老舊小區(qū)改造研究
—— 以福州臺江某小區(qū)為例

陳寶燕

(福建省建筑設(shè)計研究院有限公司 福建福州 350001)

0 引言

2020年4月14日，李克強(qiáng)總理主持召開國務(wù)院常務(wù)會議上表示，推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造，不僅符合人民群眾改善居住條件的迫切愿望，也是擴(kuò)大內(nèi)需、帶動消費的重要舉措。隨著我國城市化進(jìn)程的不斷推進(jìn)，老舊小區(qū)已經(jīng)無法滿足現(xiàn)代社會人們對居住環(huán)境的需求，使得老舊小區(qū)的改造迫在眉睫。因此，實施城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造有著及其重要的意義，既是民生工程，也是城市更新建設(shè)。

老小區(qū)基本都建成20年以上，因過去條件有限，市政配套設(shè)施老化、公共服務(wù)缺項、秩序混亂，還有私自搭建等安全問題等比較突出。基于此，本文將通過實際項目進(jìn)行分類總結(jié)，研究老舊小區(qū)改造的幾個要素，并探索如何通過改造營造出干凈、整潔、平安、有序的小區(qū)環(huán)境。

1 老舊小區(qū)概況及現(xiàn)狀分析

1．1 老舊小區(qū)概況

如圖1所示，該小區(qū)位于臺江區(qū)義洲街道南禪橋道35號,建成時間為1997年，共13棟多層住宅樓,總戶數(shù)506戶,小區(qū)占地總面積約15 500 m2,其中場地面積約9500 m2。

圖1 小區(qū)區(qū)位分析圖

1.2 形成原因

案例中的小區(qū)比較特殊，雖然是一個老舊小區(qū)卻由不同的5個社區(qū)單位各自獨立組成。小區(qū)主要為早期國有企業(yè)、單位利用劃撥土地建設(shè)的住宅小區(qū)，基本上可將其歸類于“單位型老舊小區(qū)”，建設(shè)時間久遠(yuǎn)，受制于當(dāng)時的建房標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范要求，所以無論是建筑本體，還是小區(qū)公共設(shè)施、公共空間都已經(jīng)無法滿足當(dāng)下居民的日常生活需求[1]。

1.3 案例小區(qū)現(xiàn)狀分析

現(xiàn)階段各地正在推進(jìn)老舊小區(qū)改造，從中可以發(fā)現(xiàn)單位型老舊小區(qū)都存在著一個共性，如街老、院老、房老、設(shè)施老、生活環(huán)境差的“四老一差”困境[2]。本案例項目通過實地調(diào)研，了解社區(qū)建設(shè)現(xiàn)狀、基本業(yè)態(tài)、基礎(chǔ)設(shè)施、公共設(shè)施和公共空間，全面梳理影響居民日常生活的突出問題,然后針對實際問題，立足從源頭、感觀，在保留小區(qū)特有的文化屬性和人群習(xí)慣基礎(chǔ)上，通過改造全面提升老舊小區(qū)的居住體驗、人文氣息，煥發(fā)該老舊小區(qū)的特色魅力和文化特性。

基于此，本案設(shè)計之前，以調(diào)查問卷、走訪傾聽、座談會等方式，歸結(jié)出老舊小區(qū)的如下突出問題：

①市政管網(wǎng)破舊，水、電、氣、通信等設(shè)施要么缺失，要么老化嚴(yán)重，給居民生活帶來諸多困擾。

②小區(qū)建造時間久遠(yuǎn)，如文化娛樂、健身、老年人出行、機(jī)動車和非機(jī)動車停放不便等問題凸顯，公共服務(wù)功能區(qū)缺失。

③缺乏長效的專業(yè)化物業(yè)管理,管理、維護(hù)處于一種較低水平，致大部分設(shè)施處于失修失養(yǎng)狀態(tài)，嚴(yán)重影響小區(qū)的整體環(huán)境和居民的日常生活，如圖2所示。

圖2 小區(qū)現(xiàn)狀圖

之后，本案設(shè)計人員深入該老舊社區(qū)，充分聽取居民對公共空間、公共服務(wù)設(shè)施、慢行交通和公共文化等多方面的建議和設(shè)想的基礎(chǔ)上尊重群眾意愿，并結(jié)合未來城市的發(fā)展需求，提出合理、與時俱進(jìn)、富于創(chuàng)新的該老舊小區(qū)改造方案。

2 案例小區(qū)基本要素改造策略

基于老舊小區(qū)改造既要尊重居民意愿，又要迎合時代發(fā)展態(tài)勢，因此，在改造過程，要掌握改造“度”的問題。本改造案例設(shè)計人員在設(shè)計過程堅持“先民生后提升、先規(guī)劃后建設(shè)、先功能后景觀、先地下后地上”的原則，重點解決保障居民基本生活和安全用水、用電、用氣、交通出行、消防等問題，首先著力消除該小區(qū)安全隱患，改善住民基本生活需求，營造良好居住環(huán)境[3]。所以，下文主要從宜居安全、設(shè)施完善、共融共享3個要素闡述改造方案。

2.1 完善基礎(chǔ)保障設(shè)施，打造宜居安全社區(qū)

以福州市2019年發(fā)布的老舊小區(qū)設(shè)計導(dǎo)則為依據(jù)，在基礎(chǔ)保障設(shè)施方面由以下幾個項改造內(nèi)容對該老舊小區(qū)總平面進(jìn)行拓展細(xì)化設(shè)計，如圖3所示。

圖3 小區(qū)總平面圖

(1)原小區(qū)違章搭蓋較多，搭棚侵占公共用地現(xiàn)象嚴(yán)重，應(yīng)清理拆除侵占小區(qū)綠地、道路、廣場等公共空間的違章建筑。

(2)原小區(qū)道路相對較窄且都是人車混道，應(yīng)重新規(guī)劃出入口，有條件的區(qū)域?qū)嵤┤塑嚪至?。舊區(qū)內(nèi)道路狹窄造成了消防車無法進(jìn)入小區(qū)現(xiàn)象，因此，在路系設(shè)計時應(yīng)打通堵塞，拆除違章建筑，移走消防車道上的灌木、喬木，以疏通通道保證消防車通行。

(3)對原有破損窯井蓋進(jìn)行更換，清理、改造，原小區(qū)管網(wǎng)修補(bǔ)重建；基于原管網(wǎng)較為混亂錯雜混接嚴(yán)重，對原雨污混流管網(wǎng)重新規(guī)劃設(shè)計以實現(xiàn)雨污分流。

(4)原有小區(qū)內(nèi)照明設(shè)施嚴(yán)重缺乏，部分照明設(shè)備處于廢棄狀態(tài)，改造方案對破損路燈進(jìn)行修繕并增設(shè)照明設(shè)施，新增小區(qū)路燈和內(nèi)庭院燈，貫通沿線亮化系統(tǒng)，保障夜間行人安全。

(5)原有小區(qū)基本無安保設(shè)備，道路出入口眾多，且無統(tǒng)一監(jiān)管，應(yīng)完善小區(qū)安防監(jiān)控措施?；?，改造方案在小區(qū)出入口、居住樓出入口、轉(zhuǎn)彎處等重要節(jié)點設(shè)置監(jiān)控攝像頭，并實行統(tǒng)一管理，與小區(qū)物業(yè)管理中心對接，提升小區(qū)治安水平。

2.2 整修便民服務(wù)設(shè)施，增強(qiáng)專用功能區(qū)規(guī)劃

以福州市2019年發(fā)布的老舊小區(qū)設(shè)計導(dǎo)則為依據(jù)，改造方案在便民服務(wù)設(shè)施方面由以下幾項改造內(nèi)容進(jìn)行拓展細(xì)化設(shè)計。

(1)增設(shè)生態(tài)停車位及非機(jī)動車位區(qū)，為住戶停車提供規(guī)范位置，實現(xiàn)有序停車。

(2)增設(shè)電動自行車充電樁區(qū)，規(guī)范電動自行車充電設(shè)施，解決電動車停車充電難的問題，保障安全用電。

(3)減少“蜘蛛網(wǎng)”現(xiàn)象，對原有亂接明線等進(jìn)行規(guī)整或拆除。集中通信等弱電管線，廣電、電信、移動、聯(lián)通等通信線路實行統(tǒng)一走管，讓小區(qū)內(nèi)環(huán)境更加整潔、有序。

(4)增設(shè)或改造居民活動區(qū)。如：對小區(qū)內(nèi)通道進(jìn)行修復(fù)或增建，對居民活動場所等進(jìn)行硬化，增加適老化設(shè)施建設(shè)，方便老年人通行。

(5)修繕、增設(shè)公告宣傳欄和信報箱專區(qū)，實現(xiàn)公共設(shè)施整潔化，帶動社區(qū)文明精神面貌發(fā)展。

(6)加強(qiáng)物流配送場地建設(shè)，統(tǒng)籌物流末端配送設(shè)施、快遞存放場所設(shè)置，合理安排小區(qū)內(nèi)外交互空間，在特殊情況下也能為居民生活物資配送提供便利。

(7)設(shè)立獨立用房回收點，積極引導(dǎo)居民參與垃圾分類處理，有效減輕垃圾清運處理壓力，促進(jìn)資源回收利用和垃圾有序、文明、生態(tài)投放。

(8)增加物業(yè)管理專職區(qū)和關(guān)鍵區(qū)，鞏固綜合整治成果。引進(jìn)物業(yè)管理將小區(qū)列入長效管理范疇，實施日常衛(wèi)生基本保潔、綠化養(yǎng)護(hù)及安全防范管理。

2.3 打破碎片化布局，突破圍墻障礙，打造共融、共享式社區(qū)

本改造方案拆除5個地塊破舊圍墻，打通了各社區(qū)的連接通道，加強(qiáng)了主輔道路規(guī)劃，協(xié)調(diào)、統(tǒng)籌各小區(qū)及各單位大院進(jìn)行串聯(lián)，對各類資源進(jìn)行重新規(guī)劃、整合利用，將5個小區(qū)連為一體，擴(kuò)大公共共享空間，加強(qiáng)功能區(qū)規(guī)劃，增強(qiáng)設(shè)備、設(shè)施共享，減少重復(fù)設(shè)施投入，將原有多個單元獨立、碎片化的小區(qū)打造成一個功能完善、設(shè)施共享、風(fēng)格統(tǒng)一、管理有序的中型社區(qū)，如圖4所示。

圖4 小區(qū)平面改造前后對比圖

3 案例小區(qū)創(chuàng)新式要素改造策略

本改造案例結(jié)合小區(qū)總體布局，融合海綿城市理念，將特色景觀部分進(jìn)行創(chuàng)新性設(shè)計。

3.1 營造特色景觀，活化小區(qū)空間

基于公共空間特色營造應(yīng)復(fù)合多個要素進(jìn)行統(tǒng)籌設(shè)計，本改造案例利用小區(qū)大面積閑置綠地或活力低下的硬鋪廣場，通過增設(shè)游戲、健身、休憩設(shè)施，既打造了全齡化的綜合活動空間，提升小區(qū)親和力，又進(jìn)一步打造出內(nèi)涵豐富、各具特色的小區(qū)風(fēng)貌。

(1)小區(qū)入口景觀

從人們的心理行為出發(fā)，小區(qū)入口景觀應(yīng)具有標(biāo)識性。本改造案例是由多個單元式獨立小區(qū)整合成一個小區(qū)，改造方案根據(jù)原各小區(qū)的原有布局和周邊交通、小區(qū)的原有消防情況，重新規(guī)劃改造后小區(qū)出入口位置，并進(jìn)行人車分流一體化設(shè)計，對小區(qū)入口的坡道、臺階、門禁、雨披及造型等重新進(jìn)行整體化設(shè)計，使改造后的社區(qū)路口在體量、尺度、材料、色彩和造型上具有整體感和協(xié)調(diào)感，讓小區(qū)居民一眼看到就產(chǎn)生歸屬感。

(2)公共空間景觀營造

雖然老舊小區(qū)有場地上的局限性，但可以通過小區(qū)現(xiàn)有條件，集中設(shè)置并整合小區(qū)服務(wù)設(shè)施，為居民增加休閑運動場所，滿足居民社會交往、老人活動、兒童玩耍、散步、健身娛樂等多元化需求，成為小區(qū)的活力中心，也能增進(jìn)居民對社區(qū)的認(rèn)同感、歸屬感，如圖5所示。

圖5 公共空間平面分布圖

基此，改造方案的景觀設(shè)計，從功能出發(fā)為原則，采用層次豐富的設(shè)計手法構(gòu)成空間：①根據(jù)小區(qū)現(xiàn)狀，充分利用一些邊角地帶，采用平面立面等多種方式相結(jié)合的手法，實施“見縫插綠”；②將小區(qū)景觀主要分為宅間綠地和中心綠地兩塊，充分運用分隔與營造空間的對比、植物選擇的互補(bǔ)、景觀小品的點綴等設(shè)計手法進(jìn)行協(xié)調(diào)，為居民提供休閑與娛樂的場所。③將現(xiàn)有的綠地系統(tǒng)采用點、線、面相結(jié)合手法，重新規(guī)劃道路系統(tǒng)，并實施人車分流，可充分避免人行與車行相沖突；④將原有零散空間進(jìn)行多元整合成社區(qū)完整公共空間，增加雕塑小品、休憩設(shè)施等設(shè)施，并與公共空間的綠化景觀一體化設(shè)計，進(jìn)一步提升公共空間的整體環(huán)境品質(zhì)。⑤多個小區(qū)整合后，原有的一些門房就空置出來,改造方案則利用這些零散用房設(shè)置為老年人活動中心、閱覽室等社會區(qū)文化設(shè)施。⑦在植物配置上，由于老小區(qū)改造與新小區(qū)不同，則根據(jù)實際需求進(jìn)行配置，盡可能不動大樹或只對大樹進(jìn)行移植、修剪并鏟除一些容易窩藏蛇蟲鼠害的灌木，底層適當(dāng)種植麥冬與山菅蘭等，構(gòu)成小巧別致易維護(hù)管理的地被，形成大面積明亮的樓間活動景觀空間，如圖6所示。

圖6 宅間綠地改造前后對比圖

3.2 融合海綿城市理念，建設(shè)生態(tài)美麗社區(qū)

改造方案以老舊小區(qū)改造建設(shè)為契機(jī)，加入海綿城市理念，使改造后老舊小區(qū)既擁有“海綿”功能，又提升小區(qū)環(huán)境，形成迎合時代的宜居生活社區(qū)?；?，改造方案綜合該小區(qū)場地分析、現(xiàn)狀踏勘采用因地制宜、經(jīng)濟(jì)有效、方便易行的低影響開發(fā)設(shè)施：

(1)由于原有屋面雨落管敷設(shè)于陽臺內(nèi)，陽臺基本被住戶封閉，原有雨落管部分為雨廢合流，所以，將混接雨落管改造為轉(zhuǎn)輸至LID設(shè)施中，再新增屋面排水管和小區(qū)地面雨水排水接到雨水管道；將原有路牙立道牙改為平道牙，雨水由硬質(zhì)鋪裝引導(dǎo)到綠地，促使雨水下滲。

(2)有條件的硬質(zhì)鋪地，采用透水平鋪裝，增加滲透促進(jìn)雨水即時下滲，減少徑流產(chǎn)生。

(3)根據(jù)現(xiàn)狀條件，在道路兩側(cè)綠化帶區(qū)域適當(dāng)增加植草溝，疏散暴雨徑流，結(jié)合開發(fā)空間提升環(huán)境品質(zhì)。

(4)根據(jù)整體現(xiàn)狀，在對景觀綠地改造方案時，結(jié)合海綿問題跟給排水專業(yè)進(jìn)行配合，有條件的位置設(shè)置下凹綠地，凈化雨水并使之下滲補(bǔ)給地下水，減少小區(qū)雨水外排量，使周邊管網(wǎng)排水能力有效提升，從源頭上緩解內(nèi)澇。

4 改造項目遇到的問題分析

改造的目標(biāo)，是讓老舊小區(qū)朝著環(huán)境優(yōu)美,安全和諧,秩序井然的方向發(fā)展，但這類型改造項目剛剛起步，也存在著很多問題和困難。之前大多數(shù)老舊小區(qū)改造時效性太過短暫、過于注重外觀形象和缺乏維護(hù)成果，而且在水、電、氣、通信上明顯存在各職能部門間合力聯(lián)動不到位的現(xiàn)象。老舊小區(qū)改造面對的是居民需要大量的溝通協(xié)調(diào)，這很大程度上依賴街道和社區(qū)的力量以發(fā)揮群眾的主體作用。因此，需要政府部門統(tǒng)一指揮協(xié)調(diào)統(tǒng)籌考慮，才能保證改造的可持續(xù)性發(fā)展。同時，需要設(shè)計者全面轉(zhuǎn)變老舊小區(qū)的改造理念，以民生為先導(dǎo)，實現(xiàn)以先基礎(chǔ)后提升、因地制宜、經(jīng)濟(jì)適用、延續(xù)文脈、留存特色的城市更新目標(biāo)。

5 結(jié)語

綜上，老舊小區(qū)改造應(yīng)建立模塊化、菜單式的項目選用體系，以完善配套設(shè)施解決居民基本民生問題為基礎(chǔ)，堅持立足實際、統(tǒng)籌兼顧、分類施策，以標(biāo)準(zhǔn)化、普適性、可實施性為基本導(dǎo)向，因地制宜進(jìn)行改造才能營造出健康活力、整潔有序、安全智能的社區(qū)環(huán)境。