從人口流向看房?jī)r(jià)走勢(shì)

梁中華

在房地產(chǎn)市場(chǎng)、地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中，人口依然是一個(gè)非常關(guān)鍵的變量。我們團(tuán)隊(duì)持續(xù)跟蹤國(guó)內(nèi)人口的流動(dòng)趨勢(shì)，剔除人口的自然增長(zhǎng)后，2019年我國(guó)人口的流向更加集中。在勞動(dòng)年齡人口持續(xù)減少的大背景下，各地?fù)屓苏咭矔?huì)愈演愈烈，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的總量下行、結(jié)構(gòu)分化的特征也會(huì)越來(lái)越明顯。

“二八現(xiàn)象”愈發(fā)凸顯

2019年，我國(guó)人口流動(dòng)的方向進(jìn)一步加強(qiáng)了2018年的大趨勢(shì)，繼續(xù)呈現(xiàn)“東遷”和“南下”的特征。2019年我國(guó)東部省份人口凈流入規(guī)模超過(guò)150萬(wàn)，而按照秦嶺—淮河一線(xiàn)來(lái)劃分南北方的話(huà)，南方省份人口凈流入達(dá)到167萬(wàn)。而且東部和南方省份的人口遷入規(guī)模，相比2018年進(jìn)一步增加。

從具體省份來(lái)看，人口的流向變得更加集中。2019年浙江和廣東人口凈流入規(guī)模就達(dá)到了84.1萬(wàn)和82.6萬(wàn)，在全國(guó)層面遙遙領(lǐng)先。根據(jù)我們計(jì)算，70%以上的人口凈遷入量都流向了浙江和廣東，而前兩年這個(gè)比例都只有60%左右。與其說(shuō)人口流向了東部和南方省份，不如說(shuō)是更加集聚地流向了廣東和浙江兩省，“二八”現(xiàn)象愈發(fā)明顯。

省內(nèi)層面：繼續(xù)向核心城市集中

從省內(nèi)流動(dòng)的情況來(lái)看，也和2018年類(lèi)似，人口繼續(xù)向省會(huì)和“雙子星”類(lèi)核心城市集中。在每個(gè)省份內(nèi)部，只有省會(huì)等少數(shù)城市是人口凈流入的，大多數(shù)城市都面臨人口凈流出的壓力。比如江西、山西、河南、湖北、陜西、甘肅等地，基本上都只有1-2個(gè)城市人口在凈流入，其余城市人口均在凈流出。

而且即使是各省內(nèi)的核心城市，2019年也出現(xiàn)了非常明顯的分化。以福建為例，2018年廈門(mén)和福州人口凈遷入量分別為5.37萬(wàn)和2.76萬(wàn)，相差不大;但2019年兩個(gè)城市的差距明顯拉開(kāi)，廈門(mén)凈遷入量達(dá)到了13.3萬(wàn)人，而作為省會(huì)城市的福州，凈流入量只有0.8萬(wàn)人。這說(shuō)明，在經(jīng)濟(jì)和政策因素的驅(qū)動(dòng)下，人口在地區(qū)之間的分化在加劇。

即使是人口流入大省，也不是“遍地開(kāi)花”。以浙江省為例，2019年人口凈遷入規(guī)模居全國(guó)第一，浙江省的11個(gè)地級(jí)市中，有4個(gè)城市是人口凈流出的。剩下7個(gè)城市是人口凈遷入。但從規(guī)模上來(lái)看，其實(shí)浙江省絕大部分的凈流入人口都流向了杭州和寧波。其中，杭州人口凈遷入49.35萬(wàn)人，寧波人口凈遷入30.07萬(wàn)人，占省內(nèi)各地市凈遷入總量的90%以上。

人口凈流入的另一大省廣東的情況也是類(lèi)似的，大部分的人口都流向了深圳、廣州和佛山，其他城市的人口遷入規(guī)模相對(duì)較小，部分城市甚至還在凈流出。

新一線(xiàn)明顯發(fā)力

從各等級(jí)城市的情況來(lái)看，一二線(xiàn)城市持續(xù)人口凈流入，三四五線(xiàn)城市人口在持續(xù)流出。

一線(xiàn)城市中，北京和上海仍維持人口總量控制政策，深圳和廣州繼續(xù)人口凈流入。2019年北京人口繼續(xù)凈遷出，但凈遷出規(guī)模從2018年的22萬(wàn)縮窄至6.3萬(wàn)。上海雖然保持人口凈流入，但規(guī)模不到1萬(wàn)人。而深圳和廣州人口在大幅流入，2019年廣州凈遷入25萬(wàn)人，盡管深圳未公布人口的自然增長(zhǎng)數(shù)據(jù)，但根據(jù)常住人口增量推算，凈流入體量估計(jì)也有30萬(wàn)左右。

新一線(xiàn)城市加入了“搶人”大戰(zhàn)的隊(duì)伍，近兩年人口遷入規(guī)模明顯增加。比如杭州、南京等新一線(xiàn)城市，除了經(jīng)濟(jì)上的吸引力外，在人才吸引政策方面也在不斷增加力度，不僅落戶(hù)政策有所放寬，還在人才補(bǔ)貼、租房補(bǔ)助、購(gòu)房補(bǔ)貼等多方面提供相應(yīng)的待遇。2017年的時(shí)候，新一線(xiàn)城市的人口凈遷入量還不到90萬(wàn)，而2019年該規(guī)模已經(jīng)升至140萬(wàn)。

在2018年的時(shí)候，“搶人”最成功的當(dāng)屬安徽省和西安市。2018年安徽省各地人才政策均大幅放寬，而當(dāng)年也是安徽人口凈流入的巔峰。但這種盛況只維持了一年，2019年安徽人口凈流入明顯放緩，凈遷入規(guī)模甚至比2018年之前的水平都要低。從地級(jí)市層面來(lái)看，2018年安徽省內(nèi)各市幾乎都是人口凈流入的，而到了2019年，已經(jīng)有6個(gè)地市出現(xiàn)人口凈流出的現(xiàn)象。西安也很類(lèi)似，盡管2019年仍有13萬(wàn)的人口凈遷入，但相比2018年的32萬(wàn)也是明顯放緩的。

這也說(shuō)明，要想持續(xù)地吸引人口，僅靠高成本的人才政策是不夠的，關(guān)鍵還要看經(jīng)濟(jì)和產(chǎn)業(yè)的持續(xù)發(fā)展。

幾乎所有的三四五線(xiàn)城市，繼續(xù)面臨人口持續(xù)凈流出的壓力。而且在我們統(tǒng)計(jì)的206個(gè)城市中，即使不剔除人口的自然增長(zhǎng)，2019年有28個(gè)城市的常住人口也是負(fù)增長(zhǎng)的。

我國(guó)勞動(dòng)年齡人口已經(jīng)連續(xù)六年負(fù)增長(zhǎng)，意味著我們已經(jīng)步入了人口存量競(jìng)爭(zhēng)的時(shí)代。核心城市都已經(jīng)開(kāi)始加入“搶人”隊(duì)伍，未來(lái)中小城市人口流出的壓力還會(huì)更大。

小城市持續(xù)流出

長(zhǎng)期來(lái)看，人口是影響房?jī)r(jià)的關(guān)鍵因素。像日本在90年代以前房?jī)r(jià)一路上漲，對(duì)應(yīng)的也是勞動(dòng)年齡人口增長(zhǎng)、城市化率快速提升的時(shí)代。而90年代以后房?jī)r(jià)明顯回落，這其中固然有地產(chǎn)泡沫破滅的因素，但為何這么久以來(lái)房?jī)r(jià)卻再也沒(méi)回去呢？人口或是關(guān)鍵，日本勞動(dòng)年齡人口在90年代中期達(dá)到峰值，之后便開(kāi)始持續(xù)下行;而90年代以后城市化率的速度也大幅放緩，也就是說(shuō)支撐房?jī)r(jià)的人口基本面已經(jīng)發(fā)生了明顯轉(zhuǎn)變。

我們也統(tǒng)計(jì)了2018-2019年我國(guó)各地房?jī)r(jià)漲幅和常住人口的變化，發(fā)現(xiàn)兩者存在一定的正相關(guān)。隨著地產(chǎn)刺激的退出，人口對(duì)于房?jī)r(jià)的影響會(huì)越來(lái)越明顯，人口持續(xù)流出的地方，未來(lái)房?jī)r(jià)調(diào)整壓力會(huì)更大。其實(shí)中小城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整壓力，從2018年以來(lái)就已經(jīng)持續(xù)體現(xiàn)了。

即使都是人口流入的城市，房地產(chǎn)市場(chǎng)也可能有不同的表現(xiàn)。Wang等人（2017）采用中國(guó)城市非戶(hù)籍人口占比和房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，發(fā)現(xiàn)區(qū)域間人口遷入每增加1%，將導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲0.7%。研究也發(fā)現(xiàn)，并不是所有的人口遷入都對(duì)房?jī)r(jià)有推升作用，受教育水平較高的人口凈遷入對(duì)房?jī)r(jià)的影響更大。

這也就能解釋?zhuān)瑸楹谓谏钲诜績(jī)r(jià)的上漲壓力會(huì)比較大。2019年深圳常住人口增加了41.2萬(wàn)，其中常住戶(hù)籍人口的增量就有40萬(wàn)，常住非戶(hù)籍人口只增加了1.13萬(wàn)，如果扣除人口自然增長(zhǎng)，常住非戶(hù)籍人口可能還是減少的。這就意味著，去年深圳農(nóng)民工或許在凈遷出，而遷入的人口大多是符合落戶(hù)條件的引進(jìn)人才，這部分人口的凈遷入對(duì)房?jī)r(jià)的推升作用更加明顯。

圖：2017-2019年各線(xiàn)城市人口凈遷移量（萬(wàn)人）

資料來(lái)源：中泰證券研究所

所以往前看，在我國(guó)勞動(dòng)年齡人口持續(xù)減少、政策刺激減弱的大背景下，房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整壓力會(huì)越來(lái)越大，各地?fù)屓苏咭矔?huì)愈演愈烈，房地產(chǎn)市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)性特征也會(huì)越來(lái)越明顯。