房地產(chǎn)稅收政策調(diào)整引致的納稅人行為實(shí)證分析
——基于廈門市二手住

李利 張標(biāo)敏 國家稅務(wù)總局廈門市稅務(wù)局

為了抑制房價(jià)過快增長，國家多次對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行宏觀調(diào)控。稅收政策作為房地產(chǎn)調(diào)控的重要工具，被國家寄予重要作用而高頻使用。稅收政策的調(diào)整作為一種政府行為，納稅人會(huì)根據(jù)稅收調(diào)控政策采取相應(yīng)的決策和行動(dòng)。為此，本文利用廈門市二手住房交易數(shù)據(jù)，從交易偏離度、申報(bào)真實(shí)性和交易替代性等三個(gè)維度，分析房地產(chǎn)市場(chǎng)稅收政策調(diào)整所引致的納稅人行為特征，據(jù)此提出相關(guān)建議。

一、行為經(jīng)濟(jì)學(xué)視角下二手住房交易納稅人心理與行為特征

（一）心理賬戶效應(yīng)

心理賬戶理論認(rèn)為人們?cè)讷@得財(cái)富后往往會(huì)對(duì)不同途徑和渠道獲得的財(cái)富進(jìn)行心理上的歸類和編碼。心理賬戶最本質(zhì)的特征是“非替代性”，亦即不同賬戶的金錢不能完全替代，人們由此會(huì)產(chǎn)生“此錢非彼錢”的認(rèn)知偏差，從而導(dǎo)致一系列的非理性經(jīng)濟(jì)決策行為。

納稅人難以在心理上區(qū)分不同屬性的收入，將個(gè)人收入、稅收、規(guī)費(fèi)等各種形式的收入（負(fù)收入）一并計(jì)入個(gè)人收入賬戶，自然地將納稅前收入視為收入總額而歸為收入賬戶，而將稅收、規(guī)費(fèi)視為額外支出，亦即收入賬戶的減損，從而形成對(duì)稅費(fèi)的厭惡情緒。例如，房產(chǎn)買賣雙方往往會(huì)認(rèn)為交易稅費(fèi)是對(duì)其收入的一種減損，為了規(guī)避稅收負(fù)擔(dān)，會(huì)傾向于選擇“陰陽合同”，以盡量減少稅費(fèi)負(fù)擔(dān)而增加其收入賬戶的余額。同時(shí)，這種心理賬戶效應(yīng)還體現(xiàn)在稅收優(yōu)惠的取得上，會(huì)模糊“應(yīng)稅收入”與“稅收優(yōu)惠”的界限。個(gè)人轉(zhuǎn)讓住宅增值稅（營業(yè)稅）優(yōu)惠政策，當(dāng)國家收緊政策（要求持滿住房年限由兩年改為五年）時(shí)，納稅人會(huì)認(rèn)為政策的變化會(huì)增加其稅收負(fù)擔(dān)而減少其收入，盡管交易成本可能會(huì)有所上升，納稅人仍會(huì)選擇在政策生效前達(dá)成交易，這也就解釋了為何調(diào)控政策出臺(tái)前交易量會(huì)大幅上升。

（二）風(fēng)險(xiǎn)趨避效應(yīng)

行為人在不同的損益預(yù)期下會(huì)基于損失厭惡作出對(duì)應(yīng)的選擇：當(dāng)處于確定性收益前景時(shí)會(huì)更傾向于風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避，而當(dāng)處于確定性損失前景下則會(huì)選擇風(fēng)險(xiǎn)偏好。同樣道理，納稅人認(rèn)為對(duì)他有利的改變就會(huì)選擇遵從來規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，而認(rèn)為對(duì)他不利時(shí)就有可能冒險(xiǎn)。例如，買賣雙方在二手房交易中，因稅務(wù)機(jī)關(guān)普遍開展二手房交易計(jì)稅評(píng)估工作以比對(duì)買賣雙方申報(bào)的交易價(jià)是否偏低，并按照計(jì)稅價(jià)與申報(bào)價(jià)孰高原則來確定計(jì)稅依據(jù)。這種情況下，納稅人因事先并不知道稅務(wù)機(jī)關(guān)計(jì)稅價(jià)多少，傾向于按照遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于實(shí)際成交價(jià)的價(jià)格進(jìn)行申報(bào)，任由稅務(wù)機(jī)關(guān)按照計(jì)稅價(jià)來計(jì)算稅費(fèi)。但是，如果稅務(wù)、房產(chǎn)、銀行等部門協(xié)同，以納稅人申報(bào)價(jià)或稅務(wù)機(jī)關(guān)計(jì)稅價(jià)作為房地產(chǎn)按揭貸款基數(shù)時(shí)，納稅人則會(huì)計(jì)算其貸款的需求以及面臨的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)，而“算計(jì)”自己能夠利益最大化的申報(bào)價(jià)。

（三）弱勢(shì)心理效應(yīng)

弱勢(shì)心理效應(yīng)分為三個(gè)層面：

1.基于經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)產(chǎn)生的弱勢(shì)心理。受“居者有其屋”的觀念影響，房產(chǎn)歷來是民眾執(zhí)著追求的對(duì)象，以至于房產(chǎn)占據(jù)了家庭財(cái)富的主要部分。根據(jù)中國家庭金融調(diào)查（CHFS）和美國消費(fèi)者金融調(diào)查（SCF）數(shù)據(jù)，中國家庭的房產(chǎn)在總資產(chǎn)中占比高達(dá)69%。對(duì)中國家庭來說，房價(jià)的任何波動(dòng)都會(huì)引起家庭財(cái)富的變化，從而影響家庭成員的各種經(jīng)濟(jì)行為和生活方式。因此，購房人在購買房產(chǎn)時(shí)，往往需要付出巨額的資金。這種情況下，購房后經(jīng)濟(jì)上可能面臨的窘境以及生活品質(zhì)的暫時(shí)下降，購房人以社會(huì)弱勢(shì)群體身份自居，任何包括稅收在內(nèi)的其他支出，都會(huì)被認(rèn)為是對(duì)自己利益的剝奪，其反應(yīng)非常強(qiáng)烈。

2.基于公共服務(wù)不足而產(chǎn)生的弱勢(shì)心理。稅法的復(fù)雜性和政策的頻繁變化，也可能使得納稅人產(chǎn)生弱勢(shì)心理。如果稅收政策變化過于頻繁，就會(huì)使得納稅人產(chǎn)生心理恐懼，既出于對(duì)政策的不了解，又懼怕政策的變化帶來其負(fù)擔(dān)的增加。如果納稅人未能享受到預(yù)期的公共服務(wù)或者心理上認(rèn)為繳交稅費(fèi)過多（特別是在政策轉(zhuǎn)換期前后）或者未能享受到預(yù)期的稅收優(yōu)惠政策（例如針對(duì)家庭首套或第二套改善性住房的契稅優(yōu)惠政策），納稅人弱勢(shì)心理效應(yīng)就會(huì)更為顯著。

3.基于理解局限而產(chǎn)生的弱勢(shì)心理。二手房交易，自然人納稅人占90%以上，其對(duì)政策或現(xiàn)象的理解局限性較強(qiáng)。例如，難以區(qū)分“稅”與“非稅”的概念，將各種規(guī)費(fèi)（例如房產(chǎn)交易涉及的過戶費(fèi)用），都誤認(rèn)為是“稅收負(fù)擔(dān)”，因而產(chǎn)生“稅負(fù)痛感”，而不論其痛感是否為稅收政策本身所產(chǎn)生。

（四）羊群效應(yīng)

實(shí)際經(jīng)濟(jì)生活中，行為人往往明顯存在著對(duì)他人行為的模仿和跟從現(xiàn)象，而且這種跟從往往不是經(jīng)濟(jì)學(xué)意義上的最優(yōu)決策。這種現(xiàn)象被稱為羊群效應(yīng)。大量實(shí)驗(yàn)研究已經(jīng)證實(shí)，在面臨高度不確定問題和問題的判明是模棱兩可的情況時(shí)，行為人的感知與判斷更容易以他人的感知和判斷的信息作為決策的依據(jù)。近年來，房地產(chǎn)調(diào)控經(jīng)歷多個(gè)收緊和放松的過程，由此帶來房產(chǎn)交易的高潮與低谷，“買高不買低”是常態(tài)，在房價(jià)飛漲期間，“財(cái)富示范效應(yīng)”容易使購房人跟隨他人，參與到購房人群中，也推動(dòng)了房產(chǎn)的銷售和房價(jià)的新一輪上漲。

二、近年來房地產(chǎn)稅收政策調(diào)整及存量住房交易概況

據(jù)統(tǒng)計(jì)，2013 年以來，廈門市房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控涉及稅收政策調(diào)整（含國家調(diào)整稅收政策和廈門市稅收征管措施）6 次，涉及六個(gè)稅種，分別為營業(yè)稅、增值稅①、契稅、土地增值稅、個(gè)人所得稅和印花稅，平均12 個(gè)月即調(diào)整1 次（見表1）。

稅收政策作為房地產(chǎn)調(diào)控的重要工具，被寄予發(fā)揮重要作用并高頻使用。房地產(chǎn)稅收政策的正向或反向調(diào)整（即抑制或激勵(lì)），對(duì)房地產(chǎn)交易量產(chǎn)生較大影響，但房地產(chǎn)市場(chǎng)均價(jià)卻呈“調(diào)控--房價(jià)上漲-再調(diào)控--房價(jià)再上漲”循環(huán)（見圖1）。

圖1 2013 年以來廈門市存量住房交易情況

數(shù)據(jù)來源：1.二手住房交易量來自廈門市稅務(wù)局征管系統(tǒng)，單位為件；2.二手住房交易均價(jià)來自安居客網(wǎng)站https：//www.anjuke.com/fangjia/xm2018/，單位為元/平方米；3.二手住房交易價(jià)格指數(shù)來自國家統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站，為定基指數(shù)（2010 年=100）。因2016 年開始，定基指數(shù)為2015 年=100，2016、2017、2018 年的指數(shù)值調(diào)整至2010年（例如，2016 年指數(shù)值=國家統(tǒng)計(jì)局公布的2015 年定基指數(shù)值×國家統(tǒng)計(jì)局公布的2016 年定基指數(shù)值）。

表2 房地產(chǎn)稅收政策引致的交易偏離度

三、房地產(chǎn)稅收政策調(diào)整引致的納稅人行為的實(shí)證分析

二手房交易中，普遍存在利用“陰陽合同”逃避稅費(fèi)的現(xiàn)象。利用稅基批量評(píng)估技術(shù)核定二手房交易計(jì)稅價(jià)格，是目前全國稅務(wù)機(jī)關(guān)的普遍做法，也取得了一定的成效。本文利用廈門市二手房交易計(jì)稅評(píng)估工作中2013 年1 月 至2018 年7 月 近18.81 萬 件 二手住宅交易數(shù)據(jù)對(duì)房地產(chǎn)稅收政策調(diào)整引致的納稅人行為進(jìn)行實(shí)證分析，并指出存在的若干問題。

（一）交易偏離度分析

前已述及，當(dāng)房地產(chǎn)稅收政策變動(dòng)或稅收征管力度加大時(shí)，作為有限理性的納稅人，會(huì)選擇采取某種行動(dòng)去實(shí)現(xiàn)自己的目標(biāo)。交易偏離度在于測(cè)度稅收政策變動(dòng)前后二手住房交易量變化程度。為此，我們?cè)O(shè)定指標(biāo)：

如果α＞1，表明稅收政策出臺(tái)后，納稅人心理上覺得政策會(huì)減損其收益水平，會(huì)選擇在政策生效前采取行動(dòng)。相反，如果α＜1，表明政策出臺(tái)后，納稅人心理上覺得政策有助于增加其收益水平，會(huì)選擇在政策生效后采取行動(dòng)。

根據(jù)表1 所示各個(gè)政策調(diào)整時(shí)點(diǎn)，分別測(cè)算交易偏離度值。從表2 中可以看出，納稅人因應(yīng)政策調(diào)整而采取的相應(yīng)的行動(dòng)。

1.納稅人選擇利己行動(dòng)。2016 年2 月，國家為了促進(jìn)房地產(chǎn)“去庫存”，放寬營業(yè)稅免稅政策并出臺(tái)更優(yōu)惠的契稅政策，政策出臺(tái)后的一個(gè)月內(nèi)二手住房交易量顯著上升，偏離度值α＞1。2017 年12 月，廈門市稅務(wù)局加強(qiáng)二手房交易稅費(fèi)征管，征管措施實(shí)施前一個(gè)月，交易量大幅上升，偏離度值α＜1，效應(yīng)最為明顯。

2.納稅人行為與理論行動(dòng)傾向不相符。例如，2013 年2 月、6 月國務(wù)院分別要求加強(qiáng)個(gè)人所得稅、土地增值稅，政策出臺(tái)后，交易量反而比政策出臺(tái)前要大，這主要是2013 年2 月份要求嚴(yán)格按差額20%征收個(gè)人所得稅，但各地征管實(shí)踐中為提高征管效率，多按核定征收方式征收個(gè)人所得稅，而按差額20%征收個(gè)人所得稅是《個(gè)人所得稅法》規(guī)定的，并不是新的政策，亦即該項(xiàng)政策對(duì)納稅人影響并不明顯。而2013 年6月加強(qiáng)土地增值稅征管，該規(guī)定主要針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)，個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房免征土地增值稅，因此，對(duì)二手住房交易也無顯著影響。

3.納稅人存在思維誤區(qū)。2016 年5 月1日開始的全面營改增試點(diǎn)，實(shí)質(zhì)上是一項(xiàng)減稅措施，但很大程度上納稅人對(duì)營改增政策并不理解或者存有誤區(qū)以及政策帶來的收益并不顯著，在房地產(chǎn)上升期間“遲買不如早買”的心態(tài)以及存在羊群效應(yīng)或從眾心理，納稅人選擇在營改增全面推廣前行動(dòng)。

（二）申報(bào)真實(shí)性分析

通常情況下，納稅人買進(jìn)住房再轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓價(jià)格應(yīng)當(dāng)參考市場(chǎng)價(jià)格水平而確定。同時(shí)，稅務(wù)機(jī)關(guān)開展二手房交易計(jì)稅評(píng)估所形成的計(jì)稅價(jià)，因其評(píng)估目的在于比對(duì)納稅人申報(bào)價(jià)是否偏低而非確定所交易二手住房的公允市場(chǎng)價(jià)，因而該計(jì)稅價(jià)會(huì)低于市場(chǎng)價(jià)水平。換言之，稅法明確了納稅人如實(shí)申報(bào)交易價(jià)的法律義務(wù)與責(zé)任，納稅人應(yīng)當(dāng)向稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)其真實(shí)的交易價(jià)，該交易價(jià)應(yīng)當(dāng)要高于計(jì)稅價(jià)。如果申報(bào)價(jià)低于計(jì)稅價(jià)或者稅務(wù)機(jī)關(guān)調(diào)整納稅人申報(bào)價(jià)的比例很高，可以認(rèn)為，納稅人申報(bào)的價(jià)格真實(shí)性是存疑的。

為此，本文設(shè)置交易價(jià)格申報(bào)真實(shí)性指標(biāo)選擇兩個(gè)指標(biāo)來測(cè)算納稅人申報(bào)真實(shí)性程度，即：

通常情況下，納稅人申報(bào)的價(jià)格會(huì)大于0，如實(shí)申報(bào)的情況下，和市場(chǎng)價(jià)相同，亦即0 ≤β≤1。如果β→1，表明納稅人申報(bào)價(jià)越來越接近對(duì)比的基準(zhǔn)價(jià)格，申報(bào)真實(shí)性越高，遵從度越高。如果β→0，表明納稅人申報(bào)價(jià)越來越偏離對(duì)比的基準(zhǔn)價(jià)格，申報(bào)真實(shí)性越低，遵從度越低。

對(duì)比的基準(zhǔn)價(jià)格上，本文選擇稅務(wù)機(jī)關(guān)的計(jì)稅評(píng)估價(jià)以及房地產(chǎn)中介價(jià)格的市場(chǎng)掛牌均價(jià)。因此，申報(bào)真實(shí)性指標(biāo)β計(jì)算兩個(gè)數(shù)值，即：一是計(jì)算納稅人申報(bào)均價(jià)與計(jì)稅評(píng)估均價(jià)的比值，二是計(jì)算納稅人申報(bào)價(jià)與市場(chǎng)掛牌均價(jià)的比值。為此，分別選擇2013 年12 月、2014 年12 月、2015 年12月、2016 年12 月 和2018 年7 月 共5 個(gè) 時(shí)間節(jié)點(diǎn)進(jìn)行測(cè)算（見圖3）。

圖3 納稅人二手住房價(jià)格申報(bào)真實(shí)性分析

從圖3 可以看出，納稅人申報(bào)均價(jià)低于計(jì)稅評(píng)估均價(jià)，并與掛牌均價(jià)有著明顯背離趨勢(shì)。一是納稅人如實(shí)申報(bào)交易價(jià)格的意愿實(shí)際在下降。納稅人在事前不知道評(píng)估均價(jià)的情況下，產(chǎn)生了“逆向選擇”的結(jié)果，即“理性”選擇低報(bào)價(jià)格，再“被動(dòng)”接受計(jì)稅評(píng)估均價(jià)，從而達(dá)到“稅費(fèi)最少、利益最大”目的。與此同時(shí)，面對(duì)巨量的交易件數(shù)，受征管能力制約，稅務(wù)機(jī)關(guān)難以一件一件核實(shí)納稅人實(shí)際的交易價(jià)格，只能依照《征管法》規(guī)定進(jìn)行核定。二是加強(qiáng)稅收征管會(huì)產(chǎn)生對(duì)納稅人的正向引導(dǎo)作用。例如，2017 年12 月，廈門市稅務(wù)局發(fā)出調(diào)整計(jì)稅價(jià)的通告后，盡管在房地產(chǎn)宏觀調(diào)控大背景下，交易量總體萎縮，納稅人申報(bào)均價(jià)上升了。2018 年7 月份申報(bào)均價(jià)較2017 年12 月申報(bào)均價(jià)上升近78%，盡管仍遠(yuǎn)低于市場(chǎng)掛牌均價(jià)，但某種程度上促進(jìn)了納稅人遵從度的提高。

（三）交易替代性分析

為加強(qiáng)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控，2016 年9 月5 月開始，廈門市政府出臺(tái)限購政策（見表3），個(gè)人購房資格受到限制，根據(jù)是否為本市戶籍以及擁有住房套數(shù)等，適用不同的限購政策，但直系親屬贈(zèng)與并未在限購范圍內(nèi)。

針對(duì)買賣和直系親屬贈(zèng)與行為，房地產(chǎn)交易稅收政策規(guī)定差異化的稅收待遇（見表4），這就給予納稅人某種選擇權(quán)。

表3 廈門市商品住房限購政策

表4 個(gè)人住房交易稅收政策

因此，在限購、差異化稅收選擇權(quán)等多重因素影響下，基于自利動(dòng)機(jī)，納稅人綜合考量各種方案的優(yōu)劣后采取最有利于自己的行為，以達(dá)到實(shí)現(xiàn)其預(yù)期目標(biāo)的同時(shí)實(shí)現(xiàn)稅負(fù)最低的目的。作為買賣的替代方案，直系親屬贈(zèng)與成為可選擇方案，其占交易的比重可以從另一個(gè)方面說明以贈(zèng)與替代買賣的程度。

為此，本文設(shè)置交易替代性指標(biāo)測(cè)算納稅人選擇贈(zèng)與規(guī)避買賣行為的程度，即：

通常情況下，因社會(huì)關(guān)系不可能都是直系親屬，因此，0 ≤γ≤1。如果γ越大，表明納稅人選用贈(zèng)與方式交易的件數(shù)越多。在政策調(diào)整前后，γ值發(fā)生顯著變化，可以說明政策調(diào)整明顯影響納稅人的行為。

為準(zhǔn)確測(cè)度政策對(duì)納稅人買賣替代行為的影響，本文選擇2016 年以來二手住房交易情況進(jìn)行分析。

從圖4 來看，在廈門采取房地產(chǎn)調(diào)控措施前的2016 年1-8 月份，贈(zèng)與比例僅占3.16%，但在全面限購（2016 年9 月5 日）之后，贈(zèng)與比例大幅提高，尤其是2018 年以來，采用贈(zèng)與方式交易的比例總體在20%以上。這充分說明，在包括稅收政策差異化可選擇在內(nèi)的外部因素影響下，限購政策對(duì)直系親屬贈(zèng)與行為的例外以及不同交易形式帶來的稅收負(fù)擔(dān)的權(quán)衡，納稅人會(huì)“理性”選擇最有利于自己的行為，從而做出替代買賣的贈(zèng)與行為，亦即政策調(diào)整對(duì)納稅人行為影響非常顯著。

圖4 2016 年以來個(gè)人二手住房交易情況

四、若干建議

（一）房地產(chǎn)稅收政策應(yīng)當(dāng)保持相對(duì)穩(wěn)定和可預(yù)期

房地產(chǎn)稅收政策制定過程中，應(yīng)當(dāng)重視政策面臨的背景、問題的陳述表達(dá)方式以及人們的偏好，只有房地產(chǎn)稅收政策建立在大多數(shù)人感覺很現(xiàn)實(shí)、可把握、可操作、可預(yù)期的基礎(chǔ)上，可以感知現(xiàn)實(shí)利益或效果，接受度、認(rèn)可度才會(huì)高，從而有助于提高房地產(chǎn)稅收政策的執(zhí)行效果。同時(shí)，稅收政策作為調(diào)控組合工具之一，需要從國家層面統(tǒng)籌考慮政策總體效能，遵循稅收法定原則，提高法律層級(jí)，從法律層面制定和實(shí)施房地產(chǎn)稅收政策，消除以往稅收調(diào)控政策頻繁調(diào)整的短期化和行政化色彩，避免稅收政策頻繁調(diào)整或者短期化而影響稅制的整體性、穩(wěn)定性、可預(yù)期性，提高納稅人心理賬戶的“收益”，從而有助于納稅人做出理性的決策，最終維護(hù)納稅人對(duì)稅收政策的信賴?yán)妗?/p>

（二）稅制設(shè)計(jì)應(yīng)當(dāng)更多注重公平原則

公平原則在眾多稅收原則中納稅人感受最為強(qiáng)烈和直接。納稅人評(píng)判一項(xiàng)房地產(chǎn)稅收政策的好壞，往往不會(huì)考慮理論上所稱的稅收能夠籌集足夠的財(cái)政收入、維持經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定與發(fā)展等功能，更多的是基于自利角度，從稅制設(shè)計(jì)對(duì)自己和他人尤其是身邊的人是否公平出發(fā)。納稅人若是感覺到明顯的不公正，會(huì)產(chǎn)生較大的抵觸情緒，往往會(huì)選擇不遵從的行為，這個(gè)從申報(bào)真實(shí)性指標(biāo)值可以看出，在羊群效應(yīng)作用下，納稅人普遍存有法不責(zé)眾心理，使得不遵從行為更為普遍。相反，如果納稅人感覺房地產(chǎn)稅收政策較為公平，在參照依賴效應(yīng)下，會(huì)認(rèn)為“別人都交這么多”或者“我和別人交一樣多”，納稅人往往選擇從眾的行為，納稅遵從度也會(huì)大為提高。

（三）提高納稅服務(wù)水平，有效降低稅收遵從成本

納稅服務(wù)是納稅人評(píng)價(jià)其納稅意義的一個(gè)重要方面。當(dāng)納稅人在履行納稅義務(wù)時(shí)獲得良好的服務(wù)，如及時(shí)的咨詢輔導(dǎo)、較好的服務(wù)態(tài)度、簡便的納稅方式和清晰的繳稅流程等，會(huì)使納稅人對(duì)納稅遵從的評(píng)價(jià)較高，因此會(huì)傾向于更為積極地及時(shí)納稅，提高遵從度。與此同時(shí)，良好的納稅服務(wù)有助于減少納稅人的遵從成本，在其損失與收益的對(duì)比中，將減少其對(duì)損失的過高估計(jì)，降低不遵從的可能。

（四）加強(qiáng)交流溝通，建立正向參照體系

加強(qiáng)信息溝通，可以幫助納稅人建立準(zhǔn)確的稅收公平感知。個(gè)人作為房地產(chǎn)交易的主體，既缺乏稅收政策的全面理解，也容易受到各種外部信息的影響。一些片面的信息若不能得到及時(shí)糾偏，將會(huì)影響納稅人形成正向的參照體系。政策和征管信息的及時(shí)公開，可以幫助納稅人設(shè)立準(zhǔn)確的參照“錨”，通過強(qiáng)化信息的錨定效應(yīng)，降低納稅人的負(fù)面納稅情緒。正如二手房交易過程中，納稅人不了解與自身相關(guān)的稅收優(yōu)惠政策是普遍現(xiàn)象，部分納稅人知曉稅收優(yōu)惠政策，但卻被動(dòng)等待而不去主動(dòng)申請(qǐng)，更有甚者，部分納稅人難以厘清“稅”與“費(fèi)”的概念，將二者等同。因此，需要加強(qiáng)與納稅人的溝通交流，準(zhǔn)確傳達(dá)相關(guān)稅收政策，有助于而從企業(yè)角度講，應(yīng)該主動(dòng)加強(qiáng)與征稅機(jī)關(guān)的征納合作和磨合，加強(qiáng)涉稅事宜的溝通。

（五）加強(qiáng)稅收征管力度，引導(dǎo)納稅人如實(shí)申報(bào)

前述數(shù)據(jù)分析可以看出，加強(qiáng)稅收征管力度，可以有效提高納稅人的稅收遵從度。因此，一是繼續(xù)做好二手房交易計(jì)稅評(píng)估工作，并常態(tài)化定期調(diào)整，引導(dǎo)納稅人如實(shí)申報(bào)交易價(jià)格。二是加大處罰力度，對(duì)于涉稅違法行為，嚴(yán)格依照稅法規(guī)定予以處理，并對(duì)外公告，從而有助于納稅人形成正向的參照體系。三是強(qiáng)化個(gè)人納稅信用的應(yīng)用。積極完善納稅人社會(huì)信用代碼（稅務(wù)代碼）的普及應(yīng)用、涉稅信息綁定、納稅信用約束等配套政策，加強(qiáng)個(gè)人所得稅申報(bào)信息、懲戒信息與公安、房產(chǎn)、金融、民政等部門互通互認(rèn)，提高納稅人違法的成本和代價(jià)。

注釋

① 根據(jù)《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅〔2016〕36 號(hào)）附件三規(guī)定，營改增后，繼續(xù)延續(xù)營改增前的房地產(chǎn)調(diào)控營業(yè)稅政策。