房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算與稅務(wù)處理的特殊性分析

馬莉娜 沈陽(yáng)萬(wàn)恒易賽房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司

社會(huì)經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)也快速發(fā)展，隨之帶來(lái)諸多問(wèn)題，尤其是房地產(chǎn)業(yè)會(huì)計(jì)核算和稅務(wù)處理間的問(wèn)題愈加明顯。房地產(chǎn)行業(yè)相對(duì)特殊，稅務(wù)處理和會(huì)計(jì)核算方法較多，對(duì)其特殊性進(jìn)行深度剖析，可以為財(cái)務(wù)的管理提供支持，從而提高其管理水平和企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益[1]。

一、會(huì)計(jì)核算的意義

房地產(chǎn)業(yè)中財(cái)務(wù)管理的重要內(nèi)容就是會(huì)計(jì)的核算能力，會(huì)計(jì)核算水平的高低，對(duì)企業(yè)資金的配置與優(yōu)化有直接影響[2]。會(huì)計(jì)核算的主要內(nèi)容有：①核算房屋建設(shè)和土地開(kāi)發(fā)的成本，控制好成本管理，做到最低成本營(yíng)造最大利益。②對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)所用資金進(jìn)行籌備，保證項(xiàng)目的順利開(kāi)展，做到如期竣工。③對(duì)商品房預(yù)售的管理工作進(jìn)行強(qiáng)化，及時(shí)將價(jià)款收回，預(yù)防發(fā)生壞賬、呆賬。④管理開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)中的收支，提高資金管理水平。⑤根據(jù)國(guó)家的相關(guān)政策，合理分配企業(yè)中的利潤(rùn)。相對(duì)于其他會(huì)計(jì)工作，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中存在的不同就是房地產(chǎn)業(yè)需要核算企業(yè)的收入以及存貨成本[3]。其中存貨成本主要是工程費(fèi)用的成本，相較于其他會(huì)計(jì)其核算科目不固定，為了方便清算，根據(jù)國(guó)家相關(guān)規(guī)定建立以下幾點(diǎn)成本科目，具體是，①土地開(kāi)發(fā)的費(fèi)用和成本，其指納稅人獲得土地使用權(quán)時(shí)產(chǎn)生的物力、人力、財(cái)力的損耗，其中包含籌備費(fèi)用、補(bǔ)償費(fèi)用、建筑工程費(fèi)用以及基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)。②為獲取土地使用權(quán)損耗的金額，指納稅人依照國(guó)家規(guī)定繳納的費(fèi)用以及土地價(jià)格款的支付。③轉(zhuǎn)讓相關(guān)的稅金，指房顫轉(zhuǎn)讓是需要繳納的稅金，例如城市建設(shè)維護(hù)稅、營(yíng)業(yè)稅等，是可以扣除的稅金。④建筑物、舊房的價(jià)格評(píng)估，新建房、配套設(shè)施的成本 舊房、建筑物的評(píng)估指對(duì)轉(zhuǎn)讓的建筑物或房屋通過(guò)國(guó)家批準(zhǔn)的（房地產(chǎn)）評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)成本價(jià)進(jìn)行評(píng)估，之后和成新度折扣率相乘后得出的價(jià)格，且必須經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)。新建房、配套設(shè)施成本指開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中產(chǎn)生的全部費(fèi)用，例如管理、銷(xiāo)售、財(cái)務(wù)等費(fèi)用。⑤開(kāi)發(fā)中間接產(chǎn)生的費(fèi)用。⑥財(cái)務(wù)部門(mén)規(guī)定的扣除項(xiàng)目[4]。

二、房地產(chǎn)中稅收、核算

第一，房地產(chǎn)中的稅收。房地產(chǎn)中的稅收共分為三種，即營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅以及土地增值稅。①營(yíng)業(yè)稅 在本國(guó)境內(nèi)提供銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)、應(yīng)稅勞務(wù)的個(gè)人或單位，對(duì)其獲取的營(yíng)業(yè)額征收的一種稅即為營(yíng)業(yè)稅，是流轉(zhuǎn)稅種的主要稅種，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)預(yù)售賬款進(jìn)行收取的時(shí)候，按其收入按月繳納，而其在結(jié)轉(zhuǎn)收入的時(shí)候均不再繳納；②企業(yè)所得稅 在本國(guó)境內(nèi)的非居民企業(yè)、居民企業(yè)或有收入的組織，對(duì)其獲得的收益征收的稅為企業(yè)所得稅。房地產(chǎn)企業(yè)主要通過(guò)土地上的建筑或銷(xiāo)售土地獲取利益，其特殊性主要在預(yù)售開(kāi)始后體現(xiàn)，在對(duì)應(yīng)稅所得額進(jìn)行計(jì)算的時(shí)候，按照其預(yù)售所得，乘以預(yù)售的預(yù)計(jì)利潤(rùn)率得出對(duì)應(yīng)的預(yù)計(jì)利潤(rùn)，計(jì)算出其當(dāng)期的所得稅，一年一清。其預(yù)售收入可以用作扣除一些費(fèi)用的依據(jù)，如招待費(fèi)、項(xiàng)目宣傳費(fèi)；③土地增值稅 指對(duì)土地使用權(quán)或土地上附著物、建筑物進(jìn)行轉(zhuǎn)讓或買(mǎi)賣(mài)所獲取的收入的個(gè)人或單位根據(jù)其獲取的收入（實(shí)物收入、其他收入、貨幣收入）將法定需扣除的金額和成本減去后的增值額為計(jì)稅依據(jù)繳納的賦稅，其中不包含無(wú)償轉(zhuǎn)讓、贈(zèng)予、繼承房地產(chǎn)的行為。當(dāng)前，我國(guó)對(duì)土地增值率高的其稅務(wù)較高，增值率低其稅務(wù)較低，如果土地沒(méi)有增值則不收取稅務(wù)，相關(guān)專(zhuān)家預(yù)測(cè)，房房地產(chǎn)業(yè)其毛利率高于34.62%，即需要繳納土地增值稅[5]。

第二，核算工程。房地產(chǎn)項(xiàng)目的管理核心即為控制成本，控制成本在項(xiàng)目管理的全過(guò)程中均有參與，成本對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展的影響較大，而控制成本的影響因素角度，在房地產(chǎn)業(yè)的成本稅收中其工程成本費(fèi)用地位舉足輕重，如今在房地產(chǎn)業(yè)中（部分）預(yù)收款項(xiàng)轉(zhuǎn)結(jié)，入營(yíng)業(yè)收入時(shí)，其相應(yīng)的成本的扣除和歸集方法中沒(méi)有統(tǒng)一規(guī)定稅收核算的方法，但通常應(yīng)用以下幾種方法，①計(jì)劃成本法，根據(jù)開(kāi)發(fā)的總面積和預(yù)算成本的比較值定出已出售的面積成本，或是計(jì)劃收入和預(yù)算總成本的比值，規(guī)定時(shí)限的銷(xiāo)售收入，等完工后，在對(duì)成本的差異進(jìn)行調(diào)整[6]。②估計(jì)推算法 根據(jù)房地產(chǎn)業(yè)以往核算成本的數(shù)據(jù)、信息，套用售價(jià)比例，是一種不科學(xué)的估算銷(xiāo)售成本的方法。③分類(lèi)系數(shù)法 根據(jù)房地產(chǎn)中的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目對(duì)開(kāi)發(fā)的費(fèi)用進(jìn)行歸集，根據(jù)價(jià)值系數(shù)對(duì)不同價(jià)值的產(chǎn)品成本進(jìn)行分配，此計(jì)算方法即為分類(lèi)系數(shù)法。具體操作用即根據(jù)不同開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的價(jià)值系數(shù)計(jì)算出成本的分配率，且在此基礎(chǔ)上計(jì)算出不同價(jià)值開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品單位的成本。④單位成本法即將不能銷(xiāo)售的面積扣除后，對(duì)可以銷(xiāo)售和出租的面積作為成本，以及進(jìn)行核算，房地產(chǎn)業(yè)的成本根據(jù)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目時(shí)的建造本金在（商品房）面積中分?jǐn)?，銷(xiāo)售獲利確定時(shí)，依照確定的（商品房）的面積類(lèi)結(jié)轉(zhuǎn)成本的手法。

三、核算對(duì)稅收的影響

當(dāng)下，對(duì)于商品房開(kāi)發(fā)成本的核算通常分期或分樓盤(pán)進(jìn)行，嚴(yán)格來(lái)講，物理那種成本的核算方式，不會(huì)改變的一點(diǎn)是，必須按照相關(guān)規(guī)定、制度、規(guī)章將開(kāi)發(fā)中的成本歸入到樓盤(pán)的成本，然后核算，開(kāi)發(fā)結(jié)束后，花銷(xiāo)歸集后，轉(zhuǎn)到開(kāi)發(fā)產(chǎn)品科目，在應(yīng)用一些手段對(duì)各個(gè)成本的具體對(duì)象進(jìn)行計(jì)算，從而組成開(kāi)發(fā)成本或售出的產(chǎn)品的經(jīng)營(yíng)成本。也就是說(shuō)，不管應(yīng)用哪種方法，最終均會(huì)整個(gè)項(xiàng)目的成本費(fèi)用所謂扣除稅收的依據(jù)，清算整個(gè)項(xiàng)目的稅收，主要為所得稅和土地增值稅。實(shí)際核算當(dāng)中，不同的核算方法會(huì)對(duì)成本轉(zhuǎn)結(jié)的準(zhǔn)確性有影響，也可能會(huì)影響銷(xiāo)售產(chǎn)品每個(gè)階段的效益反應(yīng)以及存貨成本的準(zhǔn)確性，嚴(yán)重的情況影響所得稅的準(zhǔn)確性[7]。

四、企業(yè)會(huì)計(jì)核算、稅務(wù)處理的特殊性

（1）利潤(rùn)分配的特殊性，房地產(chǎn)業(yè)中，有非常廣泛的投資主體，且投資主體也有不同的參與方式，通常項(xiàng)目投資合作會(huì)在項(xiàng)目完成后，雙方根據(jù)其盈利情況分配利潤(rùn)，主要分配形式有產(chǎn)品分配、現(xiàn)金分配等。而在房地產(chǎn)業(yè)中，相較于其他企業(yè)，參與分配利潤(rùn)的方式有顯著的特點(diǎn)。（2）核算開(kāi)發(fā)成本的特殊性 ，通常房地產(chǎn)業(yè)均有較長(zhǎng)的建設(shè)周期，龐大的系統(tǒng)工作，因此其時(shí)間跨度和成本核算的難度較大，在成本核算中，不同的房地產(chǎn)項(xiàng)目受項(xiàng)目定位、用途、地域、規(guī)模、產(chǎn)品功能等多方因素影響，導(dǎo)致項(xiàng)目間存在較大的差異性，每個(gè)項(xiàng)目有自己的特點(diǎn)。（3）房地產(chǎn)業(yè)收入的特殊性，在項(xiàng)目的建設(shè)中，需要統(tǒng)一、總體的規(guī)劃一定的地段或地區(qū)，統(tǒng)一開(kāi)發(fā)、建設(shè)，因此房地產(chǎn)項(xiàng)目的內(nèi)容具有多樣性和綜合性，房地產(chǎn)業(yè)其收入通常有配套設(shè)施轉(zhuǎn)讓、商品房銷(xiāo)售、其他業(yè)務(wù)、土地轉(zhuǎn)讓等，從收入方式看，比較多樣，因此使?fàn)I業(yè)利潤(rùn)具有特殊性和多樣性[8]。

房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)該怎樣選擇選擇合適的核算方法，通過(guò)總結(jié)相關(guān)文獻(xiàn)提出以下建議：大型的房地產(chǎn)業(yè)（即規(guī)模較大且財(cái)力充足的企業(yè)）選擇分類(lèi)系數(shù)方法進(jìn)行核算，以此對(duì)利潤(rùn)進(jìn)行合理的分配，這樣（資產(chǎn)）實(shí)有額相對(duì)比較精準(zhǔn)，幅度小，不會(huì)過(guò)低或過(guò)高。產(chǎn)業(yè)適中的選擇收入百分比法，其他的可以應(yīng)用單位成本法，相對(duì)來(lái)講任何企業(yè)均不推薦應(yīng)用估計(jì)推算法，因?yàn)槠溆休^強(qiáng)的隨意性。由于房地產(chǎn)投資和營(yíng)業(yè)收入的多樣性，導(dǎo)致其核算和稅務(wù)處理均有一定的特殊性，因此在核算中，應(yīng)用不同的方法其達(dá)到的效果也不相同。

綜上所述，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)相對(duì)比較特色，在相關(guān)政策的影響下，會(huì)計(jì)核算和稅務(wù)處理間變化較大，不同的核算方法其效果不同，因此在房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)的管理中，需要根據(jù)不同項(xiàng)目、企業(yè)、稅種應(yīng)用不同的核算方法，使會(huì)計(jì)核算的作用充分發(fā)揮。