住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展前景分析

魯亞囡

摘要：黨的十九大報(bào)告提出“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，讓全體人民住有所居”，把“租”提高到與“購(gòu)”并舉，甚至重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)“租”的高度，是深化我國(guó)住房體制供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，構(gòu)建房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制的重要政策措施。

關(guān)鍵詞：住房租賃市場(chǎng);發(fā)展前景

引言

長(zhǎng)期以來(lái)，“租”始終是我國(guó)住房市場(chǎng)的短板和痛點(diǎn)。據(jù)調(diào)查，我國(guó)只有不到五分之一的城市居民選擇租房，而發(fā)達(dá)國(guó)家中則有五分之三的城市居民通過(guò)租房解決居住問(wèn)題。與發(fā)達(dá)國(guó)家居民早就將租房視為“合理的選擇”不同，租房對(duì)大多數(shù)中國(guó)人來(lái)說(shuō)，依然是“最后的選擇”，從而形成了我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)明顯的“重購(gòu)輕租”的住房結(jié)構(gòu)。

1.我國(guó)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀分析

1.1住房租賃市場(chǎng)短板較多。從供給端來(lái)看，住房租賃市場(chǎng)供給結(jié)構(gòu)較為單一，主要供給主體為個(gè)人，具有公共品屬性的租賃房、保障房和廉租房數(shù)量較少，從事專業(yè)住房租賃的市場(chǎng)主體欠缺。從需求端看，租房需求主要來(lái)自新市民、年輕人和外來(lái)務(wù)工者，雖然這些人短期內(nèi)尚不具備買房能力，但對(duì)居住品質(zhì)仍有一定要求，而租賃市場(chǎng)上主要用于出租的私人房屋多數(shù)為分散房源、老舊住宅、過(guò)時(shí)戶型，供需不匹配，租房體驗(yàn)較差。從權(quán)利保障來(lái)看，由于缺乏強(qiáng)有力的法律保障，租房者常遭遇房東、中介單方毀約、隨意漲價(jià)、克扣租金等情況，削減了租房者穩(wěn)定感，放大了漂泊感。租房短板的存在，不僅阻滯了租房者幸福感提升，也增加了房地產(chǎn)市場(chǎng)所承受的壓力。

1.2城市間住房租賃市場(chǎng)差異較大。由于國(guó)內(nèi)一、二線城市房?jī)r(jià)與租賃價(jià)格偏離，購(gòu)房成本遠(yuǎn)高于租房成本，進(jìn)人這些城市的新居民租房?jī)A向性增強(qiáng)，住房租賃需求增長(zhǎng)較快，導(dǎo)致租賃房源不足，供需矛盾突出。以北京為例，zols年末，北京常住人口2154.2萬(wàn)人，租賃人口占比約34%，以最近一次人口抽樣調(diào)查得出我國(guó)家庭平均規(guī)模3人/戶計(jì)算，大約需要租賃房屋244萬(wàn)套，而市場(chǎng)上可用于租賃房屋僅有150萬(wàn)套左右，仍存在超過(guò)三分之一的供給缺口。相較之下，很多三、四線城市，由于城鎮(zhèn)化水平相對(duì)較低、就業(yè)機(jī)會(huì)較少、職業(yè)發(fā)展空間相對(duì)較窄等情況的存在，對(duì)外來(lái)人口的吸附力不強(qiáng)，房屋空置現(xiàn)象較多，租賃市場(chǎng)發(fā)展緩慢。

1.3 房租與房?jī)r(jià)偏離關(guān)系明顯。據(jù)統(tǒng)計(jì)，我國(guó)主要城市的靜態(tài)租賃回報(bào)率約為2.6%，一線城市則在2%左右。而依據(jù)國(guó)際租售比合理區(qū)間推斷，靜態(tài)租賃回報(bào)率在4%-6%的水平（美國(guó)等發(fā)達(dá)國(guó)家的租金回報(bào)率在7%左右）時(shí)，住房租賃市場(chǎng)發(fā)展會(huì)相對(duì)較好，我國(guó)靜態(tài)租賃回報(bào)率與國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)水平還存在較大差距。在城市租房者中，除因教育、醫(yī)療等原因租房外，大部分租房者和房屋出租者具有較大的財(cái)富差距，“富人買房、窮人租房”現(xiàn)象較為突出，因此說(shuō)，租房群體可承受的房租及房租漲幅有限，租金和租房需求之間的供給彈性較大，這也導(dǎo)致了我國(guó)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展較為緩慢。

1.4住房租賃法律體系不健全。與發(fā)達(dá)國(guó)家相比，我國(guó)關(guān)于住房租賃市場(chǎng)的相關(guān)法律法規(guī)還不夠完善，現(xiàn)行《城市房地產(chǎn)管理法》《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》《商品房預(yù)售管理辦法》等法律法規(guī)側(cè)重于規(guī)范房地產(chǎn)交易市場(chǎng)秩序，地方層面制定實(shí)施的住房租賃政策，更多聚焦租賃市場(chǎng)發(fā)展和租賃效率方面，對(duì)租房人權(quán)利保障的內(nèi)容相對(duì)模糊，保障力度弱且缺乏制度剛性。此外，住房租賃市場(chǎng)監(jiān)管缺位，許多住房未經(jīng)登記備案而進(jìn)行隱租、轉(zhuǎn)租、瞞租等私下交易，破壞了租賃市場(chǎng)秩序。金融支持住房租賃面臨的制約因素。

1.5融資模式單一，金融支持力度不夠。一方面，金融機(jī)構(gòu)在住房租賃方面的金融產(chǎn)品和服務(wù)創(chuàng)新能力有待提高，盡管有一些銀行推出了一些住房租賃市場(chǎng)的信貸產(chǎn)品，但大多數(shù)銀行仍未介人，不能提供相應(yīng)的金融產(chǎn)品和服務(wù);另一方面，解決住房租賃市場(chǎng)直接融資的房地產(chǎn)投資信托基金REITs仍處于探索階段，市場(chǎng)上存在的多數(shù)是向限定投資者發(fā)行的私募交易性質(zhì)的類REITs產(chǎn)品，而公募REITs由于缺乏明確政策指引，且存在物業(yè)持有公司和投資人股息所得均需繳納所得稅的雙重征稅問(wèn)題，稅負(fù)成本過(guò)高，投資回報(bào)水平低，導(dǎo)致公募REITs的發(fā)行還存在一定障礙。

2.住房租賃市場(chǎng)發(fā)展前景建議

加強(qiáng)土地供應(yīng)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革。調(diào)整城市供地結(jié)構(gòu)，在土地供應(yīng)中明確保障房、租賃住房用地面積供應(yīng)比例，對(duì)工業(yè)商業(yè)相對(duì)過(guò)剩的區(qū)域或者利用率較低的閑置土地，重新統(tǒng)籌土地的性質(zhì)與功能;出臺(tái)放寬集體土地用于建設(shè)租賃房的準(zhǔn)人政策文件，在政府有序引導(dǎo)下持續(xù)加快供應(yīng)，發(fā)揮集體土地開發(fā)成本低、周期快、租金定價(jià)較低的優(yōu)勢(shì)。

2.1重塑住房租賃市場(chǎng)關(guān)鍵環(huán)節(jié)。一是完善財(cái)稅政策，鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、住房經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)進(jìn)人住房租賃市場(chǎng)，加快培育發(fā)展機(jī)構(gòu)化、規(guī)?；I(yè)化的住房租賃企業(yè)，發(fā)揮示范和帶動(dòng)作用，形成多元運(yùn)營(yíng)主體。二是構(gòu)建權(quán)威、公開、公平的住房租賃綜合管理平臺(tái)，對(duì)接租戶、經(jīng)營(yíng)企業(yè)、監(jiān)管部門，實(shí)現(xiàn)住房租賃市場(chǎng)數(shù)量、價(jià)格、租約的精準(zhǔn)、實(shí)時(shí)發(fā)布。同時(shí)，增加標(biāo)準(zhǔn)化、人性化的住房租賃供應(yīng)，更好地滿足承租人對(duì)居住多元化的需求。三是加大租金補(bǔ)貼。按照可負(fù)擔(dān)、穩(wěn)定性、公開性的原則，加大對(duì)城市弱勢(shì)群體和低收人群體的租金補(bǔ)貼，逐步引導(dǎo)居民轉(zhuǎn)變住房觀念。

2.2創(chuàng)新住房租賃管理和服務(wù)機(jī)制。一是明確各部門在規(guī)范發(fā)展住房租賃市場(chǎng)工作中的職責(zé)分工，整頓規(guī)范市場(chǎng)秩序，嚴(yán)厲打擊住房租賃違法違規(guī)行為。二是推進(jìn)部門間信息共享，承租人可按國(guó)家有關(guān)規(guī)定，憑登記備案的住房租賃合同等有關(guān)證明材料申領(lǐng)居住證，享受相關(guān)公共服務(wù)。三是充分發(fā)揮街道、鄉(xiāng)鎮(zhèn)，尤其是居民委員會(huì)等基層組織的作用，將住房租賃管理和服務(wù)重心下移，實(shí)行住房租賃網(wǎng)格化管理，建立糾紛調(diào)處機(jī)制，及時(shí)化解租賃矛盾糾紛。

2.3加強(qiáng)住房租賃多環(huán)節(jié)金融支持。一是鼓勵(lì)開發(fā)性金融機(jī)構(gòu)與租賃住房建設(shè)主體達(dá)成戰(zhàn)略協(xié)議，在風(fēng)險(xiǎn)可控、商業(yè)可持續(xù)的前提下，對(duì)租賃住房項(xiàng)目給予信貸支持。二是引導(dǎo)商業(yè)銀行創(chuàng)新信貸產(chǎn)品和服務(wù)，向租戶提供時(shí)間相對(duì)較長(zhǎng)、利率較為優(yōu)惠的個(gè)人租賃住房貸款。三是設(shè)立保障性基金，通過(guò)投資住房租賃服務(wù)公司等方式，參與租賃住房的開發(fā)、租賃運(yùn)營(yíng)、物業(yè)管理，提供一攬子綜合化的金融服務(wù)。四是建立資金監(jiān)管制度，針對(duì)住房租賃金融存在的潛在風(fēng)險(xiǎn)，相關(guān)主管部門要加強(qiáng)資金監(jiān)管，嚴(yán)防住房租賃業(yè)務(wù)信貸資金流人其他領(lǐng)域。

2.4拓寬住房租賃市場(chǎng)直接融資渠道。一是在我國(guó)《證券投資基金法》等法律框架下，參考國(guó)際主流REITs模式，推動(dòng)住房租賃REITs產(chǎn)品制度設(shè)計(jì)，加快推出住房租賃公募REITs產(chǎn)品。二是打通稅務(wù)障礙，按照《證券投資基金法》第八條“基金財(cái)產(chǎn)投資的相關(guān)稅收，由基金份額持有人承擔(dān)，基金管理人或者其他扣繳義務(wù)人按照有關(guān)規(guī)定履行代扣代繳義務(wù)”的稅收中性原則，住房租賃REITs產(chǎn)品比照基金征稅，建立清晰明確、避免雙重征稅的稅收制度。

2.5 加快住房租賃法律制度體系建設(shè)。一是從法律層面確立住房租賃內(nèi)涵，推進(jìn)住房政策法制化，賦予住房租賃者和住房購(gòu)買者“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”，保障出租人和承租人合法權(quán)益。二是建立健全租賃住房開發(fā)供應(yīng)管理、房屋租賃管理、公共租賃住房管理等法律法規(guī)，明確市場(chǎng)準(zhǔn)人要求、主體資格、租賃服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，落實(shí)房屋租賃合同備案制度，規(guī)范住房租賃市場(chǎng)行為。

結(jié)語(yǔ)

總之，住房租賃市場(chǎng)需要大力發(fā)展，但更需要大力規(guī)范，需要按照居民需求，提供更多更符合實(shí)際的租賃住房，并規(guī)范住房租賃市場(chǎng)、管理服務(wù)平臺(tái)等的行為。

參考文獻(xiàn)：

[1]? 周剛?cè)A.住房租賃市場(chǎng)需求調(diào)查及其對(duì)策研究—以義烏市為例[J].中國(guó)房地產(chǎn)，2018. 25.

（作者單位：中國(guó)建設(shè)銀行股份有限公司浙江紹興分行）