淺議政策收縮背景下的地產(chǎn)融資工具

趙昕

摘要：為加快實現(xiàn)我國經(jīng)濟穩(wěn)健增長，國家陸續(xù)發(fā)布出臺多項監(jiān)管信貸政策，控制房地產(chǎn)市場價格過快上漲。本文主要重點分析了部分央行金融刺激政策對房地產(chǎn)行業(yè)融資的直接影響，并詳細列舉了在信貸政策持續(xù)收縮的大背景下可行的房地產(chǎn)行業(yè)融資支持工具，期望為當(dāng)下房地產(chǎn)融資業(yè)者提供合理的房產(chǎn)融資支持工具使用建議。

關(guān)鍵詞：宏觀經(jīng)濟? 政策收縮? 融資工具

近年來，中國經(jīng)濟在快速增長的同時也伴隨著外部環(huán)境一系列不確定因素出現(xiàn)，處在增長速度換檔期、結(jié)構(gòu)調(diào)整陣痛期、前期刺激政策消化期的三期疊加時期。在此時期，為維護社會穩(wěn)定，切實解決老百姓住房難問題，國家針對房地產(chǎn)行業(yè)相繼頒布了一系列調(diào)控政策。從各項政策可以看出，“穩(wěn)中求進”仍是目前經(jīng)濟發(fā)展的主基調(diào)，這也就意味著房地產(chǎn)政策調(diào)控將在未來一段時間存續(xù)。因此，對房地產(chǎn)行業(yè)來說，需要在政策調(diào)控下突破瓶頸，利用金融工具從外部市場融入資金。

一、金融政策調(diào)控對房地產(chǎn)的影響

在維“穩(wěn)”的宏觀背景下，中央及各地政府出臺各項政策以達到改革調(diào)控目的。住宅房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)融資等活動會受到政府和金融機構(gòu)的特別關(guān)注。2016年以來，房地產(chǎn)調(diào)控不段升溫，中央及各地不斷出臺各項針對房地產(chǎn)融資的限制政策，影響重大。主要有如下政策對房地產(chǎn)市場造成影響：

（一）房貸政策

房貸持續(xù)收緊主要原因始于中國一線大中城市。北京于2016年9月全市提高首套房最低首付基準(zhǔn)比例至35%，二套房最低首付基準(zhǔn)比例至50%，此后深圳、廣州、廈門、杭州、南京等一線城市陸續(xù)跟進。目前主要一線和二線熱點城市首套房銀行首付貸款比例30%-35%，二套房銀行首付貸款比例40%-80%，利率優(yōu)惠折扣基本取消，首套房房貸基準(zhǔn)利率基本上浮1.1倍左右，二套房房貸基準(zhǔn)利率基本上浮1.2倍左右。房貸個人首付貸款比例的大幅提高及貸款利率的快速增長還是不能抑制部分中國購房者尤其是中高杠桿類型投資者的購房需求，從而不能起到完全有效遏制中國房價過快增長等的作用。

（二）委托貸款政策

《商業(yè)銀行委托貸款管理辦法》于2018年初頒布，明確了委托人與貸款的相關(guān)業(yè)務(wù)機構(gòu)定位和各方面的當(dāng)事人管理職責(zé)，規(guī)范管理委托人與貸款的業(yè)務(wù)資金來源和規(guī)范管理委托人與貸款的業(yè)務(wù)用途，要求我國商業(yè)投資銀行逐步加強了對委托人與貸款風(fēng)險防范管理，加強了對委托人與貸款相關(guān)業(yè)務(wù)的資督監(jiān)管。

（三）并購政策

各省份相繼出臺了一系列并購政策文件，對銀行做出嚴(yán)格規(guī)定，要求銀行控制土地并購企業(yè)貸款項目投向，尤其對投向用于房地產(chǎn)投資開發(fā)項目土地投資并購或房地產(chǎn)投資開發(fā)項目，應(yīng)嚴(yán)格穿透銀行監(jiān)管，嚴(yán)格遵守房地產(chǎn)項目開發(fā)中各大類項目貸款的相關(guān)監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)要求，防范其他關(guān)聯(lián)地產(chǎn)企業(yè)非法借助虛假土地并購文件套取貸款資金，確保并購貸款投向資金不被非法挪用。在實際執(zhí)操中，上述政策一定程度上也影響了房地產(chǎn)開發(fā)項目的前期資產(chǎn)融資。

（四）資管新規(guī)

資管新規(guī)嚴(yán)格限制資金池模式和限制非標(biāo)業(yè)務(wù)，通過以上兩個限制業(yè)務(wù)，引導(dǎo)向標(biāo)準(zhǔn)化資產(chǎn)投資，達到做大實業(yè)融資和做大資本市場的目的。資管中配非標(biāo)資產(chǎn)較多的為信托。在信托的存續(xù)規(guī)模里面，房地產(chǎn)及建筑業(yè)投向占比超過15%。限制非標(biāo)，對于房企的整個產(chǎn)業(yè)鏈影響較大。目前，信托融資需求端旺盛，但由于銀行資金受到監(jiān)管約束，地產(chǎn)項目資金募集非常困難。

二、融資工具

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要資金來源主要為國內(nèi)企業(yè)貸款、公司自籌資金、其他金融資金、直接外資，下面就對目前實際情形下幾種可行的企業(yè)融資管理工具問題進行探討。

（一）停車場建設(shè)債

停車場項目建設(shè)開發(fā)債主要是以推進停車場建設(shè)為主要目的，債券成功發(fā)行能為停車場項目開發(fā)建設(shè)提供資金保障，有效破解停車難的困境，激發(fā)房地產(chǎn)行業(yè)市場主體投資建設(shè)熱情。在國家相繼頒布一些列政策支持鼓勵城市停車場建設(shè)運營后，房地產(chǎn)行業(yè)緊隨國家紅利政策，研讀城市停車場專項債的盈利模式、還本付息方式、債券期限等方面，快速從外部市場融入資金，支持企業(yè)的經(jīng)營發(fā)展。

（二）私募房地產(chǎn)股權(quán)基金

私募房地產(chǎn)開發(fā)股權(quán)投資基金，指的是通過非公開的投資方式直接募集社會資金，投資于房地產(chǎn)開發(fā)項目或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的股權(quán)基金。私募股權(quán)基金組織管理形式主要包括有限投資合伙型、公司型和共同契約型，以有限投資合伙型基金居多。通常由一批專業(yè)基金資產(chǎn)管理人負責(zé)管理，退出基金方式主要包括了房地產(chǎn)投資項目開發(fā)銷售資金回款、開發(fā)商股權(quán)回購、基金資產(chǎn)清算等。2017年2月，中國基金業(yè)協(xié)會正式發(fā)布私募資產(chǎn)管理計劃投資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項目，專門針對私募股權(quán)基金向中小房企提供融資方式進行了嚴(yán)格的管理規(guī)范。

（三）資產(chǎn)證券化

資產(chǎn)證券化產(chǎn)品可以讓地產(chǎn)企業(yè)提前實現(xiàn)現(xiàn)金流回籠，也可以讓存量不動產(chǎn)由企業(yè)資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為財富配置的金融工具，讓房地產(chǎn)走向輕資產(chǎn)時代，為當(dāng)下房地產(chǎn)比較火熱的一個融資工具。

1.購房尾款資產(chǎn)證券化。資產(chǎn)負債證券化（abs）產(chǎn)品是以企業(yè)購房支付尾款余額作為資產(chǎn)基礎(chǔ)配置資產(chǎn)，在實際操作中，由于一般按揭型購房尾款由商業(yè)銀行或住房公積金管理中心審批支付，需要一定的銀行審批及貸款支付持續(xù)時間，相較于非一般按揭型購房支付尾款，其銀行剩余的購房款審批支付持續(xù)時間相對較長，同時貸款風(fēng)險相對較小，為資產(chǎn)證券化經(jīng)營創(chuàng)造了有利條件。因此目前市場上較多建議發(fā)行的品種是以住房按揭型家庭購房者的尾款資產(chǎn)為主要基礎(chǔ)配置資產(chǎn)的品種abs。

購房者的尾款以及資產(chǎn)配置證券化也仍然存在一定程度問題，一方面，開發(fā)商需要進行住房項目對外融資時，銀行可以要求開發(fā)商設(shè)立回款監(jiān)管管理賬戶，將項目銷售款的回款余額優(yōu)先發(fā)放用于銀行償付項目融資款，現(xiàn)金大量流出可能受到嚴(yán)格限制;另一方面，只有開發(fā)商及時支付交房，購房人的尾款支付債權(quán)義務(wù)才能及時實現(xiàn)，如果開發(fā)商逾期沒能及時履行支付交房尾款義務(wù)，購房人依然有權(quán)主動拒絕銀行支付購房尾款，導(dǎo)致部分購房人的尾款不能按照預(yù)期及時回收。

2.保理融資證券化。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因為處于整個產(chǎn)業(yè)鏈中的核心競爭地位，議價、裁定等的權(quán)力較強，上游供應(yīng)商可能需要被迫自行承擔(dān)較長的應(yīng)收賬款賬期，為有效解決上游供應(yīng)商的到期資金不足問題，保理商遂進入上游供應(yīng)鏈，供應(yīng)商將應(yīng)收賬款債權(quán)打包轉(zhuǎn)讓支付給上游保理商進行融資，保理商將其債權(quán)作為貸款基礎(chǔ)資產(chǎn)進行打包合并轉(zhuǎn)讓支付給資產(chǎn)支持專項融資計劃，籌得款項后再為上游資產(chǎn)供應(yīng)商按期提供固定資金，賬款債權(quán)到期時再由固定債務(wù)人，即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向?qū)ｍ椚谫Y計劃申請支付到期價款，款項主要用于按期償付上游投資者固定本金和預(yù)期收益。

三、結(jié)束語

房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展對社會經(jīng)濟發(fā)展方面做出了重要貢獻，熟稱經(jīng)濟“穩(wěn)定器”，但同時因高房價等問題也一直備受市場詬病。房地產(chǎn)如何有效做好快速轉(zhuǎn)型，如何有效充分利用各類資金融資支持工具，從面向外部市場進行資金籌措轉(zhuǎn)移到提高內(nèi)部資金調(diào)劑運用效率，支持地產(chǎn)業(yè)務(wù)健康發(fā)展，成為房地產(chǎn)行業(yè)急需解決的重大難題之一。

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作者單位：粵海集團財務(wù)有限公司