試論房產(chǎn)面積測(cè)繪中存在的問(wèn)題及對(duì)策

洪晨東

摘 要： 房產(chǎn)測(cè)繪活動(dòng)中對(duì)測(cè)繪面積進(jìn)行整體控制是實(shí)現(xiàn)行業(yè)科學(xué)穩(wěn)定發(fā)展的必要條件。結(jié)合現(xiàn)階段房產(chǎn)測(cè)繪中存在的問(wèn)題，需要積極規(guī)范測(cè)繪市場(chǎng)，采取科學(xué)的分?jǐn)偺幚砟Ｊ脚c元素區(qū)分方法，并不斷提升人員職業(yè)素養(yǎng)，提升隊(duì)伍建設(shè)水平，為促進(jìn)行業(yè)的可持續(xù)健康發(fā)展創(chuàng)造條件。

關(guān)鍵詞： 房產(chǎn)面積測(cè)繪;問(wèn)題;對(duì)策

【中圖分類號(hào)】P218 ? ? 【文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼】A ? ? 【文章編號(hào)】1674-3733（2020）05-0045-00

1 房產(chǎn)測(cè)繪工作

1.1 房產(chǎn)測(cè)繪工作的任務(wù)。房產(chǎn)測(cè)繪工作的任務(wù)，就是通過(guò)對(duì)有測(cè)量需求的房屋及其用地，進(jìn)行位置、權(quán)屬、質(zhì)量和數(shù)量等多方面用途的測(cè)量，同時(shí)在測(cè)量數(shù)據(jù)準(zhǔn)確的基礎(chǔ)上，還需要進(jìn)行平面圖準(zhǔn)確繪制，以及嚴(yán)謹(jǐn)認(rèn)真地進(jìn)行具體建筑面積的計(jì)算，并且充分利用測(cè)繪技術(shù)，實(shí)現(xiàn)測(cè)繪工作高效率且高質(zhì)量地完成。

1.2 房產(chǎn)測(cè)繪工作的作用

1.2.1 提高房產(chǎn)管理水平。由于房產(chǎn)測(cè)繪是建立在城鎮(zhèn)實(shí)際房產(chǎn)信息的基礎(chǔ)上的，因此，對(duì)于測(cè)繪工作者使用測(cè)繪儀器、規(guī)范房產(chǎn)測(cè)量等方面就會(huì)有著嚴(yán)格的要求，測(cè)繪工作者在根據(jù)采集到的數(shù)據(jù)進(jìn)行處理過(guò)程中，需要對(duì)房屋及其房產(chǎn)要素進(jìn)行具體調(diào)查和分析，從而將最終搜集整理出來(lái)的數(shù)據(jù)作為測(cè)繪工作的最終成果。而這些寶貴的數(shù)據(jù)資料，必然能夠成為房產(chǎn)管理水平提高的重要保障。由于在提供信息上的高度專業(yè)化和精細(xì)化，因此能夠很好地為管理決策提供非常有價(jià)值的信息，促進(jìn)部門進(jìn)行正確的管理，從而提高管理的水平。此外，房地產(chǎn)管理的登記部門需要對(duì)房地產(chǎn)各項(xiàng)信息逐項(xiàng)進(jìn)行詳細(xì)登記，從而為房地產(chǎn)數(shù)據(jù)提供真實(shí)可靠的信息，并且使其成為重要的法律依據(jù)，而測(cè)繪工作中提供的房產(chǎn)具體位置和面積等基礎(chǔ)信息，無(wú)疑能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)登記部門節(jié)省很多工作時(shí)間，從而更好地提高工作效率。

1.2.2 提供各項(xiàng)交易和決策信息。房產(chǎn)測(cè)繪是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要基礎(chǔ)，不僅集中了各項(xiàng)測(cè)繪技術(shù)，掌握了眾多房產(chǎn)知識(shí)和社會(huì)公眾知識(shí)，同時(shí)能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)的各項(xiàng)交易和決策提供各項(xiàng)可靠的信息。因此，房地產(chǎn)行業(yè)無(wú)論是在開發(fā)環(huán)節(jié)、經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié)還是交易環(huán)節(jié)，都能夠從房產(chǎn)測(cè)繪中找到大量可供使用的重要數(shù)據(jù)，不僅能夠在交易過(guò)程中很好地避免因?yàn)樾畔⒉粚?duì)稱造成的交易損失，同時(shí)也能夠透過(guò)房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)表象，看到其內(nèi)核和本質(zhì)，以及房地產(chǎn)所具有的真實(shí)價(jià)值，并以此作為決策的重要依據(jù)。

2 房產(chǎn)面積測(cè)繪中存在的問(wèn)題

2.1 數(shù)據(jù)采集與變更存在誤差。房建工程的開工前和竣工后有預(yù)測(cè)面積和實(shí)測(cè)面積兩種，兩種面積的測(cè)繪方法不同，預(yù)測(cè)面積是施工技術(shù)人員結(jié)合圖紙等相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行計(jì)算，而實(shí)測(cè)面積則需要對(duì)現(xiàn)場(chǎng)的實(shí)際建筑面積進(jìn)行計(jì)算，因而兩種面積的數(shù)值可能會(huì)出現(xiàn)偏差。但現(xiàn)實(shí)生活中，很多房建工程的預(yù)測(cè)面積與實(shí)測(cè)面積的數(shù)值差較大，這對(duì)房屋的銷售會(huì)形成較大的不良影響。要知道，預(yù)測(cè)面積實(shí)際上是一種理論面積，房建工程綜合性較強(qiáng)，建筑過(guò)程較為復(fù)雜，很多房建單位在建筑施工中會(huì)對(duì)設(shè)計(jì)進(jìn)行改變，這便影響了最終的實(shí)測(cè)數(shù)據(jù)。

2.2 特殊部位面積問(wèn)題。陽(yáng)臺(tái)的測(cè)量面積過(guò)程往往容易出現(xiàn)誤差，陽(yáng)臺(tái)一般分為半封閉陽(yáng)臺(tái)和全封閉陽(yáng)臺(tái)兩種。作為室內(nèi)面積的一種延伸，陽(yáng)臺(tái)的面積測(cè)量是按照圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積進(jìn)行測(cè)量的，不同的房建設(shè)計(jì)使得不同的陽(yáng)臺(tái)形狀不同，但在實(shí)際的面積測(cè)繪作業(yè)中，其按主體結(jié)構(gòu)最外側(cè)進(jìn)行測(cè)量，進(jìn)而使得實(shí)測(cè)的面積與預(yù)測(cè)的面積往往會(huì)出現(xiàn)誤差。陽(yáng)臺(tái)在實(shí)際測(cè)繪的過(guò)程中，往往會(huì)出現(xiàn)實(shí)際使用面積小于預(yù)測(cè)面積的情況。

2.3 突出墻面部分的面積計(jì)算。在房建工程作業(yè)中，一些臨街的高層建筑底層往往是門市，這就要求對(duì)底層的承重面積進(jìn)行擴(kuò)大，因而實(shí)際的使用面積往往沒有預(yù)測(cè)面積大，但在面積的測(cè)繪中也會(huì)將這部分占用的面積劃分到實(shí)測(cè)面積中去，因而對(duì)于業(yè)主而言，形成了較大的利益損害。由于承重占據(jù)的大部分面積是為整棟建筑服務(wù)，確保整棟建筑的穩(wěn)定性和安全性，因而相關(guān)政策規(guī)定底層的承重面積需要全體業(yè)主分?jǐn)偂?/p>

3 提升房產(chǎn)面積測(cè)繪精度的有效對(duì)策

3.1 規(guī)范房產(chǎn)測(cè)繪市場(chǎng)。房產(chǎn)測(cè)繪的工作具有系統(tǒng)性特征，所以在房產(chǎn)測(cè)繪過(guò)程中要考慮到不同因素的影響權(quán)重，優(yōu)先解決權(quán)重比例較高的問(wèn)題。實(shí)際工作中，許多測(cè)量人員更關(guān)注測(cè)量的效率，想要在更短的時(shí)間內(nèi)完成工作，導(dǎo)致工作的質(zhì)量下降。所以，作為國(guó)家相關(guān)部門需要進(jìn)一步做好權(quán)責(zé)劃分，做到責(zé)任到人，從而避免出現(xiàn)玩忽職守、不認(rèn)真操作的情況。另外，還可以通過(guò)映射的方式來(lái)進(jìn)行市場(chǎng)規(guī)范化管理，堅(jiān)決杜絕各種不合理收費(fèi)的問(wèn)題，做到市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展與控制，并避免各種擾亂市場(chǎng)的行為發(fā)生。

3.2 詳細(xì)分析圖紙，做好尺寸數(shù)據(jù)采集。無(wú)論是預(yù)測(cè)面積還是實(shí)測(cè)面積，都需要測(cè)繪技術(shù)人員詳細(xì)的分析圖紙，結(jié)合圖紙的設(shè)計(jì)進(jìn)行數(shù)據(jù)記錄，進(jìn)而為面積測(cè)繪數(shù)據(jù)的統(tǒng)計(jì)分析奠定基礎(chǔ)，同時(shí)也能保證后續(xù)的實(shí)測(cè)工作效率。在圖紙的分析工作中，測(cè)繪技術(shù)人員主要對(duì)結(jié)構(gòu)墻尺寸、設(shè)計(jì)柱軸向尺寸等部分進(jìn)行密切關(guān)注。此外，在面積測(cè)繪中，需要對(duì)實(shí)際可能添加的面積進(jìn)行預(yù)測(cè)，如保溫墻占面積。在對(duì)一些樓梯和陽(yáng)臺(tái)等特殊的位置進(jìn)行面積測(cè)繪作業(yè)時(shí)，不能將其高度參數(shù)計(jì)算到實(shí)際測(cè)量數(shù)值中去。

3.3 加強(qiáng)施工圖測(cè)算，保證預(yù)售面積精準(zhǔn)性。對(duì)于預(yù)測(cè)面積和實(shí)測(cè)面積的誤差大問(wèn)題，需要測(cè)繪技術(shù)人員做好預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)分析，即無(wú)論是在方案圖紙的測(cè)量還是施工圖紙的測(cè)量，都要將可能影響實(shí)測(cè)面積的設(shè)計(jì)以及特殊部位面積計(jì)算在內(nèi)，這樣便能夠大幅度降低二者測(cè)量誤差大的可能性。需要強(qiáng)調(diào)的是，預(yù)測(cè)面積的計(jì)算主要依賴于圖紙，因而測(cè)繪人員要重點(diǎn)關(guān)注圖紙本身的規(guī)范性，在測(cè)繪前要確保圖紙的規(guī)范性，唯有保證圖紙通過(guò)相應(yīng)的審核才能進(jìn)行測(cè)繪。

結(jié)束語(yǔ)：社會(huì)的高速發(fā)展推動(dòng)著城市房建工程事業(yè)的進(jìn)步，房建工程中的面積測(cè)繪作為廣大住戶所關(guān)注的問(wèn)題，需要相應(yīng)工作人員積極做好測(cè)繪工作，如果不能處理好房產(chǎn)面積測(cè)繪工作，將會(huì)直接影響整個(gè)產(chǎn)權(quán)人的利益。要知道，房產(chǎn)面積測(cè)繪是房地產(chǎn)領(lǐng)域常見的測(cè)繪手段之一，其政策性強(qiáng)，且相應(yīng)的測(cè)繪技術(shù)也比較完善。但測(cè)繪作業(yè)不僅要求測(cè)繪技術(shù)的精準(zhǔn)性，更要求對(duì)不同建筑形式的了解，相關(guān)測(cè)繪技術(shù)人員能夠充分分析多樣化的建筑，對(duì)一些特殊情況進(jìn)行合理分析，從而避免不必要的面積糾紛。

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