房屋拆遷中的法律問題研究

張顯華

摘 要：在社會(huì)發(fā)展中，房屋拆遷是不可避免的一項(xiàng)問題，但房屋拆遷所涉及的問題諸多，關(guān)系著廣大人民群眾的利益，也因此備受關(guān)注?！段餀?quán)法》和相應(yīng)的法律條例就規(guī)范房屋拆遷和保證被拆遷人的合法權(quán)益做出了制定，旨在更好地推動(dòng)社會(huì)的可持續(xù)發(fā)展。本文就房屋拆遷中的法律問題進(jìn)行了深入的分析和研究，對(duì)于拆遷中存在的問題做出了相關(guān)的解決措施。

關(guān)鍵詞：房屋拆遷;公眾利益;物權(quán)法

近年來，伴隨著我國經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，社會(huì)主義建設(shè)化腳步的不斷加快，房屋拆遷的數(shù)量急劇增加，正因如此也牽扯到了各種各樣的糾紛和矛盾。房屋拆遷關(guān)系到人民群眾的自身利益和合法權(quán)益，也關(guān)系著社會(huì)穩(wěn)定以及社會(huì)市場的發(fā)展和完善。

一、房屋拆遷相應(yīng)權(quán)利及其權(quán)益保護(hù)

進(jìn)行房屋拆遷時(shí)需從兩方面進(jìn)行分析和探討，分別是被拆遷人和其他私權(quán)主體。

（一）被拆遷人

1.房屋所有權(quán)

在民法意義上，房屋的所有權(quán)是被拆遷人的物權(quán)，但是，在實(shí)際當(dāng)中，公民只擁有土地的使用權(quán)，可以享受土地的使用，且有最高年限的使用限制。在《物權(quán)法》中也對(duì)該項(xiàng)問題進(jìn)行了相關(guān)規(guī)定，并對(duì)此進(jìn)行了相應(yīng)的解決和處理，最終使得房屋的所有權(quán)歸屬到公民手中，保證公民享有真正的物權(quán)。如今，我國的《民法通則》以及《憲法》中有明確的規(guī)定，對(duì)于房屋的所有權(quán)進(jìn)行了制定和從屬，還特別制定了有關(guān)房屋所有權(quán)的《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》，針對(duì)房屋拆遷不同時(shí)期和階段，房屋的所有權(quán)問題進(jìn)行了不同程度的解決和處理。另外，公民取得房屋所有權(quán)是公正合法的，國家以征收的身份進(jìn)行妥善處理，使得公民的權(quán)利能夠和公共利益相聯(lián)系，且民法的公正性也使得政府需對(duì)被征收人進(jìn)行合理的賠償和補(bǔ)貼。

2.土地使用權(quán)

就目前來說，憲法對(duì)于城市土地所有權(quán)進(jìn)行了詳細(xì)的規(guī)定，規(guī)定國家享有土地所有權(quán)，根據(jù)這一規(guī)定以及隨房走的原則可以明確看出，關(guān)于我國當(dāng)下的房屋拆遷行為，特別是進(jìn)行商業(yè)經(jīng)濟(jì)建設(shè)乃至城市經(jīng)濟(jì)建設(shè)規(guī)劃等，進(jìn)行房屋的征收該項(xiàng)行為是極為不正確、不合理的，因?yàn)閯儕Z的是土地使用權(quán)而非土地所有權(quán)，除此之外，進(jìn)行房屋征收也是一種不公平不公正的財(cái)產(chǎn)流轉(zhuǎn)行為，正確的做法是要經(jīng)過法律途徑賠償，在事前進(jìn)行約定洽談。

3.地役權(quán)

地役權(quán)，是指更好地提升自身的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益因而利用他們不動(dòng)產(chǎn)的一種權(quán)利，有著顯著的特點(diǎn)。根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，地役權(quán)不能夠單獨(dú)的進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，按照《物權(quán)法》的相應(yīng)規(guī)定，如果被拆遷人進(jìn)行拆遷以前對(duì)自身的房屋進(jìn)行了地役權(quán)的設(shè)立，則將會(huì)給房屋拆遷造成相應(yīng)的損失。依據(jù)民法公平公正的原則，拆遷人需對(duì)被拆遷人的損失進(jìn)行核實(shí)，然后進(jìn)行一定的賠償。

（二）其他私權(quán)主體

1.承租人

承租人和被拆遷人有著租賃關(guān)系，他們之間的租賃關(guān)系也是債權(quán)債務(wù)的關(guān)系，根據(jù)合同相對(duì)性原則，“買賣不破租賃”原則不完全適用于房屋拆遷，所以拆遷所造成的利益和損失需拆遷人依據(jù)違約的情形進(jìn)行處理和承擔(dān)。拆遷人還需在賠償合同中詳細(xì)規(guī)定好拆遷人所需要支付的費(fèi)用。

2.抵押權(quán)人

抵押權(quán)有著物上代位性的特點(diǎn)，按照《中華人民共和國擔(dān)保法》以及最高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國擔(dān)保法〉若干問題的解釋》的有關(guān)規(guī)定，抵押權(quán)人對(duì)于拆遷人的房屋拆遷進(jìn)行賠償，其中拆遷人有著優(yōu)先的受償權(quán)。房屋進(jìn)行拆除以后，可以通過抵押權(quán)的物上代位性對(duì)于抵押人的權(quán)利進(jìn)行相應(yīng)的保護(hù)，但是按照貨幣補(bǔ)償及產(chǎn)權(quán)調(diào)換而言，抵押人的保護(hù)形式多種多樣，例如貨幣補(bǔ)償需要抵押人的訴訟請(qǐng)求，而并不是拆遷人向抵押人進(jìn)行補(bǔ)償金的發(fā)放，否則會(huì)違反《中華人民共和國擔(dān)保法》里的相應(yīng)細(xì)則規(guī)定。

二、房屋拆遷中存在問題及建議

（一）有關(guān)房屋拆遷法律方面的問題

1.非公益拆遷法律規(guī)定缺失

在我國《新條例》及《物權(quán)法》和其他相應(yīng)法律當(dāng)中，絕大多數(shù)是對(duì)公益性拆遷規(guī)定，尤其是《新條例》當(dāng)中對(duì)公益拆遷進(jìn)行了專門的詳細(xì)規(guī)定。但是也要明確非公共利益房屋拆遷的存在，且要進(jìn)行合理化規(guī)范處理，然后再進(jìn)行房屋拆遷，保證各施工部門的順利運(yùn)作。在社會(huì)經(jīng)濟(jì)迅速的發(fā)展下，一定要合理的明確非公益房屋拆遷，然后根據(jù)市場本身的運(yùn)作進(jìn)行政府的適當(dāng)干涉，有效的激勵(lì)公民自發(fā)的創(chuàng)造財(cái)富。為此需要依據(jù)《物權(quán)法》和《憲法》有關(guān)公民權(quán)利維護(hù)的精神下，更好的制定非公益房屋拆遷的法律法規(guī)。

2.公共利益界定過于寬泛

盡管《新條例》對(duì)《物權(quán)法》當(dāng)中的公共利益進(jìn)行了更加細(xì)致的界定，但是其中有很多的規(guī)定亟待考量，如果在舊的城區(qū)進(jìn)行改造對(duì)于公共利益的損害程度，其中所涉及到的環(huán)境、水源、社會(huì)資源以及市政發(fā)展等等，如何更好的進(jìn)行處理。在進(jìn)行房屋拆遷時(shí)重新建設(shè)的基礎(chǔ)設(shè)計(jì)是否能夠滿足公共的需求。在法國，專門制定了行政征用目的的調(diào)查和審批，我國在進(jìn)行公共利益界定時(shí)可以進(jìn)行借鑒，公共利益最重要的要保證利益相關(guān)人員的參與權(quán)利，通過開展會(huì)議等方式進(jìn)行拆遷決策，只有這樣才能夠更好的保證公眾利益的公平性。

（二）有關(guān)房屋拆遷主體觀念意識(shí)的問題

由于我國長期的專制計(jì)劃經(jīng)濟(jì)和歷史制度，進(jìn)行房屋拆遷尤其是公益拆遷時(shí)由于拆遷人程序觀念淡薄，會(huì)十分容易造成《新條例》中的公告及會(huì)議等存于形式，并沒有過多的現(xiàn)實(shí)意義。被拆遷人在拆遷過程中缺少積極性和參與性，即便遭受不公平待遇也不會(huì)主動(dòng)尋求法定援助等。所以相關(guān)部門需充分的強(qiáng)化拆遷法律程序宣傳和觀念意識(shí)的普及，對(duì)于獎(jiǎng)懲機(jī)制進(jìn)行相應(yīng)的制定和規(guī)范。

（三）有關(guān)房屋拆遷中賠償制度的問題

一方面，由于土地的使用權(quán)受到長期的忽視，且在《新條例》中也沒有對(duì)征收房屋的土地使用權(quán)賠償問題進(jìn)行合理的規(guī)定，政府部門進(jìn)行房屋征收是為了獲取房屋的土地使用權(quán)，但是在《新條例》中卻對(duì)該權(quán)利賠償進(jìn)行了回避，違背了民法當(dāng)中的公平公正原則，與《物權(quán)法》中的一定制度不符。土地使用權(quán)在納入賠償范圍中時(shí)需要注意區(qū)分房屋的公共部分和地基部分，不同的地方進(jìn)行不同的骨架賠償。另一方面，被拆遷人以外的利益相關(guān)人賠償缺乏，在《新條例》當(dāng)中對(duì)于《物權(quán)法》擔(dān)保物權(quán)的規(guī)定，對(duì)出租房屋或設(shè)立抵押權(quán)的房屋征收時(shí)如何賠償沒有合理的規(guī)定，為此需要進(jìn)行明確的制定，防止出現(xiàn)矛盾和糾紛。

（四）有關(guān)房屋拆遷中權(quán)利救濟(jì)的問題

司法制度作為公民合法權(quán)利的最后一道防線，需要加大重視力度，但是由于房屋拆遷問題較為復(fù)雜，司法并沒有十分專業(yè)，所以會(huì)導(dǎo)致各種各樣問題的出現(xiàn)。我國的司法體制存在著許多的弊端，進(jìn)而并不能合理的保證被拆遷人真正的權(quán)利，如果對(duì)于裁決不服可以進(jìn)行訴訟，法院會(huì)依據(jù)判處，法官不可以造法，在缺乏相關(guān)規(guī)定的情況下，司法救濟(jì)并不可以對(duì)根本問題進(jìn)行解決，無法有效的滿足被拆遷人的需求。想要確?！缎聴l例》對(duì)應(yīng)的拆遷司法性，一定要對(duì)于房屋拆遷權(quán)利救濟(jì)問題加大重視力度，保證法治環(huán)境的穩(wěn)定，且在司法體制完全獨(dú)立的情況下對(duì)《新條例》的相關(guān)細(xì)則進(jìn)行完善和制定，為司法提供合理有效的依據(jù)，保證被拆遷人的救濟(jì)權(quán)利得到真正的實(shí)現(xiàn)，為社會(huì)的發(fā)展奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

綜上所述，伴隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，房屋拆遷是不可避免的一項(xiàng)社會(huì)問題，需要加大重視力度。有效地解決房屋拆遷中存在的問題，需要立法、司法以及行政等相關(guān)部門的大力配合和協(xié)作，進(jìn)而有效的形成政府、社會(huì)以及公眾權(quán)益合理化的局面，只有這樣，才能夠更好地促進(jìn)社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。

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