產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變遷對(duì)房?jī)r(jià)的時(shí)空動(dòng)態(tài)效應(yīng)研究
——基于人口老齡化背景的實(shí)證分析

周建軍， 孫倩倩， 鞠 方

(湘潭大學(xué)商學(xué)院， 湘潭 411105)

0 引 言

自1998年住房制度改革以來(lái),我國(guó)商品房?jī)r(jià)格一路高歌猛進(jìn)且居高不下,其中一二線城市尤甚.房地產(chǎn)自身具有明顯的投資和消費(fèi)雙重屬性,因此房地產(chǎn)市場(chǎng)一經(jīng)建立便擔(dān)負(fù)起作為地方財(cái)政收入來(lái)源和主要投資渠道的重任.之后的發(fā)展中,在土地財(cái)政盛行和我國(guó)投資渠道狹窄的共同作用下,房地產(chǎn)的投資屬性日益顯著.因此,在經(jīng)歷了兩輪強(qiáng)有力的限購(gòu)限貸政策后，盡管房?jī)r(jià)增速有所放緩,但價(jià)格水平整體仍處于高位,2019年6月,一線城市平均房?jī)r(jià)甚至達(dá)到41 486.25元/m2(1)數(shù)據(jù)來(lái)源: WIND數(shù)據(jù)庫(kù).,嚴(yán)重影響居民正常居住需求的滿足.這也引起了中央政府的高度重視,2018年7月31日中共中央政治局會(huì)議明確指出,要下決心解決好住房問(wèn)題,堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲.這為房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控明確了方向,促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)回歸理性發(fā)展是我國(guó)當(dāng)前面臨的重要任務(wù).

房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型行業(yè),對(duì)地區(qū)金融和經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有較強(qiáng)的依賴性,其市場(chǎng)的建立與發(fā)展需要旺盛的房地產(chǎn)需求和雄厚的資金實(shí)力作為支撐,而這些都與區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不無(wú)關(guān)系.2005年,經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn),國(guó)家發(fā)改委頒布了首部《產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導(dǎo)目錄》,正式將產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整提上日程.2015年,習(xí)近平總書記進(jìn)一步指出:“產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級(jí)是提高我國(guó)經(jīng)濟(jì)綜合競(jìng)爭(zhēng)力的關(guān)鍵舉措”.隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展步入新常態(tài)階段,加之人口紅利逐漸消失,調(diào)整經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)動(dòng)力、實(shí)現(xiàn)“由主要依靠第二產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)轉(zhuǎn)向依靠三次產(chǎn)業(yè)共同帶動(dòng)”的重大結(jié)構(gòu)性轉(zhuǎn)變(2)摘自《2018年政府工作報(bào)告》.成為破解我國(guó)當(dāng)前發(fā)展困局的關(guān)鍵.因此,在人口老齡化背景下,厘清產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)與房?jī)r(jià)波動(dòng)之間的關(guān)系與作用機(jī)理,不僅有助于全面認(rèn)識(shí)房?jī)r(jià)上漲機(jī)制,促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康運(yùn)行,對(duì)于優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu),擺脫我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展難題也具有重要的現(xiàn)實(shí)意義.

1 文獻(xiàn)綜述

房地產(chǎn)業(yè)與前后向產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)密切,因而影響房?jī)r(jià)的因素眾多,相關(guān)研究亦是屢見不鮮.除開衡量基本供求關(guān)系的建造成本和供給彈性[1]、地價(jià)[2]、人口結(jié)構(gòu)與人口遷移[3,4]及收入狀況[5]等因素,房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)行為[6]、預(yù)期沖擊[7,8]、宏觀調(diào)控政策[9,10]、政企利益同盟[11]等因素對(duì)房?jī)r(jià)的影響也不容小覷.近年來(lái),面對(duì)越調(diào)越漲的房?jī)r(jià),對(duì)于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫的擔(dān)憂甚囂塵上.但高房?jī)r(jià)就真的意味著房地產(chǎn)泡沫嚴(yán)重嗎?如果房?jī)r(jià)的上漲中包含著經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)優(yōu)化調(diào)整的因素,那么實(shí)際上就不必過(guò)度擔(dān)憂房地產(chǎn)泡沫狀況,同時(shí),如果經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化能夠通過(guò)推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲來(lái)增加地方政府收入,那么這一激勵(lì)反而會(huì)成為倒逼地方政府優(yōu)化經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的重要?jiǎng)恿?這也是本文的邏輯所在.

隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展和研究的深入,產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變遷與房?jī)r(jià)兩者間的聯(lián)系也逐漸為專家學(xué)者所關(guān)注.就現(xiàn)有研究來(lái)看,劉嘉毅等[12]認(rèn)為產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)具有直接影響,無(wú)論是產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)合理化還是產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)高級(jí)化均能帶動(dòng)住宅價(jià)格上漲,是當(dāng)前我國(guó)房?jī)r(jià)上漲的重要“引擎”,但這一作用存在顯著的區(qū)域異質(zhì)性特征.谷卿德等[13]從三次產(chǎn)業(yè)的角度出發(fā)對(duì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)與房?jī)r(jià)間的關(guān)系進(jìn)行分析,結(jié)果表明制造業(yè)發(fā)展與房?jī)r(jià)間呈現(xiàn)“U”型關(guān)系,而服務(wù)業(yè)對(duì)房?jī)r(jià)具有顯著的促進(jìn)作用.邱曉東和吳福象[14]通過(guò)對(duì)35個(gè)大中城市分析發(fā)現(xiàn),區(qū)域房?jī)r(jià)水平與其產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)密切相關(guān),服務(wù)業(yè)占比較大的城市往往房?jī)r(jià)高于平均水平.范新英和張所地[15]進(jìn)一步將房?jī)r(jià)的空間效應(yīng)納入分析框架,利用空間杜賓模型對(duì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)與房?jī)r(jià)間的關(guān)系進(jìn)行研究,分析指出產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化能推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲,并且由于區(qū)域間互聯(lián)互通與城市間競(jìng)爭(zhēng)力的加大,本地產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化還會(huì)對(duì)周邊區(qū)域房?jī)r(jià)表現(xiàn)出抑制作用.

伴隨著人口紅利拐點(diǎn)的到來(lái),學(xué)者開始關(guān)注人口因素尤其是人口老齡化問(wèn)題對(duì)住房市場(chǎng)的影響[16].關(guān)于人口老齡化對(duì)房?jī)r(jià)的影響存在四種觀點(diǎn).一是人口老齡化將使城鎮(zhèn)住房需求大幅減少,進(jìn)而對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生負(fù)面沖擊效應(yīng)[17,18].第二種觀點(diǎn)相對(duì)樂(lè)觀,認(rèn)為雖然人口已步入老齡化階段,但隨著城鎮(zhèn)化和家庭規(guī)模小型化的推進(jìn),未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)住房需求仍會(huì)增加,老齡化的負(fù)面作用需要經(jīng)過(guò)一段時(shí)間才會(huì)顯現(xiàn)出來(lái)[19,20].還有學(xué)者認(rèn)為人口老齡化曾是助推房?jī)r(jià)上漲的動(dòng)力,但該影響從長(zhǎng)期來(lái)看可能發(fā)生逆轉(zhuǎn),且伴有區(qū)域差異特點(diǎn)[21-23].第四種觀點(diǎn)則認(rèn)為人口老齡化并不能成為房?jī)r(jià)的決定因素[24].

少數(shù)學(xué)者將注意力放在人口、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)與房?jī)r(jià)三者間關(guān)系的研究上.王盛等[25]認(rèn)為產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變遷會(huì)作為人口結(jié)構(gòu)影響房?jī)r(jià)的中介機(jī)制存在,外來(lái)人口的流入會(huì)影響本地的年齡結(jié)構(gòu)和教育結(jié)構(gòu),進(jìn)而影響三次產(chǎn)業(yè)的布局和優(yōu)化,又間接對(duì)當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)水平產(chǎn)生影響.楊贊等[26]認(rèn)為人力資本與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化會(huì)吸引大量勞動(dòng)力流入,增加住房需求,刺激房?jī)r(jià)上漲.

研究方法上,現(xiàn)有關(guān)于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)與房?jī)r(jià)兩者之間關(guān)系的研究大多采用普通面板數(shù)據(jù),忽略了區(qū)域間經(jīng)濟(jì)發(fā)展的緊密聯(lián)系,少數(shù)利用空間模型進(jìn)行分析的研究又忽略了房?jī)r(jià)自身存在的慣性,以及滯后一期房?jī)r(jià)所包含的其他信息在未來(lái)房?jī)r(jià)變化中的作用.不但如此,部分學(xué)者認(rèn)為房?jī)r(jià)亦會(huì)對(duì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整產(chǎn)生影響[27],因而房?jī)r(jià)與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)間會(huì)存在聯(lián)立性問(wèn)題,這是現(xiàn)有研究未曾關(guān)注的.就理論層面而言,現(xiàn)有研究?jī)H將注意力集中于人口老齡化、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變遷與房?jī)r(jià)三者中的兩兩關(guān)系上,缺乏對(duì)三者間聯(lián)系的深入探討.在我國(guó)老齡化程度逐年攀升的大背景下,產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變遷影響房?jī)r(jià)的方向及其特點(diǎn),以及老齡化在其中扮演的角色都尚不明確.另外,產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化調(diào)整能促進(jìn)資源合理配置和經(jīng)濟(jì)效率提升,有助于經(jīng)濟(jì)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展,因此產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變遷對(duì)房?jī)r(jià)的影響可能在較長(zhǎng)期內(nèi)持續(xù)存在,現(xiàn)有研究尚未對(duì)此進(jìn)行分析.

本文在汲取前人智慧的基礎(chǔ)上,力求在以下方面對(duì)現(xiàn)有研究進(jìn)行補(bǔ)充,以期為未來(lái)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整與房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控提供參考和借鑒: 1)研究方法上:本文將空間動(dòng)態(tài)面板模型引入對(duì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變遷與房?jī)r(jià)間關(guān)系的研究中,不僅能關(guān)注到房?jī)r(jià)的空間分異與經(jīng)濟(jì)慣性,還能在一定程度上克服因聯(lián)立性造成的估計(jì)結(jié)果偏差,彌補(bǔ)現(xiàn)有研究的不足.2)研究?jī)?nèi)容上:一方面,本文將產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變遷影響房?jī)r(jià)的分析置于人口老齡化的大背景下,充分剖析人口老齡化進(jìn)程和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整在房?jī)r(jià)波動(dòng)中發(fā)揮的作用及其傳導(dǎo)途徑.另一方面,考慮到產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變遷對(duì)房?jī)r(jià)的影響可能長(zhǎng)期存在,本文進(jìn)一步對(duì)其時(shí)間效應(yīng)進(jìn)行探索,明確產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變遷影響房?jī)r(jià)的演變趨勢(shì).此外,本文還對(duì)估計(jì)結(jié)果進(jìn)行相應(yīng)的穩(wěn)健性檢驗(yàn)及進(jìn)一步分析,以增強(qiáng)研究的可靠性.

2 理論分析

本文從三個(gè)層次分析人口老齡化、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變遷與房?jī)r(jià)三者間的影響機(jī)制,進(jìn)而根據(jù)理論分析提出假設(shè)并繪制潛在的傳導(dǎo)機(jī)制圖(如圖1所示):首先,從產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)高級(jí)化和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)合理化兩個(gè)角度梳理產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整影響房?jī)r(jià)的作用機(jī)理;其次,從房地產(chǎn)供求角度分析我國(guó)人口老齡化對(duì)房?jī)r(jià)的影響路徑;最后,討論人口老齡化與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變遷對(duì)房?jī)r(jià)的交互作用.

圖1 潛在的傳導(dǎo)機(jī)制

2.1 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變遷對(duì)房?jī)r(jià)的影響機(jī)制

1)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)高級(jí)化對(duì)房?jī)r(jià)的影響.與配第—克拉克定律所揭示的產(chǎn)業(yè)變遷路徑類似,通常將產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由第一產(chǎn)業(yè)向二三產(chǎn)業(yè)演進(jìn)的過(guò)程稱為產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)高級(jí)化發(fā)展.產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)高級(jí)化對(duì)房?jī)r(jià)的影響是由多種效應(yīng)疊加而成的.一是出于辦公需要,產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)向二三產(chǎn)業(yè)發(fā)展會(huì)催生大量的商用房、廠房需求,而房地產(chǎn)市場(chǎng)供給彈性相對(duì)較小,導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲.二是工資增長(zhǎng)和人口流動(dòng)渠道,二三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展需要大量的勞動(dòng)力作為支撐,勞動(dòng)力需求增加提升了工資水平,緩解了居民的信貸約束,促進(jìn)住房剛性需求和改善性需求的釋放,同時(shí)高工資還會(huì)吸引外來(lái)人口和農(nóng)村人口來(lái)此就業(yè)、定居,加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程,增加房地產(chǎn)需求,進(jìn)一步推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲.三是人力資本提升渠道,隨著產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的高級(jí)化發(fā)展,金融、法律、科研等生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)會(huì)增加對(duì)知識(shí)型或技術(shù)型人才的需求,改善區(qū)域的人力資本狀況,而這些高端人才都是潛在的具有購(gòu)買力的購(gòu)房群體,因此房?jī)r(jià)會(huì)隨人力資本的提升而升高[28].四是經(jīng)濟(jì)集聚渠道,相較于第一產(chǎn)業(yè),二三產(chǎn)業(yè)具有明顯的產(chǎn)業(yè)集聚特點(diǎn),更易于發(fā)揮規(guī)模經(jīng)濟(jì)效應(yīng),促進(jìn)生產(chǎn)率和經(jīng)濟(jì)總量的提高[29,30],房?jī)r(jià)會(huì)隨著經(jīng)濟(jì)狀況的改善而上漲.五是公共服務(wù)溢價(jià)渠道,二三產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)的地區(qū)往往需要完善的交通、醫(yī)療、教育等公共服務(wù)配套,完善的公共服務(wù)會(huì)提升城市價(jià)值,而這些價(jià)值會(huì)資本化到房?jī)r(jià)當(dāng)中[31],表現(xiàn)為房?jī)r(jià)上漲.基于以上分析,本文提出如下假設(shè):

假設(shè)1產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)高級(jí)化發(fā)展會(huì)推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲.

2)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)合理化對(duì)房?jī)r(jià)的影響.產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)合理化發(fā)展是指通過(guò)資源整合優(yōu)化等方式促進(jìn)產(chǎn)業(yè)間協(xié)調(diào)發(fā)展,推動(dòng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展中要素投入與產(chǎn)出相匹配,從而達(dá)到提升經(jīng)濟(jì)效益的目的.因此,產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)合理化對(duì)房?jī)r(jià)的影響主要通過(guò)提升經(jīng)濟(jì)效率與形成經(jīng)濟(jì)預(yù)期兩種途徑實(shí)現(xiàn).一方面,產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的合理化發(fā)展不僅會(huì)推動(dòng)資源的優(yōu)化配置,提高資源利用效率,還能促進(jìn)產(chǎn)業(yè)間的耦合發(fā)展,有助于實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效率的提升,從而推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲;另一方面,產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的合理化發(fā)展有助于形成良好的經(jīng)濟(jì)發(fā)展預(yù)期,進(jìn)而促進(jìn)形成房?jī)r(jià)上漲預(yù)期,加速房地產(chǎn)需求的釋放,導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲,同時(shí)良好的經(jīng)濟(jì)預(yù)期又會(huì)進(jìn)一步吸引更多人才和資本聚集,不僅增加了當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)需求,也為產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的進(jìn)一步優(yōu)化打下了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ),實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化的良性循環(huán).產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)合理化自身對(duì)房?jī)r(jià)具有正向影響,隨著經(jīng)濟(jì)效率的不斷提高,房?jī)r(jià)上漲預(yù)期也會(huì)不斷被強(qiáng)化,因此產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)合理化對(duì)房?jī)r(jià)的推升作用可能長(zhǎng)期存在.基于上述分析,本文提出假設(shè)2:

假設(shè)2產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)合理化對(duì)房?jī)r(jià)具有正向影響,且效應(yīng)可能在較長(zhǎng)期內(nèi)持續(xù)存在.

2.2 人口老齡化對(duì)房?jī)r(jià)的影響機(jī)制

人口老齡化對(duì)房?jī)r(jià)的影響主要通過(guò)作用于住房市場(chǎng)的供求關(guān)系實(shí)現(xiàn).通常而言,人口老齡化會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)具有負(fù)面影響.從需求側(cè)來(lái)看,一方面,隨著人口步入老年階段,收入水平大幅降低,消費(fèi)結(jié)構(gòu)向醫(yī)療保健支出和食品支出傾斜[32],導(dǎo)致整體住房需求減少,遏制房?jī)r(jià)上漲.另一方面,豐富的人口紅利為我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ),尤其是二十世紀(jì)八十年代的嬰兒潮一代步入婚育年齡,大大增加了住房需求,是促成2004年以來(lái)房地產(chǎn)繁榮的重要因素[33],但隨著嬰兒潮一代婚育基本完成,加之長(zhǎng)期實(shí)行計(jì)劃生育政策,生育率逐年下降,人口紅利消失殆盡,房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展失去了強(qiáng)有力的需求支撐.就供給端而言,根據(jù)資產(chǎn)消融假說(shuō),老年人口會(huì)削減其持有的住房資產(chǎn),導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)供給增加,另外,隨著老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)的推廣,市場(chǎng)供給進(jìn)一步增加,房?jī)r(jià)水平降低.在供給與需求的雙重作用下,房?jī)r(jià)上漲的勢(shì)頭會(huì)被遏制.

但當(dāng)前我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展中也有不少機(jī)制會(huì)熨平老齡化對(duì)房?jī)r(jià)的負(fù)面沖擊.一是家庭規(guī)模小型化與住房需求多元化發(fā)展,當(dāng)子女進(jìn)入婚育狀態(tài),一般會(huì)購(gòu)買單獨(dú)住所,亦或是老年群體出于便利等需要,增加享受型住宅和老年型住宅需求,需求的增加會(huì)推動(dòng)房?jī)r(jià)的上漲.二是財(cái)富的代際轉(zhuǎn)移,適婚群體是房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要銷售對(duì)象,但這一階段的群體往往沒(méi)有有效的購(gòu)買力,父母為緩解子女的信貸約束會(huì)提供資金支持,間接帶動(dòng)房?jī)r(jià)上漲.三是來(lái)自婚姻市場(chǎng)匹配競(jìng)爭(zhēng)的壓力,擁有自有住房的群體幸福感更高,且這一效應(yīng)在女性群體中更強(qiáng)[34],我國(guó)性別比的失衡降低了男性在婚姻市場(chǎng)上的議價(jià)能力,加劇了婚姻市場(chǎng)的匹配競(jìng)爭(zhēng)[35],在信息不對(duì)稱的婚姻市場(chǎng)上,住房承擔(dān)起“信號(hào)”的作用,導(dǎo)致房地產(chǎn)需求增加.四是人力資本提升效應(yīng),隨著教育的普及與教育質(zhì)量的提升,我國(guó)人力資本水平提高,高知階層是具有有效需求的購(gòu)房者,從而推動(dòng)房?jī)r(jià)的升高.由此,本文提出如下假設(shè):

假設(shè)3人口老齡化對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的負(fù)面影響會(huì)被其他經(jīng)濟(jì)社會(huì)效應(yīng)撫平,導(dǎo)致人口老齡化對(duì)房?jī)r(jià)無(wú)影響或存在微弱的正向影響.

2.3 人口老齡化、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變遷對(duì)房?jī)r(jià)的交互作用

人口因素在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整中發(fā)揮著重要作用.我國(guó)自2001年正式進(jìn)入人口老齡化階段,并在此后的年份中不斷疊加深化,盡管2013年開始逐步放開計(jì)劃生育政策,這一現(xiàn)狀仍未發(fā)生轉(zhuǎn)變.總體來(lái)看,人口老齡化對(duì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整有正向和負(fù)向兩種效應(yīng).人口老齡化的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)效應(yīng)表現(xiàn)在三個(gè)方面:一是隨著人口老齡化進(jìn)程的推進(jìn),社會(huì)整體的服務(wù)型消費(fèi)增加,拉動(dòng)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)高級(jí)化發(fā)展;二是人口老齡化趨勢(shì)下,勞動(dòng)力數(shù)量的減少會(huì)推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)由人口紅利驅(qū)動(dòng)向人力資本積累驅(qū)動(dòng)方向轉(zhuǎn)型,不利的人口狀況對(duì)勞動(dòng)力市場(chǎng)的沖擊可以部分地為教育所超越,進(jìn)而推動(dòng)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化[36];三是伴隨著勞動(dòng)力數(shù)量的減少,企業(yè)用工成本將隨之提高,倒逼企業(yè)增加研發(fā)投入,促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí).人口老齡化的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)抑制效應(yīng)表現(xiàn)在兩個(gè)方面:一方面,服務(wù)業(yè)是勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè),勞動(dòng)力數(shù)量的減少將不利于勞動(dòng)力資源在產(chǎn)業(yè)間的配置,難以為第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供支撐;另一方面,隨著老年人口數(shù)量的增加,政府的社會(huì)保障支出將進(jìn)一步加大,這可能會(huì)擠占政府的科技創(chuàng)新支出和教育投入,對(duì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)產(chǎn)生負(fù)面影響.

人口老齡化和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變遷對(duì)房?jī)r(jià)的交互作用主要表現(xiàn)為:一方面,產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化帶來(lái)的提高收入水平、促進(jìn)人口跨區(qū)域流動(dòng)、提升經(jīng)濟(jì)效率和優(yōu)化人力資本結(jié)構(gòu)等正向經(jīng)濟(jì)效應(yīng)會(huì)對(duì)沖人口老齡化對(duì)房?jī)r(jià)的負(fù)面影響;另一方面,人口老齡化對(duì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變遷的正向效應(yīng)會(huì)強(qiáng)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)對(duì)房?jī)r(jià)的促進(jìn)作用,而人口老齡化對(duì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的負(fù)面沖擊效應(yīng)也會(huì)進(jìn)一步惡化老齡化對(duì)房?jī)r(jià)的負(fù)向影響.基于上述分析,本文進(jìn)一步提出假設(shè)4:

假設(shè)4人口老齡化會(huì)通過(guò)與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變遷產(chǎn)生交互作用進(jìn)而對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生影響.

3 計(jì)量模型、變量選取與數(shù)據(jù)來(lái)源

3.1 計(jì)量模型的設(shè)定

相較于空間靜態(tài)面板模型,空間動(dòng)態(tài)面板模型不僅能體現(xiàn)出動(dòng)態(tài)效應(yīng),還能在一定程度上克服因聯(lián)立性而造成的內(nèi)生性問(wèn)題[40].因此,考慮到房?jī)r(jià)波動(dòng)具有經(jīng)濟(jì)慣性[41],且滯后一期房?jī)r(jià)還會(huì)包含其他經(jīng)濟(jì)信息,本文利用空間動(dòng)態(tài)面板模型進(jìn)行實(shí)證分析,設(shè)定模型如下

(1)

其中α為常數(shù)項(xiàng),θ反應(yīng)房?jī)r(jià)變化的動(dòng)態(tài)特征,ρ表示t期其他區(qū)域房?jī)r(jià)對(duì)本地房?jī)r(jià)的影響程度,β為解釋變量對(duì)房?jī)r(jià)的回歸系數(shù),μ為個(gè)體固定效應(yīng),ε為隨機(jī)誤差向量.

3.2 空間權(quán)重矩陣的構(gòu)建

通過(guò)綜合考量影響房?jī)r(jià)的因素,本文從地理、經(jīng)濟(jì)和人口三個(gè)維度分別構(gòu)建鄰接矩陣、地理距離矩陣、經(jīng)濟(jì)距離矩陣和人口距離矩陣,以度量房?jī)r(jià)的空間效應(yīng).

1) 鄰接矩陣.通常來(lái)說(shuō),位置臨近的省份間房?jī)r(jià)會(huì)呈現(xiàn)出空間相關(guān)的特性.鄰接空間矩陣是0-1矩陣,當(dāng)省份相鄰則為1,不相鄰則為0,對(duì)角線上元素為0.考慮到海南省與廣東省經(jīng)濟(jì)往來(lái)頻繁,設(shè)定二者相鄰.

2) 地理距離矩陣.地理位置越相近,彼此間貿(mào)易往來(lái)和人口流動(dòng)可能越密切,房?jī)r(jià)越可能呈現(xiàn)空間相關(guān)的特點(diǎn).本文構(gòu)建反地理距離權(quán)重矩陣,表示區(qū)域房?jī)r(jià)間的空間相關(guān)關(guān)系隨地理距離的增加而減弱,具體表示為

(2)

其中d為利用省會(huì)城市經(jīng)緯度計(jì)算的球面距離.

3) 經(jīng)濟(jì)距離矩陣.隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展,貿(mào)易范圍逐漸擴(kuò)大,經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相當(dāng)?shù)氖》?其房?jī)r(jià)水平會(huì)表現(xiàn)出趨同特性,呈現(xiàn)跨區(qū)域的空間相關(guān)關(guān)系.本文構(gòu)建反經(jīng)濟(jì)距離權(quán)重矩陣,表示區(qū)域間房?jī)r(jià)的空間相關(guān)性隨經(jīng)濟(jì)發(fā)展差距的加大而減弱,具體定義如下

(3)

參與問(wèn)卷調(diào)查的全科住院醫(yī)師規(guī)范化培訓(xùn)學(xué)員共計(jì)94人，其中2017級(jí)38人，2016級(jí)34人，2015級(jí)22人。男性24人（25.53%），女性70人（74.47%）。通過(guò)CET-4者47人，通過(guò)CET-6者43人，其他4人。本科學(xué)歷85人，碩士8人，博士1人。

4) 人口距離矩陣.區(qū)域人口狀況反映了當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)需求水平,因而人口規(guī)模相當(dāng)?shù)牡貐^(qū),房?jī)r(jià)水平也可能相近,從而表現(xiàn)出空間相關(guān)關(guān)系.本文構(gòu)建反人口距離權(quán)重矩陣,表示地區(qū)間房?jī)r(jià)的空間相關(guān)性會(huì)隨著人口數(shù)量差距的擴(kuò)大而降低,具體計(jì)算方式如下

(4)

3.3 變量的選取及數(shù)據(jù)來(lái)源

本文利用2004年～2016年30個(gè)省份的面板數(shù)據(jù)進(jìn)行分析(3)因數(shù)據(jù)缺失,剔除港澳臺(tái)及西藏.,數(shù)據(jù)均來(lái)源于WIND數(shù)據(jù)庫(kù)和各省統(tǒng)計(jì)年鑒.價(jià)值型變量均以2003年為基期進(jìn)行平減,具體指標(biāo)構(gòu)建方法如下:

1) 房?jī)r(jià)(hp).房?jī)r(jià)是本文的被解釋變量,采用樣本期內(nèi)各省份商品房平均銷售價(jià)格來(lái)衡量.為減少異方差,對(duì)該變量進(jìn)行對(duì)數(shù)化處理.

2) 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變遷.參考干春暉等[42]的研究,將產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)指標(biāo)進(jìn)一步劃分為產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)高級(jí)化(SH)和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)合理化(SR)兩個(gè)指標(biāo).

產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)高級(jí)化通常是指產(chǎn)業(yè)層次由第一產(chǎn)業(yè)向二三產(chǎn)業(yè)變遷的過(guò)程,因此相關(guān)研究常以第三產(chǎn)業(yè)與第二產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值之比作為度量指標(biāo).本文在此基礎(chǔ)上進(jìn)一步考慮了產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變遷中生產(chǎn)率的變化,將產(chǎn)值變動(dòng)與生產(chǎn)率變動(dòng)相結(jié)合,構(gòu)建產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)高級(jí)化指標(biāo)如下

(5)

其中Y3t、Y2t,和Yt分別表示t期第三產(chǎn)業(yè)實(shí)際產(chǎn)值、第二產(chǎn)業(yè)實(shí)際產(chǎn)值和實(shí)際總產(chǎn)值.TFP3t和TFP2t分別表示t期第三產(chǎn)業(yè)和第二產(chǎn)業(yè)的全要素生產(chǎn)率(4)本文的TFP均采用DEA-mulmquist參數(shù)方法進(jìn)行計(jì)算,其中以各省經(jīng)GDP平減指數(shù)平減的三次產(chǎn)業(yè)實(shí)際GDP為有效產(chǎn)出,以三次產(chǎn)業(yè)從業(yè)人數(shù)與從業(yè)人員平均受教育年限的乘積作為人力資本投入.資本投入方面,利用經(jīng)固定資產(chǎn)投資價(jià)格平減指數(shù)平減的實(shí)際固定資本投資,根據(jù)永續(xù)盤存法計(jì)算資本存量,將折舊率設(shè)定為10.96%,參考單豪杰[43]的計(jì)算方法,以當(dāng)年固定資產(chǎn)投資額除以近三年投資平均增速與折舊率之和作為初始年份資本存量..

產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)合理化是衡量產(chǎn)業(yè)間協(xié)調(diào)程度和要素投入與產(chǎn)出匹配程度的指標(biāo),本文設(shè)定產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)合理化指標(biāo)如下

(6)

其中Yi和Y分別為第i產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)值和總產(chǎn)值,Li和L分別為第i產(chǎn)業(yè)的就業(yè)人數(shù)和總就業(yè)人數(shù).該指標(biāo)反映產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的偏離程度,指標(biāo)值越大,產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)越不合理.

3) 人口老齡化(old).本文以老年人口撫養(yǎng)比作為人口老齡化的度量.

4) 控制變量.影響房?jī)r(jià)的因素眾多，綜合權(quán)衡之下，需求方面，考慮到收入對(duì)房地產(chǎn)需求起到重要的支撐作用[44],本文以人均可支配收入(income)度量居民購(gòu)買力水平,不僅如此，樣本期內(nèi)人均可支配收入與人均GDP間相關(guān)程度達(dá)91%.因此，收入水平也可側(cè)面反映出經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r;我國(guó)正處于城鎮(zhèn)化高速推進(jìn)階段,因城市移民帶來(lái)的房地產(chǎn)需求是推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的重要因素[4],故本文選取常住人口口徑的城鎮(zhèn)化率(urban)度量房地產(chǎn)需求狀況.供給方面,建造成本和供給彈性是影響中國(guó)房?jī)r(jià)的典型因素[1],本文選用房地產(chǎn)開發(fā)成本(cost)和房地產(chǎn)企業(yè)竣工面積(supply)作為房地產(chǎn)市場(chǎng)供給狀況的度量,其中房地產(chǎn)開發(fā)成本以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)竣工造價(jià)與地價(jià)之和計(jì)算.根據(jù)空間均衡理論[6,45],人口跨區(qū)域遷移面臨住房成本、收入與城市便利間的權(quán)衡取舍,故本文選取城市公共交通客運(yùn)量(transport)反映城市公共物品的供給狀況,同時(shí)客運(yùn)量水平也能較為有效的反映出城市規(guī)模.另外，本文以上一期房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率(expectation)作為預(yù)期沖擊的代理變量[7],以滯后一期房?jī)r(jià)水平捕捉經(jīng)濟(jì)慣性和投機(jī)行為在房?jī)r(jià)波動(dòng)中的作用,以時(shí)間虛擬變量控制宏觀政策變動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響,以地區(qū)固定效應(yīng)控制省份個(gè)體特征.為減輕異方差影響,對(duì)變量income、cost、supply和transport采取對(duì)數(shù)化處理.變量描述性統(tǒng)計(jì)結(jié)果如表1所示.

表1 變量描述性統(tǒng)計(jì)Table 1 Descriptive statistics of the variables

4 實(shí)證結(jié)果分析

4.1 Moran’s I空間自相關(guān)檢驗(yàn)

本文通過(guò)計(jì)算Moran’s I值來(lái)反映房?jī)r(jià)的空間相關(guān)性特征.如表2所示，在四種空間權(quán)重矩陣下,絕大多數(shù)的統(tǒng)計(jì)量可以通過(guò)1%的顯著性水平，表明房?jī)r(jià)存在明顯的空間溢出效應(yīng),這也反映出利用空間模型進(jìn)行分析的合理性.整體來(lái)看,Moran’s I值呈現(xiàn)先升后降的倒“U型”發(fā)展趨勢(shì),表明區(qū)域間房?jī)r(jià)整體的聯(lián)動(dòng)性有所降低,這可能是由于隨著房?jī)r(jià)的攀升,各地政府為遏制當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)過(guò)度上漲采取了“限購(gòu)”等一系列措施,但各地調(diào)控強(qiáng)度不一,導(dǎo)致整體空間相關(guān)性下降.

表2 不同權(quán)重下的Moran’s I值Table 2 Moran’s I value under different spatial weight matrixes

進(jìn)一步地,圖2給出了2016年我國(guó)房?jī)r(jià)在四種權(quán)重矩陣下的Moran’s I散點(diǎn)圖.四種權(quán)重矩陣下,房?jī)r(jià)分布主要集中于一三象限,即高房?jī)r(jià)被高房?jī)r(jià)包圍和低房?jī)r(jià)被低房?jī)r(jià)包圍,表明房?jī)r(jià)分布在局域空間上存在均質(zhì)性特征.

(a) 鄰接矩陣(a) Adjacency matrix

4.2 經(jīng)典面板實(shí)證結(jié)果

在正式進(jìn)行實(shí)證分析前,為避免偽回歸,本文進(jìn)行了如下檢驗(yàn): 1)單位根檢驗(yàn)和協(xié)整檢驗(yàn).檢驗(yàn)結(jié)果如表3所示,水平值大多不平穩(wěn),一階差分的單位根檢驗(yàn)中,除個(gè)別不夠顯著,各變量均能在1%的顯著性水平下通過(guò)檢驗(yàn)，表明不存在單位根.利用Pedroni和Westerlund兩種方法進(jìn)行協(xié)整檢驗(yàn),統(tǒng)計(jì)量均能夠在1%的顯著性水平下拒絕不存在協(xié)整關(guān)系的原假設(shè)，表明存在協(xié)整關(guān)系.2)VIF檢驗(yàn).為避免回歸中出現(xiàn)多重共線性問(wèn)題,本文對(duì)各變量的方差膨脹因子進(jìn)行分析,結(jié)果顯示VIF最大值為7,表明不存在明顯的多重共線性問(wèn)題.上述檢驗(yàn)均無(wú)異常,可進(jìn)行回歸分析.

表3 單位根檢驗(yàn)和協(xié)整檢驗(yàn)結(jié)Table 3 Unit root test and cointegration test results

首先利用普通面板模型分析人口老齡化、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變遷與房?jī)r(jià)三者之間的關(guān)系.檢驗(yàn)結(jié)果如表4所示,其中第(1)列為固定效應(yīng),第(2)列為隨機(jī)效應(yīng).回歸的擬合優(yōu)度均在0.944 5以上,整體擬合狀況良好,且各變量的符號(hào)均符合經(jīng)驗(yàn)預(yù)期.因回歸中包含了滯后一期的房?jī)r(jià)對(duì)數(shù),本文將利用SYS-GMM方法估計(jì)的結(jié)果作為對(duì)照檢驗(yàn),三種方法回歸結(jié)果不存在大的差異,表明整體回歸是較為可信的.由估計(jì)結(jié)果可以看到,產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)高級(jí)化和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)合理化均能顯著推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲,人口老齡化指標(biāo)對(duì)房?jī)r(jià)的影響并不顯著.控制變量中,滯后一期房?jī)r(jià)對(duì)當(dāng)期房?jī)r(jià)的變動(dòng)影響最大,以第(3)列的估計(jì)結(jié)果進(jìn)行分析,控制其他因素,前一期房?jī)r(jià)每上升1%,當(dāng)期房?jī)r(jià)上漲0.859 6%.其他反映基本供求關(guān)系的變量對(duì)房?jī)r(jià)的影響相對(duì)較小,甚至不夠顯著,表明我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在明顯的非理性行為.

表4 普通面板估計(jì)結(jié)果Table 4 Estimation results of general panel model

4.3 空間效應(yīng)檢驗(yàn)

本文進(jìn)一步利用空間動(dòng)態(tài)面板模型,在鄰接矩陣、地理距離矩陣、經(jīng)濟(jì)距離矩陣和人口距離矩陣四種空間權(quán)重矩陣下分析人口老齡化、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變遷與房?jī)r(jià)三者之間的關(guān)系.在進(jìn)行回歸分析前,采用LM檢驗(yàn)來(lái)識(shí)別空間模型的具體形式,綜合考慮四種權(quán)重矩陣下的LM Error、R-LM Error、LM Lag和R-LM Lag統(tǒng)計(jì)量,各統(tǒng)計(jì)量的p值均能在1%的顯著性水平下通過(guò)檢驗(yàn)，但LM Lag和R-LM Lag更為顯著,故本文最終選定SAR模型進(jìn)行估計(jì).回歸結(jié)果如表5所示.

表5 四種權(quán)重矩陣下的空間動(dòng)態(tài)面板估計(jì)結(jié)果Table 5 Spatial dynamic panel estimation results under four different spatial weight matrixes

由表5可知,四種權(quán)重矩陣下滯后一期房?jī)r(jià)對(duì)當(dāng)期房?jī)r(jià)具有顯著的推動(dòng)作用,并且這一作用甚至超過(guò)了成本和居民收入對(duì)房?jī)r(jià)的影響,這是由于一方面經(jīng)濟(jì)發(fā)展自身具有很強(qiáng)的慣性,會(huì)按照原有的軌跡繼續(xù)發(fā)展;另一方面,前一期的高房?jī)r(jià)容易造成房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲的預(yù)期,刺激剛性需求的提前釋放和投資投機(jī)性需求的增加,推動(dòng)房?jī)r(jià)進(jìn)一步上漲.空間自回歸系數(shù)均能在1%的顯著性水平下通過(guò)檢驗(yàn)，表明房?jī)r(jià)具有明顯的空間溢出效應(yīng).四種權(quán)重下空間自回歸系數(shù)分別為0.568 6、0.714 1、0.431 4和0.513 1,其中地理距離矩陣下的空間相關(guān)程度最高,鄰接矩陣次之,經(jīng)濟(jì)距離矩陣最小,距離相近的省份交流更為密切,資本流動(dòng)、人口遷移和貿(mào)易交往更為頻繁,因而房?jī)r(jià)水平會(huì)呈現(xiàn)較高程度的相關(guān)性,周邊區(qū)域房?jī)r(jià)的上漲會(huì)帶動(dòng)本地房?jī)r(jià)水平的提高,相對(duì)而言,人口因素和經(jīng)濟(jì)因素更為復(fù)雜,即使省份間人口規(guī)模和經(jīng)濟(jì)規(guī)模相近,購(gòu)買力狀況仍可能存在差距,因而相關(guān)性較鄰接矩陣、地理距離矩陣略差.

考慮空間因素后,產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變遷對(duì)房?jī)r(jià)的影響產(chǎn)生了些許變化,具體來(lái)看,產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)高級(jí)化對(duì)房?jī)r(jià)具有顯著的正向影響,與假設(shè)1相一致.這是由于一方面生產(chǎn)率的提高會(huì)增加居民收入,刺激剛性和改善性住房需求的釋放,推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲;另一方面,由于第三產(chǎn)業(yè)具有很強(qiáng)的就業(yè)吸納能力,會(huì)吸引外來(lái)人口來(lái)此就業(yè)、定居,提升住房需求和商用房需求,進(jìn)一步推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲.此外,由產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化形成的良好經(jīng)濟(jì)預(yù)期也會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)造成上漲壓力.產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)合理化對(duì)房?jī)r(jià)的影響依舊為正但不再顯著,可能是由于:一方面,產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)合理化是通過(guò)促進(jìn)產(chǎn)業(yè)間勞動(dòng)力資源的合理配置實(shí)現(xiàn)的,但就當(dāng)前現(xiàn)實(shí)情況來(lái)看,勞動(dòng)力在產(chǎn)業(yè)間、區(qū)域間的自由流動(dòng)還受勞動(dòng)技能不匹配、“戶籍制度”等諸多障礙的制約,資源利用效率低下,導(dǎo)致整體產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)偏離程度較大,因此對(duì)房?jī)r(jià)的推動(dòng)作用不明顯;另一方面,因產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)合理化導(dǎo)致的經(jīng)濟(jì)效率提升和良好經(jīng)濟(jì)預(yù)期形成并非一蹴而就的,可能存在時(shí)滯,因而對(duì)當(dāng)期房?jī)r(jià)的影響不明顯.人口老齡化指標(biāo)系數(shù)為正但不顯著,可能原因在于:一方面,樣本期內(nèi)人口老齡化對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的負(fù)面影響為家庭小型化等效應(yīng)所抵消,導(dǎo)致整體上老齡化對(duì)房?jī)r(jià)的影響不夠顯著;另一方面,我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在典型的異質(zhì)性特征,老齡化在不同市場(chǎng)或不同區(qū)域間對(duì)房?jī)r(jià)的影響也不盡相同，使得老齡化對(duì)整體市場(chǎng)的效應(yīng)不明顯.居民可支配收入和開發(fā)成本增加對(duì)房?jī)r(jià)的影響顯著為正,表明經(jīng)濟(jì)基本面因素在房?jī)r(jià)上漲中仍發(fā)揮著重要作用.城鎮(zhèn)化水平的提升亦能帶動(dòng)房?jī)r(jià)上漲,但效應(yīng)很小,可能原因在于:一方面,自2014年起,政府廣泛采用人口城鎮(zhèn)化的方式消解三四線城市的房地產(chǎn)庫(kù)存,但城鎮(zhèn)化質(zhì)量不高,未能形成有效的購(gòu)買力,導(dǎo)致整體上城鎮(zhèn)化對(duì)房?jī)r(jià)的推動(dòng)作用不大;另一方面,一二線城市城鎮(zhèn)化率已達(dá)到較高水平,城鎮(zhèn)化進(jìn)程對(duì)提升房?jī)r(jià)的邊際作用降低.

4.4 時(shí)間效應(yīng)檢驗(yàn)

由前文理論分析可知,產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整對(duì)房?jī)r(jià)可能存在長(zhǎng)期影響,因此本文對(duì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)影響房?jī)r(jià)的時(shí)間效應(yīng)進(jìn)行探索.利用SYS-GMM方法估計(jì)的結(jié)果如表6所示.本文分別估計(jì)了當(dāng)期至滯后六期產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變遷對(duì)房?jī)r(jià)的影響.其中,產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)高級(jí)化指標(biāo)對(duì)房?jī)r(jià)的影響僅在當(dāng)期顯著,產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)向二三產(chǎn)業(yè)發(fā)展會(huì)迅速產(chǎn)生大量的商用房、辦公樓需求,因而對(duì)房?jī)r(jià)的推升作用在當(dāng)期就會(huì)實(shí)現(xiàn),另外,二三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展需要大量的勞動(dòng)力作為支撐,勞動(dòng)力需求增加提升了工資水平,緩解了居民的信貸約束,促進(jìn)住房需求的釋放,進(jìn)一步推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲.但由于廠房、辦公樓等屬于固定資產(chǎn),且進(jìn)一步調(diào)整規(guī)模需要時(shí)間,因此該影響不具有長(zhǎng)期性.產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)合理化指標(biāo)對(duì)房?jī)r(jià)具有顯著的正向影響,效應(yīng)可持續(xù)五期且影響程度較為穩(wěn)定,表明產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)合理化對(duì)房?jī)r(jià)的影響更為深遠(yuǎn).這與假設(shè)2是一致的,產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的合理化運(yùn)行會(huì)推動(dòng)資源的優(yōu)化配置,促進(jìn)產(chǎn)業(yè)間的協(xié)調(diào)運(yùn)行,有助于實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)的高質(zhì)量發(fā)展, 經(jīng)濟(jì)效率的提升還有助于形成良好的經(jīng)濟(jì)預(yù)期,吸引更多人才和資本集聚,推動(dòng)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的進(jìn)一步優(yōu)化,使得產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)合理化對(duì)房?jī)r(jià)的推升作用長(zhǎng)期存在.同時(shí),這也為2010年～2013年限購(gòu)時(shí)期房?jī)r(jià)仍居高不下提供了另一個(gè)解讀視角:前期產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化調(diào)整對(duì)房?jī)r(jià)起到了支撐作用.

表6 時(shí)間效應(yīng)檢驗(yàn)估計(jì)結(jié)果Table 6 Estimation results of time effect test

5 穩(wěn)健性檢驗(yàn)及進(jìn)一步分析

為使研究結(jié)論更為真實(shí)可信,本文從以下五個(gè)角度進(jìn)行穩(wěn)健性檢驗(yàn)和進(jìn)一步分析:第一,如前文所述,房?jī)r(jià)與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)間存在聯(lián)立性問(wèn)題,回歸結(jié)果存在偏誤,雖然利用動(dòng)態(tài)空間面板能在一定程度上克服聯(lián)立性偏差,但結(jié)果的可信性仍存在質(zhì)疑.SYS-GMM方法能較好的解決內(nèi)生性問(wèn)題,故本文利用該方法對(duì)模型重新進(jìn)行估計(jì),增強(qiáng)研究結(jié)論的可靠性.第二,參考干春暉等[42]的研究,重新構(gòu)建產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變遷的指標(biāo),以第三產(chǎn)業(yè)與第二產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值之比度量產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)高級(jí)化(SH1),產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)合理化(SR1)計(jì)算方式如下

(7)

第三,以住宅商品房和商用房為細(xì)分市場(chǎng)的代表,對(duì)人口老齡化、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變遷和房?jī)r(jià)三者之間的關(guān)系進(jìn)行進(jìn)一步的分析.第四,鑒于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在顯著的區(qū)際差異化特點(diǎn),本文對(duì)三者間影響的區(qū)域異質(zhì)性進(jìn)行探索.第五,對(duì)人口老齡化和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變遷影響房?jī)r(jià)的機(jī)制進(jìn)行檢驗(yàn),厘清其影響渠道.

5.1 基于SYS-GMM方法的穩(wěn)健性檢驗(yàn)

利用SYS-GMM方法估計(jì)的結(jié)果如表7所示.通過(guò)對(duì)比表5與表7可以發(fā)現(xiàn),兩次估計(jì)結(jié)果符號(hào)不存在差別,滯后一期房?jī)r(jià)系數(shù)明顯減小,約為原有系數(shù)的1/3,但仍是房?jī)r(jià)上漲的主要推動(dòng)力量.我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在嚴(yán)重的非理性行為已是不爭(zhēng)的事實(shí),嚴(yán)控投資投機(jī)行為勢(shì)在必行.與表5相比,產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變遷指標(biāo)系數(shù)明顯增大,表明內(nèi)生性問(wèn)題的存在會(huì)使得產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整對(duì)房?jī)r(jià)的影

表7 基于SYS-GMM方法的穩(wěn)健性檢驗(yàn)估計(jì)結(jié)果Table 7 Robustness test estimation results based on SYS-GMM method

響被低估.除鄰接矩陣外，人口老齡化指標(biāo)均能在1%的顯著性水平下顯著，即人口老齡化進(jìn)程的推進(jìn)會(huì)助推房?jī)r(jià)上漲,這與表5并不一致,有待進(jìn)一步驗(yàn)證.控制變量方面, 除人均可支配收入指標(biāo),其他變量的估計(jì)系數(shù)明顯增大且更加顯著, 表明前文的估計(jì)結(jié)果是可靠的.其中, 值得一提的是房地產(chǎn)開發(fā)成本指標(biāo),在對(duì)該指標(biāo)分解后發(fā)現(xiàn),整體上地價(jià)在總開發(fā)成本中占50%以上，2016年北京、上海等地的這一占比甚至達(dá)到80%以上，這與建設(shè)用地政府壟斷以及地方政府的短視行為不無(wú)關(guān)系,地方政府利用行政權(quán)力對(duì)建設(shè)用地實(shí)行“招拍掛”制度,以從土地出讓中獲取的暴利償還地方政府債務(wù)，維持高投資拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式,導(dǎo)致地價(jià)與房?jī)r(jià)齊升.因此在房?jī)r(jià)的治理中,嚴(yán)控地價(jià)也是重要的突破口.

5.2 更換變量的穩(wěn)健性檢驗(yàn)

更換產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)指標(biāo)后的穩(wěn)健性檢驗(yàn)結(jié)果如表8所示.表5和表8中估計(jì)結(jié)果的系數(shù)方向不存在差別,但可以注意到,更換指標(biāo)后產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變量系數(shù)明顯增大，表明若單純以產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值之比衡量產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu),忽略產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變遷中全要素生產(chǎn)率的變動(dòng),會(huì)嚴(yán)重高估產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)高級(jí)化對(duì)房?jī)r(jià)的影響,即我國(guó)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)在三次產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)規(guī)模上的調(diào)整對(duì)房?jī)r(jià)造成的沖擊更為明顯,但資源利用的低效率對(duì)這種沖擊產(chǎn)生阻礙作用,側(cè)面反映出當(dāng)前我國(guó)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整中“質(zhì)”與“量”不匹配的弊端，在今后的發(fā)展中應(yīng)更注重提質(zhì)增效.

表8 更換變量的穩(wěn)健性檢驗(yàn)估計(jì)結(jié)果Table 8 Robustness test estimation results of replacing variables

5.3 細(xì)分市場(chǎng)檢驗(yàn)

以住宅商品房和商用房為代表的房地產(chǎn)細(xì)分市場(chǎng)分析結(jié)果如表9所示.住宅商品房估計(jì)結(jié)果與整體商品房市場(chǎng)基本一致,但商用房市場(chǎng)與前兩者相比存在較為明顯的區(qū)別,主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面.一是模型的解釋力度在子市場(chǎng)間存在差異,整體來(lái)看,模型對(duì)商用房市場(chǎng)的擬合程度顯著弱于整體商品房市場(chǎng)和住宅市場(chǎng),Wald統(tǒng)計(jì)量和Log Likelihood Function值也明顯變小.二是房?jī)r(jià)的空間相關(guān)關(guān)系不同,住宅價(jià)格表現(xiàn)為強(qiáng)烈的空間正自相關(guān),而商用房?jī)r(jià)格空間自回歸系數(shù)較小且表現(xiàn)為負(fù)相關(guān),表明商用房?jī)r(jià)格的空間聯(lián)動(dòng)性相對(duì)較弱,同時(shí)伴隨著“虹吸效應(yīng)”現(xiàn)象,商業(yè)發(fā)達(dá)的地區(qū)吸納了對(duì)周邊商用房的需求,導(dǎo)致周邊商用房?jī)r(jià)格下降,進(jìn)而呈現(xiàn)出空間負(fù)相關(guān)的分布狀態(tài).三是產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)高級(jí)化對(duì)房?jī)r(jià)的影響程度不同,產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)高級(jí)化對(duì)商用房?jī)r(jià)格的影響系數(shù)較整體商品房市場(chǎng)和住宅市場(chǎng)更大,表明產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)高級(jí)化主要作用于商用房,通過(guò)催生商用房需求推高房?jī)r(jià).四是人口老齡化對(duì)房?jī)r(jià)的影響在不同市場(chǎng)上存在差異,人口老齡化對(duì)住宅價(jià)格具有正向影響,但對(duì)商用房?jī)r(jià)格的影響為負(fù)且不顯著,這與前文中人口老齡化主要通過(guò)影響住房市場(chǎng)供求進(jìn)而對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生影響的理論分析相一致,同時(shí)這也為表5中老齡化指標(biāo)不顯著提供了解釋.五是控制變量在不同市場(chǎng)上表現(xiàn)不同,住宅市場(chǎng)中滯后一期房?jī)r(jià)對(duì)當(dāng)期房?jī)r(jià)的影響遠(yuǎn)超過(guò)經(jīng)濟(jì)基本面因素,而商用房市場(chǎng)中滯后一期房?jī)r(jià)的系數(shù)明顯更小,收入水平、成本因素、供給狀況和城鎮(zhèn)化水平對(duì)商用房?jī)r(jià)格起到了重要的支撐作用,表明商用房市場(chǎng)的發(fā)展整體上仍由基本供求關(guān)系主導(dǎo),發(fā)展?fàn)顩r較為合理,而住宅市場(chǎng)中的非理性行為更為嚴(yán)重.

表9 細(xì)分市場(chǎng)估計(jì)結(jié)果Table 9 Estimation results of segmented markets

5.4 區(qū)域異質(zhì)性檢驗(yàn)

我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在明顯的區(qū)際差異化特點(diǎn),因此分析人口老齡化、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變遷對(duì)房?jī)r(jià)影響的區(qū)域異質(zhì)性特征不可或缺.本文通過(guò)分別加入產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)高級(jí)化、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)合理化、人口老齡化三者與東部(east)、中部(mid)虛擬變量的交互項(xiàng)進(jìn)行檢驗(yàn),估計(jì)結(jié)果如表10所示.整體而言,產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)對(duì)房?jī)r(jià)的影響差異主要存在于東部與中西部之間,而老齡化對(duì)房?jī)r(jià)的影響差異存在于中東部與西部之間.具體來(lái)看,西部地區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)高級(jí)化對(duì)房?jī)r(jià)具有正向影響,東部地區(qū)這一影響更為強(qiáng)烈,而中西部之間無(wú)顯著差異,這也與當(dāng)前經(jīng)濟(jì)發(fā)展的現(xiàn)實(shí)相一致:相較于中西部而言,東部地區(qū)第三產(chǎn)業(yè)規(guī)模更大、效率更高,因而其產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)高級(jí)化對(duì)房?jī)r(jià)的推動(dòng)作用更強(qiáng).產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)合理化表現(xiàn)出的特點(diǎn)則截然相反,西部地區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)合理化指標(biāo)對(duì)房?jī)r(jià)的影響并不顯著且中西部間無(wú)顯著差異,但東部地區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)合理化進(jìn)程對(duì)房?jī)r(jià)的推動(dòng)作用顯著弱于中西部地區(qū),這一現(xiàn)象也可由現(xiàn)實(shí)情況解釋:整體上我國(guó)勞動(dòng)力資源難以實(shí)現(xiàn)自由流動(dòng),導(dǎo)致產(chǎn)業(yè)與勞動(dòng)力耦合程度較差,因而該指標(biāo)對(duì)房?jī)r(jià)的影響不夠顯著;同時(shí),樣本期內(nèi)東部省份產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)合理化指標(biāo)均值由0.47一路攀升至0.58,最大值更是由0.82攀升至2.09,惡化趨勢(shì)明顯,而中西部省份產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)合理化進(jìn)程雖遲緩但表現(xiàn)出好轉(zhuǎn)的態(tài)勢(shì).西部地區(qū)人口老齡化對(duì)房?jī)r(jià)的影響不顯著,東部和中部地區(qū)這一效應(yīng)顯著強(qiáng)于西部且東部與中部間相差無(wú)幾,這與人口分布的“胡煥庸線”相類似,造成這一現(xiàn)狀的原因可能有二:一是相對(duì)于西部而言,東部和中部房?jī)r(jià)水平更高,購(gòu)房壓力更大,老人替子女購(gòu)房的現(xiàn)象更為普遍,從而導(dǎo)致這一影響的區(qū)域差異;二是如理論機(jī)制部分所述,人口老齡化可通過(guò)與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)形成交互作用進(jìn)而對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生間接影響,相較于西部,中部和東部地區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)相似度更高,因而人口老齡化對(duì)房?jī)r(jià)的影響呈現(xiàn)出顯著的區(qū)域異質(zhì)性特點(diǎn).

5.5 人口老齡化與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變遷影響房?jī)r(jià)的傳導(dǎo)機(jī)制檢驗(yàn)

如前文理論機(jī)制所述,人口老齡化不僅可能通過(guò)影響供求關(guān)系對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生直接影響,還可能通過(guò)與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變量交互進(jìn)而影響房?jī)r(jià).本文現(xiàn)就三者間的傳導(dǎo)路徑進(jìn)行分析.交互項(xiàng)是檢驗(yàn)傳導(dǎo)機(jī)制的常用方法,因此本文在基準(zhǔn)模型中加入產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變量與人口老齡化變量的交乘項(xiàng),檢驗(yàn)結(jié)果如表11所示.由表11可以看到,除地理距離矩陣外,其他矩陣下產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)高級(jí)化指標(biāo)及其與老齡化指標(biāo)的交互項(xiàng)顯著為正,產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)合理化指標(biāo)、老齡化指標(biāo)以及合理化與老齡化的交乘項(xiàng)均不顯著,這一結(jié)果的形成可能存在兩個(gè)原因:一是人口老齡化對(duì)房?jī)r(jià)的推動(dòng)作用完全通過(guò)與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)高級(jí)化交互實(shí)現(xiàn),其自身對(duì)房?jī)r(jià)無(wú)直接影響,二是本文所用樣本的觀測(cè)量太小導(dǎo)致結(jié)果不顯著.

表11 加入交互項(xiàng)的估計(jì)結(jié)果Table 11 Estimation results of adding interaction items

上述機(jī)制的檢驗(yàn)結(jié)果并不明確,為排除樣本量大小的干擾,本文進(jìn)一步對(duì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)高級(jí)化和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)合理化與人口老齡化的交乘項(xiàng)分別進(jìn)行檢驗(yàn),檢驗(yàn)結(jié)果如表12所示.表12中(2)～表12中(4)檢驗(yàn)的是人口老齡化與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)高級(jí)化之間的傳導(dǎo)機(jī)制, 表12中(5)～表12中(7)檢驗(yàn)的是人口老齡化與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)合理化之間的傳導(dǎo)路徑.產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)高級(jí)化對(duì)房?jī)r(jià)具有顯著的正向影響,而產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)合理化和人口老齡化指標(biāo)系數(shù)均不顯著, 表12中(3)和表12中(4)中,產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)高級(jí)化與老齡化交乘項(xiàng)均顯著為正,表明人口老齡化進(jìn)程會(huì)強(qiáng)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)高級(jí)化對(duì)房?jī)r(jià)的推升作用.表12中(6)和表12中(7)中,產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)合理化與老齡化交乘項(xiàng)均不顯著,表明老齡化并不會(huì)通過(guò)影響產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的合理化布局對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生影響.結(jié)合全文分析來(lái)看,人口老齡化僅對(duì)住宅價(jià)格具有正向影響,并且這一影響完全通過(guò)與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)高級(jí)化相互作用的間接渠道實(shí)現(xiàn),假設(shè)3和假設(shè)4得以驗(yàn)證.

表12 分別檢驗(yàn)結(jié)果(5)本文僅匯報(bào)了以地理距離矩陣為代表的檢驗(yàn)結(jié)果,其他矩陣下結(jié)果類似.另外,本文還采用SYS-GMM方法估計(jì)和對(duì)住宅市場(chǎng)進(jìn)一步分析兩種方法加以驗(yàn)證,結(jié)果除系數(shù)大小外無(wú)本質(zhì)差別.Table 12 Estimation results of separate tests

6 結(jié)束語(yǔ)

本文利用2004年～2016年省際面板數(shù)據(jù),采用空間動(dòng)態(tài)面板模型分析了基于地理、經(jīng)濟(jì)和人口三個(gè)維度構(gòu)建的四種權(quán)重矩陣下人口老齡化、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變遷與房?jī)r(jià)波動(dòng)間的時(shí)空效應(yīng).本文研究結(jié)論如下:

第一,我國(guó)房?jī)r(jià)具有明顯的空間溢出效應(yīng).Moran’s I檢驗(yàn)表明,我國(guó)房?jī)r(jià)存在明顯的空間相關(guān)特性.樣本期內(nèi),Moran’s I值呈現(xiàn)先升后降的倒“U型”發(fā)展趨勢(shì),表明當(dāng)前區(qū)域間房?jī)r(jià)的聯(lián)動(dòng)性有所降低.四種權(quán)重矩陣下房?jī)r(jià)均表現(xiàn)出明顯的空間溢出效應(yīng),其中,基于地理維度構(gòu)建的空間矩陣下相關(guān)性更強(qiáng).第二,產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化升級(jí)會(huì)成為助推房?jī)r(jià)上漲的動(dòng)力,并且這一動(dòng)力會(huì)在較長(zhǎng)期內(nèi)持續(xù)存在.產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)高級(jí)化能顯著助推房?jī)r(jià)上漲,產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)合理化對(duì)房?jī)r(jià)具有正向影響且效應(yīng)可持續(xù)五期.這一結(jié)論為房?jī)r(jià)的增長(zhǎng),特別是即使處于限購(gòu)階段房?jī)r(jià)仍居高不下提供了新的解讀視角.第三,住宅市場(chǎng)與商用房市場(chǎng)存在顯著差異.住宅價(jià)格的空間溢出效應(yīng)強(qiáng)于商用房?jī)r(jià)格,商用房市場(chǎng)在空間上存在虹吸效應(yīng);相較于住宅市場(chǎng),產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)高級(jí)化對(duì)商用房?jī)r(jià)格的推動(dòng)作用更強(qiáng),市場(chǎng)中的非理性行為也更少.第四,人口老齡化和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變遷對(duì)房?jī)r(jià)的影響存在顯著的區(qū)域異質(zhì)性特征.東部地區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)高級(jí)化對(duì)房?jī)r(jià)的推動(dòng)作用顯著強(qiáng)于中西部地區(qū),而產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)合理化對(duì)房?jī)r(jià)的影響卻弱于中西部地區(qū);東部和中部人口老齡化對(duì)房?jī)r(jià)的推動(dòng)作用顯著強(qiáng)于西部地區(qū).第五,人口老齡化僅對(duì)住宅價(jià)格具有顯著影響,并且這一影響完全通過(guò)與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)高級(jí)化形成交互作用進(jìn)而影響房?jī)r(jià)的間接途徑實(shí)現(xiàn),其自身對(duì)房?jī)r(jià)的影響在統(tǒng)計(jì)上不顯著.

本文的研究結(jié)論對(duì)促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化調(diào)整具有一定的參考價(jià)值.第一,產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化是推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的重要因素之一,因此在房?jī)r(jià)的治理中應(yīng)注意剔除產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化對(duì)房?jī)r(jià)的推升作用,理性認(rèn)識(shí)房?jī)r(jià)上漲.房?jī)r(jià)調(diào)控應(yīng)注意因城施策,對(duì)于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)良好的地區(qū),應(yīng)將重點(diǎn)放在抑制過(guò)度投資投機(jī)和中低收入階層的住房保障上,對(duì)于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不甚理想的區(qū)域,應(yīng)著力優(yōu)化當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu),同時(shí)重點(diǎn)防范因房?jī)r(jià)虛高引發(fā)的房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn).第二,我國(guó)房?jī)r(jià)具有顯著的空間溢出效應(yīng)和經(jīng)濟(jì)慣性,因此在房?jī)r(jià)治理中應(yīng)從宏觀調(diào)控層面入手,打破區(qū)域壁壘,加強(qiáng)區(qū)域合作,同時(shí)注意合理引導(dǎo)市場(chǎng)參與者預(yù)期,促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)回歸理性發(fā)展.此外,房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控應(yīng)循序漸進(jìn),避免出現(xiàn)因某一地區(qū)房?jī)r(jià)劇烈波動(dòng)造成全面性的房地產(chǎn)市場(chǎng)震蕩.第三,我國(guó)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整應(yīng)注意提質(zhì)增效,一方面,面對(duì)人口老齡化的大趨勢(shì),應(yīng)逐漸將經(jīng)濟(jì)發(fā)展的動(dòng)力由人口紅利驅(qū)動(dòng)轉(zhuǎn)向人力資本驅(qū)動(dòng)和創(chuàng)新驅(qū)動(dòng),合理增加區(qū)域的教育投入和創(chuàng)新研發(fā)投入,加快完善科技成果轉(zhuǎn)化,同時(shí)謹(jǐn)防投入過(guò)大造成的邊際報(bào)酬遞減現(xiàn)象;另一方面,積極破除干擾資源在區(qū)域間自由流動(dòng)的機(jī)制體制障礙,促進(jìn)資源的跨區(qū)域優(yōu)化配置,提升資源的利用效率.第四,我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在顯著的異質(zhì)性特點(diǎn),因此現(xiàn)實(shí)中應(yīng)注重差異化調(diào)控.住宅價(jià)格受經(jīng)濟(jì)基本面因素影響較小,投資投機(jī)等非理性行為更為嚴(yán)重,因此應(yīng)將重點(diǎn)放在管控房地產(chǎn)投資投機(jī)行為上,穩(wěn)步推進(jìn)房產(chǎn)稅、遺產(chǎn)稅的立法和實(shí)施,從根本上取締非理性行為.商用房?jī)r(jià)格仍由基本供求關(guān)系主導(dǎo),但潛在的“虹吸效應(yīng)”問(wèn)題會(huì)加劇區(qū)域間的發(fā)展差距,因此在經(jīng)濟(jì)布局中應(yīng)注重實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)帶間的協(xié)調(diào)發(fā)展,做好交通、教育、醫(yī)療等公共服務(wù)的整體規(guī)劃,合理引導(dǎo)經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì).第五,針對(duì)地價(jià)在房地產(chǎn)開發(fā)成本中占比過(guò)高的現(xiàn)象,除遏制房地產(chǎn)投資投機(jī)需求外,還應(yīng)從以下方面進(jìn)行補(bǔ)充:一是改革以往建設(shè)用地政府壟斷的局面,逐步放開土地管制,避免土地財(cái)政進(jìn)一步泛濫;二是重新構(gòu)建地方官員的考核標(biāo)準(zhǔn),避免“唯GDP”優(yōu)先,應(yīng)將地方債務(wù)、資源利用效率及居民的獲得感共同納入考核范圍,促進(jìn)地方官員切切實(shí)實(shí)做出成績(jī);三是推動(dòng)實(shí)現(xiàn)以“漁”代“魚”，合理引導(dǎo)地方政府發(fā)展特色產(chǎn)業(yè)、優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè),拓寬地方收入獲取渠道.