出售資產(chǎn)難“解渴”粵泰股份債務(wù)危機(jī)“余波”仍在

謝碧鷺

2018年10月，粵泰股份出現(xiàn)債務(wù)逾期，債務(wù)危機(jī)爆發(fā)，融資能力變?nèi)?。為了回籠資金，公司不得不出售大量資產(chǎn)，但對于粵泰股份來說，這似乎也只是起到了一定的緩解作用，從目前的情況來看，其有息負(fù)債仍然很高，債務(wù)壓力依然很大。

隨著絕大部分上市公司年報(bào)的披露，A股年報(bào)季已然落幕，但粵泰股份的年報(bào)卻還在“路上”。4月20日，粵泰股份發(fā)布關(guān)于延期披露2019年經(jīng)審計(jì)年度報(bào)告的公告，其表示，因受新型冠狀病毒肺炎疫情的影響，中審眾環(huán)會計(jì)師事務(wù)所（特殊普通合伙）的審計(jì)程序尚未完成，故其2019年年報(bào)披露延期至6月20日。

除了等待年報(bào)披露外，粵泰股份的債務(wù)狀況，也一直是投資者關(guān)心的重點(diǎn)。早在2018年其部分資產(chǎn)就被查封、銀行賬戶也被凍結(jié)。為了紓困，粵泰股份不惜忍痛出售旗下重要資產(chǎn)，然而從2020年一季度末數(shù)據(jù)來看，粵泰股份的短期借款加長期借款仍高達(dá)36.11億元，高企的債務(wù)時(shí)刻考驗(yàn)其償債能力。

自進(jìn)入2020年以來，粵泰股份多次被列入“被執(zhí)行人名單”，大股東所持上市公司股份亦因?yàn)榻杩罴m紛被輪候凍結(jié)，這說明粵泰股份的債務(wù)危機(jī)“余波”仍然不小。種種跡象表面，目前粵泰股份的融資能力似乎也變得越來越弱，在巨大的債務(wù)壓力下，上市公司前景難免令人擔(dān)憂。

大量融資引爆債務(wù)危機(jī)

6月9日，粵泰股份發(fā)布公告稱，其實(shí)際控制人楊樹坪因涉嫌信息披露違法違規(guī)，收到了中國證監(jiān)會發(fā)來的《行政處罰事先告知書》（處罰字[2020]40號），證監(jiān)會擬對其信息披露違法違規(guī)行為責(zé)令改正，給予警告，并處以100萬元罰款。盡管粵泰股份表示，不會對公司經(jīng)營產(chǎn)生影響，但該事件亦從側(cè)面反映出公司內(nèi)部治理混亂。

在這之前的6月4日，粵泰股份還發(fā)布了一份關(guān)于控股股東股權(quán)被輪候凍結(jié)的公告：因借款糾紛，其控股股東粵泰控股及其多名一致行動(dòng)人所持有的共計(jì)16.27億股粵泰股份股權(quán)（占企業(yè)總股本的64.15%）全部遭到凍結(jié)。由此可見，時(shí)至今日，粵泰股份的債務(wù)危機(jī)仍然沒有得到妥善解決。

據(jù)工商資料顯示，粵泰股份原名為東華實(shí)業(yè)，2001年正式登陸A股市場。目前其主營業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營及物業(yè)管理等。

2018年10月，粵泰股份發(fā)布公告稱，公司全資子公司廣州旭城實(shí)業(yè)有限公司與銀行簽訂的房地產(chǎn)借款合同項(xiàng)下，金額為3億元的授信業(yè)務(wù)現(xiàn)已逾期，逾期金額為2.56億元。然而這僅僅只是開始，很快粵泰股份財(cái)務(wù)危機(jī)便大規(guī)模爆發(fā)。

2018年11月，粵泰股份又發(fā)布公告稱，因卷入借款糾紛，公司部分項(xiàng)目資產(chǎn)被查封，該部分項(xiàng)目資產(chǎn)當(dāng)時(shí)的賬面價(jià)值合計(jì)約23.62億元。除此之外，粵泰股份及其下屬公司11個(gè)銀行賬戶被凍結(jié)，實(shí)際凍結(jié)金額約為442.37萬元。

受到債務(wù)違約、借款糾紛等因素影響，粵泰股份的控股股東粵泰控股及其多名一致行動(dòng)人的股權(quán)截至目前，已經(jīng)被全部凍結(jié)。

粵泰股份的債務(wù)危機(jī)，還把其會計(jì)師事務(wù)所也拖下了水。今年1月，廣東證監(jiān)局對為粵泰股份提供審計(jì)服務(wù)的中審眾環(huán)會計(jì)師事務(wù)所，以及相關(guān)員工出具警示函，指出其在對粵泰股份2018年報(bào)的審計(jì)過程中，未綜合運(yùn)用多種測試方法，審計(jì)工作底稿不完整，未就審計(jì)中發(fā)現(xiàn)的粵泰股份委托其他公司辦理代收代付款項(xiàng)、租金未按合同約定收取等內(nèi)控缺陷問題，與粵泰股份充分溝通。

實(shí)際上，粵泰股份陷入債務(wù)危機(jī)，與其此前薄弱的“造血”能力有很大關(guān)系。據(jù)Wind數(shù)據(jù)顯示，2010年至2017年，該公司經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額均為負(fù)數(shù)，8年間累計(jì)流出了57.72億元。眾所周知，現(xiàn)金流是影響企業(yè)穩(wěn)定發(fā)展的重要因素，如果“造血”能力不佳，企業(yè)很容易陷入依賴外部融資維系經(jīng)營的怪圈。長期以來，粵泰股份的有息負(fù)債規(guī)模就不小，就拿短期借款來說，在其爆發(fā)債務(wù)危機(jī)的前三年中（2015～2017年），粵泰股份的短期借款分別高達(dá)16.55億元、18.03億元和37.81億元。盡管外部融資是房地產(chǎn)企業(yè)籌資常見的方式，但粵泰股份的負(fù)債壓力似乎有點(diǎn)大，2015年至2017年，其賬面上的貨幣資金分別僅有3.92億元、5.18億元和4.17億元，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于其當(dāng)期的短期借款。本來粵泰股份的現(xiàn)金創(chuàng)造能力就不好，大量的外部融資更是加重了企業(yè)的負(fù)擔(dān)，結(jié)果2018年其就出現(xiàn)了債務(wù)逾期。

出售重要資產(chǎn)“解渴”

據(jù)年報(bào)顯示，2018年底，粵泰股份的逾期借款為29.52億元，逾期應(yīng)付利息2.46億元。大量借款逾期，引發(fā)諸多訴訟仲裁事項(xiàng)，導(dǎo)致其部分銀行賬戶、開發(fā)項(xiàng)目、物業(yè)和股權(quán)、債權(quán)等被凍結(jié)或查封，也進(jìn)一步影響了其融資能力。

2018年和2019年，粵泰股份現(xiàn)金流量表中籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額分別為-13.55億元和-37.92億元，其中“取得借款收到的資金”相比以前年度大幅下降，而“償還債務(wù)支付的資金”則大幅上漲，這一方面可以看出，該公司近兩年中在集中精力償債，另一方也可以看出，其融資能力似乎已經(jīng)大幅減弱。

如此狀況之下，粵泰股份的資金狀況便顯得更加捉襟見肘了。為了解決債務(wù)危機(jī)，維持公司的正常運(yùn)轉(zhuǎn)，其不得已開始出售旗下資產(chǎn)，以便更快的回籠資金。

2019年6月，粵泰股份連續(xù)發(fā)布多條公告，將旗下的五個(gè)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓給世貿(mào)房地產(chǎn)，交易對價(jià)總計(jì)63.97億元。在扣除工程款、稅費(fèi)、目標(biāo)項(xiàng)目已收房款意向金等后，粵泰股份可實(shí)際獲得49.85億元資金。具體來看，這五個(gè)項(xiàng)目包括廣州嘉盛、廣州天鵝灣二期、淮南恒升天鵝灣置業(yè)有限公司80%股權(quán)、淮南粵泰天鵝灣置業(yè)有限公司20%股權(quán)和深圳市中浩豐投資發(fā)展有限公司20%股權(quán)。

粵泰股份表示，本次合作有利于緩解公司流動(dòng)性緊張，化解公司的逾期借款風(fēng)險(xiǎn)。但仔細(xì)分析下來，粵泰股份的本次轉(zhuǎn)讓多少有些“無奈”。要知道，粵泰股份曾在年報(bào)中坦言，公司在一線城市的項(xiàng)目資源本就不多，2018年末，其已竣工、在建或新開發(fā)的18個(gè)項(xiàng)目中，僅有7個(gè)項(xiàng)目分布于一線城市，此后還把位于廣州的兩個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓出去。特別是廣州天鵝灣二期項(xiàng)目，在粵泰股份的開發(fā)項(xiàng)目中極具代表性，據(jù)公司年報(bào)和轉(zhuǎn)讓協(xié)議顯示，該項(xiàng)目預(yù)計(jì)總投資額為21.87億元，總建筑面積為7.02萬㎡，規(guī)劃設(shè)計(jì)容積建筑面積為4.68萬㎡。該項(xiàng)目位于廣州市海珠區(qū)，是當(dāng)?shù)赜忻慕胺浚蠖鄶?shù)戶型都在200㎡以上。

據(jù)房天下App顯示，該項(xiàng)目目前已經(jīng)更名為世貿(mào)珠江天鵝灣二期，今年3月6棟和7棟已經(jīng)開盤，其銷售均價(jià)為10萬/㎡，照此計(jì)算，整個(gè)項(xiàng)目的總價(jià)值超過40億元。

目前粵泰股份在廣州還有5個(gè)樓盤項(xiàng)目，其中只有億城泉說項(xiàng)目正在銷售中。據(jù)房天下App顯示，該樓盤的平均售價(jià)為3萬/㎡，遠(yuǎn)不及天鵝灣二期。至于其他位于三四線城市的樓盤，平均售價(jià)都不高，例如河南三門峽的天鵝灣東區(qū)項(xiàng)目，其均價(jià)便僅有3750元/㎡。但像這樣的三四線城市卻是粵泰股份的主戰(zhàn)場。況且粵泰股份旗下的項(xiàng)目大多數(shù)仍處于在建狀態(tài)，正在銷售中的項(xiàng)目占比不大。因此，天鵝灣二期的轉(zhuǎn)讓，從長遠(yuǎn)角度而言，對于粵泰股份來說是一筆不小的損失。

有息負(fù)債規(guī)模仍然龐大

大幅出售旗下資產(chǎn)，對粵泰股份的債務(wù)壓力雖然有所緩解，但其背后的壓力仍然巨大。據(jù)中國裁判文書網(wǎng)顯示，2019年度粵泰股份和借款相關(guān)的信息高達(dá)17條，其中有不少發(fā)生在粵泰股份轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)之后。

另外，據(jù)天眼查顯示，2019年粵泰股份曾被20次列入被執(zhí)行人名單，一同被納入該名單的還有楊樹坪旗下多家“城啟系”公司。2020年粵泰股份亦有3次被列入被執(zhí)行人名單，最近一次是6月5日，同時(shí)被納入該名單的還有楊樹坪旗下的廣州城啟集團(tuán)有限公司和廣州粵泰控股集團(tuán)有限公司。此外，由于借款糾紛導(dǎo)致其股東股權(quán)被凍結(jié)的情況，今年也發(fā)生了2次。由此來看，其債務(wù)危機(jī)“余波”仍然不小。

從其最近的負(fù)債情況來看，截至2020年一季度末，粵泰股份的短期借款為8.33億元，較2018年末的37.2億元減少了28.87億元，情況看似好轉(zhuǎn)，但是同期粵泰股份的長期借款卻從2018年末的16.86億元增長至27.78億元，總體來看粵泰股份的有息負(fù)債依舊規(guī)模龐大。

而且長期借款的融資成本遠(yuǎn)高于短期借款，長期借款的增長意味著其后期財(cái)務(wù)費(fèi)用有可能也會增加。比如2019年粵泰股份的財(cái)務(wù)費(fèi)用便高達(dá)4.62億元，較2018年增長了37.88%。截至2020年一季度末，粵泰股份賬戶上的貨幣資金僅有3.75億元，對于粵泰股份來說償債壓力仍然不小。由此可見，旗下資產(chǎn)的出售，僅僅只是給了粵泰股份“喘氣”的機(jī)會。

時(shí)任粵泰股份總裁的梁文才曾公開表示，未來仍會加大力度調(diào)整低效項(xiàng)目和資產(chǎn)，快速恢復(fù)投融資能力，聚焦于高周轉(zhuǎn)、高毛利、高估值的項(xiàng)目和業(yè)務(wù)，深耕粵港澳大灣區(qū)和海南。但在巨大的債務(wù)壓力之下，其未來發(fā)展之路恐怕并不會很順暢。