承租人優(yōu)先購買權(quán)相關(guān)問題的思考

【摘 要】 承租人優(yōu)先購買權(quán)的性質(zhì)應(yīng)是一種形成權(quán)。承租人在其優(yōu)先購買權(quán)被侵害時，基于他和承租人的合同在其出賣房屋時就已訂立，因此出租人承擔(dān)損害賠償責(zé)任的性質(zhì)是違約責(zé)任。所以，該賠償責(zé)任范圍就應(yīng)該根據(jù)違約責(zé)任的一般規(guī)則處理。承租人主張合同無效的請求應(yīng)在滿足特定條件時得到支持。

【關(guān)鍵詞】 承租人 優(yōu)先購買權(quán) 形成權(quán) 損害賠償 合同效力

前 言

《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》其中第21條確認(rèn)了承租人優(yōu)先購買權(quán)受侵害的法律救濟方式，即可以請求出租人承擔(dān)賠償責(zé)任。但對于承租人可獲賠償?shù)男再|(zhì)以及范圍沒有明確規(guī)定，這種賠償責(zé)任到底是違約責(zé)任還是侵權(quán)責(zé)任？根據(jù)這個司法解釋的規(guī)定，對出租人根據(jù)優(yōu)先購買權(quán)受侵害主張出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效的請求持否定態(tài)度。承租人行使優(yōu)先購買權(quán)對出租人與第三人訂立的合同效力有什么樣的影響？本文從性質(zhì)、法律救濟、對出租人與第三人合同效力的影響三個角度分析承租人優(yōu)先購買權(quán)。

1.承租人優(yōu)先購買權(quán)的性質(zhì)

目前學(xué)界對承租人優(yōu)先購買權(quán)性質(zhì)的爭論主要在于其是一種形成權(quán)還是一種期待權(quán)，亦或是附強制締約的請求權(quán)。以下分別對這三種觀點進行闡釋： 第一、形成權(quán)說。承租人僅以其一方的優(yōu)先購買租賃房屋的意思表示即可在他與出租人之間成立合同。[1]此外，王澤鑒認(rèn)為它還是一種附條件的形成權(quán)，還有其他學(xué)者包括孫憲忠以及崔建遠(yuǎn)都持這一觀點。第二、期待權(quán)說。所謂期待權(quán)，是法律賦予權(quán)利人或者權(quán)利人和義務(wù)人之間依據(jù)合同的約定，對現(xiàn)在權(quán)利要件欠缺、還沒有完全實現(xiàn)的利益予以期待獲得的一項權(quán)利。 [2]該說認(rèn)為，承租人在什么時候能夠或者究竟能不能使其優(yōu)先購買的權(quán)利得到實現(xiàn)，取決于出租人出賣他房子的時間。第三、附強制締約的請求權(quán)說。該說在認(rèn)可優(yōu)先購買權(quán)性質(zhì)是請求權(quán)的基礎(chǔ)上，還認(rèn)為該權(quán)利負(fù)擔(dān)給了出租人必須對承租人主張優(yōu)先權(quán)這個要約予以承諾的義務(wù)。[3]

筆者比較贊同第一種觀點，但附條件的形成權(quán)說有不妥之處。原因在于：首先，出租人出賣租賃房屋確實是承租人優(yōu)先購買權(quán)的前提，但卻是其產(chǎn)生的條件。其次，“同等條件”也不是承租人優(yōu)先購買權(quán)產(chǎn)生所依附的條件，而是承租人優(yōu)先購買權(quán)的行使的限制性條件，承租人優(yōu)先購買權(quán)與行使承租人優(yōu)先購買權(quán)是兩個不同的概念。第二種觀點亦有不妥之處。期待權(quán)是權(quán)利人以目前已經(jīng)現(xiàn)實化的一部分權(quán)利為條件，為取得未來的完整權(quán)利而予以期盼的一種權(quán)利。換言之，期待權(quán)的期待是以現(xiàn)實的部分權(quán)利為前提。而出租人在未售出租賃房子的情況下，優(yōu)先購買權(quán)并沒有形成，何談部分權(quán)利？第三種觀點有不合理之處。出租人主動告知承租人相關(guān)事實，承租人主張優(yōu)先購買房屋的情形似乎不能包括在這種學(xué)說里面。

2.承租人優(yōu)先購買權(quán)的救濟

《解釋》第21條規(guī)定：“出租人出賣租賃房屋未在合理期限內(nèi)通知承租人或者存在其他侵害承租人優(yōu)先購買權(quán)情形，承租人請求出租人承擔(dān)賠償責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持?！痹摋l規(guī)定明確了出租人侵犯了承租人的優(yōu)先購買權(quán)，負(fù)有損害賠償?shù)呢?zé)任。但究竟這種責(zé)任是哪種性質(zhì)的責(zé)任，很多學(xué)者對此表達(dá)了不同的看法。主要有下列三種學(xué)說：第一、侵權(quán)責(zé)任說。在王澤鑒教授看來，形成權(quán)有不被侵害的特性，所以出租人不遵守告知承租人的法定義務(wù)，承租人只能適用侵權(quán)責(zé)任來主張損害賠償。第二、締約過失責(zé)任說。王利明教授的觀點是出租人對承租人負(fù)有強制承諾與其簽訂買賣合同的責(zé)任，出租人怠于履行這種規(guī)定的義務(wù)，導(dǎo)致承租人優(yōu)先購買權(quán)遭受侵害，他應(yīng)該承擔(dān)因自己過失造成承租人損害的責(zé)任。[4]第三、違約責(zé)任說。這種觀點認(rèn)為承租人優(yōu)先購買權(quán)只是一種法律規(guī)定的債權(quán)，其并不能排除其他人，承租人僅可以《合同法》的相關(guān)規(guī)定請求人民法院判令出租人承擔(dān)違約責(zé)任。[5]楊會教授也持違約責(zé)任這一觀點。他認(rèn)為這種違約責(zé)任的屬性不是基于“形成權(quán)不可侵害”，而是從承租人優(yōu)先購買權(quán)權(quán)利本身所對應(yīng)的義務(wù)主體是出租人這樣的特定主體，基于義務(wù)主體的相對性論證違約責(zé)任說。

筆者認(rèn)為出租人沒有告知承租人出賣房屋的事實，由此侵害承租人優(yōu)先購買權(quán)應(yīng)承擔(dān)的損害賠償責(zé)任是違約責(zé)任。承租人優(yōu)先購買權(quán)是一種形成權(quán)，承租人在出租人出賣房屋時即享有該權(quán)利，承租人有權(quán)以同等條件和出租人訂立買賣合同并主張該合同優(yōu)先于出租人與其他人訂立的合約。出租人沒有告知又或以其他方式侵犯承租人的優(yōu)先購買權(quán)，即違反了該合同的義務(wù)，理應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。那么損害賠償?shù)姆秶蛻?yīng)該按照違約責(zé)任的一般規(guī)則，既包含直接損失，也包含間接損失。

3.出租人與第三人合同效力的問題

《解釋》21條規(guī)定，承租人以優(yōu)先購買權(quán)受侵害起訴至法院，要求否認(rèn)出租人與第三人合同的效力，不能被支持。該條解釋有效防止了承租人利用法律惡意進行訴訟，通過訴訟主張合同無效，然后自己可以從中獲得權(quán)利受侵害的賠償。何謂惡意？惡意就是指承租人沒有購買該租賃房屋的想法或者明明知道即使承租人與其他人簽訂的買賣合約因無效而被撤銷后，自己也沒有能力付得起購買該房屋的價款，只是以優(yōu)先購買權(quán)受侵害作為訴訟事由，請求人民法院判令出租人承擔(dān)賠償?shù)呢?zé)任。為什么要把承租人的購買意愿以及購買能力作為衡量承租人能否主張承租人和其他人訂立的合同效力的一個重要因素呢？因為當(dāng)承租人不具備這兩個條件時，假如他可以主張合同無效，那出租人與其他人合同被宣告無效后，承租人很顯然不會也沒有能力購買房屋，這就導(dǎo)致出租人不得不重新找尋其他買受人出現(xiàn)。出售房屋對出租人來說，所需的成本較大。同時，這不僅損害了其他人的利益，也對承租人是無益的。那在出租人具備這兩個條件時，還需要考慮買受人是否具有善意，才能決定承租人是否有權(quán)主張合同無效。所以，沒有考慮到出租人與第三人惡意串通簽訂的買賣合同的情形，一味否認(rèn)承租人沒有權(quán)利主張出租人與其他人之間訂立合同無效也是《解釋》21條的不合理之處。首先，根據(jù)《合同法》52條的規(guī)定，合同一方與第三人或者其他人惡意串通，損害他人的利益，該合同當(dāng)然無效。如果此時的承租人完全沒有能力或者沒有意愿購買房屋，這條解釋的功能似乎仍能發(fā)揮作用，但是承租人有能力購買且有意愿購買，出租人僅能主張損害賠償而不能主張合同無效，從而自己享有房屋物權(quán)對承租人來說是不公平的。雖然出租人主張損害賠償可獲得其不能享有房屋所有權(quán)帶來的直接損失和間接損失，但是說到底損害賠償責(zé)任是補償性責(zé)任，對于承租人因此遭受的情感損失并不在此范圍。并且對于很多主張優(yōu)先購買權(quán)的承租人來說，取得房屋所有權(quán)比獲得同等金額的損失賠償更有利，比如公司距離房屋較近、孩子上學(xué)等。所以，筆者認(rèn)為這條司法解釋一味排除承租人主張合同無效的權(quán)利對承租人是不合理的，應(yīng)該在認(rèn)定出租人和第三人惡意串通情況下，區(qū)分承租人是否有能力且有意愿購買房屋，從而認(rèn)定承租人可否主張合同無效。

【參考文獻】

[1] 冉克平.論房屋承租人的優(yōu)先購買權(quán)—兼評最高人民法院《房屋租賃合同司法解釋》第21- 24條[J].法學(xué)評論，2010，（4）：138.

[2] 王利明.民法學(xué)[M].北京：法律出版社，2017.

[3] 曹有康.論承租人優(yōu)先購買權(quán)法律性質(zhì)及效力[J].懷化學(xué)院學(xué)報，2018，（8）：90.

[4] 王利明，崔建遠(yuǎn).合同法新論·總則[M].中國政法大學(xué)出版社，2000：178.

[5] 梁慧星.如何看待承租人優(yōu)先購買權(quán)[J].人民法院案例選（月版），2009（4）：49.

作者簡介：徐霞（1994-），女，漢族，學(xué)生，碩士在讀，單位：成都理工大學(xué)，研究方向：民商法方向