淺析劃撥土地使用權(quán)處置問題

王超

摘要：在工作實踐中，作者發(fā)現(xiàn)部分土地管理人員甚至地方政府有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)人員，對劃撥土地使用權(quán)存在模糊認(rèn)識，而對劃撥土地使用權(quán)價格更不了解，涉及劃撥土地使用權(quán)處置時，一致認(rèn)為無償收回即可，談不上補償問題，更不同意按照劃撥土地使用權(quán)價格予以補償，這種做法嚴(yán)重侵犯了劃撥土地使用權(quán)人的合法權(quán)益。作者從劃撥土地使用權(quán)處置方式、劃撥土地使用權(quán)價格內(nèi)涵進行分析，幫助管理者厘清劃撥土地使用權(quán)價格可以提供評估、采用不同方法確定，用以維護劃撥土地使用權(quán)人的合法權(quán)益，體現(xiàn)法治公平，穩(wěn)定社會秩序。

關(guān)鍵詞：土地使用權(quán)劃撥;劃撥土地使用權(quán)處置;劃撥土地使用權(quán)價格

1.引言

土地使用權(quán)劃撥是指縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用，或?qū)型恋厥褂脵?quán)無償交付給土地使用者使用的行為。劃撥國有土地使用權(quán)就是土地使用者通過劃撥方式獲取的國有土地使用權(quán)，除法律、行政法規(guī)另有規(guī)定外，沒有使用期限的限制。

劃撥土地使用權(quán)處置包含無償和有償兩種方式，涉及無償取得劃撥國有土地使用權(quán)處置、國有企業(yè)改革中劃撥國有土地使用權(quán)處置、破產(chǎn)企業(yè)以劃撥方式取得的國有土地使用權(quán)處置、國有企事業(yè)單位改制中劃撥國有土地使用權(quán)處置等不同類型。符合無償收回條件的，應(yīng)依法無償收回。需要有償處置的，應(yīng)確定劃撥土地使用權(quán)價格，量化土地價值。

劃撥土地使用權(quán)價格是指通過劃撥方式取得的土地使用權(quán)在對應(yīng)狀態(tài)下的價格，它一般為通過劃撥方式取得并開發(fā)至對應(yīng)的基礎(chǔ)設(shè)施狀況下的土地資產(chǎn)價格。

國土資源部下發(fā)《關(guān)于改革土地估價結(jié)果確權(quán)和土地資產(chǎn)處置審批辦法的通知》（國土資發(fā)[2001]44 號），通知中明確地提出了“劃撥土地使用權(quán)價格”的涵義及其相關(guān)問題，“為支持和促進企業(yè)改革，企業(yè)改制時，可依據(jù)劃撥土地的平均取得和開發(fā)成本，評定劃撥土地使用權(quán)價格，作為原土地使用者的權(quán)益計入企業(yè)資產(chǎn)”。

自然資源部辦公廳《關(guān)于印發(fā)<劃撥國有建設(shè)用地使用權(quán)地價評估指導(dǎo)意見（試行）>的通知》指出，劃撥國有建設(shè)用地使用權(quán)地價是指以劃撥方式取得的、無年期限制的土地使用權(quán)價格，其內(nèi)涵指城鎮(zhèn)土地劃撥級別或均質(zhì)區(qū)域在一定的開發(fā)程度、一定的土地容積率、無限年期條件下的土地使用權(quán)益價格。

劃撥土地使用權(quán)價格評估，可采用收益還原法、市場比較法、剩余法、成本逼近法和公示地價系數(shù)修正法，應(yīng)用以上幾種基本評估方法，通過評估出讓土地使用權(quán)價格扣減土地增值的方法測算劃撥土地使用權(quán)價格，應(yīng)科學(xué)確定土地增值。運用收益還原法、剩余法和公示地價系數(shù)修正法估價時，要考慮出讓土地使用權(quán)與劃撥土地使用權(quán)之間的權(quán)利差別對價格的影響。

2.問題分析

在工作實踐中，作者發(fā)現(xiàn)部分土地管理人員甚至地方政府有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)人員，對劃撥土地使用權(quán)存在模糊認(rèn)識，不熟悉其概念和內(nèi)涵，不了解國情和歷史狀況，而對劃撥土地使用權(quán)價格更不清楚，理論知識缺乏，法律意識淡薄，涉及劃撥土地使用權(quán)處置時，一致認(rèn)為無償收回即可，思路狹隘、手段單一，不同意收回劃撥土地予以補償，更不同意按照劃撥土地使用權(quán)價格予以補償，這種做法嚴(yán)重侵犯了劃撥土地使用權(quán)人的合法權(quán)益，制約了劃撥土地使用權(quán)處置工作，不同程度影響了劃撥土地使用權(quán)人盤活資產(chǎn)的積極性，形成不穩(wěn)定因素。

在我國計劃經(jīng)濟時代，土地使用權(quán)人都是劃撥方式取得國有土地使用權(quán)，截至目前國有企業(yè)和企事業(yè)單位持有大量的劃撥土地使用權(quán)。在市場經(jīng)濟條件下，逐步打破了土地?zé)o償使用局面，推行有償使用制度，主要包括國有土地使用權(quán)出讓、國有土地使用權(quán)租賃和國有土地使用權(quán)作價出資或者入股等方式，但符合國家土地政策，土地使用權(quán)人還可通過劃撥方式取得國有土地使用權(quán)。即便在現(xiàn)行土地政策下，只要符合《劃撥用地目錄》，土地使用權(quán)人仍可通過劃撥方式取得國有土地使用權(quán)。因此，劃撥土地使用權(quán)在我國將長期存在，劃撥土地使用權(quán)處置也將時常發(fā)生，需要管理者對劃撥土地使用權(quán)有全面的認(rèn)識，進行規(guī)范的處理，既要按國家要求管理好劃撥土地使用權(quán)，又要維護好劃撥土地使用權(quán)人的合法權(quán)益，進而維護社會穩(wěn)定，體現(xiàn)法治公平正義。

3.相關(guān)建議

一是加強學(xué)習(xí)，了解我國國情，熟悉劃撥土地使用權(quán)的概念和內(nèi)涵，在具體工作中，才能做到心中有數(shù)、程序規(guī)范、工作高效。

二是掌握劃撥土地使用權(quán)處置的方式和方法，不同類型處置方法不同，如無償取得劃撥土地使用權(quán)的土地使用者，因遷移、解散、撤銷、破產(chǎn)或者其他原因而停止使用土地的。市、縣人民政府應(yīng)當(dāng)無償收回劃撥土地使用權(quán);又如國有企業(yè)破產(chǎn)或出售的，企業(yè)原劃撥土地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)以出讓方式處置，破產(chǎn)企業(yè)屬國務(wù)院確定的企業(yè)優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)試點城市范圍內(nèi)的國有工業(yè)企業(yè)，土地使用權(quán)出讓金應(yīng)首先安置破產(chǎn)企業(yè)職工，破產(chǎn)企業(yè)將土地使用權(quán)進行抵押的，抵押權(quán)實現(xiàn)時土地使用權(quán)折價或者拍賣、變賣后所得也應(yīng)首先用于安置破產(chǎn)企業(yè)職工。

三是知悉劃撥土地使用權(quán)的價值可量化，劃撥土地使用權(quán)價格可以通過不同方法進行評估確定，劃撥土地使用權(quán)價格由兩個方面構(gòu)成：一方面是劃撥土地使用權(quán)的取得成本，即無償或有償取得劃撥土地使用權(quán)直接支出的有關(guān)費用，如拆遷補償安置費等;另一方面是在對應(yīng)的劃撥土地上所投入的土地開發(fā)成本，如場地平整等改善土地利用條件的合理費用。

參考文獻：

[1] ?《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》（中華人民共和國主席令第32號）

[2] ?《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)傳染和轉(zhuǎn)讓暫行條例》（國務(wù)院令55號）

[3] ?《國有企業(yè)改革中劃撥土地使用權(quán)管理暫行規(guī)定》（原國家土地管理局令第8號）

[4] ?《關(guān)于加強土地資產(chǎn)管理促進國有企業(yè)改革和發(fā)展的若干意見》（國土資發(fā)[1999]433號）.

（作者單位：中國石油化工股份有限公司洛陽分公司）