深圳住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展現(xiàn)狀和面臨的挑戰(zhàn)分析

何大基

摘 要：從租賃人口和租賃住房占比來(lái)看，深圳已成為國(guó)內(nèi)住房租賃占比最大的城市。本文通過(guò)梳理深圳住房租賃市場(chǎng)在發(fā)展過(guò)程中呈現(xiàn)出來(lái)的鮮明特點(diǎn)，分析其在供給結(jié)構(gòu)、規(guī)范管理等方面存在的問(wèn)題，以及在培育和發(fā)展過(guò)程中面臨的挑戰(zhàn)，最后總結(jié)出深圳加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的具體措施。

關(guān)鍵詞：住房租賃;發(fā)展現(xiàn)狀;問(wèn)題與挑戰(zhàn);深圳

一、深圳市住房租賃市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀

據(jù)深圳市規(guī)劃與國(guó)土資源委員會(huì)調(diào)查，全市常住人口的住房自有率為34%，即約三分之二的人需通過(guò)市場(chǎng)租賃、入住單位周轉(zhuǎn)房等方式解決居住問(wèn)題。

（一）租賃住房類型中城中村占半數(shù)以上

城中村主要由深圳原集體經(jīng)濟(jì)組織和原村民自行建設(shè)，據(jù)2017年針對(duì)深圳租賃市場(chǎng)的調(diào)研分析，在全市租賃住房類型中，城中村占比高達(dá)52.9%，商品房小區(qū)占比32.4%，長(zhǎng)租公寓和公租房的占比僅為7.5%和3.7%。

（二）租賃人群主要由年輕人組成

據(jù)2018年對(duì)深圳住房租賃市場(chǎng)的調(diào)查分析，“80后”和“90后”更為注重生活質(zhì)量、個(gè)性化、社交化，更能接受租房，占整體租賃人群的81%，;50、60及70年代出生人群占比總和僅為18%，另有1%占比的“00后”開(kāi)始加入租房大軍。

（三）租房面積以中小戶型為主

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，選擇整租90㎡以下住房的人群占比達(dá)到79%，其中選擇65-90㎡的占比35%，40-65㎡的占比26%，選擇120㎡以上面積的僅占8%?？梢?jiàn)，市民租房主要以滿足剛性需求為主。

（四）租金價(jià)格水平保持上漲趨勢(shì)

近年來(lái)深圳住宅平均租金增長(zhǎng)較快，2008-2018年年均復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)到7.58%。截至2019年上半年，福田區(qū)、南山區(qū)的住宅平均每月租金最高，分別為117元/㎡/月、118元/㎡/月;羅湖區(qū)和龍華區(qū)處于第二梯隊(duì)，分別為87元/㎡/月、71元/㎡/月;其余各區(qū)在50元/㎡/月上下。

二、深圳住房租賃市場(chǎng)發(fā)展中的問(wèn)題和挑戰(zhàn)

（一）可開(kāi)發(fā)居住建設(shè)用地緊缺

深圳土地資源緊缺，面積僅為1997平方公里，只有北京的12%，上海的31%，廣州的27%。根據(jù)《深圳市基本生態(tài)控制線管理規(guī)定》，全市975平方公里的土地面積劃入基本生態(tài)控制線，可供開(kāi)發(fā)土地僅1023平方公里，除去已建成面積，剩余能夠使用的不到100平方公里。即便考慮使用清退原有建設(shè)用地、城市更新、圍海造地等辦法釋放土地，但在劃出基本農(nóng)田和工業(yè)用地“紅線”，除去商業(yè)、交通、市政、醫(yī)療、教育等公共服務(wù)設(shè)施用地后，居住建設(shè)用地已所剩無(wú)幾。

（二）城市常住人口持續(xù)凈流入

近年來(lái)，深圳經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)了高質(zhì)量發(fā)展，經(jīng)濟(jì)總量躍居亞洲第五。隨著粵港澳大灣區(qū)和中國(guó)特色社會(huì)主義先行示范區(qū)建設(shè)的推進(jìn)，將吸引更多人才來(lái)深。截至2019年末，深圳市常住人口1344萬(wàn)人，戶籍人口495萬(wàn)人，連續(xù)五年保持人口凈流入。相比起上海的增速趨緩和北京的負(fù)增長(zhǎng)，深圳近年來(lái)通過(guò)加大對(duì)應(yīng)屆畢業(yè)等人才的引進(jìn)力度，常住人口增長(zhǎng)率維持在3%以上。

（三）住房租賃市場(chǎng)體系有待規(guī)范

目前，深圳住房租賃市場(chǎng)上供給機(jī)構(gòu)化程度不高，住房品質(zhì)和安全性參差不齊，市場(chǎng)管理秩序還不夠規(guī)范，法規(guī)制度仍有待完善。從供給戶型來(lái)看，以城中村、小產(chǎn)權(quán)房等為主，違法建筑較多、產(chǎn)權(quán)不清晰，存在周邊配套不完善、消防安全不合格、物業(yè)管理缺失等問(wèn)題;從市場(chǎng)秩序來(lái)看，可租房源絕大多數(shù)為私人住宅，市場(chǎng)分散混亂，虛假房源、哄抬租金、多次轉(zhuǎn)租、隨意解約現(xiàn)象普遍;從監(jiān)管手段來(lái)看，租賃備案登記及納管比例較低，租賃監(jiān)測(cè)統(tǒng)計(jì)和價(jià)格指導(dǎo)體系不完善。

（四）保障性租賃住房的空間布局失配

目前，深圳現(xiàn)有和新開(kāi)工的保障性租賃住房分布與重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)片區(qū)區(qū)位存在“空間失配”，居住和就業(yè)的空間分離增加了出行距離與時(shí)間成本。羅湖、福田、南山等區(qū)配套設(shè)施完善、人口相對(duì)密集，但土地資源稀缺可籌集房源少;坪山、大鵬、深汕等區(qū)尚未形成大規(guī)模的人口集聚，可利用土地資源相對(duì)豐富，可籌集房源較多。另外，由于各區(qū)之間尚未建立有效的資源統(tǒng)籌調(diào)配及合作機(jī)制，相關(guān)分配制度的不完善，導(dǎo)致部分區(qū)的保障性租賃住房空置率較高，造成社會(huì)資源浪費(fèi)。

三、深圳加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的具體措施

2018年8月，深圳市政府發(fā)布了《關(guān)于深化住房制度改革加快建立多主體供給多渠道保障租購(gòu)并舉的住房供應(yīng)與保障體系的意見(jiàn)》，推動(dòng)解決住房供需不平衡、結(jié)構(gòu)不合理、保障不充分等問(wèn)題，重點(diǎn)發(fā)展住房租賃市場(chǎng)。一是增加租賃住房用地供應(yīng)，“十三五”以來(lái)已累計(jì)供應(yīng)公共住房用地281.3公頃;同時(shí)開(kāi)展城際合作，深圳人才安居集團(tuán)標(biāo)志性在東莞競(jìng)得商住地，加快在臨深片區(qū)布局;二是發(fā)揮國(guó)企引領(lǐng)作用，深圳人才安居集團(tuán)通過(guò)15種渠道籌集保障性租賃房源，截至2019年9月已累計(jì)籌建10.03萬(wàn)套，向全市供應(yīng)逾2.11萬(wàn)套。三是完善法規(guī)制度體系，先后出臺(tái)本市《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的實(shí)施意見(jiàn)》和《住房租賃試點(diǎn)工作方案》，修訂《房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管辦法》和《出租屋管理若干規(guī)定》，加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管。四是以公共交通為導(dǎo)向開(kāi)發(fā)建設(shè)保障性租賃住房，結(jié)合“十三五”期間地鐵6、10、14號(hào)線等項(xiàng)目建設(shè)，突出產(chǎn)城融合、職住平衡，在龍崗、龍華、坪山、光明等區(qū)建設(shè)大型安居社區(qū)。

參考文獻(xiàn)：

[1]孟謙，王鵬，鄧海萍.存量時(shí)代深圳市保障房空間布局與供給模式研究.2017中國(guó)城市規(guī)劃年會(huì)論文集，2017.

[2]王鋒.深圳住房租賃市場(chǎng)發(fā)展特點(diǎn)與政策導(dǎo)向.中國(guó)房地產(chǎn)，2018（16）.