萬科都養(yǎng)豬去了，房地產(chǎn)還值得投資嗎

陳方勇

還記得《皇帝的新衣》教給我們的那堂邏輯課吧？當(dāng)大家都知道皇帝沒穿衣服，卻沒有人敢說出來時(shí)，我們擁有的是“共有知識(shí)”;只有當(dāng)那個(gè)小孩喊出來“他沒穿衣服”，大家才知道原來大家都知道皇帝沒穿衣服，這時(shí)這個(gè)知識(shí)就變成“公共知識(shí)”。跳出童話看世界，你會(huì)知道為什么在特定的環(huán)境中人們會(huì)顯得那么蒙昧，并不是他們不知道，而是他們害怕知道的后果。

中國的房地產(chǎn)行業(yè)里存在怎樣的“共有知識(shí)”和“公共知識(shí)”呢？我想“共有知識(shí)”應(yīng)該就是“人口紅利、增長紅利將盡，開發(fā)勢(shì)必走向持有，存量市場(chǎng)已經(jīng)到來”。這個(gè)共識(shí)的形成其實(shí)由來已久，只是到了那年陳淮組織的內(nèi)部交流會(huì)，上，被時(shí)任萬科北京區(qū)域總的毛大慶喊出來，才一下子變成了“公共知識(shí)”。這一聲喊帶來了兩個(gè)直接的浪潮，一個(gè)是房地產(chǎn)高管的輕資產(chǎn)創(chuàng)業(yè)潮（當(dāng)然毛大慶就在其中），另一個(gè)就是房地產(chǎn)企業(yè)的多元化浪潮。

雖然至今大約5年過去了，這兩股浪潮都遇到了不同的阻力，都發(fā)生著不同程度的“為活而活”的妥協(xié)，但是趨勢(shì)不改，他們都知道過去已經(jīng)回不去了。就拿最近來說，人們津津樂道的要么是哪家房企的資金斷裂，要么就是看起來慌不擇路的向互聯(lián)網(wǎng)致敬。就連全球貨幣的大放水這樣看起來肯定利好房地產(chǎn)資產(chǎn)價(jià)格的老興奮劑，也沒法讓他們興奮起來，他們預(yù)感這次會(huì)大不同。于是就發(fā)生了許多外人看起來有點(diǎn)奇怪的事情，融創(chuàng)不瘋了，萬科開始養(yǎng)豬了，恒大在傾銷，老潘在清倉，物業(yè)公司成了香餑餑，市盈率要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于他們的母公司。

當(dāng)我們跳出房地產(chǎn)來看這個(gè)世界，我們會(huì)驚訝的發(fā)現(xiàn)，原來這個(gè)世界運(yùn)轉(zhuǎn)的邏輯早已改變。原來的世界供不應(yīng)求，誰擁有資源和資本，誰就是老大，享受資本利益最大化。如今的世界到處都是產(chǎn)能過剩，資本可以用泛濫來形容，最終消費(fèi)者成了各種力量競(jìng)相討好的對(duì)象，誰擁有用戶最多，誰才是老大。

今天很多房地產(chǎn)企業(yè)困惑的是，他們?cè)谄疵啬玫兀疵刭u房，卻越來越難賺到錢了。被金融機(jī)構(gòu)打劫一道也就罷了，誰叫你沒有高杠桿沒法實(shí)現(xiàn)高周轉(zhuǎn)呢;被渠道狠狠的宰了一刀，就讓他們實(shí)在想不通，到底誰才是甲方？為何甲方賺的還不如乙方多？

當(dāng)然，并非所有人都活在蒙味之中。有的人明明已經(jīng)知道那已經(jīng)是“公共知識(shí)”了，卻還想當(dāng)鴕鳥騙自己，說“好日子還長著呢”。有的人既然已經(jīng)看明白了，就果斷的開始行動(dòng)，哪怕得罪同行，哪怕背負(fù)罵名。

以我個(gè)人觀察的視角，在這場(chǎng)疫情中，有兩個(gè)企業(yè)的玩法明顯高出同行一大截。個(gè)就是恒大的全民賣房，全網(wǎng)收定金的舉動(dòng)，不僅提前收獲了剛需、改善、投資、投機(jī)等各類客戶，而且給各類經(jīng)紀(jì)人以帶客人口，完全繞開了傳統(tǒng)中介渠道，同時(shí)還沉淀了一大筆流動(dòng)性極好的現(xiàn)金！拿數(shù)據(jù)說話，一季度結(jié)束，全行業(yè)都是斷崖式下跌，恒大披露的數(shù)據(jù)卻是全面逆襲！另一個(gè)就是革自己命的貝殼，大家以為它不過是鏈家的一個(gè)線上平臺(tái)，誰知它叫“ACN"，是真正的經(jīng)紀(jì)人平臺(tái)，誰只要私域強(qiáng)大，有足夠的客戶粘性（就像《安家》中的徐姑姑），誰就可以不依賴線下實(shí)體門店而分享平臺(tái)收益。這當(dāng)然會(huì)引發(fā)小經(jīng)紀(jì)的不滿，但你如果看過左暉的那篇回應(yīng)，你就會(huì)知道他所看到的未來。一路走來，他們干倒的那些對(duì)手，并不是輸給了他們，而是輸給了時(shí)代。

最近有很多人問我在這個(gè)時(shí)點(diǎn)對(duì)房地產(chǎn)資產(chǎn)的態(tài)度，該投還是該賣？我說：房地產(chǎn)的特點(diǎn)就是“不動(dòng)產(chǎn)”，而且已經(jīng)變成要“大宗交易”的不動(dòng)產(chǎn)，所以比資產(chǎn)價(jià)格更值得關(guān)心的應(yīng)該是流動(dòng)性問題。特別是當(dāng)做投資考慮時(shí)，現(xiàn)金流比利潤更重要，要么看經(jīng)營現(xiàn)金流，要么看融資現(xiàn)金流，兩者有一個(gè)出問題都是大問題。所以我只看有經(jīng)營現(xiàn)金流的商業(yè)地產(chǎn)，只看是否有融資接續(xù)方案的商業(yè)地產(chǎn)投資。

記得蔡雪梅創(chuàng)業(yè)時(shí)曾感慨“‘衣食住行四大剛需就差‘住沒被互聯(lián)網(wǎng)改造了”，其他三類在“互聯(lián)網(wǎng)+”之下都發(fā)生了消費(fèi)行為的逆轉(zhuǎn)，“住”的不動(dòng)產(chǎn)性令其在消費(fèi)行為上似乎始終只能處于被動(dòng)，只能等人來，人要不來就沒法形成交易或消費(fèi)，就不會(huì)產(chǎn)生價(jià)值。所以對(duì)于“住”的投資，選址至關(guān)重要，選錯(cuò)了地方往往就意味著萬劫不復(fù)（比如很多生造出來的文旅地產(chǎn)項(xiàng)目）！當(dāng)然也有例外，比如萬達(dá)就曾成功的創(chuàng)造了“一個(gè)萬達(dá)廣場(chǎng)就是一個(gè)城市的中心”這樣的逆天改命案例（比如五角場(chǎng)萬達(dá)），但那更多的恐怕還是因?yàn)槌鞘邢蛲庋影l(fā)展的預(yù)見性踩點(diǎn)，而非本身擁有多強(qiáng)的號(hào)召力，吸引人來。

目前看來能解決不動(dòng)產(chǎn)流動(dòng)性的“唯一”辦法就;是資產(chǎn)證券化，最純粹的就是REITs，所以業(yè)界翹首期盼了十幾年，出來一個(gè)“準(zhǔn)REITs”“類REITs"就歡欣鼓舞。業(yè)內(nèi)普遍預(yù)期，受疫情影響，這么嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)大衰退應(yīng)該會(huì)刺激政府拿出更直接有效的救市政策，REITs開閘有先例可循，值得期待。這不，基礎(chǔ)設(shè)施REITs已經(jīng)明文出臺(tái)，大家奔走相告“終于來了”！可是，就如同我很早以前就預(yù)測(cè)過的一樣，中國金融創(chuàng)新政策出臺(tái)的初衷都是基于為國有經(jīng)濟(jì)體脫困，股市開閘是為了國企脫困，這次的基礎(chǔ)設(shè)施REIT's為的還是解救地方投資平臺(tái)。這個(gè)新政里好像半個(gè)字都沒提房地產(chǎn)，實(shí)在是輪不到純市場(chǎng)化運(yùn)作的房地產(chǎn)項(xiàng)目。不過既然能打開一條縫，就依然會(huì)有光亮，“新基建”的功課要好好學(xué)，才有可能借道搭車。

有人問我：如果開發(fā)商都意識(shí)到要做存量市場(chǎng)，都轉(zhuǎn)型做運(yùn)營商，以他們的資源調(diào)度能力和融資渠道，對(duì)那些還處于起步階段市場(chǎng)化的獨(dú)立機(jī)構(gòu)來說是否會(huì)是絕對(duì)的優(yōu)勢(shì)？我說：以我對(duì)中國商業(yè)地產(chǎn)十幾年發(fā)展歷程的觀察來說，未必！特別是那些習(xí)慣“銷售滾資產(chǎn)”邏輯的，他們?cè)谏a(chǎn)環(huán)節(jié)無疑是有巨大的產(chǎn)能優(yōu)勢(shì)，但結(jié)果不過是制造出來更大的過剩和更虛高的資產(chǎn)泡沫，他們制造的雞肋資產(chǎn)會(huì)成為城市更新的標(biāo)的，他們當(dāng)中的大部分永遠(yuǎn)都不可能邁過那道淺淺的海峽。

有幾個(gè)根本原因會(huì)注定房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型的失敗。（1）資本屬性的不匹配，短錢無法長投;（2）KPI考核的短期結(jié)果導(dǎo)向不利于長期目標(biāo)的培育;（3）巨大的業(yè)務(wù)收入差距決定無法從內(nèi)部孵化第二二曲線創(chuàng)新;（4）短期利益驅(qū)使會(huì)導(dǎo)致生態(tài)鏈關(guān)系均為利益的剛性博弈，大難臨頭（比如這次疫情）就會(huì)各自算賬，兩敗俱傷;（5）商業(yè)地產(chǎn)的困境在于傳統(tǒng)邏輯下的上限鎖死，不能從根本改變租金差的思維，就只能陷入同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)的紅海，逃不出低利潤價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)的魔咒。

就像我們這些年看到的那些地產(chǎn)創(chuàng)新失敗案例：小企業(yè)的創(chuàng)新往往表現(xiàn)為投機(jī)式的“追風(fēng)口”，變成2VC的創(chuàng)業(yè)，這是因?yàn)閷?duì)他們來說活著才是最重要的，有奶便是娘;中企業(yè)雖然度過了生死期，但很容易形成思維慣性，關(guān)注點(diǎn)總在局部痛點(diǎn)，哪疼醫(yī)哪，所以也永遠(yuǎn)走不出老路;大企業(yè)有強(qiáng)烈的創(chuàng)新意識(shí)，但麻煩在于機(jī)制已經(jīng)僵化，既得利益者沒有動(dòng)力做任何改變，所以他們的內(nèi)部創(chuàng)新往往流于表面。

真正的創(chuàng)新者注定只會(huì)是少數(shù)人，一類是喬布斯、馬斯克這樣的天縱奇才，上帝派他們來這個(gè)世界就是來改變世界的;一類是像林清玄、孫來春這樣置于死地而后生的被動(dòng)覺悟者，不變則亡;還有一類是像司徒文聰那樣的始終保持領(lǐng)先時(shí)代的商業(yè)嗅覺的老法師，他們的創(chuàng)新有章可循。創(chuàng)新往往是大多數(shù)人看不懂甚至?xí)靶Φ模詣?chuàng)新是學(xué)不來的，當(dāng)創(chuàng)新變成世人都認(rèn)可的引領(lǐng)，創(chuàng)新者早已成為頭部，享受最頂層的定價(jià)權(quán)。創(chuàng)新就是這樣，不能承受孤獨(dú)，就不配獨(dú)享榮光！

回到題目里的那個(gè)問題：作為行業(yè)的風(fēng)向標(biāo)，萬科都養(yǎng)豬去了，房地產(chǎn)還值得投資嗎？我的回答是：作為全球僅存未破的資產(chǎn)泡沫，大多數(shù)房地產(chǎn)（無論是資產(chǎn)還是企業(yè)）都已不具有投資價(jià)值，不要去投那些注定要沉沒的船，要去投那些能帶領(lǐng)大家走出迷航的船長，投對(duì)人才是最正確的投資策略。