構(gòu)比例，減少改善住房，新建住宅以剛需房為主解決城市中等收入人群的住房問題，重慶市應(yīng)將該政策貫徹到位，解決普通人群買房困難問題，同時應(yīng)完善住房保障制度，加強廉租住房的建設(shè)，使城市中的低收入人群得到相應(yīng)政策支持解決住房困難問題。

（三）尊重市場規(guī)律，制定合理土地政策

土地的市場管理非常重要，它與房地產(chǎn)市場關(guān)系密切，可在尊重市場規(guī)律的同時，制定合理的土地政策。重慶市政府可在當(dāng)?shù)亟⑼恋厥召弮渲贫龋?dāng)土地市場低迷時，政府可回收或收購部分國有建設(shè)用地使用權(quán)，以此防止市場價格下滑，使土地市場始終處于健康穩(wěn)定狀態(tài)，同時應(yīng)加強規(guī)劃管理以及土地稅收管理，根據(jù)實際情況調(diào)整土地供應(yīng)量，完善整體市場，讓土地的價格體系更為完整合理。

參考文獻：

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[3]恒通數(shù)據(jù)中心.重慶市主城區(qū)2019年上半年房地產(chǎn)市場分析報告[M].重慶：2019

作者簡介：

劉與秋（1998—），女，漢族，四川廣安，本科，研究方向：房地產(chǎn)開發(fā)與管理。（本文通訊作者）

姜慧（1999—），女，彝族，四川涼山，本科，研究方向：房地產(chǎn)開發(fā)與管理。

李愛玲（1997—），女，漢族，四川廣安，本科，研究方向：計算機科學(xué)與技術(shù)。