我國酒店資產(chǎn)證券化的發(fā)展實踐分析與研究

【摘要】本文論述了酒店資產(chǎn)證券化的意義，并對現(xiàn)今市場上主要證券產(chǎn)品與酒店企業(yè)綜合發(fā)展進(jìn)行了分析。結(jié)合我國酒店經(jīng)營實際情況對酒店資產(chǎn)證券化道路上的困難與應(yīng)對措施進(jìn)行了討論，旨在提升我國酒店企業(yè)證券化的速度，促進(jìn)酒店企業(yè)更好、更快的發(fā)展。

【關(guān)鍵詞】酒店企業(yè) ?證券化產(chǎn)品 ?證券化道路

引言：現(xiàn)階段酒店總資產(chǎn)回報率過低是行業(yè)內(nèi)部普遍存在的問題，且由于資產(chǎn)審核方式的不斷優(yōu)化，大部分酒店企業(yè)融資較為困難。尋求全新的發(fā)展模式已成為酒店行業(yè)的共同問題。酒店經(jīng)營輕資產(chǎn)化，更加注重管理輸出，實現(xiàn)酒店證券化是大型企業(yè)多次嘗試得出的答案，也是我國酒店企業(yè)發(fā)展的主要方向。

一、酒店資產(chǎn)證券化的意義

現(xiàn)階段酒店市場處于供應(yīng)過剩的狀態(tài)，尤其在高端酒店層面，投資額度較高，投資收益率較低，酒店市場長期低迷。同時，由于酒店并購、收購所需資本過高，市場結(jié)構(gòu)優(yōu)化較慢。在中國背景下，過高的稅收比例導(dǎo)致酒店企業(yè)經(jīng)營更加低迷?，F(xiàn)階段銀行的資產(chǎn)評價的主要標(biāo)準(zhǔn)為收益能力而非資本額度，酒店通過銀行融資困難。但酒店行業(yè)與地產(chǎn)行業(yè)類似，缺乏資金投入會導(dǎo)致企業(yè)快速衰落，酒店市場整體發(fā)展較慢。

資產(chǎn)證券化的應(yīng)用可在初期繞過銀行資產(chǎn)審查，將酒店大量的固定資產(chǎn)通過證券化的方式進(jìn)行資產(chǎn)抵押，開辟了新的融資渠道，為酒店的發(fā)展注入資金。同時，資產(chǎn)證券化的推廣加速了大酒店之間的并購與大酒店對小酒店的收購，使酒店市場結(jié)構(gòu)快速優(yōu)化，促進(jìn)酒店行業(yè)的健康發(fā)展。

二、酒店資產(chǎn)證券化的發(fā)展實踐

我國酒店資產(chǎn)證券化的操作方式從原理上來講主要有兩種。第一種為將酒店的全部資產(chǎn)，包括固定資產(chǎn)與預(yù)期收益等統(tǒng)一建立的資產(chǎn)池，開展證券化流程。該種方法為常規(guī)的證券化融資手段，可以有效增強(qiáng)酒店企業(yè)內(nèi)部流動資金的比例，使企業(yè)運(yùn)營更加流暢。第二種為將酒店企業(yè)的預(yù)計收益單獨進(jìn)行證券化，投入市場進(jìn)行融資。為滿足長期融資的需求，證券發(fā)行方會通過變換計算方式使企業(yè)始終處于收益狀態(tài)，投資人不必考慮虧損問題，為企業(yè)并購等特殊時期采用的融資手段，融資速度較快。近年來，隨著相關(guān)政策的放寬與稅收制度的改革，我國酒店證券化得到了快速的發(fā)展，常見的市場產(chǎn)品有房地產(chǎn)信托投資基金、商業(yè)房地產(chǎn)抵押支持證券與商業(yè)信托基金。

（一）房地產(chǎn)信托投資基金

房地產(chǎn)信托投資主要是以收益憑證的方式進(jìn)行市場融資，廣泛收集市場資金進(jìn)行綜合利用。證券發(fā)行法在獲取資金后常規(guī)的運(yùn)營手段為以收購的方式增加自身資產(chǎn)持有量，而后通過硬件改造與運(yùn)營改進(jìn)，提高企業(yè)的盈利能力，并將企業(yè)內(nèi)部收益較差的資產(chǎn)拋出從而實現(xiàn)酒店企業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化。房地產(chǎn)信托投資基金主要來源與租金與資產(chǎn)的升值，在城市公寓等二次租賃服務(wù)中與酒店企業(yè)聯(lián)動性較好。

我國環(huán)境下的房地產(chǎn)信托投資基金與REITs存在較大的區(qū)別，受政府政策的影響，現(xiàn)階段信托投資基金規(guī)模較小、彈性較低、流動性較差，僅可以視作REITs的雛形。且由于相關(guān)政策、法規(guī)的不完善，我國信托基金多屬于個人行為，資產(chǎn)代管方的運(yùn)營行為難以規(guī)范，投資方的權(quán)益難以得到有效保障。要使REITs在我國快速發(fā)展，政府部門要制定相關(guān)政策完善基金管理結(jié)構(gòu)，保護(hù)投資者的利益。

（二）商業(yè)信托基金

商業(yè)信托基金相比于房地產(chǎn)信托基金擁有更高的靈活性，募集的資金可用于商業(yè)、酒店、公寓等項目的開發(fā)，具有一定的投資性質(zhì)，是酒店企業(yè)并購時良好的融資方式。且不同于地產(chǎn)信托基金，商業(yè)基金沒有固定的分配比例，可以為企業(yè)帶來更高的收入。同時，由于沒有舉債比例的限制，商業(yè)信托基金的融資成本更低。

（三）商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款支持證券

商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款支持證券是一種債權(quán)性質(zhì)的證券產(chǎn)品，酒店企業(yè)通過將公司的抵押貸款進(jìn)行證券化發(fā)售進(jìn)行融資。債權(quán)性質(zhì)的證券使發(fā)行方要保證資金流入要大于證券的還付額度，房地產(chǎn)抵押證券的發(fā)行方常為資產(chǎn)額度較高，經(jīng)營較為成熟的酒店。相較于基金信托的模式，抵押證券通過競標(biāo)方式?jīng)Q定持有的金融機(jī)構(gòu)，具有更好的流動性。

（四）酒店資產(chǎn)證券化面臨的挑戰(zhàn)

1.酒店企業(yè)證券化人才不足

我國酒店企業(yè)長期以較為傳統(tǒng)的模式運(yùn)行，在證券化經(jīng)營體系中缺乏相關(guān)的運(yùn)營人才保證資產(chǎn)的快速增值，實現(xiàn)企業(yè)的獲益。

酒店企業(yè)要加大人才引進(jìn)的力度，以更好的待遇與更高的報酬從專業(yè)證券公司內(nèi)挖掘潛力較大的資產(chǎn)管理人才，幫助酒店經(jīng)營者快速適應(yīng)證券化模式下，尤其在中國投資期限較短的證券化模式下的經(jīng)營方式，促進(jìn)酒店企業(yè)的快速轉(zhuǎn)型。

2.相關(guān)法律的限制

證券化進(jìn)程的順利展開要求酒店企業(yè)擁有穩(wěn)定的資金收入，若證券化產(chǎn)品股息低于6%，企業(yè)證券化進(jìn)程將會被強(qiáng)行終止。雖然近年來國家對稅收政策進(jìn)行了調(diào)整，但中國酒店經(jīng)營中，餐飲收入占有比例過高，導(dǎo)致大多酒店企業(yè)難以滿足上市的基本需求，稅收制度的再次改良是酒店企業(yè)證券化的前提條件。

3.經(jīng)營模式的限制

我國除已經(jīng)成功上市的企業(yè)外，大部分酒店經(jīng)營模式仍以重資產(chǎn)為主，且企業(yè)缺乏明確的經(jīng)營策略與發(fā)展規(guī)劃，收益普遍不高，難以通過嚴(yán)格的資產(chǎn)審核。經(jīng)營模式的調(diào)整成為我國大部分酒店企業(yè)證券化道路上的阻礙。酒店企業(yè)應(yīng)嘗試成立酒店管理公司，將公司經(jīng)營核心放在品牌的創(chuàng)建與培訓(xùn)，酒店管理等低成本業(yè)務(wù)上，促使公司優(yōu)先完成證券化為企業(yè)提供穩(wěn)定的資金流。

以融資較為成功的萬豪集團(tuán)為例。萬豪在融資過程中，將酒店業(yè)務(wù)與地產(chǎn)資產(chǎn)進(jìn)行分割，一方面，保證了證券化進(jìn)程中酒店資金的快速回流。同時，將地產(chǎn)獨立管理，保證企業(yè)的市場競爭力度，避免證券化進(jìn)程中過度的管理服務(wù)輸出導(dǎo)致企業(yè)重資產(chǎn)比例不斷下降，促進(jìn)企業(yè)長久發(fā)展、平穩(wěn)發(fā)展。

三、結(jié)論

資產(chǎn)證券化可以加速企業(yè)資金回收，提升流動資金的比例，是重資產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的必經(jīng)之路。酒店企業(yè)中帶有地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的特性，常規(guī)經(jīng)營模式下資本積壓嚴(yán)重。企業(yè)管理者要加大金融市場的關(guān)注力度，積極改進(jìn)自身的經(jīng)營模式，尋求企業(yè)資產(chǎn)證券化的機(jī)遇，使企業(yè)資產(chǎn)調(diào)度更加靈活，促進(jìn)酒店企業(yè)快速發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1]歐陽健輝.區(qū)塊鏈技術(shù)下A集團(tuán)的多收益資產(chǎn)證券化案例分析[D].華南理工大學(xué)，2019.

作者簡介：洪豆（1995-），女，山西臨汾人，碩士研究生，財務(wù)會計方向。