住宅質(zhì)量投訴問(wèn)題的成因及防治的研究

張旭 王梅

工程質(zhì)量一直是社會(huì)關(guān)注的熱點(diǎn)。隨著人們維權(quán)意識(shí)的不斷提高，住宅質(zhì)量的投訴也會(huì)持續(xù)升高，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)湖北轄區(qū)各地市州近年來(lái)本地住宅質(zhì)量問(wèn)題年投訴量均超過(guò)百起。因此，有必要根據(jù)建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)住宅質(zhì)量投訴受理臺(tái)賬，對(duì)住宅工程質(zhì)量問(wèn)題成因及防治展開(kāi)研究。

一、常見(jiàn)住宅質(zhì)量投訴問(wèn)題及成因分析與防治

通過(guò)荊門建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)對(duì)本地區(qū)近幾年來(lái)受理的住宅質(zhì)量投訴受理臺(tái)賬的統(tǒng)計(jì)與分析，以下按照質(zhì)量問(wèn)題投訴案例比例大小的順序，列舉出投訴數(shù)量較多的常見(jiàn)住宅質(zhì)量問(wèn)題。

1.外窗及外墻滲漏水

現(xiàn)象一：雨量較大時(shí)，外窗窗框與開(kāi)啟扇結(jié)合處漏水。

成因分析：密封膠條質(zhì)量差，在溫差作用下過(guò)早變形失效，無(wú)法有效阻隔雨水滲入。

防治措施：選擇質(zhì)量合格的外窗產(chǎn)品。

現(xiàn)象二：外窗窗框處滲漏水。

成因分析：（1）窗框安裝后，金屬窗框因強(qiáng)度不夠，在溫度應(yīng)變作用下發(fā)生較大變形，引起窗框邊抹灰砂漿層開(kāi)裂、脫落，造成滲漏水。

（2）外窗臺(tái)、外立面裝飾線條坡度設(shè)置不足。

防治措施：（1）按規(guī)范要求選用外窗產(chǎn)品材質(zhì)、類型及規(guī)格。

（2）設(shè)置合理坡度。

現(xiàn)象三：外窗周邊墻體出現(xiàn)滲漏水。

成因分析：（1）由于窗臺(tái)壓頂支入墻體長(zhǎng)度不足，引起窗臺(tái)與兩側(cè)墻體交接位置出現(xiàn)斜向八字裂縫，造成外墻滲漏。

（2）外墻砌筑時(shí)在窗臺(tái)壓頂處留槽口，先砌筑窗臺(tái)以上墻體后澆筑壓頂，壓頂與砌體間隙處難以填塞密實(shí)。

（3）施工腳手眼、構(gòu)造柱模板拉條洞口、預(yù)留洞口等外墻洞口填塞不密實(shí)。

（4）因裝修原因拆除內(nèi)飄窗板，施工中擾動(dòng)周邊墻體，引起墻體局部開(kāi)裂滲漏。

防治措施：（1）控制窗臺(tái)壓頂支入墻體長(zhǎng)度。

（2）窗臺(tái)以上墻體待窗臺(tái)壓頂施工完畢后再繼續(xù)砌筑，不允許預(yù)留壓頂槽口。

（3）外墻施工腳手眼、預(yù)留洞口應(yīng)采用細(xì)石混凝土灌實(shí)，構(gòu)造柱模板拉條洞口先用聚氨酯發(fā)泡劑填充，后用加微膨脹劑的水泥砂漿抹平。

現(xiàn)象四：外墻局部位置出現(xiàn)明顯的滲水痕跡。

成因分析：（1）填充墻砌體外墻未按規(guī)范要求設(shè)置拉結(jié)筋和構(gòu)造柱。

（2）框架梁與填充墻砌體的連接處，因溫差變形不同、砌體墻沉降、砌塊材料收縮等作用引起開(kāi)裂滲水。

（3）外墻裝飾層開(kāi)裂引起的滲漏水，如外墻保溫層開(kāi)裂、飾面磚縫出現(xiàn)砂眼及裂縫。

防治措施：（1）設(shè)置拉結(jié)筋和構(gòu)造柱。

（2）外墻抹灰層內(nèi)增設(shè)抗裂網(wǎng)；一次砌筑墻體高度不超過(guò)一步架；砌塊的齡期期滿方能上墻施工。

（3）外墻裝飾面層合理設(shè)置分隔縫。

（4）飾面磚施工前，墻體基層與磚面潤(rùn)濕且陰干；外墻磚勾縫時(shí)，應(yīng)先清理勾縫并用水潤(rùn)濕，勾縫砂漿宜選用聚合物水泥砂漿，保證縫內(nèi)漿料飽滿密實(shí)。

2.填充內(nèi)隔墻砌體裂縫

現(xiàn)象一：加氣混凝土砌塊內(nèi)隔墻墻體表面出現(xiàn)豎向裂縫。

成因分析：（1）砌筑的過(guò)長(zhǎng)墻體中未設(shè)構(gòu)造柱。

（2）砌塊齡期未達(dá)28天就上墻砌筑。

（3）砌體灰縫干縮裂縫引起面層開(kāi)裂。

防治措施：（1）大于4米的墻體，墻體交接或轉(zhuǎn)角處宜增設(shè)構(gòu)造柱。

（2）墻體中兩種不同材料交接處布設(shè)抗裂鋼絲網(wǎng)，墻面滿布耐堿網(wǎng)格布。

（3）砌筑及抹灰前應(yīng)澆水，潤(rùn)濕砌塊砌筑面，宜采用水泥砂漿做表面抹灰層。

（4）選擇粘結(jié)性好的砌筑砂漿，砂漿強(qiáng)度不應(yīng)低于M5，且應(yīng)具有良好的保水性。

現(xiàn)象二：墻面抹灰層空鼓開(kāi)裂。

成因分析：（1）混凝土剪力墻表面光滑，砂漿附著力較差造成抹灰層空鼓開(kāi)裂。

（2）抹灰前混凝土及砌體表面未清理干凈，或噴漿附著力較差，導(dǎo)致因局部噴漿剝落而降低附著力，引起抹灰層空鼓開(kāi)裂。

（3）管線開(kāi)槽處不封堵或封堵方式不合理，導(dǎo)致抹灰面層空鼓開(kāi)裂。

（4）箱體頂部未設(shè)置過(guò)梁，或過(guò)梁支入長(zhǎng)度不符合規(guī)范要求。

（5）抹灰施工后未及時(shí)養(yǎng)護(hù)，無(wú)有效保水措施。

防治措施：（1）墻體基層清理，配置噴漿或拉毛砂漿，抹灰施工分層進(jìn)行，每次宜7～9mm。

（2）單、雙線管開(kāi)槽可采用抗裂砂漿進(jìn)行封堵，三線管及以上應(yīng)采用細(xì)石混凝土加微膨脹劑進(jìn)行封堵，表面增設(shè)抗裂網(wǎng)。

（3）設(shè)置預(yù)留箱體過(guò)梁。

（4）水泥砂漿抹灰層應(yīng)在濕潤(rùn)條件下養(yǎng)護(hù)，應(yīng)在抹灰24h后進(jìn)行。

3.現(xiàn)澆混凝土樓板裂縫

現(xiàn)象一：沿梁邊或縱、橫墻邊出現(xiàn)水平裂縫。

成因分析：（1）板面負(fù)彎矩鋼筋澆筑施工中被壓下，致上部混凝土保護(hù)層過(guò)厚。

（2）樓板混凝土實(shí)體強(qiáng)度未達(dá)到拆模強(qiáng)度值，模板支撐體系過(guò)早拆除。

（3）混凝土澆筑后未進(jìn)行二次抹壓，養(yǎng)護(hù)不及時(shí)，表面水分受環(huán)境影響蒸發(fā)過(guò)快，溫度變化過(guò)大，導(dǎo)致混凝土收縮開(kāi)裂。

防治措施：（1）澆筑混凝土前，校正板面鋼筋偏位；設(shè)置板面負(fù)筋撐腳（馬凳）。

（2）留置同條件混凝土拆模試塊；或進(jìn)行回彈法檢測(cè)，確保混凝土實(shí)際強(qiáng)度。

（3）樓板澆筑完成后，在混凝土終凝前進(jìn)行二次抹壓，及時(shí)養(yǎng)護(hù)。

現(xiàn)象二：樓板順預(yù)埋管線布置方向的裂縫。

成因分析：預(yù)埋管線管徑過(guò)大或局部布置過(guò)密，且住宅樓板本身厚度不厚，造成局部混凝土層較薄而易開(kāi)裂。

防治措施：合理布設(shè)管線，避免管線集中布置；對(duì)布設(shè)較多的管線的樓板，可增加過(guò)路盒或采取明裝的方式。

現(xiàn)象三：樓板底部呈不規(guī)則細(xì)小裂紋，上層帶水施工后滲水較明顯。

成因分析：混凝土配合比設(shè)計(jì)不合理，水膠比、砂率、坍落度偏大。

防治措施：供貨前審查混凝土配合比，控制沙、石含泥量，合理增加摻合料用量、添加外加劑等方式減小水泥用量。

4.混凝土梁裂縫

現(xiàn)象：在主次梁交接處，次梁支座附近處梁下部出現(xiàn)斜向裂紋。

成因分析：（1）梁的跨度較大，混凝土拆模強(qiáng)度未達(dá)規(guī)范要求，過(guò)早拆模。

（2）箍筋或吊筋配置不足，施工時(shí)局部鋼筋位移。

防治措施：（1）控制拆模時(shí)混凝土實(shí)體強(qiáng)度達(dá)標(biāo)。

（2）保證鋼筋安裝定位準(zhǔn)確。

5.屋面滲漏水

現(xiàn)象一：女兒墻、煙道、檐口、屋面突出構(gòu)架及伸出管道等根部滲水。

成因分析：（1）女兒墻、煙道、檐口、屋面構(gòu)架及管道等根部細(xì)部處理不當(dāng)，卷材與立面未固定牢，卷材脫空受溫度變形作用開(kāi)裂。

（2）檐口未做滴水線或卷材鋪貼出檐太少。

（3）天溝未找平，雨水口卷材粘貼不嚴(yán)實(shí)，或卷材層數(shù)不夠；雨水口堵塞，天溝積水。

防治措施：（1）女兒墻、煙道、檐口、屋面構(gòu)架及管道等根部做好細(xì)部處理，做到構(gòu)造合理，宜在根部處設(shè)縫，并用油膏密封嚴(yán)密。

（2）出檐抹灰做滴水線或鷹嘴。

（3）天溝按設(shè)計(jì)找坡，雨水管與基層間做好防水處理，雨水口卷材及胎體增強(qiáng)層應(yīng)分層鋪貼嚴(yán)實(shí)。

現(xiàn)象二：屋面混凝土或水泥砂漿面層開(kāi)裂引起滲漏水。

成因分析：屋面面層未按設(shè)計(jì)及規(guī)范要求設(shè)置分隔縫，或分隔縫設(shè)置不合理。

防治措施：裝配式結(jié)構(gòu)屋面板的支座處、屋面轉(zhuǎn)折處及與立面交接處宜設(shè)分隔縫；分隔縫縱橫向間距不大于6m的面層，縫寬一般為20mm，清縫后用防水油膏填封嚴(yán)實(shí)。

6.室內(nèi)排水管道堵塞

現(xiàn)象：排水管道堵塞，污水進(jìn)入室內(nèi)，地面漏水。

成因分析：（1）交房后裝修的剩余材料傾倒入管道。

（2）施工垃圾、生活垃圾隨意傾倒等造成管道堵塞。

（3）管道安裝未按設(shè)計(jì)設(shè)置排水坡度；擅自改變管道走向，造成管道轉(zhuǎn)彎較多。

防治措施：（1）加強(qiáng)物業(yè)管理及管道防堵宣傳教育。

（2）管道安裝前，應(yīng)認(rèn)真疏通管道，清除雜物，管道安裝保證排水坡度符合要求。

（3）在設(shè)計(jì)上采取合理技術(shù)措施防治管道堵塞；加強(qiáng)排水管道的變更和驗(yàn)收工作。

7.室內(nèi)墻面結(jié)露、長(zhǎng)霉

現(xiàn)象：外墻內(nèi)保溫墻面結(jié)露、長(zhǎng)霉，一般出現(xiàn)在外墻轉(zhuǎn)角處、外門窗口、山墻下部及墻面濕度大的部位。

成因分析：（1）保溫構(gòu)造設(shè)計(jì)不合理，當(dāng)室內(nèi)外溫差較大時(shí)，混凝土構(gòu)件的熱橋效應(yīng)造成室內(nèi)墻面結(jié)露、長(zhǎng)霉。

（2）施工方法不符合規(guī)范，材料的質(zhì)量性能不符合要求。

（3）室內(nèi)環(huán)境通風(fēng)條件差。

防治措施：（1）在熱橋兩側(cè)鋪貼或涂刷足夠長(zhǎng)度保溫材料，做好熱橋保溫措施；外門窗側(cè)壁應(yīng)做好保溫措施，特別是外飄窗兩側(cè)；外墻轉(zhuǎn)角處宜做內(nèi)外結(jié)合保溫。

（2）定期開(kāi)窗，保持良好的通風(fēng)條件。

8.內(nèi)墻飾面板（磚）脫落

現(xiàn)象：內(nèi)墻磚砂漿與基體粘結(jié)不牢，逐漸出現(xiàn)磚底砂漿找平層空鼓、面磚脫落。

成因分析：（1）抹灰層或外墻內(nèi)保溫層強(qiáng)度不足，盲目貼磚。

（2）墻面未清理干凈或表面太光滑。

防治措施：（1）抹灰層施工后及時(shí)養(yǎng)護(hù)，保證砂漿強(qiáng)度，并可增設(shè)加強(qiáng)鋼絲網(wǎng)；貼磚墻面的內(nèi)保溫層內(nèi)應(yīng)設(shè)置鋼絲網(wǎng)和塑料錨栓等加強(qiáng)措施。

（2）貼磚施工前做好墻面基層處理?；炷粱鶎蛹疤畛鋲Ρ砻鎽?yīng)清理干凈，可涂刷界面劑處理，表面過(guò)于光滑的應(yīng)先用聚合物水泥砂漿“甩漿”處理。

9.煙道的密封不嚴(yán)

現(xiàn)象：煙道漏水、竄煙。

成因分析：（1）煙道封堵不密實(shí)，未做好根部防水處理。

（2）煙道過(guò)長(zhǎng)，未與樓板有效連接，荷載作用下變形開(kāi)裂。

（3）建筑垃圾等雜物落入煙道內(nèi)。

防治措施：（1）先應(yīng)濕潤(rùn)混凝土表面，煙道就位后，填縫先用摻膨脹劑的細(xì)石混凝土灌實(shí)，再用防水油膏密封，后做細(xì)石混凝土搗成防水反口。

（2）宜間隔兩層將煙道根部做承重處理，并與樓板的預(yù)留鋼筋有效連接，保證安裝牢固。

二、其他住宅質(zhì)量投訴問(wèn)題的分析

還有如室內(nèi)凈空高度及開(kāi)間尺寸不符合設(shè)計(jì)要求、室內(nèi)墻面抹灰工程平整度不符合規(guī)范要求、門窗安裝不方正、欄桿高度和安全玻璃使用不符合規(guī)范等其他住宅質(zhì)量投訴。分析其原因，主要均為施工質(zhì)量控制不嚴(yán)所致，可從推行施工質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)化、推廣如BIM等信息化管理技術(shù)的應(yīng)用、加強(qiáng)分戶驗(yàn)收等方面多措并舉地有效防止住宅質(zhì)量問(wèn)題的出現(xiàn)。

另外，諸如外墻涂料層起皮、掉粉、裂化和剝落、散水開(kāi)裂、開(kāi)放式連廊排水管排水不暢、地下室滲漏等。室外質(zhì)量問(wèn)題雖對(duì)建筑外觀及部分使用功能有一定影響，但由于對(duì)業(yè)主的室內(nèi)居住環(huán)境影響有限，投訴的案例相對(duì)較少。

此外，諸如業(yè)主自行裝修施工、建筑物周邊施工作業(yè)擾動(dòng)等原因引起的住宅工程質(zhì)量投訴，因不屬于施工質(zhì)量問(wèn)題，應(yīng)由相關(guān)責(zé)任方自行維修處理，本文不作分析。

三、從制度方面著手防治和處理住宅質(zhì)量投訴的對(duì)策

以上所述是從技術(shù)層面講的，從制度方面著手防治和處理住宅質(zhì)量投訴的對(duì)策可采用：

1.強(qiáng)化過(guò)程控制質(zhì)量制度

參與建設(shè)各方責(zé)任主體只有各自建立健全住宅質(zhì)量保證體系，規(guī)范住宅質(zhì)量行為，強(qiáng)化整個(gè)作業(yè)過(guò)程的質(zhì)量監(jiān)管，才能確保住宅質(zhì)量；只有創(chuàng)新先進(jìn)技術(shù)，杜絕不合格材料，消除落后工藝和設(shè)備，才能確保住宅質(zhì)量，從而防治和減少住宅質(zhì)量投訴。

2.實(shí)行分戶驗(yàn)收和質(zhì)量投訴信息公示制度

事前實(shí)行住宅分戶驗(yàn)收制度；事中調(diào)查處理質(zhì)量投訴；責(zé)任主體處理質(zhì)量投訴信息公示是有效防治和減少住宅質(zhì)量投訴的措施。

3.運(yùn)用中介機(jī)構(gòu)對(duì)投訴住宅質(zhì)量問(wèn)題進(jìn)行評(píng)估

運(yùn)用中介機(jī)構(gòu)對(duì)投訴住宅質(zhì)量問(wèn)題進(jìn)行評(píng)估，作為經(jīng)濟(jì)賠償?shù)囊罁?jù)，減少扯皮，加快住宅質(zhì)量投訴的處理。

4.實(shí)行建設(shè)工程質(zhì)量保證金和保險(xiǎn)制度

由于開(kāi)發(fā)企業(yè)的變更或注銷等原因，一旦房屋在使用過(guò)程中出現(xiàn)質(zhì)量投訴，很難找到責(zé)任單位，沒(méi)有資金保障，處理起來(lái)十分周折，因此實(shí)行建設(shè)工程質(zhì)量保證金和保險(xiǎn)制度是處理住宅質(zhì)量投訴的有效對(duì)策。

四、結(jié)語(yǔ)

對(duì)住宅質(zhì)量投訴問(wèn)題的成因及防治方法的研究有助于在施工工程中對(duì)質(zhì)量通病的有效防控，為參建單位及建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)的工程質(zhì)量管理明確目標(biāo)和方向。通過(guò)受理投訴到處理質(zhì)量問(wèn)題及以后施工中改進(jìn)措施，再到業(yè)主使用中問(wèn)題反映，構(gòu)成了一個(gè)持續(xù)改進(jìn)、不斷提升的工程質(zhì)量提升體系，對(duì)提高住宅工程質(zhì)量有著非常積極的作用。