淺析住房公積金貸款風險及防范措施

何偉

住房公積金貸款作為我國社會保障體系的重要組成部分，同時作為互助性質的政策性貸款，為實現(xiàn)廣大繳存職工“住有所居”的目標，發(fā)揮著越來越重要的作用。本文以南充市住房公積金管理中心（簡稱南充中心）為例，認真分析了南充中心住房公積金貸款過程中存在的風險，并有建設性的提出了防范措施。

一、南充市住房公積金管理中心簡介

南充中心成立于2003年，是直屬于南充市政府的不以營利為目的的獨立事業(yè)單位，內(nèi)設（綜合管理科、歸集繳存科、委托貸款科、項目貸款科、計劃財務科、信息技術科、稽核審計科）7個業(yè)務科室和（直屬管理部、順慶區(qū)管理部、高坪區(qū)管理部、嘉陵區(qū)管理部、閬中市管理部、南部縣管理部、西充縣管理部、儀隴縣管理部、營山縣管理部、蓬安縣管理部）10個區(qū)縣分支機構。

截止2020年4月30日，南充中心累計發(fā)放個人住房貸款6.48萬筆137.37億元，貸款余額84.37億元，個人住房貸款逾期額35.29萬元，逾期率0.042‰，個貸逾期率不高，在四川省各市州公積金管理中心排名中等。為了嚴格執(zhí)行黨中央“房子是用來住的，不是用來炒的”的目標定位，南充中心積極制定合理的貸款政策，加強監(jiān)管、強化執(zhí)行，貸款業(yè)務運行良好，但貸款逾期率未降至零，住房公積金貸款還存在一定風險。

二、住房公積金貸款存在的風險

（一）國家政策調整的風險

住房公積金貸款是政策性貸款，當房地產(chǎn)市場發(fā)展過熱或低迷時，國家通過調整住房公積金相關政策來調控房價，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。當住房公積金貸款政策過于寬松，使用住房公積金貸款的人就會增多，加之異地公積金貸款政策的開展，異地貸款職工個人公積金賬戶余額不會隨著貸款而轉移，更占用了購房地繳存職工的資金，就會造成購房地公積金中心貸款資金緊張，形成流動性風險。個體工商戶及自由職業(yè)者等新市民為獲取住房公積金貸款繳納公積金，獲得貸款后又斷繳，也給南充中心的貸款管理工作帶來了不便。3月10日，南充市房管局、住建局、財政局等部門聯(lián)合出臺的《應對新冠肺炎疫情影響促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康有序發(fā)展的十三條措施》，其中給予一線抗疫人員等特定人群購房補貼，購買商品住房開發(fā)商與財政各給予3%的優(yōu)惠和補貼，前置辦理公積金貸款項目申報資料，提高公積金貸款額度上限，這三條優(yōu)惠政策，極大刺激了繳存職工購房貸款的熱情。為盡快辦理完畢公積金貸款，進而獲得購房補貼，提取貸款的繳存職工在南充中心各業(yè)務窗口排起了長隊，各管理部貸款業(yè)務量猛增，不得不實行預約排號制度，個別管理部已排號至8月底。住房公積金資金畢竟有限，這種現(xiàn)象是不可持續(xù)的，極易造成公積金資金流動性風險，不利于公積金中心健康長遠發(fā)展。

（二）借款人的信用風險

當前，南充中心未與房管、不動產(chǎn)、公安、民政實行數(shù)據(jù)共享，加之住房公積金是低息貸款，部分借款人提供虛假婚姻證明，夫妻一方再次申請公積金貸款，造成貸款超過兩次，或同時存在兩筆貸款。公積金還款實行本地繳存職工按月對沖扣款，異地繳存職工銀行卡扣款的模式。單位未按時繳納公積金、借款人家庭變故、疾病、失業(yè)等原因造成收入減少，都可造成貸款逾期。南充中心貸款信息未接入人行征信系統(tǒng)，部分職工貸款逾期后也無法記入征信，對其誠信履約沒有約束力，造成貸款逾期的風險。

（三）受托銀行的操作風險

自2016年起，南充中心實行數(shù)據(jù)自主，受托銀行進駐公積金中心辦理初審，中心人員復核，管理部主任審批的貸款業(yè)務辦理模式。在實際操作中，受托銀行在貸款受理時，可能對借款人及配偶身份證件等貸款資料的真實性，借款合同及借據(jù)簽字的真實性、合法性，房屋抵押權證的真實性，保管的完整性存在監(jiān)管不到位，人為造成借款人資料審核不到位和抵押物失真的操作風險。

（四）擔保人的違約風險

南充中心住房公積金貸款主要有本房抵押和開發(fā)商階段性保證加本房抵押兩種擔保方式。不同的擔保方式會帶來很多不可預估的風險。其中對于房產(chǎn)抵押的處置存在風險，如房地產(chǎn)抵押物價格波動較大時，即在貸款期間，房地產(chǎn)抵押物發(fā)生貶值，所得無法全額清償貸款本息，其次房地產(chǎn)抵押物處置費用高，期限長，甚至一些抵押人不配合，惡意拖延，阻礙抵押物處置程序，而無法處置。開發(fā)商階段性保證加房產(chǎn)抵押這種擔保方式是在未辦理房產(chǎn)抵押前，開發(fā)商給住房公積金繳存一定比例的保證金，但在未辦理房產(chǎn)抵押前，如果開發(fā)商出現(xiàn)經(jīng)營不善等情況時，造成資金鏈斷裂，而卷款潛逃，造成樓盤爛尾，無法交付使用或拖延交房，導致購房者產(chǎn)生抵觸情緒，從而拖欠貸款。

三、住房公積金貸款風險的防控措施

為了切實提升南充中心貸款風險防控成效，建議從以下方面進行風險防控：

（一）要堅持完善住房公積金中心風險防范機制

1.實行穩(wěn)健的貸款政策。住房公積金貸款是政策性住房貸款，受國家房地產(chǎn)市場宏觀經(jīng)濟政策的調控。南充中心要科學合理的制定貸款政策，以個貸率、使用率為主要參照，實行動態(tài)的、可微調的貸款最高可貸額度管理，應對資金流動性風險。

2.加強對銀行進駐人員的管理。首先對銀行派駐到公積金中心的人員要實行嚴格的準入制度管理。銀行要派遣思想覺悟高、業(yè)務能力強的員工進駐公積金中心，上崗前要學習并熟悉公積金貸款相關政策，通過公積金中心考試合格后才能申請業(yè)務操作權限。其次制定規(guī)范的受托銀行業(yè)務考核辦法，并按季進行考核，考核結果與貸款手續(xù)費掛鉤，對于累犯的錯誤實行加倍懲罰制度。

3.加強對公積金中心員工的管理。實行過錯終身追究制原則，貸款實行授權審批，誰審批誰負責，防止因審批人員不受責任而違規(guī)發(fā)放貸款。

（二）要做到八個真實，做好貸款審查工作

1.做到證件真實。貸款初審崗要依靠職業(yè)敏感性，提高甄辨身份證、結（離）婚證、戶口簿這類偽造難度成本低或易于虛假承諾的證件資料的能力，復核及審批崗同樣要仔細甄別，存疑的須向有關部門進一步核查。

2.做到繳存真實。借款申請人開戶后，連續(xù)繳存時間必須同時滿六個月才可貸款，不認可突擊繳存。不允許單位單獨為需要住房公積金貸款的職工突擊補繳欠繳公積金。異地繳存職工必須出具住建部統(tǒng)一的貸款繳存證明，才可申請貸款。貸款受理地復審崗通過網(wǎng)查核實繳存信息，打印賬戶信息及繳存明細進行開戶等業(yè)務受理。如繳存公積金無法通過網(wǎng)上核實的，須通過公積金內(nèi)部系統(tǒng)通訊錄預留電話逐一進行核實，并簽字確認。

3.做到征信真實。征信報告必須由受托銀行查詢經(jīng)辦人簽字、編碼并加蓋銀行印章及騎縫章。取消實物印章的銀行，應增加一名網(wǎng)點負責人核實簽字，實行雙簽。受托銀行確定專人傳遞征信報告，或先傳遞征信報告掃描件，再將紙質報告與之進行核對。

4.做到套數(shù)真實。房貸套數(shù)是決定貸款成數(shù)、額度、利率的關鍵。南充中心當前只認公積金貸款，須根據(jù)借款申請人征信報告、中心貸款業(yè)務系統(tǒng)綜合認定。在文書封面加蓋“第二套房貸”印章，與首套房貸相區(qū)別。

5.做到交易真實。受理期房預抵押貸款時，購房合同必須由房管部門先備案，貸款資金實行官方監(jiān)管賬戶監(jiān)管。開發(fā)企業(yè)職工集中使用公積金貸款的，要特別關注，防止出現(xiàn)個貸企用。三區(qū)房管部門監(jiān)管二手房貸款的首付款，貸款資金支付給賣方;六縣二手房貸款應在過戶前預審，將貸款資金支付給賣方。直系親屬間房產(chǎn)關聯(lián)交易，不予貸款。

6.做到影像真實。企業(yè)及項目證件資料、工程進度影像的采集，管理部負責人必須親自踏勘。監(jiān)督二手房評估機構到場采集擬交易房屋圖像資料情況。辦理業(yè)務時，掃描、復印、影像必須清晰且與原件一致，線上與線下一致。

7.做到抵押真實。必須真實辦理房屋抵押權證。抵押權證辦理、領取、移交、入庫、出庫的責任人員必須明確。管理部在收到移交、入庫經(jīng)辦人雙簽，并加蓋銀行印章及“復印屬實、原件存放我行”字樣的抵押權證復印件后，才可放款。銀行在收到復審崗簽字蓋章的結清證明后，才可將抵押權證取出，交由中心出具注銷抵押手續(xù)。各管理部必須認真核實按揭合作項目土地是否抵押。要嚴審土地抵押權人所出具抵押說明的印章真實性。

8.做到程序真實。銀行人員負責借款人（抵押人）身份及證件核驗、征信報告出具傳遞、合同借據(jù)面簽、權證移交保管等重要環(huán)節(jié)，管理部履行監(jiān)督、核查職責。核查打印的各種信息資料全部進入個人貸款檔案，堅持誰查詢打印、誰核實誰簽字原則。貸款初審、復審、審批必須由責任崗位人員線上線下同步獨立完成。嚴格遵守中心貸款授權審批制度，中心要求再復審及有必要請示報告的事項必須履行規(guī)定程序，中心領導批件相應歸檔。

（三）要加快征信接入，做好信用評有工作

1.南充中心應加快征信體系建設，將2016年系統(tǒng)升級后的繳存、貸款以及還款履約數(shù)據(jù)先行接入人行征信數(shù)據(jù)庫，使人行征信機構能采集個人真實的、全面的信用信息，為銀行發(fā)放個人貸款時提供查詢和驗證服務。

2.貸款數(shù)據(jù)接入人行征信數(shù)據(jù)庫，對未按期履約的職工有震懾作用，能從根本上改變貸款催收只能從道義上勸說的尷尬局面，“誠信走遍天下，失信寸步難行”，促進貸款人更好的履約。

（四）要持續(xù)推進期房轉現(xiàn)房抵押工作，保證貸款抵押權的落實

預購商品房抵押轉為現(xiàn)房抵押后，能落實抵押物權，貸款人在發(fā)生債務糾紛等官司時，有利于保公積金中心做為債權人，有優(yōu)先處置房產(chǎn)的權利，從而保障貸款資金的安全。

總之，全程風險防控，保障住房公積金貸款資金安全，促進南充中心加快實現(xiàn)住房公積金“收得好、管得好、用得好、防風險”的目標，為圓繳存的“安居夢”，建設成渝第二城，爭創(chuàng)全省經(jīng)濟副中心，做出公積金貢獻。（作者單位：南充市住房公積金管理中心）