關于北京市共有產權房的研究

摘 要：發(fā)展共有產權住房，作為北京市加強住房制度頂層設計的落地政策，是深化住房供給側結構性改革的重要舉措，是完善住房供應結構，支持無房家庭解決住房剛需的長期制度安排。共有產權住房政策的出臺，標志著北京市“保基本、分層次、廣覆蓋”住房供應體系進一步完善，引導居民形成梯級消費理念，加快構建購租并舉的住房制度，建立完善符合首都特點的住房基礎性制度和長效機制，全力推進住有所居目標實現。

關鍵詞：北京市;共有產權房;租購并舉;長效機制

一、北京共有產權保障住房基本情況

（一）北京共有產權保障住房基本情況

北京市共有產權保障住房于2017年開始試點工作，截至目前，北京市共有64個共有產權住房項目實現了土地供應，目前均在建設過程中，可提供房源約6.55萬套。城六區(qū)新建項目容積率不高于2.8，層高不低于2.8米，套型總建筑面積最大90平方米;其他區(qū)新建項目容積率不高于2.5，層高不低于2.9米，套型總建筑面積在90平方米以下的占建設總量的70%以上，最大不超過120平方米?？傮w看，中心城區(qū)共有產權住房仍然供不應求，城市發(fā)展新區(qū)六環(huán)路區(qū)域當前供需矛盾不大，這些區(qū)域也是中心城區(qū)適宜功能和人口疏解重點承載區(qū)，規(guī)劃前景和政策導向清晰，發(fā)展?jié)摿薮蟆?/p>

二、北京市共有產權房存在的問題

（一）信息不對稱，尋租現象盛行

盡管共有產權房是由政府與居民共同擁有產權，利益共享，在很大程度上降低了牟取暴利的空間，但依然存在尋租牟利的可能。某些居民即使有住房，但為了得到這種優(yōu)惠而通過各種手段獲得購房資格，再通過一些方式進行轉讓出租獲取利益。說明即使共有產權房有一定的政策限制，但是依然會有一部分人投機，從中謀取利益。

（二）定價和產權比例設置標準不一

北京市各區(qū)共有產權房產權比例存在區(qū)別，但購房者所要承擔的最低份額均高于50%，這對中低收入家庭來說仍然是很重的負擔。另外，各地對產權比例確定規(guī)則設置模糊，由于政府的產權比例由土地出讓金所確定，加之房價一直處于變動之中，因此產權比例上下調動會給雙方的利益帶來極大的不穩(wěn)定性。制定科學的產權比例和轉讓機制，讓共有產權房不再成為投機人的工具，在當前顯的尤為重要。

（三）適用對象準入標準

北京市各區(qū)對共有產權房的申購資格有著不同的衡量標準，家庭收入是確定享受共有產權房的標準之一。但是每個家庭的收入情況是處于變動過程中的，工資的變動、兼職收入的多少等都會對是否符合中低收入群體的界定產生影響。另外，不能僅憑申購人個人提供的收入信息作為審核依據，因為可能存在有隱性收入的人員虛報收入或者勾結審核人員對收入及住房水平造假從而取得受保障資格的情形，并且現階段北京市尚未構建綜合性個人資產、信譽、房產等信息評價系統(tǒng)，這對申請者是否屬于受保障人群的判斷造成一定的障礙。

（四）建設資金財政保障不足

我國保障性住房建設資金的來源主要是政府的財政撥款和土地出讓金收益。從北京市共有產權房的實施情況來看，存在資金投入不足的問題。作為持有房屋部分產權的北京市政府，不僅要在共有產權房的前期建設中投入大量資金，還要在后期維持正常運轉投入大量財力。這種單一的由政府財政投入為主導的資金來源渠道具有一定的不穩(wěn)定性，當北京市政府無法承受巨額的建設資金需求時，共有產權房的建設規(guī)模會受到資金不足的影響，其他社會保障事業(yè)的財政投入也會受影響。

（五）監(jiān)管權限不明

目前尚沒有法律明確規(guī)定政府在住房保障方面的法律責任。當購房者與政府之間實際發(fā)生產權糾紛時，適用公法還是私法是我們要面臨的一個問題。而適用法律標準的模糊、對政府職責的確認和劃分缺少法律依據、對失職行為缺少法律追究標準等，勢必會影響保障性住房工作的效率和效果。因此，北京市共有產權房的運營存在職責分配不明、監(jiān)督機構不完善、監(jiān)管力度、問責機制缺乏等問題。

三、北京市共有產權房良性運行的政策建議

（一）共有產權房的信息公開透明化，加強政府內部監(jiān)督

在整個房源的獲取過程中，政府參與較多，尤其是房源的交易流通環(huán)節(jié)以及相關的供應對象的審核、房源的確認環(huán)節(jié)，較多的政府部門參與就有可能存在政府權力的濫用與腐敗，導致共有產權房的使用性質被改變。為了避免這種現象，政府部門應該使所有信息公開透明，在群眾的監(jiān)督下辦事，同時，政府部門應該加強內部監(jiān)督，使各個環(huán)節(jié)環(huán)環(huán)相扣，防止腐敗現象發(fā)生。

（二）明晰產權比例與權利義務關系

產權持有比例一直以來都是共有產權房的焦點問題之一。首先，北京市政府可探索將與購房者共同持有房屋產權的權利和義務讓渡給社會組織，由社會組織和個人共有享有房屋產權，并自由協(xié)商產權比例的分配。政府不直接參與共有產權房的持有，有助于避免政府作為行政主體可能帶來的政治風險。在共有產權房制度下，購房人減少了當下的購房成本，而意在長期回報的組織機構，保留了對未來增值的索取權，雙方都有積極性參與。其次，減輕購房者的購房壓力，實行階梯式產權比例購房。

（三）完善準入和退出機制

北京市政府應該對購房人的戶籍進行必要的限制，將申請資格限制在共有產權住房所在地戶籍的居民范圍內。因為，當前北京市對共有產權住房保障信息管理的水平還不高，有關部門難以對異地戶籍購房者的收入、現有房產等信息進行準確的核查，容易讓不符合申請條件的人有機可乘，而忽視了真正需要保障的困難群體;其次，共有產權住房所在地的納稅人是共有產權住房的主要提供者，所以北京市政府應當對共有產權住房申請人的戶籍進行限制以保障當地納稅人的住房需求。通過建立綜合性信息平臺，使得資格審查機構與銀行或金融機構實行信息互聯(lián)，對共有產權房住房人每年進行一次資格審查，讓不再符合受保障的對象盡快退出保障體系，拒絕信用不良的人貸款。只允許共有產權保障房在符合條件的內部人之間流轉，才能使得有限的公共保障資源發(fā)揮最大的作用。

（四）擴大共有產權房建設資金的保障渠道

實現共有產權房建設主體多元化，北京市政府可以鼓勵公益性的社會組織承擔建設共有產權房的責任，采用PPP融資模式，拓寬融資渠道，有效解決政府財政壓力大的問題。其次，擴大住房公積金的使用范圍，將共有產權房的購買，租賃，維修等費用納入公積金適用范圍內。并且提高住房公積金增值收益在建設共有產權房的比例。最后，降低土地成本也有利于共有產權房的建設。

（五）設立專業(yè)化的監(jiān)督管理機構

北京市政府應設立一個獨立的、非營利的共有產權房管理機構，并通過法律，法規(guī)來明確其權利和義務，以此來保障北京市共有產權房的日常運營。管理機構的工作范圍應包括維持共有產權房運營的各個方面，如產權分配持有比例、準入和退出機制、維修基金的管理、轉讓交易原則、問責機制等。同時，設立第三方監(jiān)督機構對該管理機構進行評估，并將評估結果向社會公開，以接受公眾的監(jiān)督。綜上所述，應加強對共有產權房管理，使每個環(huán)節(jié)都能順利、高效運作，并且各部門之間要協(xié)調發(fā)展，這樣才能使共有產權房制度成為真正的惠民工程。

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作者簡介：

張慧艷（1994—），女，漢族，山西呂梁人，山西財經大學（社會保障專業(yè)）

學術碩士研究生，研究方向：住房保障制度方向.