辦理房地首次登記是否必須實地查看？

徐映雪

辦理房地首次登記是否必須實地查看？對于這個問題，不動產(chǎn)登記實務(wù)界一直存在爭論。目前，部分地區(qū)已出臺了省級或市級的不動產(chǎn)登記操作手冊或規(guī)程，但對是否需進(jìn)行實地查看表述不一。有的表述為“必須”或“應(yīng)”，如天津、寧夏等;有的表述為“可以”，如北京、武漢、廣州、貴州、鄭州等。

各地在具體操作中，也存在不同的做法。有的地區(qū)對申請首次登記的每一棟建筑物都進(jìn)行實地查看，有的地區(qū)選擇根據(jù)當(dāng)?shù)氐膶嶋H情況有針對性地進(jìn)行查看。如廣州市于2019年11月19日出臺《廣州市不動產(chǎn)登記規(guī)程》，規(guī)定對自然人自建房屬歷史上規(guī)劃報建手續(xù)不完善的首次登記及登記機構(gòu)需要對不動產(chǎn)現(xiàn)狀進(jìn)一步核實的首次登記可以進(jìn)行實地查看;鄭州市于2020年1月2日出臺《鄭州市不動產(chǎn)登記標(biāo)準(zhǔn)化操作規(guī)范》，規(guī)定對自然人自建房、群眾舉報違規(guī)項目、信訪問題項目、未取得《建設(shè)工程竣工規(guī)劃核實意見書》的項目可以進(jìn)行實地查看。

對申請首次登記的每一棟建筑物都進(jìn)行實地查看的地區(qū)，普遍認(rèn)為實地查看至關(guān)重要，是首次登記不可或缺的一個環(huán)節(jié)?！恫粍赢a(chǎn)登記暫行條例》（以下簡稱《暫行條例》）第十八條規(guī)定，不動產(chǎn)登記機構(gòu)受理不動產(chǎn)登記申請的，應(yīng)當(dāng)查驗不動產(chǎn)界址、空間界限、面積等材料與申請登記的不動產(chǎn)狀況是否一致。而申請登記的不動產(chǎn)狀況只能通過實地查看獲取。第二十二條規(guī)定，對違反法律、行政法規(guī)規(guī)定的，不動產(chǎn)登記機構(gòu)應(yīng)該不予登記。而實地查看是判研建筑物是否違法違規(guī)的有效途徑，故首次登記時必須進(jìn)行實地查看。

筆者不支持此觀點。其一，《物權(quán)法》第十二條第二款規(guī)定，“申請登記的不動產(chǎn)的有關(guān)情況需要進(jìn)一步證明的，登記機構(gòu)可以要求申請人補充材料，必要時可以實地查看。”《暫行條例》第十九條規(guī)定，辦理房屋等建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)首次登記的，不動產(chǎn)登記機構(gòu)可以實地查看。兩者對實地查看的要求，均從已廢止的《房屋登記辦法》中的“必須”變?yōu)椤翱梢浴薄?/p>

在法律語境下，“必須”“應(yīng)當(dāng)”都是羈束性、強制性、義務(wù)性的要求，沒有選擇的余地。而“可以”具有授權(quán)性及許可性，沒有強制性要求，可以根據(jù)具體情況進(jìn)行選擇。根據(jù)《房地產(chǎn)登記技術(shù)規(guī)程》對用詞的有關(guān)規(guī)定，區(qū)分了幾種不同的嚴(yán)格程度。表示很嚴(yán)格，非這樣做不可的，正面詞采用“必須”，反面詞采用“嚴(yán)禁”;表示嚴(yán)格，在正常情況下均應(yīng)這樣做的，正面詞采用“應(yīng)”，反面詞采用“不應(yīng)”或“不得”;表示有選擇，在一定條件下可以這樣做的，采用“可”。由此可知，“可以”實地查看，即在一定條件下可以選擇實地查看，如非必要也可以不看，不動產(chǎn)登記機構(gòu)可以根據(jù)實際情況進(jìn)行綜合判斷。雖然部分地區(qū)出臺的地方性登記條例或操作規(guī)程表述為“應(yīng)當(dāng)”或“必須”，但多為實行不動產(chǎn)統(tǒng)一登記之前，《暫行條例》及《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細(xì)則》（以下簡稱《實施細(xì)則》）均未施行，已不太符合目前的登記現(xiàn)狀。此外，根據(jù)上位法優(yōu)于下位法，新法優(yōu)于舊法的原則，也不應(yīng)拘泥于之前的法規(guī)規(guī)章，而應(yīng)遵循《暫行條例》及《實施細(xì)則》的規(guī)定。

其二，《物權(quán)法》第三十條規(guī)定，“因合法建造、拆除房屋等事實行為設(shè)立或者消滅物權(quán)的，自事實行為成就時發(fā)生效力。”合法建造房屋屬于取得權(quán)利的事實行為，房屋建設(shè)完成后即在事實上產(chǎn)生了房屋的所有權(quán)，建設(shè)者因此取得該所有權(quán)。這種原始的取得方式，不以登記作為要件，即無須登記，權(quán)利人即依法、及時享有房屋的所有權(quán)。

其三，《暫行條例》第十八條提到的“申請登記的不動產(chǎn)狀況”，并非從實地查看中獲得，而是從申請人提交的申請表中獲得。此外，不動產(chǎn)登記機構(gòu)沒有確認(rèn)及查處違法建設(shè)的職能，對與規(guī)劃報批不符的建筑物是否屬于違法違規(guī)建筑無權(quán)認(rèn)定。

其四，《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第四十五條第一款規(guī)定，“縣級以上地方人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門按照國務(wù)院規(guī)定對建設(shè)工程是否符合規(guī)劃條件予以核實。未經(jīng)核實或者經(jīng)核實不符合規(guī)劃條件的，建設(shè)單位不得組織竣工驗收。”在首次登記之前，資源與規(guī)劃、建設(shè)、房管等部門在進(jìn)行規(guī)劃核實、竣工驗收、測繪及權(quán)籍調(diào)查時均已查看過現(xiàn)場。

其五，部分地市本著便民利企的目標(biāo)，已出臺了一系列簡化程序的政策，推進(jìn)建設(shè)工程領(lǐng)域聯(lián)合審驗，堅持“減少踏勘、規(guī)范方式、數(shù)據(jù)共享”的原則，各部門之間成果互認(rèn)，精簡辦事流程，減輕辦事單位和群眾的困難。

綜上所述，房地首次登記時沒有必要對每個項目都進(jìn)行實地查看，登記機構(gòu)可以根據(jù)實際情況，有針對性地定出需要查看的情形，不符合該情形的不再進(jìn)行查看。（作者單位：鄭州市不動產(chǎn)登記中心）