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    我國住宅維修資金的問題與對(duì)策

    2020-07-26 14:23:36黃茹
    財(cái)會(huì)學(xué)習(xí) 2020年20期
    關(guān)鍵詞:住宅專項(xiàng)

    黃茹

    摘要:我國人民物質(zhì)生活水平的逐步改善,改變了人們傳統(tǒng)的住房觀念,商業(yè)住宅成為當(dāng)下人們最熱衷的話題,由于住宅所有權(quán)制度的變更,住宅管理也從集體責(zé)任轉(zhuǎn)變?yōu)槊耖g住宅所有人的自我管理,住宅專項(xiàng)維修資金能夠有效地提高物業(yè)的完好率,使物業(yè)能夠長期有效地運(yùn)轉(zhuǎn),同時(shí),還能為物業(yè)的共用設(shè)施和共用設(shè)備在各種突發(fā)性自然災(zāi)害中造成的損失提供資金支持。

    關(guān)鍵詞:住宅;維修資金;專項(xiàng)

    引言

    隨著我國人民物質(zhì)生活水平的逐步改善,人們傳統(tǒng)的住房觀念發(fā)生改變,公共租賃住宅的需求已成為以往,以住房質(zhì)量為基礎(chǔ)的現(xiàn)代化商業(yè)住宅成為當(dāng)下人們最熱衷的話題,由于住宅所有權(quán)制度的變更,住宅管理也從集體責(zé)任轉(zhuǎn)變?yōu)槊耖g住宅所有人的自我管理,以前由國家承擔(dān)的住宅維護(hù)、住宅改造的費(fèi)用全部由業(yè)主個(gè)人負(fù)責(zé),在此基礎(chǔ)上,產(chǎn)生了住宅專項(xiàng)維修資金制度。住宅專項(xiàng)維修資金,一般情況下用于共用部位和共用設(shè)施設(shè)備維修、改造和更新(不含保修期內(nèi)),它為物業(yè)的正常使用、物質(zhì)的保值增值做好了鋪墊,它能夠有效地提高物業(yè)的完好率,使物業(yè)能夠長期有效地運(yùn)轉(zhuǎn),同時(shí),還能為物業(yè)的共用設(shè)施和共用設(shè)備在各種突發(fā)性自然災(zāi)害中造成的損失提供資金支持。降低物業(yè)的經(jīng)濟(jì)損失,為業(yè)主的利益保駕護(hù)航。相對(duì)而言,它的作用如此重要,但在2008年之前還沒有出臺(tái)相關(guān)的住宅專項(xiàng)維修資金的管理措施,也沒有比較完善的管理體系。

    國民經(jīng)濟(jì)的提高,帶動(dòng)了我國的商業(yè)化住宅市場(chǎng)的迅速擴(kuò)大,多數(shù)住宅存在的不安全因素逐漸浮出水面,需要維修的各種設(shè)施越來越多,各種爭(zhēng)執(zhí)不斷出現(xiàn),維修資金已成為目前比較嚴(yán)重問題。因此,無論是站在社會(huì)外部環(huán)境的角度,還是站在維護(hù)資金籌措系統(tǒng)的角度看,我們國家都有必要建立完善的住房專項(xiàng)維修資金制度,它不僅關(guān)系到廣大人民群眾的切身利益,而且對(duì)國家的發(fā)展和社會(huì)的安寧起著重要的作用。

    一、我國住宅專項(xiàng)維修資金的現(xiàn)狀

    在中國,房地產(chǎn)交易是從開發(fā)商取得銷售資格后,也就是從合同的簽署到完成,從所有權(quán)證書的申請(qǐng)到結(jié)束的這段時(shí)間開始的。與此同時(shí),此時(shí)間段對(duì)于資本運(yùn)作的開發(fā)者來說是至關(guān)重要的,他們可以利用平臺(tái)系統(tǒng)解決資金周轉(zhuǎn)困難的問題。

    中國有很多房地產(chǎn)開發(fā)商都是通過實(shí)際使用項(xiàng)目來尋找資金,盡可能地向客戶募集資金。就目前來說,很多房地產(chǎn)在預(yù)售許可證沒有得到批準(zhǔn)的情況下,就開始收取所謂的預(yù)售房款定金,或者是先收取部分購房款,在等到預(yù)售許可證批準(zhǔn)以后再收取全額的房款。而維修資金在相關(guān)政策中,沒有禁止房屋買賣單位不能代收代繳,所以傳統(tǒng)的模式在房地產(chǎn)買方和賣方還會(huì)繼續(xù)使用,房地產(chǎn)商先交房,然后再到行政主管部門辦理房屋產(chǎn)權(quán)證。如上所述,這一時(shí)期的住房專項(xiàng)維修資金沒有得到有效地管理,而挪用或貪污住宅專項(xiàng)維修資金的事例屢見不鮮,在許多房地產(chǎn)糾紛中占據(jù)了首位。

    目前雖然還缺少比較健全的《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》,也沒有相對(duì)完善的《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《物權(quán)法》,但是它真正的意義在于使混亂的格局有了進(jìn)一步的改變,住宅專項(xiàng)維修資金制度也有了國家的統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。

    二、我國住宅專項(xiàng)維修資金面對(duì)的問題

    (一)維修資金歸集量小

    就目前來看,維修資金保障制度在我國的幾個(gè)大的城市和沿海地區(qū)已經(jīng)得到了很大的發(fā)展,比如,北京、上海、廣州、深圳,廈門等,但這項(xiàng)工作在許多的中小城市中仍未得到實(shí)質(zhì)性的落實(shí),對(duì)維修資金的管理不到位,并且各地對(duì)存款主體和管理模式等都有不同的規(guī)定,一般收款額較小,差距較大。此外,還有一些城市僅對(duì)商品房或購買的公共住房建立了維修資金制度,征收范圍小,征收率低,而最難籌集的是售后公有住房的維修資金。在維修資金的交存中,自營住宅和政府管理住宅的交存標(biāo)準(zhǔn)相對(duì)較低,所以,此類維修資金征收的比較少。還有一個(gè)原因是,在自營住房和政府直管住房中,大多數(shù)家庭的收入較少,生活水平比較低,缺少繳納維修資金的能力。

    (二)維修資金繳存權(quán)屬不清

    在交付住宅專項(xiàng)維修資金的過程中,買方和賣方都存在資金籌措問題,賣方承擔(dān)的住宅專項(xiàng)維修資金概念模糊,所有權(quán)不明確。表現(xiàn)一是,公用住宅出售后的專項(xiàng)維修資金由房屋所有者和銷售單位支付,不通過建筑物分別核算賬款;其次是在部分城市中,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和住房購買者雙方共同承擔(dān)住房維修資金,但是,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)他們所承擔(dān)的維修資金基本被納入了商業(yè)住宅的成本之中,有的甚至被挪用,同時(shí)有的利潤可能被個(gè)人占為己有。

    (三)法定決策程序難以落實(shí)

    “按戶歸集、記賬到套”是維護(hù)資金的特性,所以,在項(xiàng)目需要維修的時(shí)候(其中包括屋頂、屋檐、道路、公用設(shè)施、設(shè)備等公用部分),應(yīng)按相關(guān)的條例進(jìn)行具體的實(shí)施,規(guī)則是要得到占建筑物總面積和占總戶數(shù)雙2/3以上的業(yè)主同意,這是體現(xiàn)房屋所有者的決策力和監(jiān)督力,但是,現(xiàn)實(shí)并非于此,業(yè)主大會(huì)在大多數(shù)社區(qū)根本不存在,業(yè)主委員會(huì)更是一個(gè)虛名,所以很難召開業(yè)主會(huì)議,所謂的“業(yè)主決策”也不知從何而來。另外,我國的《物權(quán)法》和《物業(yè)管理?xiàng)l例》以及《住房維修專項(xiàng)資金管理辦法》,他們?cè)谠瓌t上對(duì)維修資金的使用規(guī)定得比較全面,但是在落實(shí)上還有一定的難度,因?yàn)楝F(xiàn)實(shí)中存在的種類比較多,業(yè)主不能做出正確的判斷,它在一定的程度上造成資金使用困難。還有一點(diǎn)是在維修的過程中,缺少相應(yīng)的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和維護(hù)成本標(biāo)準(zhǔn),所以在具體的實(shí)施中,很難與房屋所有者達(dá)成協(xié)議,甚至他們不會(huì)參與投票,如果業(yè)主投了不到2/3的票,使用維修資金的決議就無從談起了。

    三、我國住宅專項(xiàng)維修資金問題的應(yīng)對(duì)措施

    (一)細(xì)化資金的使用范圍

    雖然維修資金已納入了法律層面,并且涵蓋的范圍比較廣,然而,法律對(duì)維修資金在現(xiàn)實(shí)中的使用沒有一個(gè)準(zhǔn)確的定義,這樣一來,資金的應(yīng)用在實(shí)際中就會(huì)出現(xiàn)紛爭(zhēng)。為了更好地落實(shí)維修資金的使用,應(yīng)加大“物業(yè)維修資金使用備案管理信息系統(tǒng)”的研發(fā)力度,完善物業(yè)設(shè)施設(shè)備的檔案管理,建立有效的管理機(jī)制,詳細(xì)記錄物業(yè)共用部位及共用設(shè)施設(shè)備的實(shí)際使用情況。

    (二)優(yōu)化業(yè)主決策方式

    相關(guān)的法律規(guī)定,只有征得2/3以上的房屋所有者同意才能使用住房專項(xiàng)資金。然而,傳統(tǒng)的業(yè)主大會(huì)存在著許多的弊端,比如,人員組織困難、費(fèi)時(shí)費(fèi)力,且容易偽造,為了改善現(xiàn)有的狀況,有必要通過技術(shù)手段建立一個(gè)透明的決策平臺(tái),為房屋所有者提供更多的方便。

    (三)明確緊急情況范圍,創(chuàng)新資金緊急使用監(jiān)管舉措

    房屋專項(xiàng)維修資金緊急使用制度是以“緊急情況”為基礎(chǔ)來確定房屋專項(xiàng)維修資金的緊急使用,但是,在實(shí)際中,對(duì)“緊急情況”法律上缺少明確的概念,更沒有一個(gè)正確的界定,誰是法律的主體,或者可以使用什么樣的機(jī)制來確認(rèn)社會(huì)上是否存在“緊急情況”,一定要把握好應(yīng)急維修管理的尺度,相反,就會(huì)有濫用應(yīng)急維修資金的現(xiàn)象發(fā)生。由此看來,為了確保應(yīng)急維修資金得到更好利用,首先要對(duì)“緊急情況”進(jìn)行一個(gè)正確的定位,當(dāng)?shù)卣ㄟ^立法實(shí)踐,通常把“緊急情況”分為兩種,一種是物業(yè)區(qū)域內(nèi)的公共部位和設(shè)施設(shè)備,第二種是對(duì)房屋使用者和社會(huì)公共安全構(gòu)成傷害或潛在危險(xiǎn)的事件。一般來說,在險(xiǎn)情與緊急情況相結(jié)合的基礎(chǔ)上,可能會(huì)對(duì)社會(huì)造成危害,基于此,只能把應(yīng)急維修資金的使用納入法律的范疇。

    (四)建立應(yīng)急解危專項(xiàng)資金

    使用專項(xiàng)維修資金的增值結(jié)余建立應(yīng)急解危專項(xiàng)資金,必須要以不使用房屋所有者專項(xiàng)維修資金本金、不增加其經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)為先決條件,應(yīng)急解危專項(xiàng)資金分為房地產(chǎn)項(xiàng)目的應(yīng)急維修資金和城市住宅的應(yīng)急處置資金兩個(gè)類別。首先,房地產(chǎn)項(xiàng)目的應(yīng)急維修資金從市專項(xiàng)維修資金的附加費(fèi)收支中,根據(jù)房屋專項(xiàng)維修資金賬戶5‰的余額提取,并為各房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)定賬戶。用于應(yīng)對(duì)突發(fā)緊急情況的維修工程在效益范圍很難有一個(gè)正確的定位,必須要改變維修資金本金“按戶歸集、記賬到套”的管理模式,集管必須由各業(yè)主簽字確認(rèn)。區(qū)縣的房管局將通過實(shí)地考察,盡快向建設(shè)單位報(bào)修,簡(jiǎn)化申請(qǐng)手續(xù),幫助半數(shù)以上的業(yè)主解決確認(rèn)難的問題,將維修資金的應(yīng)急保障作用發(fā)揮到極致。二是由政府牽頭,專門設(shè)立部分老房子緊急救助專項(xiàng)資金。舊住宅區(qū)不同于商品房,它居住的基本上是中低收入人群,沒有維修資金支持,如果有損壞的現(xiàn)象出現(xiàn),就很難維修。

    (五)監(jiān)管機(jī)構(gòu)深化延伸服務(wù)

    首先,監(jiān)督部門應(yīng)結(jié)合物業(yè)共享設(shè)施和設(shè)備的屬性,定量分析資金使用的種類、使用規(guī)模以及使用狀況,定期公布每個(gè)建筑部門的共享部分、共享設(shè)備的維護(hù)期限,公布維修頻率和資金的使用情況,使房屋所有者對(duì)資金的使用有一個(gè)充分地了解。同時(shí),利用計(jì)劃評(píng)價(jià)體系和“黑名單”制度,建立有效地清單管理體系,運(yùn)用科學(xué)手段,加強(qiáng)流程管理,使資金的使用更加合理。

    結(jié)語

    房子是人的立足之本。美國有位經(jīng)濟(jì)學(xué)家也對(duì)房子之事進(jìn)行了論證,他說,“世界是從社區(qū)和鄰里發(fā)展起來的。此環(huán)境有利于孩子的成長和家庭的發(fā)展;并且能夠促進(jìn)人們用自己的力量改變自己的生活……”由此看來,住房問題在世界上被公認(rèn)為是國計(jì)民生的大事,而住房問題在城市的發(fā)展中尤為突出。我國作為一個(gè)人口眾多的發(fā)展中國家,每年房屋建造的數(shù)量突破萬計(jì)。人們?cè)诒就撂厣幕挠绊懴?,把房子看作是人生中的重中之重,房屋的建設(shè)幾乎成了他們努力工作的動(dòng)力,因此,保障房屋正常使用的制度是建立在物業(yè)維修資金制度的基礎(chǔ)上。

    該論文的研究結(jié)果顯示,目前存在的主要問題是,各地缺少足夠的維修資金,有的資金甚至還被非法占用,相關(guān)的法律條文在現(xiàn)實(shí)中不能很好地得到落實(shí),復(fù)雜的資金使用標(biāo)準(zhǔn)往往與實(shí)際的使用產(chǎn)生矛盾,造成維修資金的價(jià)值不能得到有效地提升?;诒姸嘁蛩氐拇嬖?,給維修資金的使用造成許多不利的影響,為彼此間的紛爭(zhēng)埋下伏筆,也會(huì)導(dǎo)致房屋所有者、物業(yè)和相關(guān)管理部門矛盾的擴(kuò)大化,隨著而來的是上訪和上訴的人員增多,這不但增加了司法部門的工作量,還會(huì)給社會(huì)許多不穩(wěn)定因素,帶來影響,給經(jīng)濟(jì)的發(fā)展帶來影響,給人民的利益和社會(huì)公共利益帶來傷害。

    建立完善物業(yè)維修基金制度,不僅利于城市的建設(shè)和發(fā)展,而且還能為以后城市化的住宅社區(qū)提供優(yōu)秀的管理模式,更好地推動(dòng)城鄉(xiāng)一體化發(fā)展速度。因此,本文認(rèn)為,要想有效地管理好物業(yè)維修資金,必須要建立健全行之有效地維修資金管理措施,從多個(gè)方面入手制定出切實(shí)可行的規(guī)章制度,逐步完善物業(yè)維修資金制度及相關(guān)法律建設(shè),并將其作用發(fā)揮到極致。

    參考文獻(xiàn):

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    [2]黃燕璇.物業(yè)維修資金法律問題[J].法制與社會(huì),2009(21):135-136.

    [3]王申.住宅專項(xiàng)維修資金制度法律研究[D].暨南大學(xué),2011.

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