淺談房屋租賃稅收籌劃

徐芳 無錫日報報業(yè)集團

一、房產(chǎn)稅的稅收籌劃

稅籌是指納稅人在符合稅收法規(guī)和國家法律的前提下，按照稅收政策法律法規(guī)的導(dǎo)向，事前選擇稅收利益最大化的納稅方案處理自己的生產(chǎn)、經(jīng)營和投資、理財活動的一種企業(yè)稅收籌劃行為。稅收籌劃是在多種納稅方案中，選擇具有合法、合規(guī)性的，對企業(yè)稅收利益最大化方案的決策。

企業(yè)房屋租賃房產(chǎn)稅是關(guān)鍵。根據(jù)規(guī)定，房產(chǎn)稅，又稱房屋稅，是國家以房產(chǎn)作為課稅對象向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財產(chǎn)稅。其目的是為配合國家房產(chǎn)政策的調(diào)整和控制固定資產(chǎn)投資規(guī)模，加強對房屋的管理，提高房屋使用效率，運用稅收杠桿，合理調(diào)節(jié)經(jīng)營人和房產(chǎn)所有人的收入。

對于房產(chǎn)稅，一般有兩種計征范式：從價計征、從租計征。從價計征的，其計稅依據(jù)為房產(chǎn)原值一次性減去10%-30%后的余值;其從價計征10%-30%的具體減除幅度由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定。按照房產(chǎn)余值計征的，年稅率為1.2%;以房產(chǎn)原值為計稅依據(jù)的，應(yīng)納稅額=房產(chǎn)原值＊(1-10%或30%)＊稅率(1.2%）。從租計征的(即房產(chǎn)出租的)，根據(jù)規(guī)定，按照房產(chǎn)租金收入為計稅依據(jù)。按房產(chǎn)租金收入計征的，年稅率為12%；以房產(chǎn)租金收入為計稅依據(jù)的，應(yīng)納稅額等于房產(chǎn)租金收入＊稅率(12%)。

二、大多數(shù)房屋租賃房產(chǎn)稅的現(xiàn)狀

現(xiàn)實工作中，房產(chǎn)稅主要是根據(jù)房產(chǎn)租賃合同和房產(chǎn)余值部分計算。根據(jù)政策法規(guī)的規(guī)定，房產(chǎn)稅由房屋產(chǎn)權(quán)所有人申報繳納。根據(jù)合同及實際開票，對于劃分為以取得租金收入的房產(chǎn)，采用從租計征方式，按照租金收入計征；對于劃分為沒出租的房產(chǎn)，采用從價計征方式，按照房屋余值計征。當然大多數(shù)企業(yè)的很多房產(chǎn)租賃合同中，大多數(shù)都會出現(xiàn)免租期，對于免租期，往往是從價計征方式，按照房屋余值計征。根據(jù)規(guī)定，在2016年4月30日之前取得房產(chǎn)，增值稅稅率按照5%的簡易征收。本文闡述的案例都是2016年4月30日之前取得的房產(chǎn)。

三、房屋租賃合同稅收籌劃

（1）房產(chǎn)合同免租期合理規(guī)避。很多房產(chǎn)都會產(chǎn)生免租期，對于合同中出現(xiàn)的免租期，我們可以轉(zhuǎn)化設(shè)置成進場日、裝修期、開業(yè)日、計租日（同進場日)等，不需要在合同中出現(xiàn)免租期的字樣。房屋租賃合同中的價款應(yīng)當價稅分離，分別標明租金收入和增值稅數(shù)額，以便節(jié)約印花稅的繳納。

案例：企業(yè)取得2015年12月某套房產(chǎn)，年不含稅租金120萬元，增值稅6萬元，每月不含稅租金12萬元，每月增值稅額0.6萬元，房產(chǎn)原值600萬元，租賃期為一年，免租期為兩個月。

有免租期的房產(chǎn)稅算法：從租繳12＊10＊12%+從價繳600＊（1-30%）＊1.2%＊2/12=15.24萬。

假設(shè)合同中沒有“免租期”一詞之說，將免租期包含至租期內(nèi)，合同月租金可以修改為10萬元/月，房產(chǎn)稅10＊12＊12%=14.4萬。

有免租期和不存在免租期兩者相比之下：有免租期的房產(chǎn)稅比合同中沒有免租期的房產(chǎn)稅多繳房產(chǎn)稅0.84萬元。通過合同細節(jié)的精細化管理，合理規(guī)避，進一步為企業(yè)降低了納稅成本，有助于提高企業(yè)效益，更進一步實現(xiàn)企業(yè)目標。

（2）除房屋租賃有關(guān)的兼營業(yè)務(wù)需分開制定合同。企業(yè)房屋租金收入以外的物業(yè)管理費等應(yīng)該根據(jù)實際情況，分別制定合同，或者在一個合同中指明兼營業(yè)務(wù)的價款、稅率等。不能將兼營業(yè)務(wù)需收取的費用并入房屋租金，否則會抬高房屋租金的房產(chǎn)稅繳納，增加企業(yè)的納稅成本。

案例：某企業(yè)將2015年11月取得的某處房產(chǎn)以年不含稅租金160萬元（租金收入120萬，物業(yè)管理費40萬），房產(chǎn)原值600萬元，租賃期為一年。

企業(yè)兼營業(yè)務(wù)視為并入租金

房產(chǎn)稅：160＊12%=19.2萬 增值稅：160＊5%=8萬

城建及教育費附加：8＊12%=0.96萬 印花稅：160＊0.1%=0.16萬

企業(yè)兼營業(yè)務(wù)視為并入租金，該房產(chǎn)年應(yīng)繳稅額19.2+8+0.96+0.16=28.32萬

企業(yè)兼營業(yè)務(wù)單獨計征收入和增值稅，不并入租金。租金的增值稅率為5%，物業(yè)管理費的增值稅率為6%。計算如下：

房產(chǎn)稅：120＊12%=14.4萬 增值稅：120＊5%+40＊6%=8.4萬

城建稅及教育費附加：8.4＊12%=1.01萬

印花稅：120＊0.1%+40＊0.03%=0.13萬

企業(yè)兼營業(yè)務(wù)單獨計征收入和增值稅，不并入租金，該房產(chǎn)年應(yīng)繳稅額14.4+8.4+1.01+0.13=23.94萬

企業(yè)兼營業(yè)務(wù)的收入是否并入租金，在兩方案對比之下，企業(yè)兼營業(yè)務(wù)的收入不并入租金比企業(yè)兼營業(yè)務(wù)的收入并入租金的稅收整體節(jié)稅4.37萬元。通過對合同的精細籌劃，理清收入明細，對應(yīng)納稅種及稅率，明確兼營行為分開核算，整體節(jié)稅明顯，有助于企業(yè)良性發(fā)展。

（3）根據(jù)房產(chǎn)業(yè)務(wù)需要可以擴展企業(yè)營業(yè)范圍。當房屋按租金收入繳納房產(chǎn)稅高于按房屋余值繳納房產(chǎn)稅時，房產(chǎn)出租人可以考慮根據(jù)企業(yè)營業(yè)范圍，雙方簽訂倉儲保管合同，以便達到減少房產(chǎn)稅的繳納。

案例：假設(shè)某企業(yè)為一般納稅人，2015年10月取得某處房產(chǎn)，原值3000萬元，租給一物流公司作為倉庫使用，年不含稅租金600萬元。

按房產(chǎn)租賃合同計算：

房產(chǎn)稅=600＊12%=72萬 增值稅=600＊5%=30萬

城建稅及教育費附加=3 0＊1 2%=3.6萬 印花稅=600＊0.1%=0.6萬

按房產(chǎn)租賃合同計算應(yīng)繳納的稅金=72+30+3.6+0.6=106.2萬

按簽訂倉儲保管合同計算：

房產(chǎn)稅=3000＊（1-30%）＊1.2%=25.2萬 增值稅=600＊6%=36萬

城建稅及教育費附加=36＊12%=4.32萬 印花稅=600＊0.03%=0.18萬

按簽訂倉儲保管合同計算應(yīng)繳納的稅金=25.2+36+4.32+0.18=65.7萬

如果房產(chǎn)出租簽訂倉儲保管合同，會使得原本按照租金收入繳納房產(chǎn)稅的金額大大減少，上例中，使得企業(yè)按照簽訂倉儲保管合同繳納的稅金減少了40.5萬元。當然，租賃合同變?yōu)閭}儲保管合同在節(jié)稅上大大提高，也要考慮倉儲保管所要發(fā)生的一系列費用。

三、企業(yè)房產(chǎn)整租的方案

一般上市公司都有很多房產(chǎn)，房產(chǎn)象征著企業(yè)的產(chǎn)業(yè)，這樣的產(chǎn)業(yè)，要面臨管理，出租等一系事項，可將這樣的產(chǎn)業(yè)交給自己的置業(yè)全資子公司或成立置業(yè)公司。根據(jù)規(guī)定，房產(chǎn)稅是由房屋所有人繳納房產(chǎn)稅。如果母公司將房屋租給子公司，再由子公司對外出租，對于出租房屋來說，房產(chǎn)稅會減少。

案例:假設(shè)某企業(yè)下的全資子公司是一家置業(yè)企業(yè)（一般納稅人），專門負責(zé)該企業(yè)的日常管理及房產(chǎn)對外出租。假設(shè)某處房產(chǎn)(2016年4月30日之前取得的，增值稅采用簡易計稅方式）出租給置業(yè)子公司的不含稅租金是600萬元(假設(shè)已取得評估報告），置業(yè)子公司對外出租，取得的不含稅租金是1000萬元。

如果直接對外出租：

房產(chǎn)稅 1000＊12%=120萬 增值稅 1000＊5%=50萬

城建及教育費附加 50＊12%=6萬 印花稅 1000＊0.1%=1萬

如果直接對外出租應(yīng)繳納的稅金=120+50+6+1=177萬

如果通過置業(yè)子公司轉(zhuǎn)租:

房產(chǎn)稅 600＊12%=72萬 增值稅 600＊5%+1000＊5%=80萬

城建及教育費附加 80＊12%=9.6萬

印花稅600＊0.1%+1000＊0.1%=1.6萬

如果通過置業(yè)子公司轉(zhuǎn)租應(yīng)繳納的稅=72+80+9.6+1.6=163.2萬

如果置業(yè)子公司為小規(guī)模納稅人：

房產(chǎn)稅600＊12%=72萬 增值稅 600＊5%+1000＊3%=60萬

城建及教育費附加 60＊12%=7.2萬

印花稅600＊0.1%+1000＊0.1%=1.6萬

如果置業(yè)子公司為小規(guī)模納稅人，通過置業(yè)子公司轉(zhuǎn)租應(yīng)繳納的稅=72+60+7.2+1.6=140.8萬

通過案例我們可以看出，子公司轉(zhuǎn)租會使得整體稅負比直接對外出租稅負減少。若置業(yè)子公司為小規(guī)模納稅人，通過置業(yè)子公司轉(zhuǎn)租，應(yīng)繳納的稅相較于一般納稅人，稅負減少優(yōu)勢明顯，通過小規(guī)模納稅人的稅收優(yōu)惠，使得有效的降低了房屋租賃中的納稅成本。

四、稅收籌劃意義

通過上述房屋出租合同的籌劃、細節(jié)的籌劃及房產(chǎn)轉(zhuǎn)租的籌劃等案例實操分析，房屋出租稅收籌劃意義占據(jù)著很大的地位，其實不光是房屋出租稅收籌劃，這也慢慢延伸至企業(yè)的各個環(huán)節(jié)。通過稅收籌劃，能夠在合法的政策下業(yè)務(wù)有效貫徹，也體現(xiàn)了稅收政策導(dǎo)向的合理有效性；能夠?qū)ζ髽I(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營、投資活動等應(yīng)納稅進行超前籌劃；能夠最大限度地減輕企業(yè)的稅負，使得企業(yè)收益最大化；能夠使得經(jīng)營者不再注重個別稅種的繳納，而要著眼于整體稅負的輕重。

實施稅收籌劃能合理避稅、節(jié)稅、能夠少繳納稅款，能夠降低不必要的成本，增加企業(yè)納稅意識，在稅收優(yōu)惠政策和法律允許的范圍內(nèi)，通過對經(jīng)營事項的事先規(guī)劃與納稅籌劃，最終使企業(yè)獲得更大的盈利空間，使得企業(yè)稅收規(guī)劃不斷走向成熟和理性。

五、結(jié)束語

房屋租賃納稅籌劃只是企業(yè)稅收籌劃的冰山一角，只有通過不斷的規(guī)劃與籌劃，適應(yīng)業(yè)務(wù)及稅收政策的發(fā)展，才能使企業(yè)稅收籌劃越發(fā)成熟，符合企業(yè)發(fā)展之道。