老舊住宅加固改造與增加電梯方法研究

李世紅

摘 要：隨著人們生活水平的提高，老舊住宅樓住戶對加裝電梯的呼聲越來越高，如何解決好老舊住宅樓老年人的出行問題。從老舊住宅樓加裝電梯的切實需要出發(fā)，對加裝電梯的問題、考慮因素以及措施進(jìn)行分析，以供參考。

關(guān)鍵詞：老舊住宅;加固;增設(shè)電梯;問題;因素;措施

1.前言

隨著城市化進(jìn)程的加快，老舊住宅的弊端也日益顯現(xiàn)。老舊小區(qū)通常位于市中心，面積大，拆遷成本高。通過適時的改造，加裝電梯能夠有效緩解居住人員上下樓的問題，大大為居民提供了方便。

2.老舊住宅樓加裝電梯存在的問題

老舊住宅樓加裝電梯能夠完善住宅的使用功能、提高生活質(zhì)量、解決年老人出行難等問題，有著積極的社會意義，但在具體實施中也暴露出不少問題。

2.1住戶訴求各異，意見達(dá)成一致比較難

老舊住宅樓高層住戶加裝電梯的意愿強(qiáng)烈，而底層住戶也提出了不同的意見和訴求。認(rèn)為加裝電梯會影響部分底層住戶的采光，還有噪聲影響、增加經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)等問題，因此會反對加裝;部分身體狀況差，體弱多病的人擔(dān)心施工帶來的噪音和影響，同時還擔(dān)心加裝電梯對現(xiàn)有住宅樓的結(jié)構(gòu)安全會產(chǎn)生影響。不少人早期購房時考慮到養(yǎng)老方便、解決上下樓出行問題，選擇了接受光線暗、潮濕、衛(wèi)生狀況差等不足的一層住房，加裝電梯后大家都解決了上下樓的出行問題，心理不平衡持反對意見;還有三層原本是最好的樓層，購買時價格最高，加裝電梯后最好的樓層變成了五、六層，三層的價值反而變低，心理不平衡持反對意見。

2.2住戶身份差異，加裝費(fèi)用落實比較困難

由于加裝電梯需要住戶承擔(dān)大部分費(fèi)用，費(fèi)用籌措很難落實。經(jīng)測算，磚混結(jié)構(gòu)的老舊住宅樓加裝電梯的改造、加裝成本35萬元左右，不包含后期的運(yùn)行、維保產(chǎn)生的費(fèi)用。底層的住戶認(rèn)為加裝電梯對自己的作用不大，持反對意見，不愿意出費(fèi)用;部分住戶年齡大、退休早、收入低，或體弱多病、家庭經(jīng)濟(jì)困難，參與積極性不高;部分住戶對居住條件要求不高，認(rèn)為不加裝不影響生活，不參與更不出資。對于個別住戶的不參與、不出資的情況，本單元其他住戶又不愿意多分擔(dān)，造成資金缺口，影響最終實施。

2.3項目報建手續(xù)比較冗繁

老舊住宅樓加裝電梯不僅僅是資金問題，還有城市規(guī)劃、城市住建等部門手續(xù)的申請、批復(fù)問題。由于所涉及的審批部門比較多，相關(guān)政策、規(guī)范性指導(dǎo)文件和地方法規(guī)一直未能出臺，報批報建環(huán)節(jié)多、批復(fù)時間長，影響項目推進(jìn)。

3老舊住宅加固改造方案需考慮的因素

現(xiàn)場調(diào)查總結(jié)了老房子中存在的問題，在加固和改造計劃中，首先必須解決結(jié)構(gòu)安全問題，例如結(jié)構(gòu)正常使用的安全性和抗震性，結(jié)構(gòu)的耐久性，建筑物屋頂?shù)耐暾?。同時達(dá)到了屋頂?shù)呐潘槙场⑼鈮Ω魺?，門窗隔熱，節(jié)能改造，防水改造，舒適性提高，節(jié)能減排的目的。在這種情況下，應(yīng)進(jìn)行給排水管道，供熱管道設(shè)備/電線設(shè)備，地方政府管道，消防/安全監(jiān)控改造/改建以及室內(nèi)防水。一旦滿足了社區(qū)的場地要求并批準(zhǔn)了該計劃，就可以將其與結(jié)構(gòu)的抗震改造相結(jié)合，以增加建筑面積和電梯并改善生活條件。加固和重建計劃應(yīng)考慮到房屋的特殊性和計劃的可行性。與學(xué)校，醫(yī)院和辦公樓等公共建筑不同，舊住宅樓具有大量居民和各種需求。例如，如果未增加建筑面積，則應(yīng)考慮該計劃的加強(qiáng)效果，以及可操作性和對居民的影響。加固計劃必須得到民眾的理解和支持，否則將難以實施。根據(jù)已完成的項目，居民通常需要增加建筑面積，增加電梯和改善居住環(huán)境。然后結(jié)合結(jié)構(gòu)的抗震設(shè)計，重點(diǎn)分析面積和電梯的增長。

隨著中國的老齡化，對無障礙設(shè)施的需求不斷增長，為房屋增添電梯是當(dāng)務(wù)之急。傳統(tǒng)的多層單元房屋通常在一個樓梯上有3個住戶，有些樓梯有2戶。經(jīng)過調(diào)查，現(xiàn)有的外部電梯方案主要采用與樓梯共用入口，在樓梯入口外側(cè)增加電梯井道，沿建筑物增加走廊的方法。這解決了交通問題，但同時原始建筑的走廊影響了原始建筑的通風(fēng)和照明以及住宅的隱私。使用這些或單獨(dú)添加電梯井，然后將它們連接到樓梯。設(shè)計和施工很容易實現(xiàn)，但是占用者只需要在電梯的一半層中走即可走。建筑物的高度對于老年人和殘疾人來說非常不便。

一梯兩戶增加電梯：將根據(jù)現(xiàn)場情況考慮加固和重建這兩種方案。

方案一是使用噴涂的鋼筋混凝土板墻來加固建筑物的外墻和樓梯墻。在樓梯對應(yīng)部分的北側(cè)，卸下地板并添加一個鋼筋混凝土電梯井，以使電梯和樓梯共用入口。建筑物北側(cè)增加了鋼筋混凝土墻，使其堅固抗震并擴(kuò)大了建筑面積。原來的內(nèi)部水平墻被拆除，托梁被用來拆除和加固墻壁，將兩個小臥室變成客廳，并在山墻中打開窗戶。盡管該計劃大大改善了居住環(huán)境，并且易于在所有房間中使用自然采光，但我們不得不放棄了，因為建造了一個大規(guī)模住房，存在住房和資金流動問題。

方案二是加固原有的外墻和樓梯墻，拆除原有的陽臺，并擴(kuò)展建筑物北側(cè)的客廳、陽臺。新結(jié)構(gòu)與原始結(jié)構(gòu)配合使用，可以抵抗地震并同時進(jìn)行擴(kuò)展。施工期間無需轉(zhuǎn)換建筑面積，對居民影響不大。缺點(diǎn)是每個家庭都有兩個入口和出口，這會影響每個房間的自然通風(fēng)和照明。經(jīng)過家庭投票，該計劃最終得以實施。

一梯三戶增加電梯：

情況比較復(fù)雜。如果增加電梯的方法仍限于“單元”的概念，則在樓梯的一側(cè)增加電梯將不允許中層居住用戶使用。如果在另一側(cè)添加電梯，則會出現(xiàn)走廊的弊端。因此，打破了同一單位三戶共享一臺電梯的概念，按照“相鄰住戶兩兩組合”的原則設(shè)置電梯會影響房屋的私密性和通風(fēng)性。電梯應(yīng)易于使用，且不給人任何負(fù)擔(dān)。案例二是目前帶梯子的三戶住宅的計劃。它加強(qiáng)了原有的外墻和樓梯墻，以擴(kuò)大原有的廚房和衛(wèi)生間面積。根據(jù)建筑物兩側(cè)的“相鄰住戶兩兩組合”的原則，擴(kuò)展起居室，陽臺并增加新的墻以抵抗地震。

4.老舊住宅樓加裝電梯的應(yīng)對措施

4.1做好宣傳，分類施策，幫扶困難，解決“協(xié)調(diào)難”

多層住宅樓加裝電梯主要矛盾集中在住戶利益協(xié)商一致上。由單位組織召開座談會或宣講會，動員住戶充分協(xié)商、互相體諒、相互理解、形成共識。同時還應(yīng)邀請各方面專家，對電梯設(shè)計、施工安全、加裝技術(shù)等方面答疑解惑，消除住戶顧慮。住戶意見統(tǒng)一是加裝電梯的最大難關(guān)。因此，要針對住戶的不同情況，分別打理性牌、情感牌和耐心牌。要把情感更多的偏向樓下住戶，理性更多偏向樓上住戶，陳述利弊，溝通協(xié)商，找到住戶利益關(guān)系的平衡點(diǎn)與住戶形成良性互動。對于底層住戶獲利不大的，可以嘗試建立適當(dāng)?shù)睦嫜a(bǔ)償機(jī)，通過協(xié)商給予適當(dāng)補(bǔ)償。任何一項民心工程，只有兼顧公平，照顧到各方不同的利益訴求，實施起來才能比較順利。

4.2健全機(jī)構(gòu)，多措并舉，扎實推進(jìn)，解決“落實難”

加裝電梯涉及的管理部門比較多，包括規(guī)劃、住建、質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督、消防等多個部門，也在客觀上影響項目推進(jìn)。相關(guān)部門要健全組織機(jī)構(gòu)，成立專門的工作小組，扎實推進(jìn)工作落實?？梢栽O(shè)立加裝電梯工作辦公室，專人負(fù)責(zé)審批手續(xù)的報審，提高審批效率。個別城市嘗試允許提取住房公積金支付分?jǐn)傎M(fèi)用，規(guī)定職工及其配偶在本市行政區(qū)域范圍內(nèi)既有住宅的所有權(quán)人需要使用該房屋共有部位增設(shè)電梯的，自市質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督管理部門驗收合格之日起一年內(nèi)可一次性申請?zhí)崛∫淮巫》抗e金，所提取的住房公積金不能超過因增設(shè)電梯分?jǐn)偟膶嶋H支出費(fèi)用。相關(guān)政府部門要注意職能的轉(zhuǎn)變，審批手續(xù)應(yīng)該在規(guī)劃、質(zhì)檢、城建、消防等方面進(jìn)行適當(dāng)?shù)暮喕?，協(xié)調(diào)各方面難題，為群眾辦事提供方便。建議成立老舊住宅樓加裝電梯的專門辦事機(jī)構(gòu)，協(xié)調(diào)發(fā)改、規(guī)劃、住建、質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督、消防等部門，按照簡化、便民的原則，建立“綠色通道”，提供審批“一站式”服務(wù)。

5.結(jié)束語

綜上所述，針對老舊小區(qū)的加固改造和增設(shè)電梯要結(jié)合實際情況，通過深入的調(diào)查了解，在符合住戶意愿的前提下，做好增設(shè)的前期工作，使增設(shè)電梯真正成為住戶的福利。

參考文獻(xiàn)：

[1]楊學(xué)聰.老樓加裝電梯有辦法[N].經(jīng)濟(jì)日報，2018-02-07（15）.

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