土地增減掛鉤行業(yè)中的現(xiàn)金流量和管理

張明蓉

摘要：本文就土地增減掛鉤行業(yè)現(xiàn)金流管理進行淺析，以期為我國土地增減掛鉤行業(yè)的良性發(fā)展提供借鑒。

關(guān)鍵詞：土地增減掛鉤;現(xiàn)金流;管理

引言

助力于脫貧攻堅，落實“精準扶貧”，全面建成小康社會，嚴守耕地保護紅線，一系列利國利民的項目應運而生。土地增減掛鉤便是其中的一個行業(yè)。土地增減掛鉤涉及的資金巨大，因而該項目的現(xiàn)金流管理對于企業(yè)的管理尤為重要。

一、土地增減掛鉤的定義

土地增減掛鉤是城鎮(zhèn)建設用地增加與農(nóng)村建設用地減少相掛鉤，依據(jù)土地利用總體規(guī)劃，將若干擬整理復墾為耕地的農(nóng)村建設用地地塊和擬用于城鎮(zhèn)建設的地塊等面積共同組成建新拆舊項目區(qū)，通過建新拆舊和土地整理復墾等措施，在保證項目區(qū)內(nèi)各類土地面積平衡的基礎(chǔ)上，最終實現(xiàn)增加耕地有效面積，提高耕地質(zhì)量，節(jié)約集約利用建設用地，城鄉(xiāng)用地布局更合理的目標[1]。

本文主要站在社會投資單位的角度，討論投資單位所涉及的現(xiàn)金流以及如何管理的問題。

二、土地增減掛鉤操作流程中的現(xiàn)金流

（一）立項

投資公司在準備參加土地增減掛鉤招標之前，會對該項目立項，成立專門的小組，負責對項目進行踏勘、走訪，編制項目建議書、可行性研究等，完成之后，遞交董事會或類似權(quán)力機構(gòu)，審批通過之后參加政府的招標。

這一階段只有差旅費，不涉及其他的現(xiàn)金流。

（二）項目招投標

土地增減掛鉤所屬項目一般由各級地方政府通過公共資源交易服務中心以公開招標的形式招募投資人。擬投資企業(yè)準備標書、繳納保證金等其他相關(guān)資料，參加公開招投標，若中標，那么該企業(yè)會成為該中標項目的投資人，成為社會投資人。

投標前，地方政府都會不同程度地收取一定的投標保證金。如果中標，政府往往將該筆保證金轉(zhuǎn)為履約保證金，待項目結(jié)束后，予以退還;如果未中標，該保證金會予以退還。

雖然這一階段實際涉及的現(xiàn)金流并不多，然而卻涉及一個非常重要的、影響全局的合同——《投資建設協(xié)議》。中標后，地方政府會與投資單位簽訂《投資建設協(xié)議》。該合同約定的內(nèi)容影響現(xiàn)金流的條款大致有以下內(nèi)容。

1.投資單位與政府未來收入結(jié)算的問題

由于增減掛鉤結(jié)余指標的流轉(zhuǎn)主體只能是地方政府，投資單位不能作為銷售主體，投資單位的未來收入確認只能《依據(jù)投資建設協(xié)議》和地方政府進行約定，主要有兩種形式：固定回購價格和銷售分成。

固定回購價格是指投資單位土地指標經(jīng)過驗收并取得確認函，即可確認收入，不再需要等待政府銷售或使用指標之后結(jié)算。該方式的優(yōu)點是縮短了銷售時間，驗收完成之后即實現(xiàn)了銷售，將企業(yè)收入鎖定。缺點是回購價格往往低于分成價格，降低了企業(yè)的收入和利潤。

銷售分成是指驗收合格的指標由政府銷售之后，按照銷售收入，地方政府與投資單位按約定的比例分成，這一分成可能涉及縣級分成或市級分成。該方式的優(yōu)點是分成價格與市場價格掛鉤，市場行情好的時候，分成價格往往遠高于回購價格，缺點是延長了銷售時間，資金的使用時間也延長了，增加了資本成本，在行情不好的時候，企業(yè)銷售收入也直線下降。

2.投資單位向政府相關(guān)部門支付的工作經(jīng)費以及農(nóng)戶補償款的問題

《投資建設協(xié)議》中會明確政府的工作經(jīng)費支付的時間節(jié)點、金額，農(nóng)戶補償款的支付標準、時間、路徑等。

《投資建設協(xié)議》涉及后續(xù)的現(xiàn)金流入以及流出金額、時間節(jié)點。明確好這節(jié)點，以便社會投資公司及時安排資金，保證項目的正常運行。

（三）項目建設

本文討論社會投資企業(yè)取得項目之后，將該項目的實施通過公開招投標程序發(fā)包給實施單位來進行施工的情況。投資單位與實施單位簽訂《實施協(xié)議》，約定投資單位向?qū)嵤﹩挝或炇諒蛪üこ塘康墓?jié)點，以及支付工程進度款的金額、時間節(jié)點。

投資企業(yè)主要的現(xiàn)金流出為施工相關(guān)費用，例如施工成本、農(nóng)戶拆舊補償款、建新款、監(jiān)理費、立項費用、測繪、設計等費用。

工程費用是持續(xù)性的現(xiàn)金流出，一般按照付款節(jié)點是月付，按月復核工程量，按月向施工單位支付工程款，這是企業(yè)持續(xù)穩(wěn)定的現(xiàn)金流出，按時驗收，按期付款對于項目的穩(wěn)定推進非常關(guān)鍵。

農(nóng)戶拆舊補償款是按照拆舊進度，向農(nóng)戶支付的拆除其房屋、圈舍、簡易棚、院壩、宅基地，復墾成耕地的一次性補償款。

拆除房屋的農(nóng)戶需要對其進行安置，有貨幣安置和修建新的房屋安置兩種。符合貨幣化安置條件的農(nóng)戶會通過投資單位與鄉(xiāng)政府開立的共管賬戶收到一次性補拆舊補償款。而符合建新安置的農(nóng)戶，他們的拆遷補償款會直接支付給投資公司與政府的開立的另一個共管賬戶，符合建新安置的農(nóng)戶會轉(zhuǎn)入一部分自籌建新款到這個賬戶，該賬戶的資金將專用于建新安置農(nóng)戶的新建房屋的建設。

諸如監(jiān)理費、立項費用、測繪費用等其他費用一般是按照合同約定一次或分次支付。

政府單位收取的工作經(jīng)費，也是按照項目進度，持續(xù)性的支付項目工作經(jīng)費。

社會投資公司日常管理費用，例如職工薪酬、辦公費用、招待費用……都是日常發(fā)生的支付，也是持續(xù)性的費用。

（四）竣工驗收

拆舊和復墾工作結(jié)束之后，準備好驗收需要的資料，向縣級的主管單位申報，進行核查，縣級主管部門會對所驗收的項目進行資料、圖斑、技術(shù)等進行核查。對于不合格的，需要按照相關(guān)標準重新報驗，重新審核。對于合格的，會轉(zhuǎn)送到上級核查。至此，驗收就進入了省市聯(lián)合驗收階段。審核小組成員會對項目區(qū)進行抽查，兩級都驗收合格之后，由省自然資源廳國土空間管制處出具《城鄉(xiāng)建設用地增減掛鉤指標確認函》。

這一階段，兩級驗收，出具確認函時間耗費比較長，不會涉及太多現(xiàn)金流，加快推進驗收，盡早取得《確認函》，可以縮短銷售時間，縮短營業(yè)周期，對于后期的銷售、現(xiàn)金流入都十分關(guān)鍵。

（五）銷售、回款

取得了省自然資源廳國土空間管制處出具《城鄉(xiāng)建設用地增減掛鉤指標確認函》之后，增減掛鉤的指標就可以進入市場流轉(zhuǎn)了，因為政策原因，有的指標只能在省內(nèi)流通，而深度貧困地區(qū)的指標則能跨省進行流通。但是指標流轉(zhuǎn)的主體只能是政府，需方和供方所在地政府會對該指標銷售直接進行流通。

投資公司按照《投資建設協(xié)議》向當?shù)卣杖⊥恋卦鰷p掛鉤指標流轉(zhuǎn)收入。而這才是企業(yè)持續(xù)穩(wěn)定的現(xiàn)金流入，企業(yè)要發(fā)展就需要持續(xù)的現(xiàn)金流入。銷售回款就是最重要的持續(xù)現(xiàn)金流入。但是，土地增減掛鉤的指標交易是政府與政府之間進行交易行為。所有的銷售回款都是直接支付到政府財政賬戶后，再由政府向投資公司進行結(jié)算。積極督促相關(guān)政府部門，落實銷售回款，對企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展至關(guān)重要。

三、現(xiàn)金流量的管理

企業(yè)要生產(chǎn)運營，現(xiàn)金流的穩(wěn)定和健康十分關(guān)鍵。那么什么是健康的現(xiàn)金流呢？如果一家企業(yè)的銷售收入足以支付采購原材料、發(fā)工資、繳納稅金。即企業(yè)的經(jīng)營活動能為自己造血，自己養(yǎng)活自己，那么這家企業(yè)的現(xiàn)金流就是健康的。對投資公司來講就是結(jié)余指標銷售收入能夠覆蓋工程款、工作經(jīng)費、管理費用等其他相關(guān)費用。

管理好企業(yè)的現(xiàn)金流的方式有以下三種。

（一）重點管理好企業(yè)的應收賬款及應付賬款

土地增減掛鉤很少涉及現(xiàn)金交易，往往都是按照合同約定定期收付款。所以，對于該類企業(yè)來說，應收賬款和應付賬款的管理直接關(guān)系到公司的現(xiàn)金流正常與否，影響著企業(yè)的正常運營，決定了企業(yè)經(jīng)營目標的實現(xiàn)。

應收賬款的管理，土地增減掛鉤能流轉(zhuǎn)的指標是有限的，因此薄利多銷的假設在這里并不適用，從合同簽訂到后面的銷售回款，匯聚企業(yè)的管理層、財務、法務、綜合等等部門，集思廣益，盡可能早的，盡可能多的實現(xiàn)收入并收回應收賬款。

應付賬款的管理，從同簽訂到后面的支付工程進度款，在維持企業(yè)的信用政策的情況下，延長信用期限，合理地支付應付賬款。

（二）建立資金集中管理、使用的資金池

對于大型且專門從事土地增減掛鉤的集團公司來說，建立一個統(tǒng)一的集中支付結(jié)算制度，可以集中、便捷、有效的管理資金，提高集團運行的效率和效果。因此建立資金池非常有必要，統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一調(diào)度、統(tǒng)一使用，可以合理、有效、充分的使用全部資金，避免浪費。

一個好的資金池，也是企業(yè)內(nèi)部融資平臺。處于產(chǎn)品生命周期不同階段的企業(yè)也可以相互融資、相互扶持、共同成長。于成熟期的內(nèi)部企業(yè)能源源不斷地為初創(chuàng)期和成長期的內(nèi)部企業(yè)提供現(xiàn)充足的金流，通過初創(chuàng)期和成長期成長為 成熟期的企業(yè)又能反哺新的初創(chuàng)企業(yè)和成長企業(yè)。

一個好的資金池，也是整合內(nèi)部資源的平臺。企業(yè)的成長與資金支持息息相關(guān)，資金池整合了內(nèi)部重要的財務資源。從整體出發(fā)，就是能克服個體的短期行為，做出與企業(yè)長期戰(zhàn)略一致決策，發(fā)揮整合優(yōu)勢，提高經(jīng)營效率，加速資金周轉(zhuǎn)，降低了資本成本，最終提高了企業(yè)的投資回報。

一個好的資金池，加強了對分子公司財務控制。建立資金池，集中力資金，分散了子公司的財務權(quán)利，增強的集團公司資金的平衡能力和調(diào)度能力，對子公司財務控制起著重要作用。

（三）滾動編制現(xiàn)金流量表預算，動態(tài)監(jiān)控

滾動預算是指企業(yè)在編制預算時，根據(jù)上期的預算完成情況，編制下一期預算數(shù)據(jù)，并將編制預算的期間逐期連續(xù)滾動向前推移，使預算保持在一定的時間幅度內(nèi)，該時間幅度往往是一個完整的會計年度。建立良好的現(xiàn)金預算，定期滾動編制現(xiàn)金流量表預算，能根據(jù)未來的預計情況，對現(xiàn)金流產(chǎn)生的環(huán)節(jié)進行拆分，對于重大事件進行重點關(guān)注，動態(tài)監(jiān)控，提前預警。

按照滾動預算“近細遠粗”的原則，對近期的、影響重大的事情，重點關(guān)注;遠期的、確定性較低、影響較小的做出粗略預測。

結(jié)語

現(xiàn)金流決定了企業(yè)成長的速度，也決定了企業(yè)將成長的深度，更決定了企業(yè)的成長高度。良好的、健康的現(xiàn)金流，能使企業(yè)未來的發(fā)展事半功倍。土地增減掛鉤涉及的時間往往為3年甚至更久，收入根據(jù)指標的數(shù)量，往往是幾億到幾十億不等。管理好現(xiàn)金流，對于提高企業(yè)的資金利用效率、企業(yè)利潤、企業(yè)的營運都是十分重要。

土地增減掛鉤項目是關(guān)系到國計民生的項目，更是國家“精準扶貧”的一項重要舉措，關(guān)系到許多貧困地區(qū)的農(nóng)民生產(chǎn)和生活，做好這個項目，對于改善人居環(huán)境，助力脫貧攻堅有著深遠的影響和

意義。

參考文獻：

[1]國土資源部關(guān)于印發(fā)《城鄉(xiāng)建設用地增減掛鉤試點管理辦法》的通知（國土資〔2008〕138號）.第二條.