老舊小區(qū)綜合改造與稅收減免優(yōu)惠政策探析

■ 北京筑福國際抗震技術有限責任公司高級工程師 鞠樹森

北京筑福國際抗震技術有限責任公司工程師 賈正華

2020年7月，國務院辦公廳印發(fā)《關于全面推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的指導意見》指出：“城鎮(zhèn)老舊小區(qū)是指城市或縣城（城關鎮(zhèn)）建成年代較早、失養(yǎng)失修失管、市政配套設施不完善、社會服務設施不健全、居民改造意愿強烈的住宅小區(qū)（含單棟住宅樓）。各地要結合實際，合理界定本地區(qū)改造對象范圍，重點改造2000年底前建成的老舊小區(qū)?！碧貏e是經(jīng)過此次新冠肺炎疫情，各地區(qū)將更加重視老舊小區(qū)綜合改造工作。

一直以來，資金問題是老舊小區(qū)綜合改造的重點和難點。對于不同的小區(qū)，老舊小區(qū)的綜合改造成本差異較大，成本高的小區(qū)能達到平均每戶8萬元，成本低的小區(qū)平均每戶0.3萬元。目前，老舊小區(qū)綜合改造資金還是以政府出資為主，由于沒有合適的投資盈利模式，社會資本參與綜合改造項目較少，這樣就增大了政府財政壓力。本文以北京豐臺區(qū)蓮花池西里老舊小區(qū)和北京通州區(qū)西營前街老舊小區(qū)綜合改造項目為例，對老舊小區(qū)綜合改造稅收減免優(yōu)惠政策進行分析和探討。

北京豐臺區(qū)蓮花池西里小區(qū)綜合改造分析

小區(qū)概況

北京豐臺區(qū)蓮花池西里6號院是北京市2017年老舊小區(qū)綜合改造和增設電梯雙試點項目。小區(qū)位于豐臺區(qū)西三環(huán)中路西側、蓮花西里路北側，是上世紀90年代中期建成的離退休干部住宅小區(qū)。小區(qū)總建筑面積為34976.78平方米（軍休所提供），共348戶，超過50%的住戶是75歲以上老人。此次改造建筑包括4棟多層、2棟高層以及配套用房。由于當年建筑標準限值，該小區(qū)里5、6、7、8四棟多層住宅樓都沒有安裝電梯，無障礙設施缺失。小區(qū)基本情況見表1，改造后情況見圖1。

小區(qū)改造的主要內(nèi)容

北京蓮花池西里6號院改造的主要內(nèi)容，見表2。

表1 蓮花池西里6號院小區(qū)基本情況

表2 北京蓮花池西里6號院改造的主要內(nèi)容

改造后的蓮花池西里6號院小區(qū)

蓮花池西里小區(qū)改造資金估算

基于上述對蓮花池西里老舊小區(qū)綜合改造方案的分析，現(xiàn)對改造資金進行分析、估算。蓮花池西里老舊小區(qū)改造資金估算約9000多萬元。

北京通州區(qū)西營前街老舊小區(qū)綜合改造分析

小區(qū)概況

北京通州區(qū)西營前街老舊小區(qū)始建于1992年，西起玉橋中路，東至西營巷，南起西營前街，北至玉帶河東街。小區(qū)占地面積8萬平方米，樓房建筑面積約6.05萬平方米，共有15棟樓，62個單元門，共769戶。

西營前街老舊小區(qū)改造建筑單體信息，見表3。

小區(qū)改造的主要內(nèi)容

北京通州區(qū)西營前街老舊小區(qū)改造的主要內(nèi)容，見表4。

西營前街老舊小區(qū)改造資金估算

基于上述對西營前街老舊小區(qū)綜合改造方案的分析，現(xiàn)對改造資金進行分析、估算。西營前街老舊小區(qū)改造資金估算約18000多萬元。

表3 改造建筑單體信息

表4 北京通州區(qū)西營前街老舊小區(qū)改造的主要內(nèi)容

通過北京蓮花池西里6號院的改造分析可以看出，在老舊小區(qū)改造過程中，僅靠政府財政是難以實現(xiàn)的，目前，全國約有老舊小區(qū)22萬個，涉及居民近3900萬戶。2019年，各地改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)1.9萬個，涉及居民352萬戶；2020年各地計劃改造老舊小區(qū)3.9萬個，涉及居民近700萬戶。針對目前大量有待于改造的老舊小區(qū)，需要進一步挖掘老舊小區(qū)可以市場化開發(fā)的資源，和政府公共服務相結合，推動老舊小區(qū)改造的順利進行。目前，老舊小區(qū)各項工作還處在試點、摸索階段，具體到稅收優(yōu)惠政策方面，還需要進一步研究、探討。稅費減免優(yōu)惠政策主要有稅收豁免、稅額減免、優(yōu)惠稅率和加速折舊等形式。對于老舊小區(qū)改造項目，具體的稅費減免優(yōu)惠政策初步建議包括以下幾個方面：

一是對參與老舊小區(qū)綜合改造項目的上、下游企業(yè)（包括建設單位、設計、施工、設備及材料供應等單位），免征營業(yè)稅；

二是對于老舊小區(qū)綜合改造項目中涉及到的公共服務或公益性的設備、設施等資產(chǎn)，免征增值稅；

三是對于符合稅法有關規(guī)定，參與老舊小區(qū)綜合改造項目的實施主體，第一年至第三年免征企業(yè)所得稅，第四年至第六年減半征收企業(yè)所得稅；

四是在老舊小區(qū)綜合改造項目中，對節(jié)能改造的服務企業(yè)提供優(yōu)惠的加計扣除項目，如某企業(yè)所研發(fā)的應用于老舊小區(qū)綜合改造項目的研發(fā)支出，進行全額稅收抵扣；

五是對老舊小區(qū)綜合改造項目所采用的設備設施，經(jīng)稅務部門審核認定后采取加速折舊。

結語

在老舊小區(qū)綜合改造過程中，僅靠政府財政是難以實現(xiàn)的，需要通過市場機制走出一條多元化籌資、可持續(xù)發(fā)展的路徑。這就需要進一步挖掘老舊小區(qū)綜合改造中可以市場化開發(fā)的資源，并與政府公共服務相結合，推動全國老舊小區(qū)綜合改造工作的高質(zhì)量發(fā)展。