房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本會(huì)計(jì)核算問(wèn)題研究

張瑞坤

[摘 要]房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)于國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)有極大的促進(jìn)作用，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的性質(zhì)與一般企業(yè)不同，房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)展的項(xiàng)目需要投入大量的資金，而且占用時(shí)間比較長(zhǎng)，因?yàn)檫@一特殊性質(zhì)，房地產(chǎn)企業(yè)的成本會(huì)計(jì)核算問(wèn)題也越來(lái)越得到重視。不論何種行業(yè)，成本會(huì)計(jì)運(yùn)算對(duì)于其經(jīng)濟(jì)效益都有促進(jìn)作用，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為了能夠獲得較高的利益，必須要重視開(kāi)發(fā)成本的核算控制。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要依據(jù)國(guó)家政府出臺(tái)的相關(guān)政策，正確規(guī)范企業(yè)的成本會(huì)計(jì)核算，增加會(huì)計(jì)信息的可靠度，減少企業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的成本支出，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要加大對(duì)成本會(huì)計(jì)核算問(wèn)題的研究力度，對(duì)于其中存在的不足，制定出相應(yīng)的解決措施。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè);成本會(huì)計(jì)核算;成本分配

1 房地產(chǎn)企業(yè)成本會(huì)計(jì)核算的前景以及開(kāi)發(fā)成本構(gòu)成

（1）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的現(xiàn)狀和成本會(huì)計(jì)核算的前景。目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)的發(fā)展態(tài)勢(shì)良好，已經(jīng)成為社會(huì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要支柱。房地產(chǎn)行業(yè)的新企業(yè)如雨后春筍一樣越來(lái)越多，隨之而來(lái)的是市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力愈加激烈，企業(yè)對(duì)于成本管理控制也更加重視。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)成本會(huì)計(jì)核算，可以客觀地判斷企業(yè)的經(jīng)營(yíng)情況以及企業(yè)的收益[1]。成本會(huì)計(jì)核算對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的作用不可小覷，它能促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。

（2）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本的構(gòu)成。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的成本大致由以下三個(gè)方面構(gòu)成：一是土地費(fèi)用、前期工程投資和建筑安裝的工程費(fèi)用。這些成本費(fèi)用是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必不可少的前期支出，整個(gè)工程項(xiàng)目中所占成本比重最大。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)購(gòu)買土地的費(fèi)用數(shù)量大而且種類繁多，工程前期的各項(xiàng)規(guī)劃費(fèi)用，也都需要在項(xiàng)目一開(kāi)始就投入資金，施工階段房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)還需要給項(xiàng)目承接團(tuán)隊(duì)支付建筑安裝工程費(fèi)。二是工程的基礎(chǔ)設(shè)施和配套設(shè)施建設(shè)的成本費(fèi)用，這部分費(fèi)用相較于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主體費(fèi)用占比重較小。三是籌資成本和管理費(fèi)用，籌資成本就是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目開(kāi)展過(guò)程中，為了改善企業(yè)內(nèi)部資金周轉(zhuǎn)情況向銀行貸款所產(chǎn)生的利息，管理費(fèi)用則是在工程施工時(shí)，在現(xiàn)場(chǎng)管理所產(chǎn)生的費(fèi)用，比如施工人員的工資，維修維護(hù)相關(guān)施工設(shè)備的費(fèi)用等。

2 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本會(huì)計(jì)核算中的問(wèn)題

（1）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本會(huì)計(jì)核算對(duì)象不明確。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行成本會(huì)計(jì)核算首先要確定核算對(duì)象，這一環(huán)節(jié)確保了成本會(huì)計(jì)核算的質(zhì)量，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)展的項(xiàng)目工程量較小，比如獨(dú)棟到幾棟的房產(chǎn)，這樣的核算對(duì)象容易確定，但是對(duì)于規(guī)模比較大的工程，如住宅小區(qū)，其對(duì)核算對(duì)象的確定有一定的難度，核算對(duì)象的確定與工程項(xiàng)目的規(guī)模大小有一定的關(guān)系[2]。未能按照相應(yīng)的規(guī)范來(lái)確定核算對(duì)象，最終會(huì)使核算質(zhì)量受到影響，劃分核算對(duì)象過(guò)于粗糙，工程項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的實(shí)際成本與核算的結(jié)果會(huì)存在誤差，給成本分析和控制工作增加難度，劃分核算對(duì)象若是過(guò)于細(xì)致，將會(huì)使成本會(huì)計(jì)核算的工作量提升，合算成本也隨之提高。

（2）成本分配和歸集缺少規(guī)范約束。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的成本分配方法有多種，但是真實(shí)的現(xiàn)狀卻是少數(shù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的會(huì)計(jì)人員不遵守成本分配的規(guī)范，成本分配隨意。成本歸集這一概念可以解釋為構(gòu)成成本的各種費(fèi)用都屬于成本的歸集，多數(shù)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)都會(huì)忽視成本費(fèi)用的歸集，會(huì)導(dǎo)致企業(yè)項(xiàng)目的成本資料數(shù)據(jù)的不完整。忽視成本歸集，隨意進(jìn)行成本分配，致使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)披露的會(huì)計(jì)數(shù)據(jù)缺乏準(zhǔn)確性，不利于房地產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)穩(wěn)定。

（3）建筑安裝成本夸大。根據(jù)目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)看，大部分的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部控制體系都比較完善，但是仍然有少數(shù)企業(yè)為了降低納稅金額而壓縮企業(yè)的實(shí)際利潤(rùn)，夸大建筑安裝成本費(fèi)用。這種夸大成本的方法導(dǎo)致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在進(jìn)行成本會(huì)計(jì)核算時(shí)，無(wú)法準(zhǔn)確反映企業(yè)的實(shí)際成本和利潤(rùn)，國(guó)家對(duì)這樣的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)也無(wú)法進(jìn)行有效的監(jiān)管。

（4）賬簿設(shè)置不合理。房地產(chǎn)企業(yè)的賬簿設(shè)置不合理，成本方面的賬簿過(guò)于詳細(xì)，預(yù)收款則顯得簡(jiǎn)潔。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的項(xiàng)目工程，其時(shí)間跨度比較大，因?yàn)楣て诘牟淮_定性，使得其成本費(fèi)用都被記錄在不同的賬簿中，不利于核算工作的開(kāi)展。

（5）重視工程決算，忽視項(xiàng)目決算。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)一般都重視工程決算，而對(duì)于項(xiàng)目決算的重視程度卻不高，出現(xiàn)這一情況的原因是，工程決算一般都在工程完工之后進(jìn)行，工程款的支付不會(huì)延遲，但是項(xiàng)目決算則會(huì)受到多種因素的影響，時(shí)間不確定。項(xiàng)目決算不確定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)就無(wú)法通過(guò)成本會(huì)計(jì)核算計(jì)算出項(xiàng)目的成本以及最終利潤(rùn)。

3 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本會(huì)計(jì)核算問(wèn)題的解決措施

（1）明確成本會(huì)計(jì)核算對(duì)象。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須要做的就是要對(duì)工程項(xiàng)目的地點(diǎn)、結(jié)構(gòu)、用途、施工團(tuán)隊(duì)等因素進(jìn)行考量，對(duì)于規(guī)模一般的工程，要以其施工設(shè)計(jì)圖為基礎(chǔ)，然后對(duì)以上羅列的單個(gè)工程進(jìn)行成本核算。對(duì)于一些規(guī)模比較大，但是結(jié)構(gòu)相差不多的工程項(xiàng)目，其開(kāi)展時(shí)間和工程周期相近，并且由同一施工團(tuán)隊(duì)完成，那就可以將這些項(xiàng)目合并為同一種成本核算對(duì)象[3]。對(duì)于一些施工周期較長(zhǎng)的工程項(xiàng)目，可以根據(jù)實(shí)際情況，將其按照區(qū)域來(lái)劃分核算對(duì)象，比如一個(gè)項(xiàng)目中包含多種類型的建筑工程，其功能也有一定的差別，建筑成本也有一定的不同，于是就需要對(duì)項(xiàng)目中不同的工程單獨(dú)進(jìn)行核算。成本核算工作要對(duì)項(xiàng)目工程進(jìn)行實(shí)際考量，依據(jù)實(shí)際情況，合理安排核算對(duì)象，減少核算成本，保證核算質(zhì)量。

（2）成本規(guī)范合理分配，歸集成本費(fèi)用。成本規(guī)范合理的分配，首先要明確成本分配的目的，它是提供經(jīng)濟(jì)決策信息，確保成本會(huì)計(jì)核算的真實(shí)準(zhǔn)確性。成本分配可以按照以下兩點(diǎn)來(lái)進(jìn)行：第一，一筆成本費(fèi)用的產(chǎn)生支出，能夠追蹤到其原因，然后再進(jìn)行分配成本;第二，根據(jù)受益程度來(lái)進(jìn)行成本分配，比如住宅小區(qū)內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施，可以按照受益程度將其按照一定比例分?jǐn)偨o小區(qū)住戶。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的項(xiàng)目工程部分較為復(fù)雜，其成本核算對(duì)象較多，大多數(shù)成本費(fèi)用支出不能夠直接歸集。為了減少這一情況，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)需要借助一定的方法，實(shí)現(xiàn)間接成本歸集。

（3）防止建筑安裝成本夸大。企業(yè)在進(jìn)行成本會(huì)計(jì)核算工作時(shí)，要根據(jù)企業(yè)的實(shí)際情況，選擇合理的核算方法進(jìn)行成本核算。需要設(shè)置專門的會(huì)計(jì)部門，以及制定完善的管理制度，使得成本會(huì)計(jì)核算規(guī)范化，保證企業(yè)披露的會(huì)計(jì)信息的真實(shí)性和準(zhǔn)確性，防止房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)虛報(bào)建筑工程成本。

（4）合理設(shè)置賬簿。賬簿中成本方面的內(nèi)容要進(jìn)行合理的劃分，對(duì)于工程項(xiàng)目中成本支出較少，或者是單獨(dú)的成本費(fèi)用要盡量整合在一起，避免成本費(fèi)用分類過(guò)于詳細(xì)，給成本會(huì)計(jì)核算工作增加難度。對(duì)于費(fèi)用加大的項(xiàng)目，要單獨(dú)設(shè)立相應(yīng)的科目來(lái)進(jìn)行成本核算。在實(shí)際工程項(xiàng)目中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要進(jìn)行詳細(xì)的記錄，從項(xiàng)目開(kāi)展初期一直到結(jié)項(xiàng)完工，其中的成本費(fèi)用都應(yīng)該詳細(xì)記錄，雖然有些工程的時(shí)間跨度較大，但是只要在每年度將已經(jīng)完工的項(xiàng)目成本進(jìn)行歸檔，其他的則繼續(xù)進(jìn)行記錄。合理的設(shè)置賬簿科目，可以清晰地展現(xiàn)整個(gè)工程項(xiàng)目的進(jìn)度，既有助于成本分析，也便于隨時(shí)開(kāi)展監(jiān)管工作，有利于成本會(huì)計(jì)核算工作的開(kāi)展。

（5）重視項(xiàng)目以及工程決算。成本核算的目的就是計(jì)算房產(chǎn)銷售面積的成本以及開(kāi)展整個(gè)項(xiàng)目工程的成本，通過(guò)核算能夠幫助企業(yè)算出其獲得的利潤(rùn)。對(duì)于一些重視工程決算而忽視項(xiàng)目決算的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，可以通過(guò)設(shè)置“預(yù)提費(fèi)用”科目將還未實(shí)施的工程預(yù)算項(xiàng)目計(jì)入成本中，使得項(xiàng)目決策可以順利進(jìn)行，在工程竣工之后，再對(duì)比實(shí)際支出調(diào)整之前記錄的項(xiàng)目成本。

4 結(jié)論

成本會(huì)計(jì)核算對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的重要性不容忽視，精確的成本核算能夠使房地產(chǎn)企業(yè)獲得更多的經(jīng)營(yíng)收益。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)由于其工程項(xiàng)目的特殊性，所以其成本會(huì)計(jì)核算工作的開(kāi)展有一定的難度，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要安排專業(yè)的成本核算人員支持核算工作，深入研究成本核算的問(wèn)題，及時(shí)制定出相應(yīng)的解決對(duì)策。

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