“后千億時(shí)代”下住宅地產(chǎn)景觀發(fā)展趨勢(shì)及應(yīng)對(duì)思考

郝若楠

摘要：“千億”是房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模分化的重要門檻，是大型房企與中小型房企的分水嶺。在過(guò)去，規(guī)模是審視房企發(fā)展水平的主要標(biāo)準(zhǔn)，如今，在市場(chǎng)政策收緊以及人們對(duì)居住品質(zhì)要求逐漸提高的情況下，房地產(chǎn)從黃金時(shí)代進(jìn)入白銀時(shí)代，住宅漸漸回歸居住屬性，在“后千億時(shí)代”的背景下，景觀已經(jīng)逐漸成為了改善人們居住環(huán)境、提升居住品質(zhì)的重要組成部分，對(duì)提升住宅溢價(jià)、提高產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力和市場(chǎng)認(rèn)可度方面也起到了至關(guān)重要的作用。本文基于房地產(chǎn)現(xiàn)狀和以往項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)，對(duì)住宅地產(chǎn)景觀的發(fā)展趨勢(shì)和應(yīng)對(duì)策略分別進(jìn)行闡述。

關(guān)鍵詞：住宅地產(chǎn);景觀;現(xiàn)狀;趨勢(shì);應(yīng)對(duì)策略

1 房地產(chǎn)現(xiàn)狀分析

我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)已逐漸成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)，特別是住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛，但由于近幾年市場(chǎng)政策收緊、規(guī)范市場(chǎng)監(jiān)管后，房企面臨拿地難、限價(jià)限購(gòu)、融資難現(xiàn)金流緊張等問(wèn)題，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式產(chǎn)生了變化，大量房企奔跑在高周轉(zhuǎn)、擴(kuò)規(guī)模的道路上從而保證利潤(rùn);產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由一二線布局轉(zhuǎn)到三四線，導(dǎo)致三四線城市一地難求;產(chǎn)品多元化轉(zhuǎn)型，由銷售型住宅轉(zhuǎn)型為長(zhǎng)租公寓、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)、特色小鎮(zhèn)、旅游地產(chǎn)等“銷售——運(yùn)營(yíng)”多元并進(jìn)的大產(chǎn)品時(shí)代。整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈，由于拿地成本高、備案價(jià)格不支撐、成本不適配的情況，市場(chǎng)上出現(xiàn)的住宅優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品越來(lái)越少，展示區(qū)形象千篇一律，也連帶出現(xiàn)了一系列品質(zhì)問(wèn)題甚至導(dǎo)致企業(yè)品牌受損的情況。在這場(chǎng)房企實(shí)力的博弈中，住宅產(chǎn)品終須回歸居住屬性，增強(qiáng)生活體驗(yàn)感，提高客戶認(rèn)可度才能在地產(chǎn)行業(yè)中屹立不倒。

2 住宅地產(chǎn)景觀發(fā)展趨勢(shì)

如今，人們對(duì)生活物質(zhì)追求不斷得到滿足，對(duì)精神生活、居住環(huán)境的舒適性及品質(zhì)追求越來(lái)越高，在“后千億時(shí)代”背景下，客戶越來(lái)越注重居住區(qū)景觀功能的配置、居住環(huán)境體驗(yàn)感，房地產(chǎn)面臨的風(fēng)險(xiǎn)與挑戰(zhàn)中，無(wú)論從提高社區(qū)的生活品質(zhì)，還是從提高產(chǎn)品溢價(jià)方面來(lái)說(shuō)，景觀在房地產(chǎn)中都發(fā)揮著至關(guān)重要的作用。住宅地產(chǎn)景觀的未來(lái)發(fā)展，將會(huì)改變居住環(huán)境甚至改變?nèi)藗兊纳罘绞健?/p>

2.1 住宅景觀生態(tài)可持續(xù)性

住宅景觀綠化設(shè)計(jì)的未來(lái)趨勢(shì)不只是單單滿足地方綠地率的要求，而是在因地制宜、就地取材的設(shè)計(jì)原則基礎(chǔ)上，更加注重環(huán)保、生態(tài)可持續(xù)性建設(shè)。住宅建設(shè)對(duì)海綿城市的要求和應(yīng)用逐漸廣泛，小區(qū)使用越來(lái)越多的透水鋪裝材料，比如透水混凝土、透水磚，設(shè)置下凹式綠地和雨水收集系統(tǒng)，隨著對(duì)生態(tài)環(huán)保要求的提高，未來(lái)也會(huì)研發(fā)出更多的環(huán)保新材料。

2.2 住宅景觀在地文化性

住宅景觀風(fēng)格已由盛行一時(shí)的歐式風(fēng)格發(fā)展到現(xiàn)在的新中式風(fēng)格，這說(shuō)明我國(guó)住宅的景觀設(shè)計(jì)越來(lái)越尊重人文情懷和民族特質(zhì)性，所以，秉承傳統(tǒng)園林設(shè)計(jì)手法、提煉文化元素結(jié)合現(xiàn)代新材料，是目前房地產(chǎn)景觀的新趨勢(shì)。此外，打破現(xiàn)有景觀千篇一律的同質(zhì)性，凸顯中國(guó)不同地域文化的差異性也是對(duì)地方文化的理解和尊重，賦有歸屬感更容易被人們認(rèn)同，只有注重在地人文環(huán)境和生活方式的產(chǎn)品才更有識(shí)別性，也更加打動(dòng)人心。

2.3 住宅景觀智能健康化、人性化

科技時(shí)代的到來(lái)，大大改變了人們的生活方式，在2020年疫情肆虐期間尤其加大了人們對(duì)健康社區(qū)、智慧社區(qū)生活環(huán)境的訴求，也引發(fā)景觀設(shè)計(jì)師們對(duì)如何配置健康、科技智能的社區(qū)環(huán)境有了新的思考。比如，人們更需要一個(gè)智能社區(qū)APP可以有效監(jiān)測(cè)社區(qū)的熱力和風(fēng)力指數(shù)，找到人員不密集、通風(fēng)好的戶外活動(dòng)場(chǎng)地;小區(qū)內(nèi)利用水景、植物、透水鋪裝、地形的結(jié)合打造小區(qū)微氣候，使居住環(huán)境更加舒適宜人;智能安防系統(tǒng)，讓生活環(huán)境更安全便捷;根據(jù)人們的活動(dòng)需求設(shè)置全齡活動(dòng)場(chǎng)地并配以智能互動(dòng)裝置，提高人們戶外活動(dòng)的趣味性和駐足時(shí)間。科技智能化引導(dǎo)型健康社區(qū)，將是住宅地產(chǎn)景觀的未來(lái)發(fā)展主流，打造宜居、宜養(yǎng)的健康環(huán)境，讓景觀設(shè)計(jì)回歸生活本質(zhì)，回歸最本質(zhì)的感知。

3 “后千億時(shí)代”下住宅地產(chǎn)景觀應(yīng)對(duì)策略

3.1 豎立品牌IP

豎立景觀品牌IP，可增強(qiáng)項(xiàng)目的形象感和品牌認(rèn)可度，從而提高在行業(yè)內(nèi)的產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力。比如東原地產(chǎn)的“童夢(mèng)童享”，不是司空見(jiàn)慣、普普通通的兒童活動(dòng)區(qū)，而是構(gòu)建了全齡化兒童成長(zhǎng)體系，還提供了完善的安全、教育、娛樂(lè)、陪伴、物管服務(wù)為一體的社區(qū)環(huán)境，得到了市場(chǎng)及同行的認(rèn)可，在“后千億時(shí)代”下有了專屬的品牌IP。除此之外，項(xiàng)目LOGO、元素符號(hào)的一體化設(shè)計(jì)，也可以提高企業(yè)IP形象、塑造產(chǎn)品專屬定制感，使項(xiàng)目具有自身的特色，亦是對(duì)外傳播產(chǎn)品的有效途徑。

3.2 制定標(biāo)準(zhǔn)化

應(yīng)對(duì)目前拿地難、高成本的開(kāi)發(fā)問(wèn)題，制定標(biāo)準(zhǔn)化是房企的重點(diǎn)工作之一，標(biāo)準(zhǔn)化可以保證產(chǎn)品的穩(wěn)定快速落地，根據(jù)不同產(chǎn)品的定位制定適配標(biāo)準(zhǔn)，將居住區(qū)景觀系統(tǒng)分解成不同的模塊，使景觀設(shè)計(jì)中反復(fù)出現(xiàn)的部品、節(jié)點(diǎn)做法達(dá)到最優(yōu)的設(shè)計(jì)秩序從而減少出圖時(shí)間，在加工生產(chǎn)中對(duì)材料、做法的標(biāo)準(zhǔn)化也促使開(kāi)發(fā)速度、開(kāi)發(fā)效益得到最大化。同時(shí)在標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上適當(dāng)?shù)?jí)，保證項(xiàng)目的創(chuàng)新性。

3.3 融入文化主題

打造具有當(dāng)?shù)靥厣膬?yōu)質(zhì)產(chǎn)品，明確項(xiàng)目的故事文化主題是重要的設(shè)計(jì)方式之一。首先要挖掘當(dāng)?shù)匚幕?，將其提煉成特色鮮明的設(shè)計(jì)符號(hào)，并結(jié)合景觀的設(shè)計(jì)手法運(yùn)用到社區(qū)部品部件、設(shè)計(jì)空間中。同時(shí)通過(guò)各專業(yè)一體化的設(shè)計(jì)，從“點(diǎn)—線—面”全方位營(yíng)造和支撐項(xiàng)目故事線，加強(qiáng)項(xiàng)目的整體性并賦予項(xiàng)目特質(zhì)性和主題性，使在地人群對(duì)項(xiàng)目的歸屬感更加強(qiáng)烈，也更愿意接受、感知項(xiàng)目，從而提高項(xiàng)目在市場(chǎng)上的產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力。

3.3.1 場(chǎng)景文化營(yíng)造

場(chǎng)景文化營(yíng)造，是指通過(guò)提煉當(dāng)?shù)匚幕?，運(yùn)用現(xiàn)代設(shè)計(jì)手法，將歷史文化場(chǎng)景進(jìn)行演繹和再現(xiàn)，讓人們身臨其境。比如，佳兆業(yè)紹興國(guó)越府項(xiàng)目，汲取紹興蘭亭雅集的文化靈感，分別設(shè)置了“云霧跨橋、山石泉涌、山巖飛流、曲水流觴、臨流觴舟”一系列節(jié)點(diǎn)，進(jìn)而營(yíng)造了情景故事和敘事景觀，讓人們回憶昔日蘭亭之雅集。

3.3.2 塑造“打卡點(diǎn)”

隨著智能手機(jī)的廣泛運(yùn)用，“自拍”成為一種習(xí)慣。項(xiàng)目的“打卡點(diǎn)”可以提供一個(gè)拍照的場(chǎng)所，承載著客戶對(duì)項(xiàng)目的主要認(rèn)知及印象。通過(guò)這些“打卡點(diǎn)”的塑造，經(jīng)過(guò)拍照和通訊軟件的傳播，有助于品牌的推廣、提高項(xiàng)目的影響力。

3.4 營(yíng)造居住體驗(yàn)感

房地產(chǎn)景觀給客戶帶來(lái)的體驗(yàn)感和購(gòu)買欲主要來(lái)源于前期展示區(qū)的展示，所以展示區(qū)的看房體驗(yàn)動(dòng)線、生活場(chǎng)景氛圍營(yíng)造至關(guān)重要，此外還要注重美學(xué)體驗(yàn)和智能互動(dòng)體驗(yàn)。

3.4.1 生活體驗(yàn)

從入口、前場(chǎng)、售樓處、后場(chǎng)到樣板間層層遞進(jìn)的看房動(dòng)線體驗(yàn)，讓客戶感受到未來(lái)生活的場(chǎng)景，所見(jiàn)即所得，所得即所享。比如尊享的社區(qū)大門設(shè)計(jì)、安全人性化的兒童活動(dòng)場(chǎng)地、室外會(huì)客廳、甚至結(jié)合地形營(yíng)造的立體空間，都可以成為展示區(qū)的生活體驗(yàn)空間，滿足客戶多元化生活環(huán)境的需求，使人們?cè)谌I(yíng)銷化的舒適空間內(nèi)進(jìn)行一場(chǎng)購(gòu)房體驗(yàn)，增進(jìn)對(duì)項(xiàng)目的親近感。體驗(yàn)感和記憶點(diǎn)是為展示區(qū)增添靈魂的方式，也是提高項(xiàng)目市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力和認(rèn)可度的關(guān)鍵。

3.4.2 美學(xué)體驗(yàn)

隨著人們對(duì)高品質(zhì)生活和審美的追求，展示區(qū)需要預(yù)判市場(chǎng)的審美趨勢(shì)，為客戶呈現(xiàn)出美的展示效果，從而吸引大眾眼球提高影響力。目前市場(chǎng)較流行的新中式和現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)，都采用了簡(jiǎn)潔大方的設(shè)計(jì)語(yǔ)言、典雅高級(jí)的主色調(diào)，逐漸形成了“現(xiàn)代東方”的產(chǎn)品風(fēng)格。

3.4.3 智能互動(dòng)體驗(yàn)

在“無(wú)科技，不生活”的年代，展示區(qū)看房流線中植入科技互動(dòng)裝置，讓客戶與社區(qū)環(huán)境產(chǎn)生互動(dòng)，增加客戶的記憶點(diǎn);此外社區(qū)景觀還可以運(yùn)用人工智能化設(shè)備，使客戶感知未來(lái)生活的便利性和社區(qū)環(huán)境的生態(tài)性。社區(qū)融入科技，從而提高產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力。

互動(dòng)裝置，比如上海臻如府展示區(qū)室外放置的燈具裝置，除了可以照明還是一個(gè)大型的泡泡機(jī)，供人們互動(dòng)，增添樂(lè)趣;在耶路撒冷的Vallero廣場(chǎng)上，巨大的“花朵”當(dāng)人路過(guò)時(shí)，便會(huì)自然“盛開(kāi)”，使曾被荒廢的空間得到復(fù)興;在景觀燈光設(shè)計(jì)中可通過(guò)感知周圍空間環(huán)境，調(diào)整燈光顏色、強(qiáng)度、位置、方向等，使燈光不再是固定不變的物體，而是成為了可以與人互動(dòng)的“精靈”，通過(guò)燈光的變化，將傳統(tǒng)的功能空間構(gòu)建成一個(gè)浸入式互動(dòng)的景觀空間。智能化設(shè)備，比如社區(qū)智能安防系統(tǒng)，物業(yè)進(jìn)行云端管控，營(yíng)造安全的社區(qū)環(huán)境;還可以通過(guò)智能感應(yīng)技術(shù)建造音樂(lè)噴泉、智能雨水收集系統(tǒng)等等。社區(qū)融入科技智能化，將改變著人們未來(lái)的生活方式，也是目前市場(chǎng)上稀缺的產(chǎn)品。

4 結(jié)語(yǔ)

在“后千億時(shí)代”下，房地產(chǎn)面臨更加苛刻的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，許多房企開(kāi)始選擇快速開(kāi)發(fā)，這也導(dǎo)致了項(xiàng)目品質(zhì)欠佳、同質(zhì)性高、無(wú)特色的現(xiàn)狀。為了改變這一現(xiàn)狀，住宅地產(chǎn)景觀在項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、營(yíng)銷以及客戶體驗(yàn)過(guò)程中都發(fā)揮著至關(guān)重要的作用，本文基于以往經(jīng)驗(yàn)和對(duì)住宅地產(chǎn)景觀發(fā)展趨勢(shì)的研究提出了以下幾點(diǎn)應(yīng)對(duì)思考：1.樹(shù)立品牌IP，打造項(xiàng)目專屬特質(zhì)性，提升產(chǎn)品認(rèn)可度和影響力;2.制定標(biāo)準(zhǔn)化，真正做到唯快不破、靈活運(yùn)用，并在標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上進(jìn)行迭代升級(jí)，保證項(xiàng)目的創(chuàng)新性;3.融入文化主題，在地文化體現(xiàn)了當(dāng)?shù)厝藗兊纳罘绞剑瑥亩嵘a(chǎn)品歸屬感;4.營(yíng)造居住體驗(yàn)感，“所見(jiàn)即所得，所得即所享”是客戶的購(gòu)房目標(biāo)，去銷售化標(biāo)簽的展示區(qū)，將客戶帶入未來(lái)生活，住宅回歸居住屬性才是產(chǎn)品真正的核心競(jìng)爭(zhēng)力。

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