深圳樓市調(diào)控也在學(xué)長沙？

李永華

7月25日，長沙市網(wǎng)信辦官方微信“長沙發(fā)布”援引網(wǎng)友的話稱，大城市的樓市調(diào)控正在全面“長沙化”。

“長沙化”的說法，緣起深圳。

7月10日，長沙市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局網(wǎng)站發(fā)布消息稱，7月8日，深圳市住房和建設(shè)局考察組來長沙，對長沙房地產(chǎn)調(diào)控和房地產(chǎn)市場監(jiān)管工作成效、先進(jìn)經(jīng)驗和典型做法給予高度評價。

7月15日，深圳市升級地產(chǎn)調(diào)控措施，被外界稱為“全面對標(biāo)”長沙。此后，東莞、杭州、鄭州、南京等城市推出地產(chǎn)新政，與長沙兩年前推出的“反炒房”新政措施大同小異，又有所升級。

近期，中央也在繼續(xù)重申“房住不炒”。

7月30日，中共中央政治局召開會議，在部署下半年經(jīng)濟(jì)工作時，涉及房地產(chǎn)相關(guān)工作，會議要求，“要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”。

“當(dāng)前長沙房地產(chǎn)市場調(diào)控的主要矛盾不是供需矛盾，而是炒房與反炒房的重大斗爭”

長沙當(dāng)?shù)貙⒌头績r作為地方發(fā)展與吸引人才的重要優(yōu)勢，各種官方報道中隨處可見，并將低房價歸因于“長沙近年來‘反炒房斗爭的勝利成果”。

在全國，直接將“反炒房”稱為“斗爭”的城市，長沙是第一家。

2018年6月，《湖南日報》連發(fā)4篇評論文章，被稱為“晨風(fēng)四論”，狠批長沙地產(chǎn)：“如今，房價高居不下、市場投機(jī)盛行，老百姓不高興、不贊成、不答應(yīng)。這就說明，我們在這一領(lǐng)域的工作有不到位的地方，離群眾的要求還相距較遠(yuǎn)?！?/p>

在“反炒房”斗爭之前，長沙樓市一度遭到瘋炒。2017年9月，《中國經(jīng)濟(jì)周刊》曾報道長沙樓市“秒光現(xiàn)象”，個別樓盤一開盤只要數(shù)秒鐘就被搶光，當(dāng)?shù)匾恍衢T樓盤的茶水費被炒至10萬元以上。

2018年6月25日開始，長沙市政府在加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控的通氣會上對市場矛盾的定性——“當(dāng)前長沙房地產(chǎn)市場調(diào)控的主要矛盾不是供需矛盾，而是炒房與反炒房的重大斗爭”，打出調(diào)控組合拳，限購、限地價、限售價、限“離婚”、土地拍賣熔斷、搖號等各種措施紛紛出臺，被稱為“最嚴(yán)調(diào)控”。

一系列措施形成如今地產(chǎn)調(diào)控“長沙化”的模板。比如，深圳7月15日的新政，本市落戶滿3年且連續(xù)繳納36個月個稅或社保才能購買商品住房，完善差別化住房信貸措施，同時將個人住房轉(zhuǎn)讓增值稅征免年限由2年調(diào)整到5年等政策，就與長沙此前的政策相似，并進(jìn)一步升級。

各種措施均嚴(yán)厲打擊炒房。

限價地新房價格屢創(chuàng)新高，有的二手房價格卻兩年下跌超30%

購房者最關(guān)心的問題是房價。作為樣板，長沙房價是什么表現(xiàn)？

7月29日，綠地集團(tuán)拿下位于長沙市岳麓區(qū)梅溪湖國際新城的一地塊，成交價38.01億元，溢價率17%，起始樓面價5300元/m2，最終成交樓面價6201元/m2，住宅（毛坯）最高銷售均價13500元/m2。

梅溪湖板塊是長沙樓市的熱門板塊，在不少外地購房者看來，長沙新房一萬多元每平方米均價并不高，不過，13500元/m2創(chuàng)造了該板塊的限價新高。

不僅是梅溪湖板塊，長沙新房限價的價格呈現(xiàn)逐步走高的態(tài)勢，今年上半年屢破紀(jì)錄。

6月28日，長沙市岳麓區(qū)洋湖片區(qū)一宗住宅用地的住宅（毛坯）銷售均價為不超過13800元/m2，刷新了長沙樓市的住宅（毛坯）最高限價。此前，岳麓區(qū)洋湖片區(qū)住宅最高限價為12600元/m2。

13800/m2的紀(jì)錄僅保持兩天。6月30日，長沙開福區(qū)掛牌一宗雙限地，住宅（毛坯）限價達(dá)到14800元/m2。7月30日，該地塊底價拍出，刷新當(dāng)前長沙樓市毛坯住宅最高限價。

在個別開發(fā)商看來，這是炒作題材。

雖然毛坯房限價，不過，長沙大部分樓盤實際銷售價格為精裝修價格。

7月2日，長沙市長信箱中，有購房者反映，2020年6月10日 ，金茂·建發(fā)觀悅樓盤所處地塊為政府限價地，樓面價為6202元/m2，住宅（毛坯）最高銷售限價11800元/m2，但是觀悅實際開盤價格遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過限售價格，其中一棟均價16698元/m2，扣除裝修價格2487元/m2后，折合毛坯房均價為14211元/m2。

該購房者咨詢，長沙市限價是怎么計算的。長沙市自然資源和規(guī)劃局回復(fù)：我市“限房價”掛牌出讓地最高限價是根據(jù)我市房地產(chǎn)市場調(diào)控預(yù)期，最終經(jīng)長沙市土地管理委員會決定。

盡管長沙限價房的新房價格持續(xù)上調(diào)，但其房價仍遠(yuǎn)低于同類城市。杭州的陳先生說，“杭州就算是靠近嘉興、紹興的遠(yuǎn)郊地區(qū)房價也要兩萬多，長沙房價太便宜了?！?/p>

中國指數(shù)研究院發(fā)布的4月“百城價格指數(shù)”顯示，長沙新建住宅均價為8674元/m2。此外，2020年上半年，長沙樓盤套總價成交價格均值為124萬元，中位數(shù)為107萬元，遠(yuǎn)低于武漢、重慶、南昌等城市。

新房價格如此，長沙二手房價格更低。

2019年10月，有房產(chǎn)中介告訴《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者，“長沙二手房很不好賣，有的房子上年底掛出來，價格一直往下降，降了20%，到現(xiàn)在還沒有賣掉。”

2020年，二手房市場更加蕭條。

7月29日，李女士剛把長沙市芙蓉區(qū)的一套房子租了出去。

“去年能租2300塊錢一個月，現(xiàn)在能租1800（元/月）就很不錯了。”她說，原來還想著把這老房子賣了，有購房資格再換套新房，沒想到這一兩年二手房價格越來越低，2018年上半年還能賣到9000多元每平方米，附近的房子還沖過1萬元/m2的，無奈之下，只能改為出租。

有房產(chǎn)中介稱，如果與2018年比，很多二手房特別是房齡比較長的二手房價格跌得很厲害，老城區(qū)六七千元每平方米的房子不少。

也有例外。

5月11日，長沙一套二手房在阿里法拍平臺上刷新長沙普通住宅二手房價格新高，達(dá)到3.1萬元/m2。

公開資料顯示，所拍賣的房源位于長沙市岳麓區(qū)觀沙路269號八方小區(qū)。在長沙，這是眾所周知的公務(wù)員小區(qū)，周邊教育資源配置堪稱最佳——擁有號稱長沙最牛的小學(xué)+最牛的公辦初中。

目前，長沙已經(jīng)取消學(xué)位房，但八方小區(qū)依然保留學(xué)位資格，而且是這兩所學(xué)校的雙學(xué)位，還可以無限循環(huán)使用。八方小區(qū)周邊二手房中介稱，買了八方小區(qū)的房子，如果前房東用過學(xué)位指標(biāo)，只要滿6年，現(xiàn)房東可以接著用。

3.1萬元/m2的房價遠(yuǎn)超該房屋所在地周圍其他樓盤的售價，該區(qū)域不帶上述雙學(xué)位的二手房價格普遍在1.5萬元/m2左右。