探討房地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評估及其管理

楊秋景

隨著我國改革開放的不斷深入，我國的房地產(chǎn)行業(yè)也得到了長足的發(fā)展，由于住房問題關(guān)系到國際民生，因此房地產(chǎn)的發(fā)展環(huán)境也十分復(fù)雜，面臨諸多的內(nèi)部與外部風(fēng)險(xiǎn)。本文主要針對“房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)問題”進(jìn)行探討，首先分析了房地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評估工作，并進(jìn)一步探討了房地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理策略，希望能為廣大房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理工作，提供一些有益借鑒與參考。

一、前言

房地產(chǎn)作為一項(xiàng)周期性顯著的行業(yè)，其財(cái)務(wù)管理工作有著區(qū)別于其他行業(yè)的特點(diǎn)，不僅資金投入大，周轉(zhuǎn)時間長，受到的外部風(fēng)向也更大，這些都導(dǎo)致了房地產(chǎn)行業(yè)容易面臨更大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，同時，在我國不斷調(diào)控房地產(chǎn)的宏觀背景下，房地產(chǎn)企業(yè)還會受到銀行、監(jiān)管等各個方面的影響，因此必須重視自身的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理，從可持續(xù)性發(fā)展角度開展相應(yīng)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理工作，確保企業(yè)的長期穩(wěn)定發(fā)展。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)中的內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)因素

（一）企業(yè)內(nèi)部的決策風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)的決策風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)的以下幾個方面：

1.企業(yè)本身缺乏項(xiàng)目投資的可行性調(diào)查分析，造成盲目決策。

2.房地產(chǎn)企業(yè)的決策者知識面有效，能力不足，導(dǎo)致的決策失誤。

3.決策過程中的參考資料不完整，決策依據(jù)不足，導(dǎo)致決策缺乏科學(xué)性。上述問題，都容易造成決策過程中的失誤，從而引發(fā)相應(yīng)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（二）企業(yè)內(nèi)部的預(yù)算風(fēng)險(xiǎn)

一方面，若企業(yè)沒有建立良好的預(yù)算管理制度，就會造成預(yù)算工作的混亂，引發(fā)預(yù)算風(fēng)險(xiǎn)。另一方面，若預(yù)算工作缺乏細(xì)致分析，僅僅依靠表面數(shù)字予以實(shí)施，也容易造成過于理想化，而引發(fā)相應(yīng)的預(yù)算風(fēng)險(xiǎn)。

（三）企業(yè)內(nèi)部的成本風(fēng)險(xiǎn)

部分房地產(chǎn)企業(yè)的成本費(fèi)用控制工作存在不足，并沒有升上到成本管理層面，而只是簡單的根據(jù)工程進(jìn)度實(shí)施控制，導(dǎo)致財(cái)務(wù)部分的成本控制工作無法發(fā)揮效果，容易造成成本過高，甚至進(jìn)一步引發(fā)公司的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（四）企業(yè)內(nèi)部的資金風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)想要有序運(yùn)行下去，必須擁有良好的現(xiàn)金流。房地產(chǎn)公司的資金一般包括自有資金、銀行貸款、預(yù)售款，以及經(jīng)營性欠款等四個方面，房地產(chǎn)企業(yè)必須針對四個方面的資金做好相應(yīng)規(guī)劃。否則若出現(xiàn)資金使用問題，或者造成資金流斷裂，就會對企業(yè)發(fā)展造成沉重打擊。

三、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)中的外部風(fēng)險(xiǎn)因素

（一）國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展層面的風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展與國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展有著密切關(guān)聯(lián)，房地產(chǎn)的增長與國家GDP的增長聯(lián)系較為密切，兩者的波動具有一致性，而房地產(chǎn)增長的波動還要大于后者。同時，從投資和銷售增長的關(guān)系角度分析，銷售的增長對投資增長的影響較大。另外，房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)工作會涉及到諸多行業(yè)，其受到的影響也更為復(fù)雜，這就容易導(dǎo)致房地產(chǎn)品質(zhì)、價格，以及更新周期等，都會受到大環(huán)境的影響，從而積累運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)。

（二）市場環(huán)境方面的風(fēng)險(xiǎn)

隨著我國房地產(chǎn)市場的逐漸成熟，個人購房者的比例也在不斷攀升，住房者的需求也變得越來越高。房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)房地產(chǎn)的過程中，若不提現(xiàn)做好市場調(diào)查，并針對性的調(diào)整開發(fā)與銷售策略，就會對房地產(chǎn)的銷售造成負(fù)面影響。

（三）資源環(huán)境方面的風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)開發(fā)過程中，會利用到土地資源。而受國家土地政策、供求關(guān)系、土地位置以及宏觀經(jīng)濟(jì)等方面的影響，都會給房地產(chǎn)企業(yè)帶來許多潛在的風(fēng)險(xiǎn)。

（四）制度環(huán)境方面的影響

由于住房問題關(guān)系到國計(jì)民生，因此國家會對住房問題進(jìn)行調(diào)控，并同時從土地供給、銀行貸款、限售限購、稅費(fèi)調(diào)控等多個方面，影響房地產(chǎn)的發(fā)展。而上述問題，都會從不同側(cè)面給企業(yè)發(fā)展帶來血多未知風(fēng)險(xiǎn)。

四、房地產(chǎn)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理要點(diǎn)

房地產(chǎn)行業(yè)因?yàn)橘Y金投入大，周轉(zhuǎn)時間長，也因此需要重視財(cái)務(wù)方面的風(fēng)向，并通過良好的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理，促進(jìn)企業(yè)的健康問題運(yùn)營。房地產(chǎn)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理要點(diǎn)主要包括以下幾點(diǎn)：

（一）深化財(cái)務(wù)觀念和認(rèn)識，提升企業(yè)管理及財(cái)務(wù)人員綜合素養(yǎng)

要想有效防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，地產(chǎn)企業(yè)需要提高財(cái)務(wù)管理水平。從企業(yè)管理者方面來看，部分管理者的決策往往憑借經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行，具有很強(qiáng)的隨意性，同時財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)意識相對薄弱，這些都給企業(yè)的財(cái)務(wù)管理埋下了隱患，因此需要企業(yè)管理者進(jìn)行系統(tǒng)性學(xué)習(xí)，不僅要強(qiáng)化理論知識的培訓(xùn)，還要重視技能的培養(yǎng)，從而全面提升企業(yè)財(cái)務(wù)管理水平。降低企業(yè)財(cái)務(wù)運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)。從企業(yè)財(cái)務(wù)人員的方面來看，也需要積極提高自身的專業(yè)能力和職業(yè)素養(yǎng)，通過強(qiáng)化與企業(yè)各部門的溝通交流，用專業(yè)的精神和態(tài)度組織各種財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn)，將隱患扼殺在萌芽之初。

（二）做好企業(yè)的成本管理，提升房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營效益

房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理工作中，成本管理工作是其中的重點(diǎn)內(nèi)容，需要引起企業(yè)的足夠重視。同時，成本管理也是房地產(chǎn)商品的定價基礎(chǔ)之一，房地產(chǎn)的成本管理不僅能夠?yàn)槠髽I(yè)發(fā)展帶來更多的利潤，同時還能有效協(xié)調(diào)產(chǎn)品質(zhì)量與產(chǎn)品成本之間的關(guān)系，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營效益的提升。房地產(chǎn)的成本管理工作，主要需從以下幾個方面進(jìn)行：

1.要嚴(yán)格制定明確的成本項(xiàng)目，并規(guī)范其范圍，對開支范圍及標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行有效控制;

2.要設(shè)立一個獨(dú)立的陳本核算單位，便于協(xié)調(diào)房產(chǎn)企業(yè)各部門的關(guān)系，落實(shí)項(xiàng)目目標(biāo)，從而確保成本核算的準(zhǔn)確性。

（三）建立良好的內(nèi)控程序，促進(jìn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作的有效開展

良好的內(nèi)控程序主要包括兩個方面的內(nèi)容：

1.做好現(xiàn)金流的預(yù)算編制工作。房地產(chǎn)的現(xiàn)金流對企業(yè)穩(wěn)定發(fā)展具有十分重要的意義，因此，房地產(chǎn)企業(yè)必須重視企業(yè)現(xiàn)金流的預(yù)算編制工作。為了確保現(xiàn)金流預(yù)算的準(zhǔn)確性，企業(yè)需要進(jìn)行各個部門的信息匯總，并對自有資金、銀行貸款、預(yù)售款，以及經(jīng)營性欠款等四個方面進(jìn)行全面核算，確保其預(yù)算編制工作的有效性。

2.構(gòu)建完善的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制。企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制，能夠幫助企業(yè)發(fā)現(xiàn)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，并為企業(yè)調(diào)整策略提供信息支持。在財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制的構(gòu)建過程中，既要建立短期財(cái)務(wù)預(yù)警機(jī)制，還要建立長期的財(cái)務(wù)預(yù)警系統(tǒng)，從而為企業(yè)的長期健康穩(wěn)定發(fā)展，提供良好強(qiáng)大的支持。整個預(yù)警系統(tǒng)的構(gòu)建，主要需關(guān)注企業(yè)以下幾個方面的內(nèi)容，分別為企業(yè)償債能力、企業(yè)獲利能力、企業(yè)經(jīng)營效率、企業(yè)發(fā)展?jié)摿Φ取?/p>

（四）借助第三方風(fēng)險(xiǎn)評估機(jī)構(gòu)，完善房地產(chǎn)的財(cái)務(wù)管理工作

在房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理工作中，不僅要強(qiáng)化內(nèi)部財(cái)務(wù)人員的財(cái)務(wù)技能培訓(xùn)，提升財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的辨別能力。同時部分中小型房地產(chǎn)企業(yè)，由于其自身體量規(guī)模的限制，其本身的市場信息掌握不足，財(cái)務(wù)人員的風(fēng)險(xiǎn)管理能力也相對較低時，就可以考慮聯(lián)合第三方風(fēng)險(xiǎn)評估機(jī)構(gòu)，開展專業(yè)的企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評估。由第三方的專業(yè)人士針對公司項(xiàng)目投資和運(yùn)作情況等，制定完善的風(fēng)險(xiǎn)管理方案，這樣既能有效節(jié)約企業(yè)的財(cái)務(wù)成本，由能制定更加科學(xué)有效的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理方案，全面提升企業(yè)的財(cái)務(wù)管理抗風(fēng)險(xiǎn)能力，為企業(yè)的穩(wěn)定健康發(fā)展奠定堅(jiān)實(shí)的財(cái)務(wù)管理基礎(chǔ)。

五、結(jié)語

綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)是一項(xiàng)事關(guān)國計(jì)民生的行業(yè)，國家對此的調(diào)控十分明顯，同時由于房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在投資大，存貸周期長等問題，因此也給房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展帶來了諸多的風(fēng)險(xiǎn)和隱患。房地產(chǎn)企業(yè)必須重視相關(guān)隱患，并不斷強(qiáng)化財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理工作，從而避免各種風(fēng)險(xiǎn)對企業(yè)的影響，為企業(yè)的長期穩(wěn)定發(fā)展打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。（作者單位：聊城市東昌府區(qū)尚東置業(yè)有限公司）