鐵路沿線土地綜合開發(fā)的幾種常見模式探討

羅玉榮

摘 要：現(xiàn)階段鐵路基礎設施建設正如火如荼地進行著，要求對沿線土地的綜合開發(fā)投入引起必要的重視，繼而緊抓鐵路建設發(fā)展機遇，促進區(qū)域經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展。對此，本文首先從綜合交通樞紐模式、TOD模式、高鐵新城模式這幾個方面闡述了特大型、大型站點綜合開發(fā)模式，然后從旅游綜合體+旅游地產(chǎn)+軌道交通”模式、“休閑農(nóng)業(yè)+地產(chǎn)+軌道交通”模式、綜合物流中心+創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園+貨運型鐵路”模式這幾個方面闡述了中小型站點綜合開發(fā)模式，旨在推動區(qū)域經(jīng)濟的健康發(fā)展。

關鍵詞：鐵路沿線;土地;綜合開發(fā)

引言

鐵路基礎設施建設，可以在很大程度上為人們出行和貿(mào)易往來提供應有的方便。而進行鐵路沿線土地綜合開發(fā)，可以提高區(qū)域經(jīng)濟水平，高效集約化利用土地，使土地閑置問題得到有效解決。由此可見，積極探究土地綜合開發(fā)的模式十分關鍵，是滿足地區(qū)發(fā)展的重要因素。對此，本文以此為出發(fā)點，展開進一步的論述。

一、特大型、大型站點綜合開發(fā)模式

結合相關實踐調(diào)查可以發(fā)現(xiàn)，不管是針對特大型鐵路站點來說，還是就大型的鐵路站點而言，通常在以下幾個地區(qū)建立：一是中性的鐵路樞紐;二是大型的鐵路樞紐，然而資源不多、土地價格卻十分昂貴。所以，對于土地開放模式方面，一般使用以下三種方式：第一種是綜合交通樞紐模式;第二種是TOD模式;第三種是高鐵新城模式，具體內(nèi)容如下：

1.綜合交通樞紐模式

針對這種模式來說，其第一件事情就是要制定出切實可行的規(guī)劃標準，彰顯一體化規(guī)劃設計理念。同時，還要對綜合交通樞紐體系加以明確，令城鎮(zhèn)空間布局與相關產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃得到進一步的強化，確保每一種交通模式都能達到互相融合的目的。對樞紐城市建設工作加以完善，嚴格實施對外開放的政策，完善與優(yōu)化我國交通網(wǎng)絡體系。以下幾點均屬于綜合交通樞紐模式的顯著特點：一是服務水平高;二是物流成本低;三是運輸水平高等，除了上述優(yōu)點之外，還可以實現(xiàn)節(jié)能環(huán)保的效果，能夠在無形當中令以下幾種情況均能得到改善：一是綜合交通樞紐不統(tǒng)一設計規(guī)劃;二是不協(xié)調(diào)的運行管理;三是不順暢連接方式;四是不同步的建設時序等。

2.TOD模式

對TOD模式進行剖析后可知，其簡單地說是把公共交通當作發(fā)展方向的一種模式。這里所提及到的公共交通，實際上是像巴士干線、機場等相關軌道交通。緊接著把公交站點作為一個標志，然后朝著外邊擴散到一定范圍時構建城市中心以及中心廣場，并在此基礎上把居住、文化等匯集在一起，演變成混合式用途是其最為顯著的特點，在充分保障廣大人民群眾在不排除汽車的狀態(tài)下，盡量將以下設施當作主要出行方式：一是步行;二是公交;三是自行車。對交通以及土地進行合理運用，以便可以在無形當中就用地不夠、交通堵塞等方面加以優(yōu)化，是TOD使用的關鍵手段。針對該模式來說，其在以下站點比較適用：一是組織緊湊的;二是具有公交支持的。辦公樓、商業(yè)樓等相關場地在能夠步行達到的公交站點地區(qū)之中做好相應的設置工作。不只是這樣，還應當把相應的街道網(wǎng)絡建設和周圍的住宅區(qū)連接起來。把密度不一樣的居民住房、種類不一樣的居民住房混合在一起，并在此基礎上對高質(zhì)量的公共空間建設加大綠化力度。

3.高鐵新城模式

針對高鐵新城模式來說，其屬于現(xiàn)階段非常受歡迎的發(fā)展模式之一，基于我國高鐵建設規(guī)模日益擴大的背景下而逐漸演變出來的一種綜合開發(fā)模式。從當前的發(fā)展趨勢來看，我國在高鐵規(guī)模方面已經(jīng)趨于成熟化，同時也快速演變成了不可或缺的支柱，從高鐵經(jīng)濟的角度出發(fā)來講，其可以把以下幾種因素加以融合：一是生產(chǎn)要素，像人工、資本等;二是消費資料;三是消費群體等，為可以早日實現(xiàn)聚集發(fā)展打下扎實的基礎。但是話又說回來，倘若想要實現(xiàn)對高鐵新城模式的充分利用，那么還要做好以下幾項工作：一是做好市場的支撐工作;二是做好產(chǎn)業(yè)規(guī)劃的支撐工作，同時還要將一定的空間提前留出來，要不然就會由于盲目開發(fā)而衍生出以下幾種情況：一是綜合配套設備不完善;二是發(fā)展模式過于單一化等。

二、中小型站點綜合開發(fā)模式

從中型站點以及小型站點的角度出發(fā)來講，一般會在以下幾個地區(qū)建立：一是容積率高;二是人員較為密集;三是優(yōu)質(zhì)土地資源匱乏;四是經(jīng)濟較為發(fā)達等。一般而言，針對這種地區(qū)來說，擁有著數(shù)之不盡的資源，像購物產(chǎn)品、旅游等，針對中小型站點的綜合開發(fā)模式通常涵蓋以下三種：第一種是“旅游綜合體+旅游地產(chǎn)+軌道交通”模式;第二種是“休閑農(nóng)業(yè)+地產(chǎn)+軌道交通”模式;第三種是綜合物流中心+創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園+貨運型鐵路”模式，具體內(nèi)容如下：

1.“旅游綜合體+旅游地產(chǎn)+軌道交通”模式

對“旅游綜合體+旅游地產(chǎn)+軌道交通”這一模式進行深度剖析后，可以得知：該模式在以下地區(qū)較為適用：一是優(yōu)美的自然環(huán)境;二是豐富的旅游資源，同時還能和以下行業(yè)達到有效銜接的目的：一是旅游行業(yè);二是軌道交通行業(yè);三是房地產(chǎn)行業(yè)。從客觀的角度出發(fā)來講，該模式能夠適度開發(fā)以下幾種業(yè)態(tài)：一是住宅地產(chǎn);二是商業(yè)地產(chǎn);三是度假地產(chǎn);四是旅游景區(qū)地產(chǎn)等。一般而言，會選擇景點與站點的中央地區(qū)，因為這些地區(qū)交通發(fā)達，并且不需要花費太長的時間就能夠達到景點位置，可以演變成與之相匹配的產(chǎn)業(yè)鏈。就“旅游綜合體+旅游地產(chǎn)+軌道交通”模式而言，其對區(qū)域經(jīng)濟所形成的影響，可以起到優(yōu)化城市形象的作用，還能加快城市發(fā)展的腳步。

2.“休閑農(nóng)業(yè)+地產(chǎn)+軌道交通”模式

從客觀的立場出發(fā)來講，這種模式在以下幾個地區(qū)比較適用：一是環(huán)境優(yōu)美的鄉(xiāng)鎮(zhèn);二是豐富農(nóng)產(chǎn)品的鄉(xiāng)鎮(zhèn)，能夠把農(nóng)業(yè)觀光當作基底亦或是把養(yǎng)老別墅等當作基底，以此來進行綜合開發(fā)。對“休閑農(nóng)業(yè)+地產(chǎn)+軌道交通”模式來說，其對地區(qū)所產(chǎn)生的干擾能夠?qū)⒌貐^(qū)的內(nèi)涵加以提高，令品牌價值得到進一步的強化，對區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展起到了一定的促進作用，繼而促使綜合開發(fā)效益可以上升到一個新的高度。

3.綜合物流中心+創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園+貨運型鐵路”模式

針對綜合物流中心+創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園 + 貨運型鐵路”模式來說，其在以下幾個地區(qū)較為適用：一是豐富礦產(chǎn);二是城市近郊;三是工業(yè)發(fā)展;港口發(fā)展等。在對這一模式進行選擇的過程中，盡可能避開那些面積過大、河流等相關位置，之所以這樣說是因為正處于近郊區(qū)域，擁有發(fā)達的貨運。針對物流來說，其存在著以下幾種特點：一是服務廣;二是技能整合度強;三是獨立專業(yè)性;四是公益性。就這種模式對區(qū)域經(jīng)濟所產(chǎn)生的干擾而言，第一件事情就是采取有效措施提高地區(qū)經(jīng)濟的價值，同時還要早日實現(xiàn)擴張性的發(fā)展，繼而把各自的職能建設優(yōu)化。不只是這樣，這種模式可以把城市的可持續(xù)發(fā)展進行充分保障，同時還能不斷優(yōu)化交通的空間結構，把物流廢棄物所衍生出來的干擾降到最低。

結語

針對鐵路沿線土地綜合開發(fā)來說，其早已吸引了政府與相關部門的廣泛關注，不單單是促進鐵路事業(yè)快速發(fā)展的核心任務，還是確保我國區(qū)域經(jīng)濟水平不斷提高的中流砥柱。從客觀的立場出發(fā)來講，因為地區(qū)的區(qū)別以及站點種類的不同，基于土地綜合開發(fā)形式上也應當堅持因地制宜的原則不動搖，結合實際狀況選擇最為適宜的綜合開發(fā)形式，促進鐵路沿線綜合開發(fā)可以朝著更好的方向前進，繼而為我國的經(jīng)濟建設做出應有的貢獻。

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