試論銀行信貸與房地產(chǎn)價格的關(guān)系

唐亮

摘 要 眾所周知，房地產(chǎn)業(yè)是一個資本高度密集的行業(yè)。從供給方面看，房地產(chǎn)企業(yè)在房地產(chǎn)整個生產(chǎn)周期中，都需要大量資本支撐實現(xiàn)。而且，房地產(chǎn)行業(yè)資本周轉(zhuǎn)間隔時間過長，資金短缺也是所有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨的最大問題。從需求側(cè)方面考慮，我國大多數(shù)家庭的經(jīng)濟狀況使得他們?nèi)钯I房成為奢望，在這種大前提下商業(yè)銀行貸款無疑成為成功購房的權(quán)宜之計。

關(guān)鍵詞 銀行信貸;房地產(chǎn)價格;VAR模型

1我國銀行信貸與房地產(chǎn)價格之間互動機制的理論分析

（1）個人購房貸款對房價的作用機制。對于房地產(chǎn)市場來說，房地產(chǎn)開發(fā)、流通、消費環(huán)節(jié)的通暢程度是房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的關(guān)鍵，而房地產(chǎn)開發(fā)地周圍居民的住宅需求無疑是上述條件實現(xiàn)最重要的前提，住宅市場是房地產(chǎn)市場的大頭所在，但住宅是當(dāng)下社會居民必備的奢侈品，而且絕大多數(shù)家庭都難以實現(xiàn)全款購房，由此可見，銀行購房貸款是能為個人購房者提供最有力幫助的金融工具，讓消費者通過使用信貸金融工具提前擁有房屋的所有權(quán)，從而使得他們有能力現(xiàn)期購房，也增加了住宅市場的實際自住需求。

（2）對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，如果房價上漲而房地產(chǎn)開發(fā)成本持平，前者上漲的程度超過后者，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本著企業(yè)以盈利為目的的原則，必定會增加對房地產(chǎn)開發(fā)項目的投資開發(fā)，也就是說是看多未來房價的判斷使得房地產(chǎn)開發(fā)需求增加，進一步也會促進其對銀行信貸的需求。對個人購房者而言，由于房地產(chǎn)具有良好的保值增值能力，在房地產(chǎn)價格上漲時會出現(xiàn)預(yù)期的自我實現(xiàn)和自我強化機制——即房價上漲吸引更多的樂觀投資者購買，從而使房價繼續(xù)上漲，此時投資者的預(yù)期被證實，且個人購房者在信息流通不暢、無法接收到更多有效信息的前提下，只能根據(jù)市場表面的房價走勢進行選擇：投資或觀望[1]。

2數(shù)據(jù)來源與分析方法

（1）數(shù)據(jù)來源與說明。房價用我國商品房的平均銷售價格表示，單位取元/平方米，我國各年的商品房平均銷售價格來源于中經(jīng)網(wǎng)統(tǒng)計數(shù)據(jù)庫;每年的房地產(chǎn)貸款總量由每年的房地產(chǎn)開發(fā)商貸款和個人按揭貸款加總而來，單位為萬元，其中房地產(chǎn)開發(fā)商貸款用中國房地產(chǎn)統(tǒng)計年鑒里的房地產(chǎn)企業(yè)資金來源里的國內(nèi)貸款表示，個人按揭貸款的數(shù)據(jù)也來源于各年中國房地產(chǎn)統(tǒng)計年鑒。為避免數(shù)據(jù)異方差的影響，在以下操作中對我國商品房的平均銷售價格、房地產(chǎn)貸款總量進行自然對數(shù)處理。

回歸前要檢驗數(shù)據(jù)是否存在正常單位根，在避免偽回歸或虛假回歸的同時，也檢驗數(shù)據(jù)的平穩(wěn)性，確保估計的有效性。本文以分變量檢驗檢驗單位根，再經(jīng)過二階差分和ADF檢驗，以來滿足數(shù)據(jù)的平穩(wěn)性要求。

（2）Granger因果關(guān)系檢驗。協(xié)整檢驗的結(jié)果說明了：變量之間存在長期均衡關(guān)系。但值得注意的是，還需要進一步檢驗是否具有因果關(guān)系。檢驗結(jié)果如圖1所示，表明兩者存在因果關(guān)系。

（3）VAR模型回歸分析。向量自回歸模型也就是VAR模型，是計量經(jīng)濟模型用的最多的一種，是利用把系統(tǒng)中每一個內(nèi)生變量變?yōu)橄到y(tǒng)中所有內(nèi)生變量的滯后項函數(shù)來構(gòu)造模型。本文采用的VAR模型具體形式如下：

Yt=A1Yt-1+A2Yt-2+…+ApYt-p+εtt=1，2，……，n

其中Yt是內(nèi)生變量向量，p是VAR模型的滯后階數(shù)，矩陣A1，……，Ap是待估計的系數(shù)矩陣，εt是k維擾動列向量。在這里本文將VAR模型的滯后階數(shù)定義為2階，對房地產(chǎn)價格和房地產(chǎn)貸款總量進行回歸分析[2]。

3實證結(jié)果及分析

（1）房地產(chǎn)價格與銀行信貸規(guī)模呈正相關(guān)關(guān)系。從實證分析的結(jié)果來看，房地產(chǎn)價格與銀行信貸規(guī)模呈正相關(guān)關(guān)系，但這種正相關(guān)關(guān)系的表現(xiàn)有所延遲。即當(dāng)期房地產(chǎn)價格每上漲1%時，下一期的銀行貸款規(guī)模會減少0.3%，而第三期銀行貸款的規(guī)模又會增加0.6%。這可能是由于在短期內(nèi)，政府會適度采取信貸緊縮的政策來控制房地產(chǎn)價格的上升;而從長期來看，房地產(chǎn)價格上漲的趨勢也會增加居民和銀行對房地產(chǎn)市場的信心，在增加信貸需求的同時也使得銀行短視信貸增加的風(fēng)險增加了信貸資金的投放量。

（2）銀行信貸規(guī)模在一定程度上刺激房地產(chǎn)價格的上升。從實證分析的結(jié)果來看，銀行信貸規(guī)模在一定程度上刺激房地產(chǎn)價格的上升，即當(dāng)期信貸規(guī)模每增加1%，下一期的房地產(chǎn)價格則升高0.12%。一方面，個人購房貸款的增加會提高房地產(chǎn)有效需求，對價格產(chǎn)生正相關(guān)作用;另一方面，房地產(chǎn)開發(fā)商增加借貸數(shù)額，必然會使得房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模擴大，房地產(chǎn)供給增長，從而對房地產(chǎn)價格產(chǎn)生負相關(guān)影響[3]。

參考文獻

[1] 王曉明.銀行信貸與資產(chǎn)價格的順周期關(guān)系研究[J].金融研究，2010，（4）：97-100.

[2] 段忠東，曾令華，黃澤先.房地產(chǎn)價格波動與銀行信貸增長的實證研究[J].金融論壇，2010，（11）：95-98.

[3] 江彤.我國銀行信貸與房地產(chǎn)價格關(guān)系實證分析[J].中國房地產(chǎn)金融，2008，（3）：25-28.