加強(qiáng)二手房交易資金監(jiān)管措施研究

李曉東

摘要：為了規(guī)范二手房交易行為、確保買賣雙方交易資金安全，我國(guó)陸續(xù)出臺(tái)了一系列相應(yīng)的政策文件，實(shí)行二手房交易資金監(jiān)管。但在實(shí)踐過(guò)程中，也出現(xiàn)了一些新的問(wèn)題。文章在分析這些問(wèn)題的基礎(chǔ)上，對(duì)加強(qiáng)二手房交易資金監(jiān)管提出了具體的對(duì)策建議，以此有效的推動(dòng)國(guó)內(nèi)二手房市場(chǎng)的持續(xù)健康發(fā)展，更好的保障買賣雙方的利益。

關(guān)鍵詞：二手房;交易;資金監(jiān)管;新模式

隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的迅速發(fā)展，商品房交易火爆的同時(shí)，二手房交易也越來(lái)越普遍，二手房交易市場(chǎng)呈現(xiàn)出越來(lái)越活躍的態(tài)勢(shì)，在促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展、改善老百姓居住條件等方面起到了重要作用。但與此同時(shí)，所滋生的問(wèn)題也逐漸顯露，如陰陽(yáng)合同、虛假買賣、交易欺詐等，不僅給交易當(dāng)事人造成了經(jīng)濟(jì)損失和精神負(fù)擔(dān)，也不利于社會(huì)的和諧穩(wěn)定。

為了規(guī)范二手房交易行為、確保買賣雙方交易資金安全，我國(guó)陸續(xù)出臺(tái)了一系列相應(yīng)的政策文件，加強(qiáng)房屋網(wǎng)簽備案，實(shí)行二手房交易資金監(jiān)管，保障買賣雙方的交易資金安全，取得了積極作用。下面，就根據(jù)二手房交易過(guò)程中遇到的資金監(jiān)管問(wèn)題，對(duì)加強(qiáng)二手房交易資金監(jiān)管的措施進(jìn)行探究。

1 二手房交易資金監(jiān)管

二手房交易資金監(jiān)管，是指二手房交易雙方當(dāng)事人為保證房屋交易資金的安全，由買方將房屋交易資金交付給交易保證機(jī)構(gòu)，待交易雙方完成房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記后，交易保證機(jī)構(gòu)按照約定向賣方支付房屋交易資金的行為。

2 實(shí)施二手房交易資金監(jiān)管遇到的問(wèn)題

從二手房交易現(xiàn)狀來(lái)看，不管是全款購(gòu)房還是貸款購(gòu)房，從買賣雙方簽訂買賣合同、繳稅，到完成過(guò)戶手續(xù)，一般需要幾天乃至幾個(gè)月，甚至更長(zhǎng)時(shí)間，時(shí)間周期相對(duì)較長(zhǎng)。在提出資金監(jiān)管之前，二手房交易一直存在“先付款還是先過(guò)戶”的爭(zhēng)議，實(shí)行交易資金監(jiān)管之后的確能解決這個(gè)問(wèn)題，但在實(shí)踐過(guò)程中也出現(xiàn)了一些新的問(wèn)題。

2.1 賣方監(jiān)管意愿較低

對(duì)二手房資金開展監(jiān)管的難度主要因?yàn)榉课葙u方對(duì)于先辦理手續(xù)之后再收房款這種方式不放心。當(dāng)前國(guó)內(nèi)關(guān)系到房屋買賣雙方的獨(dú)立交易進(jìn)程中，因?yàn)槎址渴袌?chǎng)大部分都是賣方市場(chǎng)，所以賣方通常都較為強(qiáng)勢(shì)，對(duì)買方提出要在過(guò)戶以前或者過(guò)戶當(dāng)天就必須拿到相關(guān)的房款。資金監(jiān)管相關(guān)的制度頒布以后，必須要等到買房人在可以領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證之后，賣房人才能拿到相關(guān)的房款，而當(dāng)前國(guó)內(nèi)的情況，賣房人作為強(qiáng)勢(shì)的一方，通常不愿意接受。一般在有中介參與的二手房交易當(dāng)中，因?yàn)橹薪闄C(jī)構(gòu)之間的競(jìng)爭(zhēng)激烈，在契稅繳納完成以后，就由中介公司將房款代為支付給賣房人。而實(shí)施資金監(jiān)管，也必須在所有手續(xù)辦理妥當(dāng)之后再付款給賣房人，這就導(dǎo)致大部分的賣房人不愿意接受資金監(jiān)管。

2.2 市場(chǎng)主體對(duì)監(jiān)管難接受

二手房交易資金監(jiān)管的制度是符合我國(guó)二手房市場(chǎng)的合理設(shè)計(jì)，其可以讓買賣雙方在交易進(jìn)程中的資金得到保障，然而國(guó)內(nèi)的二手房市場(chǎng)接受這個(gè)制度需要一個(gè)循序漸進(jìn)的進(jìn)程。二手房交易資金監(jiān)管的制度不僅要針對(duì)當(dāng)前的委托環(huán)節(jié)，還必須對(duì)資金監(jiān)管銀行進(jìn)行管理在賣房人過(guò)戶以后，還必須要憑借相關(guān)的憑證去資金監(jiān)管銀行領(lǐng)取房款。對(duì)于二手房買賣 雙方來(lái)說(shuō)，面對(duì)的主體增加，難度相應(yīng)也有了一些提升，導(dǎo)致賣房雙方都會(huì)產(chǎn)生猶豫的心理。

2.3 資金監(jiān)管復(fù)雜化

二手房轉(zhuǎn)按揭指的是仍在按揭的房屋再次進(jìn)行交易，這個(gè)房屋的買方仍然需要通過(guò)貸款的方式來(lái)償還房屋之前的按揭貸款。之前的模式，是由買房人的購(gòu)房款（包括自有資金和貸款），去提前幫助賣房人還貸款，而這個(gè)模式 是在過(guò)戶以前挪用買房人的一些資金去幫賣房人還貸款。而在實(shí)施交易資 金監(jiān)管以后，賣房人要想提前還貸款，倘若資金不足，根本不能解除房屋的抵押，非常容易致使房屋買賣夭折。即使當(dāng)前交易資金監(jiān)管允許擔(dān)保機(jī)構(gòu)來(lái)做相關(guān)的業(yè)務(wù)，然而當(dāng)前擔(dān)保機(jī)構(gòu)通常只是擔(dān)保的作用，根本無(wú)法借款給賣房人。目前二手房轉(zhuǎn)按揭的情況越來(lái)越普遍，比如沈陽(yáng)市轉(zhuǎn)按揭的二手房交易量已經(jīng)達(dá)到了交易總量的 46%左右，倘若嚴(yán)格按照資金監(jiān)管的方式去實(shí)施，會(huì)嚴(yán)重影響轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)的發(fā)展，并且許多轉(zhuǎn)按揭都涉及到跨行，操作非常復(fù)雜。

3 加強(qiáng)二手房交易資金監(jiān)管的具體措施

3.1 簡(jiǎn)化資金監(jiān)管辦理流程

要簡(jiǎn)化資金監(jiān)管辦理流程，全面實(shí)行二手房交易資金監(jiān)管制度。建立專門的管理機(jī)構(gòu);與監(jiān)管涉及的交易、銀行聯(lián)網(wǎng)運(yùn)行，交換數(shù)據(jù)，保證交易和資金安全;交易部門受理交易申請(qǐng)同時(shí)，辦理資金監(jiān)管手續(xù)，買房人可以領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證，賣方人即可收到房款，不需要辦理任何領(lǐng)款手續(xù);各合作單位開通綠色通道，在原有基礎(chǔ)上縮短工作時(shí)限;采取交易與抵押合并受理的辦法，貸款銀行在交易前進(jìn)行貸款審批，按系統(tǒng)抵押指令發(fā)放貸款，解決買房人取得產(chǎn) 權(quán)后不去貸款的問(wèn)題，規(guī)避賣房人收不到貸款的風(fēng)險(xiǎn)。積極推行“一窗受理”“一網(wǎng)通辦”“交易登記一體化”“抵押登記進(jìn)銀行”等舉措。

3.2 增強(qiáng)資金監(jiān)管意識(shí)

政府部門要提升二手房交易資金監(jiān)管的影響力，普及廣大人民群眾對(duì)于二手房交易資金的正確認(rèn)知與安全意識(shí)。對(duì)于二手房資金監(jiān)管的宣傳，必須主動(dòng)發(fā)散思維，采取形式多樣的方法進(jìn)行宣傳。比如采用開展辦證綠色通道，讓房屋買賣者自愿接受資金的托管;采取一些優(yōu)惠的營(yíng)銷手段來(lái)開展二手房交易資金監(jiān)管。資金監(jiān)管的好處要采用報(bào)紙、電視以及廣播等媒體的廣泛報(bào)道，采取利用出租車LED 屏幕滾動(dòng)播放的方式;采取各合作銀行宣傳的方式等。

3.3 借鑒“資金監(jiān)管+簽約放款” 新模式

鑒于領(lǐng)證后放款模式效率較低的原因，可以實(shí)行“簽約放款+資金監(jiān)管”的模式。買賣雙方選擇在同一銀行進(jìn)行資金監(jiān)管和抵押貸款。在網(wǎng)簽備案完成、銀行貸款審批通過(guò)之后，直接將首付款和貸款轉(zhuǎn)到資金監(jiān)管賬戶，待不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記和抵押登記后，銀行直接將資金監(jiān)管賬戶中的購(gòu)房款轉(zhuǎn)自出賣人的賬戶，如果因各種原因?qū)е聦?dǎo)致交易失敗，則資金原路返還。

4 結(jié)語(yǔ)

二手房交易資金監(jiān)管可以有效降低交易風(fēng)險(xiǎn)，保障交易資金安全，但總體來(lái)講，作為一個(gè)“新生”事物，在實(shí)際操作的過(guò)程中還存在很多問(wèn)題。隨著相關(guān)制度不斷的進(jìn)行實(shí)踐，二手房交易資金監(jiān)管制度會(huì)逐漸開始規(guī)范，從而有效的推動(dòng)國(guó)內(nèi)二手房市場(chǎng)的持續(xù)健康發(fā)展，同時(shí)也更好的保障買賣雙方的利益。

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