基于綜合指數(shù)法的中小城市住區(qū)綜合經(jīng)濟技術指標研究：兼議與特大城市比較

翟慧敏，夏圓向，呂思悅，劉瞳暉，程啟先，李書覃

(信陽師范學院 地理科學學院/精準扶貧與鄉(xiāng)村振興軟科學研究基地，河南 信陽 464000)

住區(qū)是城市的有機組成部分，是居民所享有的居住空間、服務設施及其居住環(huán)境的總稱，還包括鄰里交往關系等社會意義[1]﹒一些學者探討了城鄉(xiāng)住區(qū)的基本問題，BUTTIMER A[2]明確社會空間與居住區(qū)規(guī)劃的關系，指出居住區(qū)規(guī)劃的發(fā)展方向；ZHAO Z 等[3]指出城市住區(qū)是鄉(xiāng)村住區(qū)發(fā)展的方向，倡導城市與鄉(xiāng)村統(tǒng)一規(guī)劃與可持續(xù)發(fā)展；余世金[4]依據(jù)生態(tài)服務、環(huán)境自然、環(huán)境保護準則，構建城市住區(qū)環(huán)境生態(tài)性評價指標體系，該部分研究為后續(xù)研究提供了思路﹒

隨著人文社區(qū)、低碳住區(qū)等理念的逐步拓展，住區(qū)規(guī)劃設計的特點、特性逐步受到廣泛關注，YANG L 等[5]從功能、交通、景觀、住宅類型等方面對現(xiàn)代居住區(qū)的規(guī)劃設計特點進行分析；馬光紅等[6]構建商品住宅小區(qū)綜合性能評價模型，并進行實證科學評價；魏書威等[7]梳理城市住區(qū)規(guī)劃設計方案，就住區(qū)碳效應評價展開研究；仲早立等[8]就上百個住區(qū)進行樣本指標分析，明確容積率、建筑密度、用地規(guī)模等指標之間相關聯(lián)的緊密程度，該部分與本研究較為接近，能夠為本研究提供較更好的參考與借鑒﹒

信陽市是地處豫南大別山腹地的省轄地級市，是中小城市的代表；西安市是我國的國家中心城市之一，是特大城市的代表﹒基于信陽和西安住 區(qū)規(guī)劃設計特征的比較研究，能夠發(fā)掘我國中小城市與特大城市[9]在住區(qū)綜合經(jīng)濟技術指標中存在的差異，并為其未來發(fā)展趨勢和方向進行一定的探討﹒

1 研究區(qū)域與方法

1.1 研究區(qū)域

信陽市是位于河南省南部、鄂豫皖交界處的河南省地級市，是中國南北地理、氣候、文化的過渡帶，素有“三省通衢”的美稱，下轄浉河和平橋2 區(qū)，是大別山革命老區(qū)和淮河生態(tài)經(jīng)濟帶的核心城市，也是我國中小城市的典型代表[10]；西安市是位于陜西省中部、關中平原中部的陜西省省會城市，是我國西部重要的經(jīng)濟、社會、文化中心，也是西北地區(qū)唯一的國家中心城市，下轄11 區(qū)2 縣，是關中平原城市群的核心城市，也是我國特大城市的典型代表[11]﹒

1.2 數(shù)據(jù)來源

本研究中的數(shù)據(jù)來源分為2 部分：信陽市住區(qū)數(shù)據(jù)為項目組成員多輪調(diào)查訪談獲得，首先通過實地調(diào)查獲得信陽市48 個住區(qū)的基礎數(shù)據(jù)，然后就基礎數(shù)據(jù)進行篩選，結合專家訪談意見篩選出18 個住區(qū)，最后結合18 個住區(qū)的住戶、物業(yè)等的問卷調(diào)查和電話訪談的補充數(shù)據(jù)，即為本次信陽市住區(qū)數(shù)據(jù)；西安市住區(qū)數(shù)據(jù)來源于文獻[12]﹒

1.3 研究方法

住區(qū)環(huán)境評價中常使用的方法有德爾菲法、層次分析法、模糊評價法、綜合指數(shù)法等，考慮到住區(qū)綜合經(jīng)濟技術指標具有復雜性，在本研究中運用綜合指數(shù)法[13]﹒綜合指數(shù)法是由企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)濟效益產(chǎn)生的算法，用于綜合各項具體的經(jīng)濟效益指標與績效情況，在本研究中則運用綜合指數(shù)法的思路部分，將住區(qū)經(jīng)濟技術指標進行綜合指標模型構建，并結合正態(tài)分布和置信區(qū)間檢驗[14]、主成分分析[15]進行驗證﹒

正態(tài)分布檢驗是依據(jù)正態(tài)分布規(guī)律進行的檢驗，能夠體現(xiàn)隨機變量的分布規(guī)律，計算公式為：

其中，x 是觀測值；σ 是標準差；μ 是平均數(shù)；y是正態(tài)分布函數(shù)﹒

置信區(qū)間檢驗是依據(jù)置信區(qū)間規(guī)律進行的檢驗，能夠體現(xiàn)置信上限和下限的區(qū)間規(guī)律，計算公式為：

其中，a 是觀測值； pr是概率；w 是真實值；u ( a ), v ( a )組成可觀測隨機變量的置信區(qū)間[U , V ]；α 是置信水平(本研究中為95%)；b 是置信水平函數(shù)﹒

主成分分析法是依據(jù)相關性進行指標降維方法，能夠體現(xiàn)因子與各指標的相關關系和影響，計算公式為：

將標準化處理后的結果數(shù)據(jù)進行主成分分析，提取累計貢獻率≥85%的主成分(因子)，并就因子與各指標的關系進行探討﹒

2 評價指標體系建立

本研究所構建的住區(qū)綜合經(jīng)濟技術指標體系見表1，將各指標數(shù)據(jù)經(jīng)SPSS 25.0 進行正態(tài)分布檢驗和95%置信區(qū)間檢驗，獲得剔除其中的異常值后的閾值范圍﹒

表1 住區(qū)綜合經(jīng)濟技術指標體系

2.1 住區(qū)規(guī)模

住區(qū)規(guī)模包括占地面積、建筑面積和戶數(shù)﹒其中：占地面積是地塊的占地面積，一般住區(qū)面積以住區(qū)公共服務半徑大小為上限；建筑面積是地塊內(nèi)的各建筑面積之和，建筑面積越大，住區(qū)的規(guī)模和開發(fā)強度越大；戶數(shù)是住區(qū)居住的住戶總數(shù)，表示住區(qū)的規(guī)模﹒

2.2 開發(fā)強度

開發(fā)強度包括容積率、建筑密度、平均層數(shù)、戶均住宅面積﹒其中：容積率又稱建筑面積毛密度(FAR)，即住區(qū)總建筑面積與占地面積的比值，表明住區(qū)的開發(fā)強度，在普通住區(qū)中一般不超過3.0[16]；建筑密度是住區(qū)建筑基底面積與占地面積的比值，反映住區(qū)空地率和建筑密集程度；平均層數(shù)是住區(qū)建筑層數(shù)的平均值，過高的層數(shù)會降低住區(qū)居住品質(zhì)，反之會增加開發(fā)成本；戶均住宅面積是住區(qū)住戶的平均住宅面積，與人均住房面積直接相關，并直接影響廣大住戶的居住品質(zhì)，也是建筑業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)等產(chǎn)業(yè)進行宏觀調(diào)控的重要指標﹒

2.3 綠化景觀

綠化景觀包括綠地率、綠地面積和人均綠地面積﹒其中：綠地率是住區(qū)內(nèi)綠化面積占總地塊面積的比例，調(diào)節(jié)、制約住區(qū)開發(fā)強度，保障環(huán)境質(zhì)量，原則上不低于30%[16]；綠地面積、人均綠地面積分別為住區(qū)內(nèi)綠地的總面積和人均面積，反映住區(qū)的綠地景觀設施品質(zhì)﹒

2.4 停車設施

停車設施包括停車位和戶均停車位﹒停車位數(shù)量是住區(qū)規(guī)劃交通設施中的重要部分，一般要求戶均停車位數(shù)量在0.8～1.2 之間[16]，停車位不足會對住區(qū)內(nèi)的交通秩序、消防安全等產(chǎn)生不良影響﹒

3 不同城市住區(qū)的比較特征

由表1 中指標體系的各項數(shù)據(jù)經(jīng)SPSS 25.0進行95%置信區(qū)間檢驗得到表2，即為信陽與西安的住區(qū)綜合經(jīng)濟技術指標比較特征結果﹒

表2 綜合經(jīng)濟技術指標比較表

總的來看，信陽與西安的住區(qū)特征存在一定的差異，尤其是在建筑面積、平均層數(shù)等指標上表現(xiàn)尤為突出﹒

3.1 信陽市住區(qū)規(guī)模不大

中小城市的城市人口數(shù)量和密度較小，在住區(qū)中表現(xiàn)為住區(qū)規(guī)模較小﹒信陽市規(guī)模小、戶數(shù)少，西安市住區(qū)規(guī)模大、戶數(shù)多，且信陽市較大住區(qū)和西安市較小住區(qū)的規(guī)模接近，建筑面積的差異則更為明顯，信陽市較大規(guī)模的住區(qū)建筑面積遠小于西安市，甚至只達到西安市較小規(guī)模住區(qū)的2/3，同等或接近等級住區(qū)的戶數(shù)差距也接近1/2﹒

3.2 信陽市住區(qū)開發(fā)強度不大

中小城市的地價、房價較低，房地產(chǎn)開發(fā)的投資也較為有限，因此住區(qū)的開發(fā)規(guī)模和強度都較小﹒信陽市住區(qū)容積率、平均層數(shù)和戶均住宅面積都只達到了西安市的2/3，僅從容積率來看，信陽市住區(qū)品質(zhì)較高，但是信陽市建筑密度略大于西安市(主要原因為容積率、平均層數(shù)較低，需要通過調(diào)節(jié)建筑密度來適當增加建筑面積)，也略微影響到住區(qū)品質(zhì)﹒

3.3 信陽市住區(qū)綠化景觀較弱

出于減少開發(fā)成本的原因，在中小城市住區(qū)中多存在綠地、廣場等綠化景觀設施不足的情況[17]﹒信陽市綠地率低于西安市4.22%，其綠地面積也較小，反映出信陽市的住區(qū)建設常常忽視住區(qū)品質(zhì)，但是從人均綠地面積來看則略高于西安市，因此小規(guī)模、低容積率的住區(qū)能獲得更多的人均綠地﹒

3.4 信陽市停車設施配置不合理

隨著大城市的汽車消費逐漸趨平，中小城市的汽車消費呈現(xiàn)出強勁增長的態(tài)勢，但是在中小城市的停車設施規(guī)劃未能進行合理配置[18]，意味著在城市生活的起止點——住區(qū)中必須要承擔較大的靜態(tài)交通壓力﹒信陽市早期建設的住區(qū)地下停車位較少，晚期建設的社區(qū)有少部分地下停車位；西安市住區(qū)多有大量的地下停車位﹒從結果來看，信陽市停車位數(shù)量存在不足的情況，該情況容易導致車輛亂停亂放、私搭停車棚、占用消防通道等問題的產(chǎn)生[19]﹒

3.5 西安市住區(qū)尺度過大

西安市住區(qū)建設呈現(xiàn)出占地大、層數(shù)高的大尺度特征，相較于信陽市體現(xiàn)出不同于中小城市的特大城市開發(fā)與建設特征﹒該模式是被稱為“高強度、高密度”的城市開發(fā)模式，能夠有效節(jié)約土地、緩解人地矛盾，但是其使用和維護的施工成本高、周期長、難度大，還容易淡化城市的歸屬感和人文氣息﹒

3.6 西安市住區(qū)人均綠地不多

在特大城市建設中，其控制性詳細規(guī)劃的規(guī)定更為細致和規(guī)范，但在該情況下常不能兼顧人均綠地等指標，需要引起格外重視﹒西安市住區(qū)綠地率略高于信陽市，總的來看其綠化景觀仍有待提升，尤其是人均綠地面積指標﹒

4 不同城市住區(qū)存在問題

為了深入分析指標間關系、剖析不同城市住區(qū)間存在問題，本研究運用主成分分析法對指標進行比較﹒研究共提取88.70%累計方差的5 個主成分，依據(jù)指標間關系分別將第1～5 因子命名為戶數(shù)規(guī)模因子、基地面積因子、住區(qū)設施因子、住區(qū)層高因子和住宅密度因子(見表3)﹒

表3 指標主成分分析表

總的來看，住區(qū)的戶數(shù)和規(guī)模對住區(qū)整體的影響較大，此外住區(qū)設施、住區(qū)層高、住宅密度對住區(qū)整體也有一定影響﹒結合上述比較結果，信陽市住區(qū)呈現(xiàn)出中小城市的典型特征，與特大城市中西安市住區(qū)的有著較大差別﹒在將來的城市發(fā)展與建設中，“高強度、高密度”的城市規(guī)劃模式是大趨勢，因此信陽市住區(qū)存在的問題會是廣大中小城市普遍面臨的問題，此外西安市住區(qū)存在的問題也是超大城市和特大城市亟需重點關注的部分﹒

4.1 中小城市住區(qū)存在問題

中小城市住區(qū)規(guī)模小、開發(fā)強度不大，主要是在房地產(chǎn)開發(fā)中缺乏有效統(tǒng)籌，致使城市建設出現(xiàn)無序甚至是混亂的情況，該情況在住區(qū)基礎設施方面的表現(xiàn)尤為明顯﹒信陽市住區(qū)設施配置不合理：從綠化景觀來看，中小城市住區(qū)綠地率較低，部分住區(qū)僅能滿足國家標準限度，且在住區(qū)中多存在管理不周、閑置浪費等現(xiàn)象[20]；從停車設施來看，則與特大城市仍存在一定差距，該情況容易產(chǎn)生住區(qū)的交通、消防等安全隱患﹒

4.2 特大城市住區(qū)存在問題

為滿足城市發(fā)展需要，特大城市住區(qū)建筑呈現(xiàn)出層數(shù)高、體量大等特點，過大的尺度容易導致街道產(chǎn)生距離感﹒雖然特大城市住區(qū)的綠地率也較高，但我國受前蘇聯(lián)城市綠地規(guī)劃中定額指標控制的影響[21]，常忽視住區(qū)中綠地系統(tǒng)的整體性，住區(qū)綠地常呈現(xiàn)出破碎、不連續(xù)、不系統(tǒng)等特征，因此能否協(xié)調(diào)好人均綠地面積，在“高強度、高密度”的城市開發(fā)模式中如何保持舒適宜人的人居環(huán)境，仍值得進一步研究與探討﹒

5 不同城市住區(qū)的發(fā)展方向

在新型城鎮(zhèn)化和城市轉型的大背景下[22]，我國城市迎來新的發(fā)展機遇﹒特大城市住區(qū)的發(fā)展態(tài)勢應當是中小城市住區(qū)的發(fā)展趨勢，把握好不同城市住區(qū)的發(fā)展方向，對于促進城市住區(qū)的有序發(fā)展具有較強的現(xiàn)實意義﹒

5.1 中小城市住區(qū)發(fā)展方向

源于城市化、經(jīng)濟化、產(chǎn)業(yè)化等的促進和推動，我國中小城市的住區(qū)發(fā)展必然要由當前的“低強度、低密度”逐漸過渡至“高強度、高密度”的住區(qū)發(fā)展模式，即由目前的多層、中高層住宅過渡為高層住宅，其住區(qū)的容積率、綠地率相較于當前應當提升32.41%和11.15%﹒在信陽市住區(qū)中存在的管理混亂、設施不足、消防隱患等問題是廣大中小城市的普遍問題，亟需政府、物業(yè)、住戶通力協(xié)作，全面提升住區(qū)居住質(zhì)量，如：增設電梯、拓寬綠地、統(tǒng)籌停車位等，保障既有住區(qū)的有序發(fā)展[23]，為即將到來的住區(qū)發(fā)展模式轉變做好準備﹒

5.2 特大城市住區(qū)發(fā)展方向

隨著高層住宅的普及與完善，“高強度、高密度”的住區(qū)發(fā)展模式已經(jīng)成為特大城市住區(qū)建設的主要模式并趨于穩(wěn)定[24]﹒在該模式下，應當注重住區(qū)建筑的歸屬感、綠地系統(tǒng)的整體性以及文化底蘊的地域性，構建和諧、綠色、生態(tài)、宜居的人居環(huán)境型城市住區(qū)﹒

6 結論

1)構建住區(qū)綜合經(jīng)濟技術指標體系，主要包括住區(qū)規(guī)模、開發(fā)強度、綠化景觀和停車設施﹒

2)中小城市的住區(qū)規(guī)模、開發(fā)強度較小，綠地、停車設施存在不足；特大城市的住區(qū)人均綠地面積略低于中小城市﹒

3)“高強度、高密度”模式是住區(qū)規(guī)劃的大趨勢，亟需在該模式下重點關注人居環(huán)境狀況﹒