京津?qū)懽謽翘摶?/h1>
2012-04-29 17:39:13張曉水
新財(cái)經(jīng) 2012年10期
張曉水
9月14日，《新財(cái)經(jīng)》雜志記者來到位于CBD的中服地塊現(xiàn)場(chǎng)。中服地塊東部的z-8、z-9、z-10、z-14地塊工地上熱鬧非凡，忙碌的工人、來來往往的貨車、推銷玻璃的銷售人員……而這些地塊的建設(shè)者早已不是房地產(chǎn)公司，而是資金雄厚的金融公司。目前，這些開工的地塊已經(jīng)被國(guó)壽、人壽、安邦、民生銀行等控制，房地產(chǎn)企業(yè)已正式離開這個(gè)舞臺(tái)。
DTZ戴德梁行向《新財(cái)經(jīng)》雜志記者提供的資料顯示：北京寫字樓整體市場(chǎng)租金達(dá)到326元/平方米/月，環(huán)比上漲6.8％，同比上漲了34％。其中，7月份北京甲級(jí)寫字樓租金為444.70元/平方米/月，同比上漲了30.31％。CBD和第三使館區(qū)租金漲勢(shì)最為強(qiáng)勁，出現(xiàn)供不應(yīng)求的局面。
不過，泡沫破裂的危險(xiǎn)已從二線城市開始了，到2014年，許多二線城市將出現(xiàn)巨大的寫字樓供應(yīng)。例如，南京、沈陽(yáng)、成都等城市，未來的供應(yīng)量將超過目前的總存量。比如南京183.9萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)量等于其目前總庫(kù)存的153％。上海新建辦公樓項(xiàng)目累計(jì)成交8277套、85.1萬(wàn)平方米，與去年同期相比，分別下降23.8％和35.9％，為近4年以來同期的最低值；成交均價(jià)約為2.31萬(wàn)元/平方米，較去年同期下降12.7％。
“寫字樓生態(tài)環(huán)境貧富差距特別明顯，比如北京與天津市場(chǎng)差距就非常明顯，一個(gè)是許多人擠破頭未必能夠進(jìn)去，一個(gè)是‘睡城?！?萬(wàn)方地產(chǎn)股份有限公司運(yùn)營(yíng)總監(jiān)韓國(guó)龍對(duì)《新財(cái)經(jīng)》雜志記者談道。
價(jià)格狂飆
9月，北京市西城區(qū)月壇南街商業(yè)地塊“出閣”，眾房企紛紛搶奪?！胺科笥肯蛏虡I(yè)地塊，主要是大家都認(rèn)為寫字樓基本上無泡沫，那些原來在住宅中獲取充沛現(xiàn)金流的房企，進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)無疑是明智之舉?！眮喬鞘邪l(fā)展研究會(huì)房地產(chǎn)分會(huì)會(huì)長(zhǎng)陳寶存在接受《新財(cái)經(jīng)》記者采訪時(shí)表示。
北京寫字樓租金逐步企穩(wěn)并開始恢復(fù)性上漲始于2010年，而之前的2008和2009年，“由于2008年要承辦奧運(yùn)會(huì)，北京市政府要求所有的寫字樓入市，當(dāng)時(shí)500萬(wàn)棟寫字樓在2007年趕著末班車入市，當(dāng)時(shí)寫字樓是有泡沫的，CBD租金已跌到2002年水平?！表n國(guó)龍說。
“像CBD這種寫字樓價(jià)格飆升，是因?yàn)檫@些寫字樓基本上沒有泡沫，原因有三個(gè)方面。第一，全球金融危機(jī)讓許多外企正在加快中國(guó)市場(chǎng)布局，同時(shí)中國(guó)中小企業(yè)的上升，整個(gè)經(jīng)濟(jì)氣象造成企業(yè)對(duì)寫字樓的需求量非常大；第二，寫字樓的‘面粉（土地）價(jià)格越來越高，許多金融公司參與CBD地塊競(jìng)標(biāo)并取得了大量土地；第三，寫字樓的特殊屬性造成越成熟，人越多，商業(yè)越發(fā)達(dá)，寫字樓價(jià)值越高?！毙褫x集團(tuán)土地經(jīng)理黃輝在接受《新財(cái)經(jīng)》記者采訪時(shí)表示。
而CBD的崛起更是許多寫字樓崛起的一個(gè)縮影。2000年CBD剛規(guī)劃發(fā)展，只有橋西北國(guó)貿(mào)、嘉里中心幾棟高層寫字樓，其他地方是老舊的宿舍和廠房；2004年CBD的國(guó)貿(mào)、嘉里中心是北京最早的甲級(jí)寫字樓，匯集著名企業(yè)和金融機(jī)構(gòu)如奔馳中國(guó)、英特爾中國(guó)等知名企業(yè)入駐，讓當(dāng)時(shí)嘉里中心的租金平均達(dá)到每天8元/平方米，出租率高達(dá)90％～97％。
2007年，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、華貿(mào)中心、金地中心三棟高檔寫字樓相繼投入使用，此時(shí)的CBD已經(jīng)成為“明星寫字樓”，歐美經(jīng)濟(jì)的疲軟讓許多歐美企業(yè)再次將市場(chǎng)主要著眼點(diǎn)放在中國(guó)市場(chǎng)，而北京CBD自然是外企青睞的“頭牌”，眾多房企開始成為CBD舞臺(tái)上一個(gè)“打醬油”的角色，就連與CBD同成長(zhǎng)的SOHO董事長(zhǎng)潘石屹也沒跟上它的步伐。
2003年底，首創(chuàng)集團(tuán)、首開集團(tuán)與遠(yuǎn)洋地產(chǎn)控股有限公司正在激戰(zhàn)CBD原中服地塊的一級(jí)招標(biāo)。當(dāng)時(shí)CBD地區(qū)最大的開發(fā)商潘石屹主動(dòng)被政府邀請(qǐng)“參戰(zhàn)”，但2011年，在北京CBD最后一次規(guī)模土地（Z11地塊）出讓中，潘石屹也僅僅扮演了“打醬油”的角色。
天津的“睡城”
9月10日，《新財(cái)經(jīng)》記者來到天津?yàn)I海新區(qū)中心商務(wù)區(qū)（CBD）響螺灣的中鋼廣場(chǎng)，看到其已經(jīng)停工。即使如此，這個(gè)地塊建設(shè)寫字樓的步伐仍沒停止，一河之隔的于家堡金融區(qū)，準(zhǔn)備在2020年，將昔日荒灘的海河下游兩岸矗立起1500萬(wàn)平方米的高樓大廈，其中至少有700萬(wàn)平方米甲級(jí)寫字樓。
《新財(cái)經(jīng)》記者以租戶的名義聯(lián)系了幾家寫字樓，發(fā)現(xiàn)很多寫字樓都是空蕩蕩，一棟6層的高端寫字樓，只有一層出租出去，很少有完全住滿的寫字樓?！疤旖?yàn)I海新區(qū)寫字樓的發(fā)展是有煩惱的，一棟寫字樓一般都需要幾十億元資金，一般個(gè)人也沒有能力炒作起來?！碧┖碳瘓F(tuán)土地投資總監(jiān)余敦成對(duì)《新財(cái)經(jīng)》記者表示。
“寫字樓發(fā)展得好不好，關(guān)鍵是有沒有產(chǎn)業(yè)支持，濱海新區(qū)應(yīng)擺脫對(duì)于制造業(yè)的單一產(chǎn)業(yè)依賴，構(gòu)建從制造業(yè)到金融業(yè)完整的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)鏈。如果兩者之間缺乏產(chǎn)業(yè)填充，城市就會(huì)暴露在外圍經(jīng)濟(jì)動(dòng)蕩的風(fēng)險(xiǎn)之中。如濱海新區(qū)中央商務(wù)區(qū)過于依賴股權(quán)投資基金注冊(cè)落戶來推動(dòng)商務(wù)區(qū)建設(shè)，PE（私募股權(quán)投資）等創(chuàng)新金融業(yè)務(wù)自身的發(fā)展規(guī)范問題，導(dǎo)致城市的抗風(fēng)險(xiǎn)能力不足，從而直接影響到商務(wù)項(xiàng)目的健康發(fā)展?！蔽搴现菐?kù)副總經(jīng)理肖益民在接受《新財(cái)經(jīng)》記者采訪時(shí)表示。
同時(shí)他表示，招商邏輯也應(yīng)該有所轉(zhuǎn)變，“天津響螺灣以央企總部與省市辦事處為主進(jìn)行開發(fā)的招商模式，足以成為讓濱海新區(qū)引以為戒的教訓(xùn)，這種方式雖然較易完成土地開發(fā)，但是缺乏實(shí)體經(jīng)濟(jì)導(dǎo)入則會(huì)后患無窮。
規(guī)劃土地部門應(yīng)通過控制土地出讓進(jìn)度，調(diào)整規(guī)劃時(shí)限來夯實(shí)制造業(yè)、物流、金融、專業(yè)服務(wù)、商業(yè)綜合體等產(chǎn)業(yè)的發(fā)展基礎(chǔ)。微觀層面，商務(wù)核心區(qū)規(guī)劃也應(yīng)保持商務(wù)辦公、公寓與酒店等公共服務(wù)設(shè)施平衡。只有產(chǎn)業(yè)支撐，只有招商規(guī)模和質(zhì)量上去，才能避免睡城的出現(xiàn)?！毙ひ婷竦?。
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DTZ戴德梁行向《新財(cái)經(jīng)》雜志記者提供的資料顯示：北京寫字樓整體市場(chǎng)租金達(dá)到326元/平方米/月，環(huán)比上漲6.8％，同比上漲了34％。其中，7月份北京甲級(jí)寫字樓租金為444.70元/平方米/月，同比上漲了30.31％。CBD和第三使館區(qū)租金漲勢(shì)最為強(qiáng)勁，出現(xiàn)供不應(yīng)求的局面。
不過，泡沫破裂的危險(xiǎn)已從二線城市開始了，到2014年，許多二線城市將出現(xiàn)巨大的寫字樓供應(yīng)。例如，南京、沈陽(yáng)、成都等城市，未來的供應(yīng)量將超過目前的總存量。比如南京183.9萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)量等于其目前總庫(kù)存的153％。上海新建辦公樓項(xiàng)目累計(jì)成交8277套、85.1萬(wàn)平方米，與去年同期相比，分別下降23.8％和35.9％，為近4年以來同期的最低值；成交均價(jià)約為2.31萬(wàn)元/平方米，較去年同期下降12.7％。
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北京寫字樓租金逐步企穩(wěn)并開始恢復(fù)性上漲始于2010年，而之前的2008和2009年，“由于2008年要承辦奧運(yùn)會(huì)，北京市政府要求所有的寫字樓入市，當(dāng)時(shí)500萬(wàn)棟寫字樓在2007年趕著末班車入市，當(dāng)時(shí)寫字樓是有泡沫的，CBD租金已跌到2002年水平?！表n國(guó)龍說。
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2007年，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、華貿(mào)中心、金地中心三棟高檔寫字樓相繼投入使用，此時(shí)的CBD已經(jīng)成為“明星寫字樓”，歐美經(jīng)濟(jì)的疲軟讓許多歐美企業(yè)再次將市場(chǎng)主要著眼點(diǎn)放在中國(guó)市場(chǎng)，而北京CBD自然是外企青睞的“頭牌”，眾多房企開始成為CBD舞臺(tái)上一個(gè)“打醬油”的角色，就連與CBD同成長(zhǎng)的SOHO董事長(zhǎng)潘石屹也沒跟上它的步伐。
2003年底，首創(chuàng)集團(tuán)、首開集團(tuán)與遠(yuǎn)洋地產(chǎn)控股有限公司正在激戰(zhàn)CBD原中服地塊的一級(jí)招標(biāo)。當(dāng)時(shí)CBD地區(qū)最大的開發(fā)商潘石屹主動(dòng)被政府邀請(qǐng)“參戰(zhàn)”，但2011年，在北京CBD最后一次規(guī)模土地（Z11地塊）出讓中，潘石屹也僅僅扮演了“打醬油”的角色。
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《新財(cái)經(jīng)》記者以租戶的名義聯(lián)系了幾家寫字樓，發(fā)現(xiàn)很多寫字樓都是空蕩蕩，一棟6層的高端寫字樓，只有一層出租出去，很少有完全住滿的寫字樓?！疤旖?yàn)I海新區(qū)寫字樓的發(fā)展是有煩惱的，一棟寫字樓一般都需要幾十億元資金，一般個(gè)人也沒有能力炒作起來?！碧┖碳瘓F(tuán)土地投資總監(jiān)余敦成對(duì)《新財(cái)經(jīng)》記者表示。
“寫字樓發(fā)展得好不好，關(guān)鍵是有沒有產(chǎn)業(yè)支持，濱海新區(qū)應(yīng)擺脫對(duì)于制造業(yè)的單一產(chǎn)業(yè)依賴，構(gòu)建從制造業(yè)到金融業(yè)完整的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)鏈。如果兩者之間缺乏產(chǎn)業(yè)填充，城市就會(huì)暴露在外圍經(jīng)濟(jì)動(dòng)蕩的風(fēng)險(xiǎn)之中。如濱海新區(qū)中央商務(wù)區(qū)過于依賴股權(quán)投資基金注冊(cè)落戶來推動(dòng)商務(wù)區(qū)建設(shè)，PE（私募股權(quán)投資）等創(chuàng)新金融業(yè)務(wù)自身的發(fā)展規(guī)范問題，導(dǎo)致城市的抗風(fēng)險(xiǎn)能力不足，從而直接影響到商務(wù)項(xiàng)目的健康發(fā)展?！蔽搴现菐?kù)副總經(jīng)理肖益民在接受《新財(cái)經(jīng)》記者采訪時(shí)表示。
同時(shí)他表示，招商邏輯也應(yīng)該有所轉(zhuǎn)變，“天津響螺灣以央企總部與省市辦事處為主進(jìn)行開發(fā)的招商模式，足以成為讓濱海新區(qū)引以為戒的教訓(xùn)，這種方式雖然較易完成土地開發(fā)，但是缺乏實(shí)體經(jīng)濟(jì)導(dǎo)入則會(huì)后患無窮。
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