北京市保障性住房出行率指標(biāo)研究

李 楊, 鄭麗麗, 王 婧, 馬雪松, 汪小渟, 侯亞美

(1.北京市交通委員會(huì)行政審批服務(wù)中心， 北京 10007； 2.北京交通工程學(xué)會(huì)， 北京 10007)

0 引言

保障性住房是我國(guó)城鎮(zhèn)住宅建設(shè)中較具特殊性的一種類型住宅，通常指根據(jù)國(guó)家政策以及法律法規(guī)的規(guī)定，由政府統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)籌，提供給中低收入的人群使用，并且對(duì)該類住房的建造標(biāo)準(zhǔn)和銷售價(jià)格或租金標(biāo)準(zhǔn)給予限定，起社會(huì)保障作用的住房[1]. 出行率是反映城市交通和土地利用相互關(guān)系的重要指標(biāo)之一，能直接描述建筑自身特性與交通特征之間的量化規(guī)律，對(duì)保障性住房的出行率指標(biāo)進(jìn)行研究，不但能準(zhǔn)確掌握保障性住房的出行率指標(biāo)參數(shù)，供業(yè)界相關(guān)人士參考、使用，而且為科學(xué)評(píng)估保障性住房的交通出行特征、開(kāi)展交通影響評(píng)價(jià)從而優(yōu)化保障性住房的交通出行環(huán)境提供了有效的數(shù)據(jù)支撐.

數(shù)據(jù)采集依據(jù)住宅類建設(shè)項(xiàng)目交通影響評(píng)價(jià)日和評(píng)價(jià)時(shí)段的相關(guān)要求：評(píng)價(jià)日為工作日(周二—周四任意一天)，評(píng)價(jià)時(shí)段為早晚高峰時(shí)段. 高峰時(shí)段的確定參考《第五次北京城市交通綜合調(diào)查分析報(bào)告—居民入戶出行調(diào)查樣本分析報(bào)告》分析結(jié)果，定義高峰時(shí)段07:00—09:00和17:00—19:00. 因此，本文的數(shù)據(jù)來(lái)源為工作日(周二—周四任意一天)早、晚高峰時(shí)段保障性住房的交通出行量數(shù)據(jù)(包括人次和車次)，并選取高峰小時(shí)出行量數(shù)據(jù)作為出行率指標(biāo)計(jì)算依據(jù).

1 分類研究

2006年以來(lái)，北京市逐步建立起以公共租賃住房、廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、限價(jià)商品住房等公開(kāi)配租配售的保障性住房和定向安置住房為主體的保障性住房供應(yīng)體系[2]. 按照住房供給方式，北京市保障性住房分為銷售類和租賃類2大類，銷售類含經(jīng)濟(jì)適用房、定向安置房、兩限商品房、安居商品房、共有產(chǎn)權(quán)房等，租賃類主要包括廉租房和公共租賃房. 各類保障性住房的特征如表1所示.

為進(jìn)一步深化和完善住房供應(yīng)體系，2017年北京市出臺(tái)《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房管理暫行辦法》(以下簡(jiǎn)稱《辦法》). 《辦法》規(guī)定，本辦法施行前已銷售的自住型商品住房項(xiàng)目出租、出售管理，仍按照原規(guī)定執(zhí)行；本辦法施行后，未銷售的自住型商品住房、限價(jià)商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房，以及政府收購(gòu)的各類政策性住房再次銷售的，均按本辦法執(zhí)行[1]. 也就是說(shuō)，除定向安置房之外，未來(lái)北京市銷售類保障性住房均按照共有產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行管理.

表1 北京市保障性住房類型及特點(diǎn)

綜合考慮北京市現(xiàn)有保障性住房的特點(diǎn)、使用人群及相關(guān)政策，可分為4類：廉租房、公共租賃房、定向安置房和共有產(chǎn)權(quán)房(含經(jīng)濟(jì)適用房、兩限商品房、安居商品房等). 本次研究考慮到各類保障性住房的實(shí)際情況，將重點(diǎn)研究公共租賃房、定向安置房和共有產(chǎn)權(quán)房的出行率指標(biāo).

2 調(diào)查對(duì)象選取

為獲取北京市不同類型保障性住房的出行率數(shù)據(jù)，需要選取合適的調(diào)查對(duì)象. 選取調(diào)查對(duì)象時(shí)，遵循以下原則：

1)每類保障性住房至少含2個(gè)調(diào)查對(duì)象，且三類保障性住房數(shù)量相當(dāng)；

2)調(diào)查對(duì)象所處的位置能覆蓋北京轄區(qū)范圍內(nèi)絕大部分地區(qū)；

3)調(diào)查對(duì)象封閉性較好，保證調(diào)查數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性；

4)調(diào)查對(duì)象建筑性質(zhì)單一，保證能準(zhǔn)確采集不同類型保障房的出行量數(shù)據(jù)；

5)小區(qū)入住率大于80%，保證數(shù)據(jù)的可靠性.

按照上述原則篩選調(diào)查對(duì)象，并現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行踏勘，核實(shí)住宅小區(qū)類型、是否封閉、出入口數(shù)量和類型、入住年份、建筑面積、容積率、戶數(shù)、入住率、停車位數(shù)量等屬性信息，最終確定滿足條件的48個(gè)保障房性住房小區(qū)作為調(diào)查對(duì)象，分別含16個(gè)公租房、16個(gè)定向安置房和16個(gè)共有產(chǎn)權(quán)房，具體位置如圖1、表2所示.

3 分析指標(biāo)

參考國(guó)內(nèi)外出行率指標(biāo)的研究，確定本次研究的出行率指標(biāo)主要包含4個(gè)，分別為早高峰人流出行率、早高峰車流出行率、晚高峰人流出行率、晚高峰車流出行率，各個(gè)指標(biāo)又按建筑面積和戶數(shù)分為2類.

4 計(jì)算方法

出行率(Trip Generation Rate)，是指建設(shè)項(xiàng)目單位指標(biāo)(如建筑面積、住宅戶數(shù)、座位數(shù)等)在單位時(shí)間內(nèi)所生成的交通需求，包括產(chǎn)生量、吸引量[5].

按照建設(shè)項(xiàng)目出行率定義，得出保障性住房出行率計(jì)算如式(1)：

(1)

式中，為某類保障性住房的出行率；Qi為某類型保障性住房的高峰小時(shí)出行量(人次/h或pcu/h)；Si為某類型保障性住房的建筑面積(萬(wàn)m2)；Hi為某類型保障性住房的戶數(shù)(102戶).

圖1 保障性住房調(diào)查對(duì)象分布圖

個(gè)

表3 出行率指標(biāo)

5 調(diào)查結(jié)果

根據(jù)調(diào)研數(shù)據(jù)，計(jì)算各類保障性住房的出行率指標(biāo)如表5所示.

5.1 基本特征

保障性住房是我國(guó)城鎮(zhèn)住宅建設(shè)中比較特殊的一種住宅類型，根據(jù)調(diào)查數(shù)據(jù)分析，主要有以下特征：

1) 本次調(diào)研的保障房戶均建筑面積低于北京市城鎮(zhèn)住宅平均水平，按位置，由城區(qū)向遠(yuǎn)郊戶均建筑面積逐漸增大；按類型，安置房、共有產(chǎn)權(quán)房、公租房戶均建筑面積逐漸減小

a) 保障房戶均建筑面積為72.5 m2/戶，低于北京市城鎮(zhèn)住宅平均水平(92.6 m2/戶).

表4 不同類型保障住房早晚高峰小時(shí)人次和車次生成率指標(biāo)表

根據(jù)北京市統(tǒng)計(jì)局官網(wǎng)發(fā)布的2019年度人民生活統(tǒng)計(jì)資料，2018年底城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積為33.08 m2，平均每戶常駐人口為2.8人，則戶均建筑面積為92.6 m2/戶，高于保障房戶均建筑面積.

b) 按位置分析，遠(yuǎn)郊區(qū)保障房戶均建筑面積最大，為89.5 m2/戶；其次是近郊區(qū)，為73.5 m2/戶；城四區(qū)+副中心最小，僅為68.0 m2/戶.

圖2 不同區(qū)域保障房戶均建筑面積對(duì)比

c) 按類型分析，安置房戶均建筑面積最大，為81.7 m2/戶；其次是共有產(chǎn)權(quán)房，為73.3 m2戶；公租房最小，僅為59.8 m2/戶.

圖3 不同類型保障房戶均面積對(duì)比

2) 保障房平均容積率為2.3，屬于高層I類(10層～18層)住宅

根據(jù)調(diào)查數(shù)據(jù)分析結(jié)果，本次調(diào)查的保障房平均容積率達(dá)到2.3，按照國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》(GB50180—2018)和《建筑氣候區(qū)劃標(biāo)準(zhǔn)》(GB50178-93)相關(guān)要求，屬于高層Ⅰ類住宅，層高10～18層，人均住宅用地面積不超過(guò)17 m2.

3) 保障房戶均車位偏低，為0.4位/戶，低于配建標(biāo)準(zhǔn)0.5位/戶

本次研究調(diào)查的保障房(≥95%)入住年份在2010—2017年，建設(shè)年份在2015年以前，戶均車位0.4位/戶，低于當(dāng)時(shí)住宅停車位配建標(biāo)準(zhǔn)(0.5位/戶).

5.2 出行特征

根據(jù)調(diào)查數(shù)據(jù)分析結(jié)果，保障性住房出行特征主要有以下幾點(diǎn)：

5.2.1 早晚高峰小時(shí)集聚現(xiàn)象明顯，早高峰人次發(fā)生量占76%，晚高峰人次吸引量占65%

表5 早晚高峰小時(shí)人流量出行方向統(tǒng)計(jì)表

5.2.2 按保障房類型分析，銷售類高峰小時(shí)人次和車次生成率明顯高于租賃類

根據(jù)數(shù)據(jù)分析結(jié)果，保障性住房早高峰平均人次生成率為101人次/萬(wàn)m2、73人次/100戶，晚高峰平均人次生成率為84人次/萬(wàn)m2、61人次/100戶；早高峰平均車次生成率為14 pcu /萬(wàn)m2、10 pcu/百戶，晚高峰平均車次生成率為12 pcu/萬(wàn)m2、9 pcu/100戶，具體如圖4、5所示.

圖4 不同類型保障房早晚高峰人次生成率對(duì)比

圖5 不同類型保障房早晚高峰車次生成率對(duì)比

對(duì)比銷售類和租賃類2類保障性住房的出行率指標(biāo)，銷售類出行率數(shù)值明顯高于租賃類. 人次生成率共有產(chǎn)權(quán)房最高，其次為安置房和公租房；車次生成率共有產(chǎn)權(quán)房與安置房數(shù)值相當(dāng)，公租房最低.

5.2.3 按保障房所處區(qū)域分析，郊區(qū)比城區(qū)生成率數(shù)值大

人次生成率與區(qū)位無(wú)太大關(guān)系，出行率數(shù)值相當(dāng)，車次生成率越外圍區(qū)域生成率數(shù)值越大. 具體情況如圖6、7所示.

圖6 不同區(qū)域保障房早晚高峰人次生成率對(duì)比

圖7 不同區(qū)域保障房早晚高峰車次生成率對(duì)比

6 結(jié)論與展望

通過(guò)對(duì)全市48個(gè)保障性住房的出行率指標(biāo)進(jìn)行研究，得出以下結(jié)論：

1)從保障性住房的基本屬性分析，戶均面積低于北京市住宅平均水平，符合保障房的特點(diǎn)；越外圍區(qū)域，戶均面積越大，與北京城市發(fā)展現(xiàn)狀一致；安置房、共有產(chǎn)權(quán)房、公租房3類住房戶均面積越外圍逐漸減少，也與各類保障房的功能相一致.

2)從保障性住房的類型分析，銷售類比租賃類戶均面積大，且居住人群更穩(wěn)定，經(jīng)濟(jì)能力也更強(qiáng)，因此銷售類比租賃類保障房的出行率指標(biāo)更大；

3)從保障性住房所處區(qū)位分析，人次生成率與區(qū)位關(guān)系不大，但是車次生成率越外圍區(qū)域生成率數(shù)值越大，符合北京市的機(jī)動(dòng)車管理政策.

本次研究初步獲得了北京市3類保障性住房早晚高峰小時(shí)的出行率指標(biāo)及相關(guān)特性，但是仍有較多不足之處. 主要原因一方面是由于目前北京市的保障性住房小區(qū)以混合類型居多，單一類型較少；另一方面，在獲取住宅小區(qū)屬性信息方面存在較大困難. 兩大原因?qū)е铝舜舜窝芯康恼{(diào)查對(duì)象數(shù)量有限和分布區(qū)域不夠廣泛(大部分集中在五環(huán)及以外區(qū)域，五環(huán)內(nèi)區(qū)域調(diào)查對(duì)象較少)，以至于不能較細(xì)致地分析不同區(qū)域不同類型保障性住房的出行率特點(diǎn)，在后期的研究中應(yīng)不斷補(bǔ)充相關(guān)數(shù)據(jù)，開(kāi)展進(jìn)一步的研究與分析.