新型城鎮(zhèn)化背景下“三舊”改造規(guī)劃研究以中山市三角鎮(zhèn)為例

陳浩

本文以中山市三角鎮(zhèn)“三舊”改造專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃為例，從更新類(lèi)型、用地功能、空間形態(tài)、用地效率、政府計(jì)劃五個(gè)方面對(duì)鎮(zhèn)域資源進(jìn)行篩查分析，探討三角鎮(zhèn)的“三舊”改造資源潛力。研究結(jié)果表明，三角鎮(zhèn)“三舊”資源的改造類(lèi)型主要為物質(zhì)空間老化和用地效率低下的用地，政府應(yīng)有計(jì)劃地開(kāi)展鎮(zhèn)中心區(qū)內(nèi)功能置換，逐步推進(jìn)工業(yè)區(qū)內(nèi)部分舊廠(chǎng)房的升級(jí)改造，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化升級(jí)。本文的研究結(jié)果可以為中山市三角鎮(zhèn)基于地塊的“三舊”改造時(shí)序和改造方向提供一定的建議。

一、引言

改革開(kāi)放近四十年，作為全省土地面積倒數(shù)第二的城市，中山利用有限的土地空間取得了令人矚目的經(jīng)濟(jì)建設(shè)成就。隨著土地資源的日趨短缺，傳統(tǒng)的規(guī)模擴(kuò)張的發(fā)展已經(jīng)難以為繼，城市發(fā)展模式開(kāi)始從外延粗放型轉(zhuǎn)變?yōu)閮?nèi)涵集約型，城市發(fā)展也從“增量擴(kuò)張”向“存量更新”轉(zhuǎn)型。在新增建設(shè)用地十分有限的情況下，存量土地成為未來(lái)城市發(fā)展最重要的空間資源。目前，中山所面臨的發(fā)展空間瓶頸比珠三角其他城市更加嚴(yán)峻，通過(guò)“三舊”改造以進(jìn)一步挖掘和盤(pán)活存量土地，成為中山市各鎮(zhèn)區(qū)新型城鎮(zhèn)化發(fā)展的新趨勢(shì)。中山市三角鎮(zhèn)作為中山東北組團(tuán)的市域副中心，現(xiàn)階段的發(fā)展中受限于土地瓶頸，從原來(lái)粗放型的增量擴(kuò)張轉(zhuǎn)變?yōu)榫?xì)化的存量改造與舊區(qū)更新，是三角鎮(zhèn)城市建設(shè)尋求轉(zhuǎn)型突破的必經(jīng)之路。

二、研究區(qū)域與數(shù)據(jù)來(lái)源

1.研究區(qū)域概況

三角鎮(zhèn)位于中山市東北部，是中山市東北組團(tuán)的中心鎮(zhèn)，鎮(zhèn)域總面積約70.13平方公里，共有19個(gè)自然村，設(shè)1個(gè)居民委員會(huì)以及7個(gè)村民委員會(huì)，居民委員會(huì)為中心社區(qū)居民委員會(huì)，村民委員會(huì)包括高平村、東南村、三角村、結(jié)民村、光明村、沙欄村以及蟠龍村，常住人口12.39萬(wàn)人。三角鎮(zhèn)“三舊”改造項(xiàng)目類(lèi)型包括舊城鎮(zhèn)、舊村莊、舊廠(chǎng)房三種類(lèi)型，改造項(xiàng)目具有數(shù)量多、分布廣、項(xiàng)目集中的特點(diǎn)。目前，三角鎮(zhèn)已納入標(biāo)圖建庫(kù)的地塊項(xiàng)目為19個(gè)，改造項(xiàng)目面積為43.16公頃。

2.數(shù)據(jù)來(lái)源

本研究的數(shù)據(jù)主要來(lái)源于中山市三角鎮(zhèn)鎮(zhèn)政府、國(guó)土局、住建局、經(jīng)信局等部門(mén)，主要包括三角鎮(zhèn)“三舊改造”標(biāo)圖建庫(kù)數(shù)據(jù)、政府工作計(jì)劃、鎮(zhèn)域權(quán)屬信息、《中山市“三舊”改造（城市更新）專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃修編（2017-2020）》及《中山市三角鎮(zhèn)總體規(guī)劃(2016-2020)》等資料；同時(shí)，通過(guò)航拍和現(xiàn)場(chǎng)調(diào)研對(duì)全鎮(zhèn)的現(xiàn)狀情況進(jìn)行調(diào)查，盤(pán)查三角鎮(zhèn)的現(xiàn)狀建筑概況。

三、“三舊”改造潛力評(píng)價(jià)

1.指標(biāo)體系構(gòu)建

本研究基于《中山市“三舊”改造（城市更新）專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃修編（2017-2020）》的總體改造目標(biāo)，針對(duì)三角鎮(zhèn)的自身特點(diǎn)設(shè)立了5大指標(biāo)要素，分別為更新類(lèi)型、用地功能、空間形態(tài)、用地效率、政府計(jì)劃，每個(gè)要素設(shè)立若干的子要素進(jìn)行評(píng)價(jià)。

表1 “三舊”改造資源潛力評(píng)價(jià)表

2.“三舊”改造資源潛力結(jié)果計(jì)算

根據(jù)“三舊”改造資源潛力評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，將“三舊”改造資源歸納為物質(zhì)空間老化、用地效率低下、政府計(jì)劃更新三種類(lèi)型，通過(guò)分值疊加計(jì)算出地塊的改造潛力分值。

（1）物質(zhì)空間老化：改造類(lèi)型、用地功能、建造時(shí)間與建筑質(zhì)量累計(jì)得5分或以上的地塊，則納入潛在更新資源；累計(jì)得7分或以上的地塊，納入重點(diǎn)更新資源。

（2）用地效率低下：運(yùn)營(yíng)情況、使用情況累計(jì)得分3分或以上，則納入潛在更新資源；改造類(lèi)型、建筑高度、運(yùn)營(yíng)情況累計(jì)得6分或以上的地塊，納入重點(diǎn)更新資源。

（3）在政府改造更新計(jì)劃內(nèi)的地塊，納入重點(diǎn)更新資源。

四、評(píng)價(jià)結(jié)果分析

根據(jù)“三舊”資源潛力評(píng)價(jià)結(jié)果可知，三角鎮(zhèn)鎮(zhèn)域潛在的“三舊”用地資源一共有253宗，總用地面積1101.36公頃；重點(diǎn)更新資源共81宗，總用地面積541.38公頃。

表2 “三舊”資源潛力評(píng)價(jià)統(tǒng)計(jì)表

從表2可知，鎮(zhèn)域范圍內(nèi)物質(zhì)空間老化的地塊數(shù)量占所有地塊總數(shù)的83%，占所有地塊面積的88%，主要集中分布在鎮(zhèn)中心區(qū)的舊城鎮(zhèn)、鎮(zhèn)域東北部的高平工業(yè)區(qū)以及鎮(zhèn)域南部的舊村莊；用地效率低下的地塊數(shù)量占總93%，占所有地塊面積的98%，主要分布在鎮(zhèn)域西部、東部和東北部的工業(yè)區(qū)，該區(qū)域的工業(yè)廠(chǎng)房建造時(shí)間較長(zhǎng)，建筑結(jié)構(gòu)逐漸老化，急需對(duì)這部分工業(yè)廠(chǎng)房進(jìn)行改造。

從總體來(lái)看，三角鎮(zhèn)“三舊”改造的整體潛力較大，實(shí)行“三舊”能有效促進(jìn)三角鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)的良性發(fā)展和產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型升級(jí)，提升鎮(zhèn)域的人居環(huán)境水平，對(duì)三角鎮(zhèn)未來(lái)的發(fā)展具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。

五、結(jié)語(yǔ)

1.從改造類(lèi)型來(lái)看，三角鎮(zhèn)“三舊”資源主要為物質(zhì)空間老化和用地效率低下的用地，應(yīng)有計(jì)劃有重點(diǎn)地選擇部分土地利用效益較低、對(duì)周邊環(huán)境有較大影響、設(shè)施配套較差的片區(qū)，以拆遷改造和綜合整治相結(jié)合的方式進(jìn)行全面更新，提升城市形象，完善城市配套。政府應(yīng)逐步開(kāi)展鎮(zhèn)中心區(qū)內(nèi)的舊工業(yè)區(qū)功能置換，推進(jìn)工業(yè)區(qū)內(nèi)部分舊廠(chǎng)房的升級(jí)改造，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化升級(jí)。同時(shí)，對(duì)部分具有改造動(dòng)力的村民住宅和村內(nèi)工業(yè)進(jìn)行改造，提升環(huán)境品質(zhì)，改善居住環(huán)境。

2.本文的研究結(jié)果可以為中山市三角鎮(zhèn)基于地塊的“三舊”改造時(shí)序和改造方向提供一定的建議。由于政策、資金、人力等各方面的限制，不可能同一時(shí)段對(duì)全鎮(zhèn)域的潛在資源進(jìn)行改造。通過(guò)對(duì)改造地塊的評(píng)價(jià)，從潛在更新資源中劃分出近期重點(diǎn)改造的地塊，可以按照地塊潛在分值來(lái)確定地塊的開(kāi)發(fā)時(shí)序。因此，本次研究的成果可以為三角鎮(zhèn)“三舊”改造規(guī)劃單元的劃定和改造的時(shí)序提供實(shí)踐依據(jù)。