個人住房貸款利率怎么轉(zhuǎn)換

陳悅

從2020年3月1日開始至8月31日，個人住房貸款的客戶需要辦理存量浮動利率個人貸款定價基準的轉(zhuǎn)換。經(jīng)借貸雙方協(xié)商，可將原合同約定的利率定價方式轉(zhuǎn)換為 LPR 加點形成的浮動利率，或轉(zhuǎn)換為固定利率。

2020年以前的商業(yè)住房貸款，今后都需要轉(zhuǎn)換，包括2020年1月1日前已發(fā)放的和已簽訂合同但未發(fā)放的參考貸款基準利率定價的浮動利率個人住房貸款。不過，2020年12月31日前到期的貸款可不轉(zhuǎn)換。公積金貸款不受影響，但是如果是商業(yè)和公積金組合貸款，其中的商業(yè)性個人住房貸款也需要辦理轉(zhuǎn)換。

選擇固定利率或浮動利率

需要進行轉(zhuǎn)換的用戶，要在固定利率和浮動利率中作出選擇，很多人都在“糾結(jié)”選哪一種比較好。

在作出選擇前，需要提醒的是，定價基準只能轉(zhuǎn)換一次，轉(zhuǎn)換之后不能再次轉(zhuǎn)換。也就是說，每個人只有一次選擇機會，如果這次選擇了固定利率，以后利率降低了不可以再轉(zhuǎn)回浮動利率;同樣，如果選擇了浮動利率，以后利率上行，也不能再變回固定利率。

此外，還有兩種情況，一是借款人有多筆房貸的，需要逐筆辦理轉(zhuǎn)換;二是原借款合同有兩個（含）以上借款人，需所有借款人意見一致且分別辦理完成，才可完成轉(zhuǎn)換。

此次轉(zhuǎn)換依照等價轉(zhuǎn)換的原則，轉(zhuǎn)換時點利率水平保持不變。如果選擇轉(zhuǎn)換為固定利率，轉(zhuǎn)換后的利率水平等于原合同當前的執(zhí)行利率水平，利率水平在合同剩余期限內(nèi)固定不變。

浮動利率如何計算？

如果選擇轉(zhuǎn)換為LPR加點形成的浮動利率，相應的計算規(guī)則會更復雜一些，未來房貸的利率水平會隨著LPR上升或下降。按照“等價轉(zhuǎn)換”的原則，用原合同當前的執(zhí)行利率水平倒算出加點數(shù)值，將“基準利率上下浮”（乘法）轉(zhuǎn)換為“LPR加點”（加法）。

那么，什么是LPR利率呢？貸款市場報價利率（LPR）是由具有代表性的報價行，根據(jù)本行對最優(yōu)質(zhì)客戶的貸款利率，以公開市場操作利率加點形成的方式報價，由人民銀行授權(quán)全國銀行間同業(yè)拆借中心計算并公布的基礎(chǔ)性的貸款參考利率。LPR相比原來的貸款基準利率而言，更能反映市場化資金供求關(guān)系和價格水平。LPR包括1年期和5年期以上兩個品種，于每月20日（遇節(jié)假日順延）公布，公眾可在全國銀行間同業(yè)拆借中心和中國人民銀行網(wǎng)站查詢。

?加點數(shù)值

在計算過程中，首先要對加點數(shù)值進行計算。加點數(shù)值=原合同當前的執(zhí)行利率水平-2019年12月發(fā)布的相應期限LPR;加點數(shù)值可為負值;加點數(shù)值在合同剩余期限內(nèi)固定不變。原合同借款期限在5年及以下的，參考1年期LPR;原合同借款期限在5年以上的，參考5年期以上LPR。（注：2019年12月發(fā)布的LPR利率值，原合同貸款期限大于 5 年（不含）為 4.8%，原合同貸款期限等于或小于 5 年的為4.15%。）例如：若某筆個人住房貸款原合同期限30年，原合同年利率為 4.41%，2019 年 12 月發(fā)布的 5 年期以上 LPR 為 4.8%，那么加（減）點數(shù)值為-39個基點（一個基點為百分之0.01）。

?利率調(diào)整日/重定價日

在轉(zhuǎn)換后的每個利率調(diào)整日，利率水平等于利率調(diào)整日前一日的LPR與轉(zhuǎn)換時點確定的加點數(shù)值之和。經(jīng)借貸雙方協(xié)商，可約定利率調(diào)整日為每年的1月1日或貸款發(fā)放日在每年的對應月對應日（根據(jù)央行規(guī)定，房貸業(yè)務(wù)調(diào)整后的重定價周期不短于1年）。

若某筆個人住房貸款年利率為4.41%，利率調(diào)整日為每年1月1日，在2020年3月30日定價基準轉(zhuǎn)換為LPR，那么2020年3月30日至12月31日，該筆貸款執(zhí)行的利率水平不變，仍然是4.41%;之后每年1月1日更新一次LPR值，加（減）點數(shù)不更新。

若某筆個人住房貸款原合同期限20年，原合同年利率為4.41%，則轉(zhuǎn)換后點數(shù)為-39個基點。若該筆貸款的利率調(diào)整方式是按年調(diào)整，放款日為 2018 年 2 月 5 日，則轉(zhuǎn)換后每年 2 月 5 日進行重定價。重定價后貸款利率是在重定價日前最近一次發(fā)布的相應期限LPR數(shù)值基礎(chǔ)上-39個基點。若重定價日前最近一次發(fā)布的LPR小于2019年12月發(fā)布的LPR值，則貸款利息支出減少。

如何辦理轉(zhuǎn)換？

首先，轉(zhuǎn)換的辦理時間范圍為2020年3月1日至2020年8月31日。如果還沒有決定采取哪一種利率，不用著急決定，只要在今年 8 月底之前辦理即可。

在辦理渠道上，由于當前處于特殊時期，為確?？蛻舻纳眢w健康，銀行支持客戶通過銀行手機銀行、網(wǎng)上銀行等線上渠道辦理業(yè)務(wù)。后續(xù)將根據(jù)疫情防控進展情況，逐步開通線下渠道。

通過手機銀行、網(wǎng)上銀行辦理的，需要完成電子渠道身份認證和驗密操作。

而通過智慧柜員機（STM）、營業(yè)網(wǎng)點柜臺和個貸中心辦理的，需要攜帶本人有效的身份證件原件;委托他人到營業(yè)網(wǎng)點柜臺和個貸中心辦理的，需要攜帶受托人的有效身份證件原件及公證委托書。

以工商銀行為例，該行提供多種受理渠道，包括：? 手機銀行，支持“一鍵轉(zhuǎn)換”，用戶可下載中國工商銀行 APP，登錄/注冊后在“最愛-全部-存貸款-利率基準轉(zhuǎn)換-一鍵轉(zhuǎn)換”辦理。? 智能柜員機（預計3月中旬上線，以實際上線時間為準），用戶需攜帶身份證前往工行網(wǎng)點通過智能柜員機辦理，辦理過程中如有疑問，可咨詢網(wǎng)點客服經(jīng)理。? 短信銀行（預計4月中旬上線，以實際上線時間為準），對于借款合同中的共同借款人且在工行已預留可信手機號，在主借款人發(fā)起定價基準轉(zhuǎn)換后，將收到95588發(fā)送的定價基準轉(zhuǎn)換確認短信，直接回復該短信即可完成定價基準變更確認。? 貸款服務(wù)行，用戶可以就近選擇任意一家貸款服務(wù)行辦理，無需到原貸款經(jīng)辦行。辦理時，需要主借款人及所有共同借款人攜帶身份證同時前往，如貸款使用戶口本等其他證件辦理，需一并攜帶。