廣西養(yǎng)老地產(chǎn)現(xiàn)狀

【摘 要】 全球老齡化問題日益加劇，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)成為房地產(chǎn)項目的新類型在中國的發(fā)展范圍擴(kuò)大。如今，廣西也進(jìn)入人口老齡化的社會發(fā)展階段，在廣西的養(yǎng)老地產(chǎn)層出不窮。根據(jù)廣西的養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀分析其發(fā)展情況，從結(jié)論中得出，廣西的養(yǎng)老地產(chǎn)想獲得可持續(xù)發(fā)展，還需要從全方位研究其所具有的特色，根據(jù)廣西的消費(fèi)市場特點(diǎn)來進(jìn)行養(yǎng)老地產(chǎn)的推廣。

【關(guān)鍵詞】 人口老齡化 養(yǎng)老地產(chǎn) 社區(qū)模式

一、養(yǎng)老地產(chǎn)的興起

2019年全球人口老齡化問題加劇，中國人口老齡化速增世界第一。據(jù)統(tǒng)計，2018年底，我國60周歲以上的老年人人口接近2.5億，占人口比例17.9%。預(yù)計2030年，中國65歲以上人口占比將超過日本，成為全球人口老齡化程度最高的國家，2050年，社會進(jìn)入深度老齡化階段，60歲以上人口占比超30%。廣西已進(jìn)入典型的人口老齡化社會，截至2018年底，廣西60周歲及以上人口占全部人口的14%，60周歲及以上人口達(dá)730萬人。

人口老齡化是全球各國都關(guān)注的社會問題，影響到一個國家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展與社會發(fā)展。每個國家、地區(qū)在養(yǎng)老問題上都具有各自的特點(diǎn)。中國作為人口大國，也開始針對養(yǎng)老問題出臺各類政策與制度，其中養(yǎng)老地產(chǎn)就是一個特殊類型。

成功的國外養(yǎng)老項目，例如美國加利福尼亞州、佛羅里達(dá)州的太陽城，是美國最為成熟的養(yǎng)老地產(chǎn)項目之一。地理位置都選在氣候相對溫和的地區(qū)，且地廣人稀。每個太陽城項目，都會設(shè)置相應(yīng)的醫(yī)療機(jī)構(gòu)、私人看護(hù)，根據(jù)入住者的需求及經(jīng)濟(jì)情況定制相應(yīng)的入住計劃，從而達(dá)到客戶滿意度的最大值，這是太陽城成功的最大原因。就廣西的地理條件而言，與太陽城的選址方向是完全符合的，可以借鑒一定的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行養(yǎng)老地產(chǎn)的打造。

整體市場看，養(yǎng)老地產(chǎn)項目空置率普通較高，分別在35%-45%之間。養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)屬于非快速消費(fèi)型產(chǎn)業(yè)，需要有耐心的培育期。一般養(yǎng)老院入住率要達(dá)到75%-86%才能盈虧平衡。但是較高的空置率并不代表城市過度建設(shè)或者供給過剩，而是因?yàn)轲B(yǎng)老產(chǎn)業(yè)在中國還處于早期階段，從消費(fèi)市場來說，中國的養(yǎng)老觀念還未培養(yǎng)出成熟的消費(fèi)觀。還有一部分消費(fèi)潛力尚未被開發(fā)到養(yǎng)老市場。多數(shù)人，尤其是像廣西這樣相對落后的省份，消費(fèi)者的傳統(tǒng)養(yǎng)老觀念重，對形成有效的認(rèn)知，比如照護(hù)式養(yǎng)老模式尚未形成。由此，廣西的養(yǎng)老消費(fèi)市場還存在一定的潛力未傳導(dǎo)到養(yǎng)老市場。從供給的角度，目前運(yùn)營商和養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)商，針對中國市場都還處于摸索的階段，廣西亦是如此。目前大多數(shù)開放商，通過借鑒國外成熟養(yǎng)老地產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)，希望可以落地中國。但中國無論是經(jīng)濟(jì)發(fā)展，還是消費(fèi)觀念或消費(fèi)結(jié)構(gòu)都和發(fā)達(dá)國家有很大的區(qū)別。由此，中國的養(yǎng)老地產(chǎn)模式必須要適應(yīng)本國的消費(fèi)特點(diǎn)及市場結(jié)構(gòu)，開發(fā)商必須要根據(jù)中國的國情來制定項目開發(fā)的方向，才能在養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)擁有一席之地。避免出現(xiàn)入住率不高，或是后續(xù)養(yǎng)老服務(wù)無法實(shí)現(xiàn)的情況，導(dǎo)致消費(fèi)者及市場的流失。由于養(yǎng)老地產(chǎn)在中國還處于一個早期摸索階段，也同時具有無限的開發(fā)可能性，所以開放商需要在這一階段把握好方向，逐漸成長發(fā)展起來。

二、廣西養(yǎng)老地產(chǎn)的興起

據(jù)調(diào)查分析，高端項目比中端項目入住率普遍較高。比如京津冀集群的泰康之家、和熹會、上海親和源、廣州祈福護(hù)老公寓等高端養(yǎng)老項目的入住率都是在95%以上。廣西的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)想要得到良性發(fā)展，可以借鑒這類成功項目的經(jīng)驗(yàn)以適應(yīng)中國的養(yǎng)老模式，在廣西消費(fèi)者心中占領(lǐng)市場。近幾年，廣西的養(yǎng)老地產(chǎn)開始逐漸增多，主要是由于廣西的氣候適應(yīng)，空氣環(huán)境優(yōu)質(zhì)，旅游城市較多，適合養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的開發(fā)。尤其是北海、桂林這樣的旅游勝地，吸引了全國范圍大量的游客移居到此。近年來，廣西的消費(fèi)水平逐年增高，人們對生活品質(zhì)的追求也在不斷提高。就廣西的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，完全可以將養(yǎng)老地產(chǎn)根據(jù)地區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展程度，設(shè)定為具有廣西特色的高端養(yǎng)老地產(chǎn)項目，以提高養(yǎng)老地產(chǎn)的去化率。

為積極應(yīng)對人口老齡化，滿足日益增長的養(yǎng)老服務(wù)需求，目前，廣西壯族自治區(qū)人民政府出臺《關(guān)于促進(jìn)養(yǎng)老服務(wù)業(yè)加快發(fā)展的實(shí)施意見》強(qiáng)調(diào)，落實(shí)土地供應(yīng)和土地稅費(fèi)優(yōu)惠政策，加大對養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的扶持力度?！秾?shí)施意見》明確，對營利性養(yǎng)老機(jī)構(gòu)建設(shè)用地，按照國家對經(jīng)營性用地依法辦理有償用地手續(xù)的規(guī)定，優(yōu)先保障供應(yīng)，并制定支持發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的土地政策。

在2019年的廣西大健康產(chǎn)業(yè)峰會上，會議大力推動廣西大健康產(chǎn)業(yè)項目落地。廣西作為中國唯一與東盟既陸地接壤又有海上通道的省區(qū)，有著獨(dú)特的區(qū)位優(yōu)勢、資源優(yōu)勢、生態(tài)優(yōu)勢、長壽品牌優(yōu)勢、政策優(yōu)勢和后發(fā)優(yōu)勢，發(fā)展大健康產(chǎn)業(yè)是非常適合的，且具有得天獨(dú)厚的條件。廣西地域分布特色不同，每個區(qū)域都有自己的環(huán)境特點(diǎn)，完全可以在不同的區(qū)域打造具有當(dāng)?shù)靥厣拇蠼】诞a(chǎn)業(yè)模式，優(yōu)良的生態(tài)環(huán)境也給投資者帶來了很多天然的便利條件。因此，近年來廣西吸引著眾多的投資方到此，大力發(fā)展大健康產(chǎn)業(yè)。

21世紀(jì)是數(shù)字化的時代，我國在全國范圍內(nèi)開始打造智慧型城市，智慧養(yǎng)老的概念也開始深入大健康產(chǎn)業(yè)中。智慧養(yǎng)老強(qiáng)調(diào)使用物聯(lián)網(wǎng)，大數(shù)據(jù)和智能技術(shù)相結(jié)合。智慧化養(yǎng)老社區(qū)在廣西已有成型的項目，它就是嘉和城芳華里項目。作為廣西廣電網(wǎng)智慧養(yǎng)老社區(qū)重要示范點(diǎn)，嘉和城芳華里走在了養(yǎng)老地產(chǎn)的前列。利用智能化全維度植入生活的每個角落，從生活的每一個方面為居住者提供生活的便利與安全，對居住者的生命安全及健康都做到了周全的保護(hù)，且能夠從硬件配套設(shè)施以及精神娛樂設(shè)施上，全方位的豐富居住者退休生活，從而實(shí)現(xiàn)其對養(yǎng)老的要求。

廣西北海的世紀(jì)愛也是目前廣西著名的旅居養(yǎng)老項目之一，項目面積為261萬平方米，開發(fā)公司是中信國安集團(tuán)有限公司實(shí)施健康養(yǎng)戰(zhàn)略的產(chǎn)業(yè)發(fā)展平臺。目前，該公司已經(jīng)初步形成“養(yǎng)老+醫(yī)療+金融”業(yè)務(wù)格局。

作為世界唯一獨(dú)特的喀斯特地貌，擁有“山水甲天下”美譽(yù)的桂林，近幾年也成為養(yǎng)老地產(chǎn)投資商的重點(diǎn)發(fā)展地區(qū)。2018年1-11月全桂林市接待游客9376.85萬人次。近年來，除桂林本地人，也吸引著大量外地人前來購房養(yǎng)老。這些來桂林購買“養(yǎng)老房”的外地消費(fèi)者，大多屬于高收入目標(biāo)客戶，大多是看中桂林的居住環(huán)境，自然風(fēng)光。加上這幾年廣西經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，特別是隨著“再造一個新桂林”戰(zhàn)略的實(shí)施，臨桂新區(qū)成為桂林樓市的主戰(zhàn)場，各類開發(fā)商如雨后春筍般涌現(xiàn)。新樓盤的類型也會隨著市場的需求進(jìn)行調(diào)整，而養(yǎng)老地產(chǎn)就是其中之一。據(jù)了解近年來桂林在養(yǎng)老地產(chǎn)以及推進(jìn)智慧養(yǎng)老等服務(wù)體系建設(shè)方面已有投入。例如位于臨桂區(qū)的信和信桂林國際智慧健康旅游產(chǎn)業(yè)園項目開工建設(shè)以來一直備受關(guān)注。據(jù)了解該項目主打集科學(xué)研究、教育培訓(xùn)、生態(tài)旅游、養(yǎng)生養(yǎng)老、醫(yī)療護(hù)理、健康養(yǎng)生為一體。作為園區(qū)核心板塊的中醫(yī)旅游養(yǎng)生小鎮(zhèn)以崇華中醫(yī)街為龍頭建設(shè)以中醫(yī)藥養(yǎng)生為主題的國際養(yǎng)生旅游度假區(qū)現(xiàn)已建成9萬平方米并交付使用。據(jù)了解，目前桂林一些開發(fā)商在樓房設(shè)計上已經(jīng)融入了“適老”元素如公共部分設(shè)置防滑走廊、加長加寬電梯、無障礙通道等。一些物業(yè)管理水平高的小區(qū)甚至開設(shè)了日間照管中心為老年人提供活動場所。就桂林市場而言，養(yǎng)老地產(chǎn)其實(shí)已經(jīng)開始出現(xiàn)早期概念的形成，因?yàn)楣鹆趾蒙胶盟摹皣H旅游勝地”稱號，擁有相對發(fā)達(dá)的旅游業(yè)，吸引全國范圍的消費(fèi)者前來購買適合養(yǎng)老的居住房。但養(yǎng)老地產(chǎn)的概念如果要在短期內(nèi)得到實(shí)現(xiàn)，就必須有政府以及國家政策的支持。就這一點(diǎn)，養(yǎng)老地產(chǎn)的開放商需要時刻關(guān)注有關(guān)政策的實(shí)施。且需要與醫(yī)療機(jī)構(gòu)進(jìn)行有規(guī)劃的合作，因?yàn)轲B(yǎng)老地產(chǎn)的特殊性，配備專業(yè)的醫(yī)療服務(wù)是必須的。針對養(yǎng)老地產(chǎn)的消費(fèi)者，這一項服務(wù)對于他們而言也是十分具有吸引力的。養(yǎng)老地產(chǎn)想要做到長期可持續(xù)的發(fā)展，就必須不斷完善其配套服務(wù)。跟普通類型地產(chǎn)不同的是，養(yǎng)老地產(chǎn)的成本相對較高，因?yàn)槌虽N售房子，所有的服務(wù)、配套設(shè)施都需要投入大量的資金進(jìn)行打造。且投入是一個長期的過程，因?yàn)榕涮自O(shè)施是需要持續(xù)維護(hù)的。針對這個問題，開放商也必須要有一個長遠(yuǎn)的融資計劃，制定可行性的投資規(guī)劃。制定符合項目收益標(biāo)準(zhǔn)，且也能適應(yīng)消費(fèi)者能力的定價策略。

三、養(yǎng)老地產(chǎn)的概念轉(zhuǎn)變

廣西的養(yǎng)老地產(chǎn)要從概念炒作回歸到理性思考，從各種花式概念回歸到老年生活服務(wù)載體的本質(zhì)上來，即讓老年人能夠在晚年得到全方位的理想生活，做到安享晚年。老年地產(chǎn)的核心是溫馨細(xì)致的適老化空間和應(yīng)用設(shè)計，科學(xué)高效的健康管理，充實(shí)有趣的社區(qū)生活、心理疏導(dǎo)和行為管理，科學(xué)豐富的營養(yǎng)飲食，高效嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膽?yīng)急反應(yīng)體系。這就包括了養(yǎng)老地產(chǎn)不僅要有優(yōu)質(zhì)的居住環(huán)境、先進(jìn)的配套設(shè)施、人性化的服務(wù)團(tuán)隊、還要有及時處理臨時性情況的體系及醫(yī)療機(jī)構(gòu)。所有的細(xì)節(jié)都要做到最好，才能讓消費(fèi)者滿意，養(yǎng)老地產(chǎn)要真正走向成功，必須建立自己的品牌，從而在市場中占有一席之地。中國的養(yǎng)老觀念里，子女是有責(zé)任贍養(yǎng)老人的，所以，養(yǎng)老地產(chǎn)的目標(biāo)客戶不僅僅是老年人，也包括其子女，即養(yǎng)老地產(chǎn)應(yīng)該是具有家庭消費(fèi)性質(zhì)的產(chǎn)品。要獲得這個市場，首先要在這些家庭中建立相應(yīng)的消費(fèi)觀念，從而實(shí)現(xiàn)整體收益，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。而在廣西打造這樣的消費(fèi)觀念，還需要一定的時間，且根據(jù)家庭收入，以及醫(yī)療保險來制定符合廣西養(yǎng)老地產(chǎn)消費(fèi)者的適用方案。例如，由于一胎政策造成的多數(shù)老人家庭的4+2+1結(jié)構(gòu)中對老人和子女同時照護(hù)的困境。因此圍繞子女贍養(yǎng)老人和家庭消費(fèi)進(jìn)行一系列服務(wù)創(chuàng)新宣傳，市場接受度會相對更高一些。且從這個角度來進(jìn)行宣傳，也能讓負(fù)擔(dān)老人贍養(yǎng)的子女找到方向，一定程度上也滿足了他們的消費(fèi)需求。養(yǎng)老地產(chǎn)的存在與發(fā)展，是為了適應(yīng)社會老齡化加劇、子女贍養(yǎng)負(fù)擔(dān)重的迫切需求。

四、養(yǎng)老地產(chǎn)與社區(qū)

廣西想要打造符合其地域特色的養(yǎng)老地產(chǎn)，應(yīng)該建立專業(yè)的養(yǎng)老社區(qū)，結(jié)合本地情況，從社區(qū)+保健+地產(chǎn)模式開展。配備社區(qū)養(yǎng)老公寓應(yīng)該具備的設(shè)施，盡可能從打造高端養(yǎng)老地產(chǎn)開始，規(guī)模以小為主。中國的社區(qū)服務(wù)其實(shí)一直具有很強(qiáng)的國家特色，養(yǎng)老地產(chǎn)項目的運(yùn)營，需要政府及相關(guān)部門支持與合作。廣西地大物博，完全有條件以專業(yè)社區(qū)養(yǎng)老模式為基礎(chǔ)，借鑒國內(nèi)外先進(jìn)的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)理論及模式，打造具有廣西特色的養(yǎng)老社區(qū)。把養(yǎng)老地產(chǎn)與社區(qū)服務(wù)相結(jié)合，建設(shè)成有廣西特色的養(yǎng)老社區(qū)，與政府合作。同時，可以在養(yǎng)老社區(qū)建設(shè)中創(chuàng)造很多就業(yè)機(jī)會，減輕現(xiàn)在畢業(yè)生就業(yè)難的現(xiàn)狀，這能夠一定程度上的帶動社區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，是雙贏的策略。如果通過打造養(yǎng)老社區(qū)的方式，給當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)創(chuàng)造價值，政府也一定會在政策與制度上給予支持。所以，在進(jìn)行養(yǎng)老社區(qū)建設(shè)中，開發(fā)商必須要與當(dāng)?shù)卣o密合作，將養(yǎng)老社區(qū)的各個服務(wù)機(jī)構(gòu)，例如：醫(yī)院、銀行、購物中心、快遞、老年大學(xué)、圖書館、建設(shè)娛樂場所等都串聯(lián)起來，制定符合養(yǎng)老社區(qū)運(yùn)營管理的策略。讓生活在養(yǎng)老社區(qū)的居民，真正的感受到養(yǎng)老地產(chǎn)的優(yōu)越性，形成適應(yīng)現(xiàn)代社會的養(yǎng)老概念。養(yǎng)老社區(qū)如能打造成功，將會是具有廣西特色的養(yǎng)老地產(chǎn)模式，屬于廣西特有的養(yǎng)老地產(chǎn)品牌。

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作者簡介：馬娜（1986年），女，漢族，廣西桂林。碩士研究生，研究方向：工商管理，廣西警察學(xué)院，廣西南寧市，530028。