城市更新應(yīng)注重開(kāi)放性和多樣化
——以上生·新所既有建筑改造為例

■ 華建集團(tuán)歷史建筑保護(hù)設(shè)計(jì)院高級(jí)工程師 吳蕾

近年來(lái)，上海的城市更新優(yōu)秀項(xiàng)目頻頻閃亮登場(chǎng)，其中位于延安西路1262號(hào)的上生·新所引起社會(huì)廣泛關(guān)注。自2018年5月開(kāi)業(yè)以來(lái)，各大媒體爭(zhēng)先報(bào)道，商家踴躍進(jìn)駐，展覽秀場(chǎng)頻繁舉行，成為上海城市更新領(lǐng)域的新標(biāo)桿。已經(jīng)開(kāi)業(yè)的一期園區(qū)包括3棟歷史建筑和11棟科研工業(yè)建筑，建筑面積約2.27萬(wàn)平方米，較多出現(xiàn)的網(wǎng)紅照片集中在保護(hù)類建筑上——游泳池和健身房、哥倫比亞總會(huì)、孫科住宅。其他11棟科研工業(yè)建筑作為園區(qū)面積、規(guī)模較大的商業(yè)辦公場(chǎng)所，聚集著日?；顒?dòng)的主要人氣。歷史建筑、既有建筑和室外廣場(chǎng)空間交相輝映、相得益彰，共同形成了極具城市活力的社區(qū)。本文以上生·新所中非保護(hù)類既有建筑的改造為例，探索此類建筑在商業(yè)化改造中的開(kāi)放性要求和多樣化的改造實(shí)踐。

17#樓改造前

17#樓改造后

27#樓改造前

27#樓改造后

封閉的工業(yè)園區(qū)更新為開(kāi)放的多功能社區(qū)

上生·新所地塊原來(lái)是上海生物制品研究所生產(chǎn)疫苗的廠區(qū)，歷經(jīng)多年發(fā)展，陸續(xù)建設(shè)了科研辦公室、實(shí)驗(yàn)室、廠房倉(cāng)庫(kù)及配套用房等，其中有1965年郭沫若之子郭博設(shè)計(jì)的現(xiàn)代主義風(fēng)格高層建筑“麻腮風(fēng)大樓”，被譽(yù)為當(dāng)時(shí)的“長(zhǎng)寧第一高樓”。2014年，上生所遷往位于奉賢的新廠區(qū)，隨著廠區(qū)的搬遷，此處占地4.7萬(wàn)平方米的地塊慢慢沉寂了。2016年底，上海萬(wàn)科以租賃形式對(duì)上生所延安西路地塊整體開(kāi)發(fā)建設(shè)，通過(guò)歷史風(fēng)貌保護(hù)、功能更新改造，提升地塊品質(zhì)，打造出一個(gè)具有創(chuàng)意辦公區(qū)、文化場(chǎng)所、商業(yè)餐飲、戶外空間等復(fù)合功能的國(guó)際化潮流社區(qū)。

既有建筑改造的多樣性

地塊內(nèi)建筑大部分為上世紀(jì)二三十年代哥倫比亞鄉(xiāng)村俱樂(lè)部時(shí)期，和50年代后上生所生產(chǎn)時(shí)期兩個(gè)歷史階段建造。后者在近70年中因生產(chǎn)需要大量建設(shè)，到2016年已有建筑和構(gòu)筑物近40余棟，經(jīng)產(chǎn)權(quán)梳理拆除私搭亂建后保留12棟工業(yè)科研建筑。這些非保護(hù)的既有建筑也有各自特色和背后故事，保存情況、立面形式、結(jié)構(gòu)類別差別較大，有建于60年代的現(xiàn)代主義高層建筑，有富有裝飾主義立面的多層建筑，有的建筑白石子水刷石外墻保存較好，有的建筑是80年代千篇一律的面磚外墻。這些立面或平面的形態(tài)，都具有一定的歷史、科學(xué)、藝術(shù)亦或社會(huì)情感和文化價(jià)值。

通過(guò)建筑測(cè)繪和房屋結(jié)構(gòu)質(zhì)量檢測(cè)，悉心評(píng)估每棟建筑再利用的可能性和改造代價(jià)，制訂保留、改建、拆除的總體方案，并針對(duì)每棟單體采取不同的策略。雖然更新的彈性空間較大，但在項(xiàng)目規(guī)劃階段，并沒(méi)有粗暴對(duì)待這類建筑，而是摒棄了傳統(tǒng)創(chuàng)意園區(qū)所采用的統(tǒng)一風(fēng)格、統(tǒng)一色彩、全新表皮的改造方式，在進(jìn)行批判性評(píng)估的同時(shí)，注重建筑多樣性的特色，尊重各個(gè)時(shí)期、年代建筑的特色，制定“微調(diào)”和“改造”兩種主要設(shè)計(jì)方式，并植入現(xiàn)代的設(shè)計(jì)元素以改變?cè)I(yè)建筑的呆板和單調(diào)，增加園區(qū)的趣味性。更新后的園區(qū)呈現(xiàn)出一種百花齊放式的整體格局，每棟建筑都能表達(dá)自己和曾經(jīng)的故事。

力度較大的改造

小型既有建筑商業(yè)化的再利用，因適合整棟樓房一起出租，原平面格局和封閉的立面形態(tài)無(wú)法適應(yīng)商業(yè)的功能和形象，對(duì)此類建筑應(yīng)采用干預(yù)力度較大的整體改造策略。

研發(fā)大樓更新前

研發(fā)大樓更新后

改造前的材料倉(cāng)庫(kù)

改造后的材料倉(cāng)庫(kù)

位于麻腮風(fēng)大樓西北側(cè)的17#樓原冷氣機(jī)房，體型方正，地處哥倫比亞廣場(chǎng)中較為醒目的位置，需要一個(gè)嶄新的面貌，以契合新的功能規(guī)劃。建筑原為高層建筑麻腮風(fēng)大樓附屬設(shè)備用房，二層為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，面積約500平方米，設(shè)計(jì)年代為1965年，具有典型的上世紀(jì)70年代工業(yè)建筑風(fēng)格，造型簡(jiǎn)單立面無(wú)裝飾，內(nèi)部空間適合放置設(shè)備展開(kāi)，屬于功能主義的現(xiàn)代建筑風(fēng)格，無(wú)明顯的特色。

評(píng)估原涂料外墻和不規(guī)則的開(kāi)窗方式無(wú)保留價(jià)值，鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)適合建筑表皮和內(nèi)部空間的重新塑造，更新采用力度較大的方式，整體建筑被覆蓋上一層新的表皮，三面是明亮的鏡面不銹鋼幕墻，橫向大開(kāi)間落地門窗創(chuàng)造出典型的商業(yè)界面，與麻腮風(fēng)大樓相鄰的南側(cè)布置設(shè)備和廚房，以穿孔網(wǎng)板表皮遮擋空調(diào)設(shè)備，保持充足的透風(fēng)率。橫向的窗戶似乎還保留著原始的立面語(yǔ)言，明亮的鏡面不銹鋼立面成為廣場(chǎng)中引人駐足的景點(diǎn)，映射出四周的景物和哥倫比亞總會(huì)的古典立面，擴(kuò)大了廣場(chǎng)的空間。室內(nèi)被重新設(shè)計(jì)，在土建設(shè)計(jì)階段沒(méi)有作過(guò)多的限定，以一種靈活的分割方式預(yù)留機(jī)電條件，為地產(chǎn)招商運(yùn)營(yíng)留有足夠的靈活空間。

位于哥倫比亞廣場(chǎng)東側(cè)的27#樓原電鏡儀器室是2層的低層建筑，面積和17#樓接近，規(guī)則的長(zhǎng)方形體量掩映在一片高大的樹(shù)木中，原設(shè)計(jì)年代不詳，1964年加建一層改造為電鏡儀器室，在之后的使用中作為財(cái)務(wù)辦公用房。立面門窗方正，外墻是黃沙水泥飾面，室內(nèi)在歷年的使用中多次裝修，水磨石地面上大部分覆蓋著木地板、瓷磚等損害嚴(yán)重，無(wú)保留價(jià)值。

整棟樓更新后作為商業(yè)使用，招商考慮整棟出租。雖然原方案中對(duì)這種印有時(shí)代特色的外立面作為保留設(shè)計(jì)，但在地產(chǎn)公司招商和成本核算的雙重壓力下，建筑采用了更為積極的“改造”手法?；镜牧⒚嫘问酵ㄟ^(guò)新的材料和設(shè)計(jì)手法進(jìn)行演繹，整棟建筑表皮更新為灰色的GRC掛板，底層的窗戶均為落地設(shè)計(jì)，門窗以現(xiàn)代大玻璃形式進(jìn)行更新。東西兩側(cè)的山墻上重新設(shè)計(jì)呈三角形和圓形等幾何形態(tài)的窗戶，映入滿窗的綠色，原本沉悶的立面變得生動(dòng)起來(lái)。

“保留為主、局部改造”的更新形式

園區(qū)內(nèi)面積、體量相對(duì)較大的工業(yè)科研建筑占比較大，例如15#樓、19#樓、21#樓等，建筑平面采用“走廊+房間”的格局，立面則是呈現(xiàn)出不同時(shí)代特點(diǎn)。保留大部分的外立面，通過(guò)局部的更新，打破原來(lái)沉悶的風(fēng)貌，提高經(jīng)濟(jì)效益上，節(jié)約投資造價(jià)。

24#樓原中試實(shí)驗(yàn)樓位于哥倫比亞會(huì)所東側(cè)，是一棟體量較大外立面較新的建筑，面積約3900平方米，在11棟保留建筑中規(guī)模位居第二。初始設(shè)計(jì)年代不詳，原為菌苗生產(chǎn)車間，于2007改造為實(shí)驗(yàn)樓，外立面是干掛米黃色石材，南側(cè)擴(kuò)建出一排弧形陽(yáng)臺(tái)，增加立柱，采用鋼構(gòu)架支撐幕墻體系，整體保存質(zhì)量較好。大樓內(nèi)部是中間走廊兩側(cè)房間的布局，用作各類實(shí)驗(yàn)室。

在最初的設(shè)想中，這類體現(xiàn)著特定時(shí)代的立面元素與當(dāng)代的審美觀念有點(diǎn)沖突，不被多數(shù)人接受，打算以新的方式全面弱化這些特征，但受限于干掛花崗巖的外飾面，綜合考慮成本核算和工程工期的壓力，最終采取了保守的“微調(diào)”方案，外立面基本保留現(xiàn)狀，在底部的兩層通過(guò)門窗改造，以適應(yīng)商業(yè)功能的需要。一二層門窗擴(kuò)大加高，采用大玻璃的形式，設(shè)置落地窗戶，增加商業(yè)的通透性和展示性。商鋪門窗落地后缺乏入口的空間和雨棚，通過(guò)原立面改造時(shí)外掛花崗巖形成了一定厚度的墻體，門窗沿內(nèi)側(cè)安裝，形成深約0.6米深的門洞空間，彌補(bǔ)入口無(wú)雨棚的缺陷。門頭上方預(yù)留深咖啡色的鋁合金材質(zhì)的店招空間，限定而又不限制以后商業(yè)廣告的自由發(fā)揮。西南的辦公門廳簡(jiǎn)化設(shè)計(jì)，原立面的元素符號(hào)均被大玻璃替代，局部的改造打破了原辦公樓外觀的封閉性。

大樓干掛石材外墻的改造難于普通的粉刷飾面，門窗洞口必須按照石材的分塊，不能隨意擴(kuò)大移動(dòng)，加高低于規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)的欄桿也需要工人精準(zhǔn)找對(duì)龍骨位置，開(kāi)小洞插入金屬欄桿。頂層的機(jī)房被保留利用，增加木平臺(tái)和玻璃盒子連接?xùn)|西兩個(gè)分散房間，黑色金屬框架和透明的玻璃盒子組成屋頂露臺(tái)的大會(huì)議空間。

正對(duì)安西路入口的一棟5層高的建筑，是15#樓原材料倉(cāng)庫(kù)面向噴泉廣場(chǎng)、位置醒目，設(shè)計(jì)于1984年，原為材料倉(cāng)庫(kù)，鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)預(yù)制樓板，建筑面積1382平方米，其中二層有部分辦公，其他樓層均為各類倉(cāng)庫(kù)，地下有水池。平面東西朝向，西側(cè)是帶有遮陽(yáng)板的橫向窗戶，東側(cè)為交通外廊，南北側(cè)各設(shè)一部樓梯，外立面簡(jiǎn)潔，無(wú)過(guò)多細(xì)節(jié)裝飾，工業(yè)建筑特色明顯，外墻水刷石工藝質(zhì)量和保存情況較好，鋼門窗的質(zhì)量較差，爬山虎生長(zhǎng)茂盛。

建筑外廊式的平面格局定位為1-2層商業(yè)、3-5層辦公。改造策略為“微調(diào)”，較之24#樓更新力度有所增加，在保留外立面的基礎(chǔ)上進(jìn)行局部更新。水刷石飾面被完整的保留下來(lái)，評(píng)估后大部分外門窗需要拆除，鋼門窗特有的小方格和工業(yè)建筑中懸窗的立面元素被運(yùn)用到新的門窗上，采用現(xiàn)代斷橋鋁中空玻璃的工藝制作，底層幾扇富有特色的鐵門在設(shè)計(jì)師強(qiáng)烈建議下被保留，涂刷黑色油漆，內(nèi)部安裝具有保溫隔熱的鋁合金玻璃門。結(jié)合商業(yè)展示的功能，一層、二層窗戶落地改造，二層增加懸挑的大平臺(tái)，成為整棟建筑的神來(lái)之筆，使原本略顯單調(diào)的立面活躍起來(lái)，也為商業(yè)提供了兩層的外擺區(qū)域。攀附在建筑上的爬山虎也是保留元素之一，但因外墻水刷石的修補(bǔ)和地面的鋪裝僅僅留下2株。東側(cè)的外廊和墻面原是黃沙水泥飾面，多次裝修后現(xiàn)狀是白色涂料粉刷，破損脫落現(xiàn)象嚴(yán)重，需采用具有可識(shí)別性的灰色涂料進(jìn)行粉刷。

在保留園區(qū)內(nèi)每棟建筑富有個(gè)性化外立面特征的同時(shí)，建筑構(gòu)件則采用幾種較為統(tǒng)一的形式，例如樓梯、平臺(tái)欄桿使用不銹鋼格柵或拉升網(wǎng)形式，樓梯踏步采用鋁合金材質(zhì)。這些新的建筑構(gòu)件在保留建筑中產(chǎn)生了時(shí)尚的效果，在園區(qū)其他各個(gè)建筑和空間中不斷地重復(fù)使用，既保持了每個(gè)建筑鮮明的特色，同時(shí)消減了整個(gè)園區(qū)無(wú)雜亂瑣碎之感。

（2）提高相關(guān)工作人員的職業(yè)素質(zhì)水品，在堅(jiān)持中國(guó)共產(chǎn)黨領(lǐng)導(dǎo)的基礎(chǔ)上，創(chuàng)新理論知識(shí)。如，相關(guān)人員可以充分運(yùn)用網(wǎng)絡(luò)信息平臺(tái)，打造“夢(mèng)想課堂”系列活動(dòng)，通過(guò)統(tǒng)一規(guī)劃設(shè)計(jì)，完善規(guī)章制度，落實(shí)專人負(fù)責(zé)，實(shí)現(xiàn)形勢(shì)政策教育、核心價(jià)值觀宣傳、愛(ài)國(guó)主義教育、黨史國(guó)史教育等活動(dòng)的常態(tài)化，以引導(dǎo)企業(yè)職工堅(jiān)定理想信念，自覺(jué)抵御非主流意識(shí)形態(tài)的侵蝕。

以保留為主的更新方式，有效地控制了成本造價(jià)，使得工期縮短，24#樓和15#樓先期開(kāi)放，為開(kāi)發(fā)商節(jié)約了一定的時(shí)間和資金成本。而局部更新所呈現(xiàn)出的效果也令人滿意，保留的元素和底部新增的大玻璃并不違和，整體建筑在園區(qū)中和諧存在，原始的立面材質(zhì)和整體形象喚起著曾經(jīng)的立面記憶。

靈活多變的內(nèi)部空間

地產(chǎn)的招商運(yùn)營(yíng)影響既有建筑內(nèi)部空間的設(shè)計(jì)，原工業(yè)科研建筑內(nèi)部常采用“走廊+房間”的傳統(tǒng)布局形式，室內(nèi)的裝飾歷經(jīng)多次裝修，簡(jiǎn)單粗糙無(wú)保留價(jià)值，按照改造后建筑商業(yè)出租的業(yè)態(tài)，以可靈活可變的模式滿足招商運(yùn)營(yíng)的要求。

建筑的平面布局分為公共區(qū)域和出租區(qū)域，公區(qū)為主要的疏散和交通的空間，如門廳、電梯樓梯間等精裝設(shè)計(jì)到位；墻面、地面、天花均重新改造；設(shè)備房間、管道檢修門集中設(shè)置在公區(qū)中，便于檢修。部分樓棟的外廊、室外樓室外平臺(tái)等也被保留，成為辦公空間與室外對(duì)話的窗口。在后期的走訪調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，很多員工在工作休息時(shí)間來(lái)陽(yáng)臺(tái)和室外樓梯進(jìn)行交流活動(dòng)，提升了辦公的品質(zhì)。

租戶區(qū)域的房間隔墻全部拆除改造成大開(kāi)間辦公，引入可變衛(wèi)生間概念，充分考慮未來(lái)租戶需求的空間，劃分一定的區(qū)域做好防水，預(yù)留靈活接口的管道，未來(lái)租戶可根據(jù)自身個(gè)性化需求，衛(wèi)生間面積可大可小，劃分靈活多變?？紤]租戶區(qū)域思維，室內(nèi)僅作簡(jiǎn)單裝修刷白，留給商戶自由發(fā)揮。機(jī)電設(shè)備完成總體管線至公區(qū)的控制間內(nèi)，末端設(shè)計(jì)預(yù)留接口，方便每層根據(jù)招租情況自由分割。同時(shí)，因既有建筑結(jié)構(gòu)的限制，制定租戶商業(yè)、辦公的裝修設(shè)計(jì)導(dǎo)則，引導(dǎo)租戶二次裝修，以不對(duì)建筑原本的結(jié)構(gòu)、設(shè)備、立面等產(chǎn)生不利影響。

富有特色的折疊鐵門

保留鐵門的一次設(shè)計(jì)

租戶的二次設(shè)計(jì)

建筑的界面由封閉轉(zhuǎn)向開(kāi)放

除了建筑的外觀形象和內(nèi)部空間更新之外，建筑的室外和建筑之間的空間提升改造同樣重要。更新后的建筑一層和二層窗戶，均設(shè)計(jì)成落地大玻璃，增強(qiáng)建筑的通透性，盡可能縮小室內(nèi)外高差，加強(qiáng)顧客的可達(dá)性。

24#研發(fā)大樓原室內(nèi)外高差達(dá)1米，與南北相鄰的建筑相互封閉，缺乏聯(lián)通。通過(guò)抬高室外地坪，設(shè)置寬闊的平臺(tái)延伸至道路，向外擴(kuò)大商戶門前的空間，與南側(cè)的研發(fā)財(cái)務(wù)樓、北側(cè)的大食堂組成連續(xù)的商業(yè)組團(tuán)。

27#樓與北側(cè)的24#樓，以一個(gè)抬高的景觀平臺(tái)巧妙地聯(lián)系在一起。27#樓室內(nèi)地面與平臺(tái)持平，24#樓室內(nèi)外高差降低至0.4米的親人尺度，底層商鋪的活動(dòng)通過(guò)落地門窗延展至平臺(tái)，場(chǎng)地上高大的樹(shù)木被保留下來(lái)，整個(gè)平臺(tái)同時(shí)也擴(kuò)展成為商家的外擺區(qū)域，建筑與景觀結(jié)合形成一個(gè)富有趣味性的場(chǎng)所。19#麻腮風(fēng)大樓和17#樓之間也是由抬高的平臺(tái)過(guò)渡，縮小兩棟建筑的相對(duì)標(biāo)高，降低建筑與廣場(chǎng)地面的高差，讓原本過(guò)高的入口接近地面，引導(dǎo)顧客進(jìn)入商店。其他部分室內(nèi)外高差較小的建筑，如U1大食堂、1#安管部辦公樓、11#樓等底層均采用緩坡或大平臺(tái)入口，打破原工業(yè)建筑封閉的界面，通過(guò)廣場(chǎng)相互聯(lián)系，增強(qiáng)整體商業(yè)建筑群的可達(dá)性，為開(kāi)放公共空間增添活力。

動(dòng)態(tài)的建筑形象

隨著商戶的入駐，每個(gè)店鋪增加了很多個(gè)性化設(shè)計(jì)，有的極大地活躍了氣氛，有的卻是增添了不和諧的內(nèi)容。商業(yè)建筑的改造，在項(xiàng)目竣工之時(shí)其實(shí)應(yīng)該只是完成了大部分效果，在不同商家進(jìn)入后產(chǎn)生個(gè)性化的設(shè)計(jì)，商業(yè)建筑呈現(xiàn)的是一種不斷變化的動(dòng)態(tài)的立面效果。

15#樓建筑一層的門窗保留原有的鐵門，其他門窗洞口均保留不變，僅是更換節(jié)能門窗。隨著商戶的入駐被二次設(shè)計(jì)，上下兩扇窗戶合并成了一扇落地窗，增加金屬門窗套，而保留的外開(kāi)折疊鐵門也被大玻璃門替代，以增加商業(yè)的展示性和外擺區(qū)域。24#樓一層狹長(zhǎng)的空間被改造成“飛機(jī)艙”，非常具有特色。17#樓原冷氣機(jī)房的東立面，因設(shè)置廚房，原透明的大玻璃被改造為框料粗壯、尺寸較小的鋁合金窗戶，令人惋惜。19#樓原底層開(kāi)敞的通道因租戶需要擴(kuò)大營(yíng)業(yè)面積被縮小了一部分，降低了建筑的開(kāi)放性。

這類小敲小打的個(gè)性化設(shè)計(jì)隨著不同商戶的進(jìn)駐，一直處于變化之中。對(duì)于商業(yè)化的改造項(xiàng)目，需要預(yù)留足夠的靈活性和限制性，讓建筑在使用中逐漸“生長(zhǎng)”。2020年初的新冠肺炎疫情重創(chuàng)餐飲實(shí)體店，開(kāi)啟了線上辦公會(huì)議和直播賣貨的新局面，線下實(shí)體的商業(yè)需求已悄然發(fā)生變化。有別于大型商業(yè)中心的室內(nèi)活動(dòng)，類似于上生·新所這種戶外分散的綜合性社區(qū)，商業(yè)出租的規(guī)模趨向于多樣靈活性和小型化發(fā)展，為建筑改造設(shè)計(jì)提供了新的方向。

上生·新所已運(yùn)營(yíng)2年，一期保留的11棟既有建筑各自發(fā)揮著不同的作用，園區(qū)宜人的尺度、多樣性的建筑和景觀風(fēng)貌吸引著眾多市民前來(lái)參觀。但是，由于缺乏一定的規(guī)模，改造建筑的分散性，尚不能形成成熟且具有一定規(guī)模的商業(yè)辦公環(huán)境。二期將是全新的建筑規(guī)劃，和一期形成互補(bǔ)，朝著國(guó)際化多功能社區(qū)的目標(biāo)邁進(jìn)。