新冠疫情對居住行為的改變及對策

摘? ? 要：新冠疫情對全社會來說無異于一場災難，在與病毒作斗爭的過程中我們失去了很多也得到了很多，更讓我們對生活有了全新的理解和認識。芳心未艾的房地產(chǎn)也從投資品理性回歸到生活載體，人們選擇購買使用房屋的消費行為悄然發(fā)生了改變。

關鍵詞：新冠疫情;消費行為;有限理性

新冠疫情來勢兇猛，全國乃至全球人民深受其害，各國政府紛紛發(fā)布封城封國的限足令，工廠停工學校停課，一時間居家成了各國人民的無奈選擇。居家辦公、在線學習、在線問診、網(wǎng)絡購物、在線娛樂彷佛一夜之間人們都生活在線上虛擬的世界，實際上人們是在家里生活，宅家成為了主流生活方式。于是家除了吃飯睡覺，還必須要具備辦公室、學校課堂、醫(yī)院診室、運動場所、娛樂場所等功能，否則就覺得不舒服、不方便、不好用甚至不能用。潛移默化之間，疫情對房地產(chǎn)的消費行為產(chǎn)生了影響。

一、消費行為理論概覽

所謂消費者行為指的是消費者為獲取、使用、處置消費產(chǎn)品或服務所采取的各種行動，包括先于且決定這些行動的決策過程。消費者行為學旨在解決三個基本的消費問題：其一，消費支出及相關預算影響消費傾向的因素及其變化趨勢;其二，消費者的消費結(jié)構(gòu)，消費者的支出結(jié)構(gòu)計劃，消費結(jié)構(gòu)變化規(guī)律及其影響因素;其三，購買產(chǎn)品的心理和具體行為。具體到房地產(chǎn)這一產(chǎn)品的消費行為來說，就是研究人們購買房地產(chǎn)的傾向是加強了還是減弱成持幣待購、購房消費占總家庭支出的比例以及購買房地產(chǎn)的動機及選擇偏好。簡單來說就是疫情發(fā)生了，消費者還買不買房了、喜歡買啥樣的房和準備花多少錢買房。消費行為學最重要的一個理論就是西蒙的有限理性學說，簡而言之，人們消費某件產(chǎn)品和服務時力爭達到理性的意識， 但這種理性又是有限的。所謂“人類一思考，上帝就發(fā)笑”就是因為有限理性在起作用。

二、新冠疫情讓房地產(chǎn)消費行為理性回歸

新冠疫情橫空出世，讓世界措手不及，各國如臨大敵倉促應戰(zhàn)，人們苦苦掙扎伺機反擊。禍兮福所伏，悲觀的人們唉聲嘆氣，而很多樂觀的人們發(fā)現(xiàn)又一輪發(fā)展機會已然擺在面前。歷史驚人的相似，非典肆虐時馬云創(chuàng)立了淘寶劉強東創(chuàng)辦了京東兩個大佬開創(chuàng)網(wǎng)絡購物新時代，新冠疫情也對社會造成了巨大影響，比如“線上教育”對“傳統(tǒng)教育”的加速更替，“新型醫(yī)療”對“傳統(tǒng)醫(yī)療”的更替等等，其實質(zhì)是新生活方式對舊生活方式的更替。新冠疫情再一次教育我們，身體是革命的本錢。身心健康，將是未來檢驗一個人價值的關鍵指標，我們或許從此懂得如何生活了。因為大家發(fā)現(xiàn)：免疫力，才是一個人最大的競爭力。具體到房地產(chǎn)，大美豪宅固然讓人心動，健康的房子才是根本。

三、新冠疫情對居住行為偏好轉(zhuǎn)變

據(jù)艾媒咨詢做的《2020中國網(wǎng)民新春消費偏好調(diào)查分析》，分析結(jié)果顯示，在消費升級的背景下，網(wǎng)民新春消費偏好也發(fā)生了改變。質(zhì)量、實用性和價格分別以55.7%、45.9%和43.7%的占比成為重要關注因素。其中，質(zhì)量是受訪網(wǎng)民在新春消費中最為關注的因素。艾媒咨詢分析師認為，隨著中國消費升級，中國消費者由生存型消費轉(zhuǎn)為享受型消費。消費者不再以價格因素為先，強調(diào)質(zhì)量和實用性成為消費升級中的一個重要表現(xiàn)形式。

此外，房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)權(quán)威市場調(diào)查機構(gòu)調(diào)查結(jié)果顯示：疫后，近6成客戶打算 “立馬換舒適的房子”。希望有南北通透，通風好戶型的人高達63%。希望玄關加設洗手、消毒功能的占71%。超40%人對客廳功能不滿，無法滿足宅家的各種娛樂需求，儲存空間不足是排名第一的不滿。干濕分離衛(wèi)浴、強大收納空間成為硬需求，越來越多人關注居家配置上的智能化，人臉識別、語音梯控、聲光控制等免接觸式設計更受歡迎。醫(yī)療配套、公共花園、餐飲配套、健身場所成為疫后客戶首要關注配套，選購房子的價值點排序發(fā)生改變，“功能型舒適家”成為首選。

四、新冠疫情對房地產(chǎn)市場的改變

新冠疫情導致停工停產(chǎn)停學，甚至封城封國封校，經(jīng)濟社會生活幾乎停滯。疫情對經(jīng)濟的影響重大而深遠，一向以高速發(fā)展著稱的我國經(jīng)濟，2020年一季度我國GDP成績30年來首次錄得負增長，其他仍然深陷疫情泥潭的國家經(jīng)濟更是雪上加霜。于是乎以美國為首的國家開始了量化寬松政策，開足馬力印鈔票。我國未來彌補疫情對經(jīng)濟的損失，也大發(fā)國債投資新基建。國內(nèi)外的鈔票都在增加，而實物卻并沒有同比例增長，有些商品和貨物反而在減少。市場對通貨膨脹的預期愈來愈強烈。當前全球主要國家央行都在釋放巨量流動性，資金將流向哪里？調(diào)查顯示大家現(xiàn)在不愿意投制造業(yè)，也不愿意投零售業(yè)，也不愿意投企業(yè)，最安全的目標只剩下房地產(chǎn)。

央行最近發(fā)不了《2019年中國城鎮(zhèn)居民家庭資產(chǎn)負債情況調(diào)查》，調(diào)查結(jié)果顯示，城鎮(zhèn)居民家庭戶均總資產(chǎn)317.9萬元，且家庭資產(chǎn)以實物資產(chǎn)為主，住房占比近七成，住房擁有率達到96.0%;金融資產(chǎn)占比較低，僅為20.4%，居民家庭更偏好無風險金融資產(chǎn)，城鎮(zhèn)居民家庭負債率為56.5%，家庭負債結(jié)構(gòu)相對單一，負債來源以銀行貸款為主，房貸是家庭負債的主要構(gòu)成，占家庭總負債的75.9%。城鎮(zhèn)居民相當于戶均房貸136萬元。為什么大家都愿意買房產(chǎn)？因為房產(chǎn)相對比較安全，買了一個房子我自己住著看著比較安全，買其他東西都有風險?！彼固垢４髮W經(jīng)濟政策研究所的資深研究員李宏彬教授如是分析。隨著國內(nèi)疫情逐步得到控制，多地房地產(chǎn)市場開始迅速回暖，積壓二月的住房剛需立馬得到釋放，加上地方政府的樓市調(diào)控政策有所寬松，房價異常上漲的城市已經(jīng)引起央行等部門強烈關注。

五、房地產(chǎn)開發(fā)商的應對策略

新冠疫情推動房地產(chǎn)消費升級：改善成為疫情后“剛性需求”。無房族想有一套自己的房子、小戶型業(yè)主想有更加寬敞的居家空間、舊城匙業(yè)主想有舒適的二套房。

房地產(chǎn)配置要求越來越完善?！暗兔芏取⒏呔G化”成為理想的目標配置、“南北對流”戶型成剛需、“戶型N+1” 趣味1+N、雙衛(wèi)將變成基本配置、“入戶”在收納基礎上增加消殺匙域、“帶空中花園”產(chǎn)品更受歡迎、“大廚房、大儲藏”房子從居住物理屬性上增加精神娛樂的功能，對房子功能分區(qū)要求提高。

健康主題房地產(chǎn)地產(chǎn)必將大行其道。建筑要綠色健康，精裝要高科技。主打健康科技的住宅會更受歡迎，健康物業(yè)從可有可無到必不可少，如智慧超市、AI智能問診等智能配套越來越重要。

作者簡介：夏宏寶，男，漢族，祖籍湖北天門，畢業(yè)于吉林大學，獲工商管理碩士學位，現(xiàn)任職于長春工程學院任專職教師。