淺談新型產(chǎn)業(yè)土地供應(yīng)管理以及用房管理

作者簡介：周佳（1987-），男，湖南長沙人，本科，從事城鄉(xiāng)規(guī)劃與設(shè)計工作。

摘 要： 本文通過分析新型產(chǎn)業(yè)土地供應(yīng)管理以及用房管理的意義，對新型產(chǎn)業(yè)的土地供應(yīng)管理以及用房管理現(xiàn)狀以及具體措施進(jìn)行了闡述。為實現(xiàn)新型產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)健發(fā)展提出參考。

關(guān)鍵詞： 新興產(chǎn)業(yè);土地供應(yīng)管理;用房管理

【中圖分類號】F293.33 【文獻(xiàn)標(biāo)識碼】A 【文章編號】1674-3733（2020）20-0291-01

隨著我國經(jīng)濟結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型升級步伐的加快，我國現(xiàn)代化經(jīng)濟建設(shè)也正處于不斷發(fā)展、不斷完善的過程之中，然而作為經(jīng)濟社會發(fā)展重要保障的土地要素，如今卻面臨著資源緊缺的問題。為此，國家需要加強土地的利用與保護力度，對產(chǎn)業(yè)用地進(jìn)行科學(xué)的規(guī)劃，除此之外，還需要革新產(chǎn)業(yè)用地供給制度，從而更好的引導(dǎo)并推動創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

1 加強新型產(chǎn)業(yè)土地供應(yīng)管理以及用房管理的意義

1.1 有利于產(chǎn)業(yè)用地結(jié)構(gòu)

加強新型產(chǎn)業(yè)的土地供應(yīng)管理，必然從其兼容性研究入手，從而制定適合新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展的科學(xué)合理的用地規(guī)劃，在一定程度上促進(jìn)了城市現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)的用地結(jié)構(gòu)優(yōu)化，甚至為新型產(chǎn)業(yè)供地和管理提供有效方式，使得信息技術(shù)、新能源等各類新型產(chǎn)業(yè)得以快速發(fā)展，有效推動了業(yè)態(tài)先進(jìn)且布局合理的產(chǎn)業(yè)體系的形成。適應(yīng)城市發(fā)展的產(chǎn)業(yè)體系的形成，對建成區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化調(diào)整有著重大意義，有利于其產(chǎn)業(yè)快速升級、提升發(fā)展層次，與此同時，還能為加強用地分類和管理提供基礎(chǔ)保障[1]。

1.2 有助于土地資源集約節(jié)約利用

加強新型產(chǎn)業(yè)的土地供應(yīng)管理促使新型產(chǎn)業(yè)用地分類以及兼容性為工業(yè)轉(zhuǎn)型升級提供了土地用途分類的基礎(chǔ)，主要表現(xiàn)在以下兩個方面：一是為新型產(chǎn)業(yè)項目的集約節(jié)約利用土地尋找相適應(yīng)的用途分類;二是部分低效的傳統(tǒng)工業(yè)為生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)等新型產(chǎn)業(yè)提供工業(yè)用地，使得原工業(yè)用地的單位面積利用率得到顯著提升，進(jìn)而大幅度發(fā)揮了土地的效益，實現(xiàn)了土地資源的有效整合。

2 新型產(chǎn)業(yè)土地供應(yīng)管理以及用房管理現(xiàn)狀

2.1 產(chǎn)業(yè)分異發(fā)展

近年來，隨著“創(chuàng)新型國家”這一概念的提出以及我國創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，產(chǎn)業(yè)分異發(fā)展趨勢日益明顯，主要表現(xiàn)以下方面：一是產(chǎn)業(yè)邊界逐漸模糊，例如部分制造企業(yè)卻為市場提供了研發(fā)設(shè)計以及消費金融服務(wù)等項目，更有物流企業(yè)逐漸控制商品生產(chǎn)和出售，從而導(dǎo)致這一系列產(chǎn)業(yè)的分類困難;二是產(chǎn)業(yè)范圍日漸擴大，由于新業(yè)態(tài)的形成以及2.5等新型產(chǎn)業(yè)的出現(xiàn)，為產(chǎn)業(yè)分類和產(chǎn)業(yè)建設(shè)用地分類帶來嚴(yán)峻考驗[2]。

2.2 土地變相開發(fā)現(xiàn)象嚴(yán)重

由于新型產(chǎn)業(yè)用地投資的建設(shè)主體是地產(chǎn)企業(yè)，從而使得新型產(chǎn)業(yè)用地往往面臨變相開發(fā)的問題，主要是地產(chǎn)企業(yè)往往通過土地溢價增值來獲取經(jīng)濟收益的盈利方式所導(dǎo)致的。項目中部分土地或整體土地的轉(zhuǎn)讓的方式雖然能夠使得工業(yè)地產(chǎn)商回籠資金，但這一行為有悖于最初規(guī)劃審批的原則，對城市工業(yè)用地規(guī)劃造成嚴(yán)重影響。另外，由于新產(chǎn)業(yè)用地的變相開發(fā)，一定程度上點燃了工業(yè)方面“炒房炒地”的勢頭，從而使得工業(yè)用地急劇減少，為城市土地的統(tǒng)籌規(guī)劃帶來巨大挑戰(zhàn)，不利于城市的可持續(xù)健康發(fā)展。

2.3 新型產(chǎn)業(yè)用地管理機制不完善

由于創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)與傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)之間存在較大的差別，其中，在其產(chǎn)業(yè)用地方面，創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)具有較高的生產(chǎn)性服務(wù)功能、混合用地功能以及多元化的用地需求，因而在城市用地開發(fā)與利用的過程中，存在諸多基礎(chǔ)問題，從而影響城市的建設(shè)與管理。再加上由于新產(chǎn)業(yè)用地的開發(fā)與管理過程中缺乏科學(xué)的理論基礎(chǔ)以及實質(zhì)性的經(jīng)驗指導(dǎo)，使得相關(guān)新型產(chǎn)業(yè)土地供應(yīng)和管理政策難以滿足實際需求，從而造成政策空白現(xiàn)象。

3 新型產(chǎn)業(yè)土地供應(yīng)管理以及用房管理措施

3.1 土地供應(yīng)管理

關(guān)于土地的供應(yīng)，首先需要明確新型產(chǎn)業(yè)的用地類別，然而當(dāng)前的用地分類標(biāo)準(zhǔn)已經(jīng)缺乏對于新型產(chǎn)業(yè)的土地應(yīng)用類別，因此，為了解決這一問題，應(yīng)明確新型產(chǎn)業(yè)用地準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，并將其納入用地分類標(biāo)準(zhǔn)之中。除了新型產(chǎn)業(yè)用地分類之外，關(guān)于土地的出讓方式、出讓年限、出讓價格以及轉(zhuǎn)讓要求等都能直接影響產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟利益，進(jìn)而影響政府或者相關(guān)企業(yè)的利益，因此，對土地供應(yīng)的相關(guān)因素進(jìn)行必要的控制管理十分必要，筆者以出讓年限以及轉(zhuǎn)讓方式為例，提出淺薄建議，如下表。

3.2 土地供后管理

為了避免土地市場出現(xiàn)炒賣新型產(chǎn)業(yè)用地的惡劣情況，需要對土地供后監(jiān)督機制進(jìn)行一定的完善，同時加強土地供后管理的力度，主要從土地的轉(zhuǎn)讓和用房管理兩方面進(jìn)行。

（1）加強土地轉(zhuǎn)讓管理

關(guān)于土地轉(zhuǎn)讓管理力度的加強，可以通過建立轉(zhuǎn)讓限制管理機制來進(jìn)行，即相關(guān)部門對入駐企業(yè)產(chǎn)業(yè)進(jìn)行定期的綜合評估，對不符合要求的企業(yè)實施產(chǎn)業(yè)退出機制。目前，部分城市的成功經(jīng)驗表明，土地轉(zhuǎn)讓管理的具體模式主要分為兩種，一種是完全禁止新型產(chǎn)業(yè)用地進(jìn)行二次轉(zhuǎn)讓，另一種是可視具體情況允許二次轉(zhuǎn)讓，所以，政府及相關(guān)部門應(yīng)為此建立一定的懲獎制度，從而將企業(yè)信用與土地供應(yīng)直接掛鉤，強制提高企業(yè)的依法用地意識，進(jìn)而降低土地供后管理風(fēng)險。

（2）新型產(chǎn)業(yè)用房管理

加強對于新型產(chǎn)業(yè)用房管理的主要目的在于，將新型產(chǎn)業(yè)用房用途限制在“為生產(chǎn)服務(wù)”的范圍內(nèi)，杜絕非生產(chǎn)性服務(wù)變相開發(fā)等行為。然而在實際生活中，由于新型產(chǎn)業(yè)用地投資建設(shè)主體的盈利方式主要是以土地溢價增值為主，從而極大程度上為新型產(chǎn)業(yè)用地變相開發(fā)提供條件，使得城市工業(yè)用地規(guī)劃失效以及影響部分實業(yè)生產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。因此，政府以及相關(guān)部門需要從房屋增值規(guī)定、房屋預(yù)售規(guī)則、房屋租賃規(guī)則、房屋自持比例、房屋轉(zhuǎn)讓對象、入駐門檻、房屋轉(zhuǎn)讓時限等方面進(jìn)行必要的管理規(guī)定[3]。除此之外，應(yīng)嚴(yán)格控制房屋轉(zhuǎn)讓管理制度，即明確企業(yè)自用房屋面積以及可換讓房屋面積的比例，并且換讓后的能耗、產(chǎn)值、效益等多方面因素進(jìn)行長期監(jiān)督。

總結(jié)：綜上所述，創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與產(chǎn)業(yè)用地供應(yīng)以及管理等環(huán)節(jié)息息相關(guān)精準(zhǔn)把握和控制用地供應(yīng)及管理環(huán)節(jié)的每一個節(jié)點，能夠?qū)?chuàng)新型產(chǎn)業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生重大積極影響，有利于我國產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)型。

參考文獻(xiàn)

[1] 鄭沃林，謝昊，鄭榮寶.對創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用地供應(yīng)與管理的實踐分析——以南京、深圳和天津為例[J].中國土地，2016，（03）：35-38.

[2] 李嘉瑜，劉芳，魏小武.產(chǎn)業(yè)用地供給政策的創(chuàng)新——以廣東省深圳市的實踐與探索為例[J].中國土地，2018，（12）：28-31.